Режим санкций и зарубежная недвижимость: новые правила для Россиян

Просмотров:  146

Санкции, введенные США, Евросоюзом и другими недружественными странами, существенно затруднили проведение сделок с иностранными лицами для россиян, а также ограничили их возможности по использованию личных счетов за рубежом. Ограничения распространяются и на россиян, которые более 183 дней в году проводят за границей.

Максим СимоновАвтор: Максим Симонов, партнер, руководитель налоговой практики «Дювернуа Лигал» (Санкт-Петербург, Лондон), канд. юрид. Наук

Россияне, проживающие как в стране, так и за ее пределами, считаются валютными резидентами РФ, поэтому они должны осуществлять трансграничные операции с иностранной валютой и по зарубежным личным счетам в банках и других финансовых организациях (страховых, брокерских компаниях, электронных кошельках) с учетом ограничений, предусмотренных отечественным валютным законодательством.

Валютные ограничения установлены Федеральным законом от 10 декабря 2003 года ¹ 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».

С марта 2022 года регулирование дополнено многочисленными Указами Президента РФ, разъяснениями Центрального банка и Правительственной комиссии, содержащими ряд существенных ограничений и запретов.

Статья 15.25 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусматривает штраф за незаконные валютные операции в размере 75–100% от их суммы. Многие россияне обеспокоены новым режимом ограничений и заинтересованы в поиске инструментов и возможностей проведения платежей личного и инвестиционного характера.

Новые валютные запреты введены в том числе в отношении сделок с недвижимостью с контрагентами из недружественных государств.

В перечень недружественных стран вошли Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, включая Джерси, Ангилью, Британские Виргинские острова, Гибралтар, государства – члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, США, Тайвань, Украина, Черногория, Швейцария, Япония.

ОАЭ отсутствуют в перечне, поэтому признаются дружественной юрисдикцией. Это значительно облегчает россиянам покупку недвижимости в Дубае, Абу-Даби и в других эмиратах.

Тем не менее, новые правила могут распространяться и на сделки по покупке недвижимости в Эмиратах, если одной из их сторон является лицо из недружественной страны либо подконтрольное ему.

В частности, важно учитывать, что лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, считаются:

иностранные лица, связанные с государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (это могут быть страны их гражданства, регистрации, преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или преимущественного извлечения прибыли);

лица, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

Таковыми не признаются лица, отвечающие одновременно следующим требованиям:

а) они находятся под контролем российских юридических или физических лиц (конечными бенефициарами являются РФ, российские юридические или физические лица);

б) информация о контроле над ними раскрыта российскими юридическими или физическими лицами налоговым органам РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Таким образом, недружественными не считаются иностранные лица, которые находятся под контролем российских юридических или физических лиц, при условии, что информация о таком контроле была раскрыта налоговым органам в России.

Наличие у граждан России второго паспорта или ВНЖ, в том числе в недружественной стране, не делает из них недружественных лиц для сделки. Они продолжают оставаться исключительно валютными резидентами РФ. Это следует из п. 1.10 Официального разъяснения Центробанка России от 18 марта 2022 года № 2-ОР, согласно которому резидент – гражданин Российской Федерации, имеющий также иное гражданство, рассматривается только как резидент – гражданин Российской Федерации.

Рассмотрим, как данные ограничения выглядят на практике при купле-продаже зарубежной недвижимости и иностранных компаний.

При совершении сделки сначала важно понять, кто выступает стороной сделки. От этого будут зависеть валютные ограничения, которые требуется соблюсти, а также возможная валюта оплаты и порядок расчетов.

Если стороной является лицо из дружественной юрисдикции (например, гражданин ОАЭ, Китая, Гонконга, Таиланда, Израиля либо застройщик из ОАЭ), то с ним можно рассчитаться в любой иностранной валюте (дирхамах, долларах, евро) либо в рублях, как со счета в России, так и со счета в Эмиратах или в другой стране – в зависимости от оптимальности отдельной валюты для выполнения платежа и наличия счетов в соответствующей валюте у каждой стороны.

При этом такой «дружественный» продавец не должен быть «транзитным» звеном, на которого недвижимость была недавно переоформлена от «недружественного» собственника – первоначального владельца. Поскольку сказано, что если «дружественный» продавец сам предварительно приобрел недвижимость у «недружественного» собственника после 22.02.2022, то такая сделка приравнивается к сделке с «недружественным» лицом. В результате расчеты по ней будут возможны только в рублях и через специальный счет типа «С» в банке на территории России.

Если стороной является лицо из недружественной юрисдикции (например, гражданин США, Евросоюза, Великобритании) либо застройщик из ОАЭ находится под их контролем, то продажа им недвижимости разрешена без каких-либо ограничений. А вот покупка у них недвижимости возможна в двух вариантах на выбор:

при расчетах в рублях через специальный счет типа «С», который открывается для продавца в банке на территории России, либо через иностранный счет российской стороны.

На счет типа «С» покупатель переводит средства в рублях. После этого продавец должен сам обсуждать с банком в России возможности использования данных средств, в том числе вывода их на счет за пределы России. Предполагается, что такой вывод будет возможен только по очень ограниченному перечню оснований либо после получения положительного решения Правительственной комиссии на перевод средств на зарубежный счет продавца. Вероятно, такое решение лицо из недружественной страны сможет получить далеко не во всех случаях. По этой причине вариант представляется невыгодным для недружественной стороны (по сравнению со вторым вариантом, приведенным ниже);

при расчетах через счет российского гражданина за пределами России (безусловно, если такой счет уже открыт и на нем есть достаточные средства). Дело в том, что открыть счет за рубежом для россиян сейчас достаточно затруднительно. И даже если удастся открыть счет, то вывод на него собственной валюты из России возможен только в рамках недавно увеличенного лимита US$ 50 тысяч / эквивалента в другой валюте в месяц. Дополнительно можно получать валютные переводы из России до US$ 10 тысяч / эквивалента от близких родственников и третьих лиц ежемесячно.

Алгоритм выбора валюты для расчетов и порядка расчетов по сделке выглядит так. Далее предлагаем остановиться непосредственно на ключевых правилах, которыми нужно руководствоваться при покупке или продаже недвижимости в Эмиратах и в других странах. Это позволит понять особенности норм в деталях.

Указ Президента РФ от 1 марта 2022 года ¹ 81 со 2 марта 2022 года установил особый порядок сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности на сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Из этой нормы следует, что она предусматривает ограничения на куплю-продажу недвижимости у лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия, либо у лиц, которые им подконтрольны. Ограничения выражаются в том, что указанные сделки могут осуществляться только на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления таких сделок.

Позитивный момент заключается в том, что первоначальные валютные ограничения впоследствии были смягчены.

В частности, валютным резидентам России на текущий момент разрешено заключать и исполнять:

сделки по покупке недвижимости у физических лиц из недружественных стран, при условии зачисления денежных средств на счет типа «С» (Протокол № 12 – Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года № 12; п. 5 Указа Президента РФ от 4 мая 2022 года № 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами»);

сделки по покупке и продаже зарубежной недвижимости с лицами из недружественных стран, при условии, что расчеты осуществляются с зарубежных счетов, раскрытых в РФ (п. 1.7, 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18 марта 2022 года № 2-ОР).

ПЕРВОЕ ПОСЛАБЛЕНИЕ фиксирует, что на покупку недвижимости для резидентов с нерезидентами из недружественных стран действует исключение, согласно которому разрешено приобретать право собственности на недвижимое имущество у физического лица (недружественного нерезидента) при условии, что оплата будет зачислена на счет типа «С» в порядке, который установлен Указом Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Кроме того, согласно п. 5 Указа Президента РФ от 4 мая 2022 года № 254 порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), предусмотренный этим Указом, не распространяется на сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с п. 5 Указа Президента РФ от 5 марта 2022 г. № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Из нормы прямо следует, что послабление как исключение из общего валютного ограничения введено только в отношении приобретения недвижимости у физических лиц (недружественных нерезидентов). Другими словами, данное послабление не распространяется на юридических лиц (нерезидентов)–продавцов недвижимости. При этом сама недвижимость может быть не только зарубежной, но и российской, что отличает первое послабление от приведенного ниже.

ВТОРОЕ ПОСЛАБЛЕНИЕ зафиксировано в Официальном разъяснении Банка России от 118 марта 2022 года № 2-ОР. В частности, в п. 1.11 сказано, что ограничения, содержащиеся в Указе № 81, не распространяются на сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) резидентами с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, если объекты недвижимости (включая строящиеся объекты недвижимости) находятся за пределами территории РФ; расчеты по сделкам (операциям) с такими объектами недвижимости осуществляются по счетам (вкладам), открытым резидентами в иностранных банках, иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории РФ, информация о которых раскрыта резидентами налоговым органам РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Из толкования п. 1.10 следует, что под сделками, влекущими за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, понимаются сделки, направленные как на приобретение резидентами, так и на отчуждение ими недвижимого имущества.

Рекомендуем обратить внимание на то, что спектр действия данных процедур отличается – по субъектному составу сторон сделки, в результате которой происходит приобретение права собственности на недвижимое имущество, а также по локации самой недвижимости.

В частности, первое послабление с оплатой через счет типа «С» введено только для покупки недвижимости у физического лица – нерезидента, но сама недвижимость может быть как российской, так и зарубежной. Правда, на практике расчеты в рублях через российский банк для гражданина «недружественной» страны не всегда могут быть уместны.

Второе послабление – с расчетом через зарубежный счет резидента (раскрытый в налоговом органе России) – применяется как для покупки, так и для продажи недвижимости по сделкам с нерезидентами, имеющими любой правовой статус – не только статус физического лица (нерезидентом может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо, либо распространенная за рубежом структура без образования юридического лица – например, траст или фонд).

При этом недвижимость должна быть исключительно зарубежной. Для недвижимости в России второе послабление не подойдет.

По данному вопросу имеется Разъяснение Центробанка России от 18 марта 2022 года:

«Вопрос: Может ли резидент России совершать сделки с недвижимостью и ценными бумагами за рубежом с представителями стран, которые признаны недружественными?

Ответ: Сейчас установлен особый порядок сделок с ценными бумагами и недвижимостью с лицами из недружественных иностранных государств. Но ограничения не распространяются на покупку зарубежной недвижимости (включая строящиеся объекты), если расчеты по сделке идут через счет резидента в иностранном банке, о котором уведомлена ФНС России».

Наличие данного Разъяснения подкрепляет выводы выше.

Важно заметить, что если в ситуации будет неприменимо ни одно из данных двух послаблений на покупку недвижимости у нерезидента из недружественной страны, или ее продажу ему, то для российского резидента продолжает действовать общий запрет на заключение такой сделки, который был установлен изначально Указом Президента от 1 марта 2022 года № 81. На такую сделку сначала потребуется получать разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.

Нарушение описанных правил может закончиться валютным штрафом от 75 до 100% от суммы сделки (Ст. 15.25 Кодекса об административных правонарушениях РФ). Поэтому в большинстве случаев разумно их соблюдать.