Давайте опустимся на землю

Просмотров:  1355
Текст: Артем Казанцев

СочиПочему клочок земли в Сочи стоит дороже, чем где-нибудь на Лазурном берегу или в предместье Барселоны? Тут, конечно, красиво, но, если смотреть объективно, теплая и чарующая сочинская земля стала объектом спекуляций, средством легкой в известной степени наживы. Кто представляет разницу между официально декларируемой ценой и реальным оборотом денег, тому понятно, о чем речь. Олимпийские перспективы лишь подогрели и взвинтили этот процесс.

Действующим на рынке недвижимости лицам пришлось потесниться, потому что вместе с Олимпиадой пришел крупный и серьезный игрок государство. Все вдруг взбодрились, потирая руки от ожидания новых купонов на стрижку, причем невзирая даже на кризис. Но на самом деле придется умерить аппетиты и перестать надувать ценовые пузыри. Тенденции на рынке недвижимости в Сочи, как и в других регионах, в последнее время существенно изменились. Что земля и жилье подешевели это у всех на устах. Но получить представление о характере, особенностях и реальных масштабах подвижек на рынке недвижимости позволяют исследования, проводимые крупнейшими специализированными компаниями.

Анализ ценообразования на рынке, проведенный авторитетными агентствами недвижимости и консалтинговыми компаниями, свидетельствует, что за последний год рыночная стоимость объектов снизилась до 50 процентов в зависимости от типа объектов недвижимости. Так, по данным компании GVA Sawyer, цены действующих предложений на земельные участки снизились по сравнению с летом прошлого года от 30 до 50 процентов, цены на первичном рынке жилья до 30 процентов. Тут, безусловно, надо брать во внимание одну тонкость: уровень запрашиваемой цены по-прежнему может быть достаточно высокой, но до тех пор, пока дело не дойдет до действенного интереса и готовностью к сделке. Под воздействием реалий и при трезвой оценки ситуации продавцы готовы идти на существенные уступки. Между ценой предложений и реально оплаченной стоимостью порой обнаруживается довольно большая разница. Размер возможных скидок достигает от 30 до 50 процентов от первоначальной стоимости. Тенденция подтверждается не только на примере земельных участков, но и, по информации Macon Realty Group, и на коттеджные строения со скидками до 10 процентов.

«Сговорчивость продавцов обусловлена незыблемым правилом соотношения спроса и предложения на любых рынках, – комментирует ситуацию начальник управления земельно-имущественных отношений «олимпийского» департамента Краснодарского края Иван Кучеров. – Собственники земельных участков и прочей недвижимости снижают заявленные цены в связи с низким уровнем спроса, который невозможно регулировать никакими искусственными мерами».

При обсуждении финансовых условий сделок с недвижимостью нужно иметь в виду сложившуюся на сегодняшний день ценовую палитру. Средняя стоимость предложения одной сотки земли в Сочи составляет чуть больше 31, 7 тысячи условных единиц. Самая высокая цена по предложениям отмечается в Центральном районе, со средней стоимостью без малого 43 тысячи у.е. При этом действует множество факторов, влияющих на конкретные цены, в зависимости от места расположения, категорий престижности и т.д. Стоит отметить и то, что есть большая разница между ценой на участки для строительства индивидуального жилья и коммерческого использования, последнее может стоить дороже порой в десятки раз.

СочиВ Адлерском районе, где в связи с олимпийскими перспективами наибольшая доля предложений по земельным участкам (почти 40 процентов от всего рынка Сочи), одна сотка земли в среднем стоит почти 35 тысяч у.е., в Хостинском – 25, 3 тысячи у.е., в Лазаревском районе – 23,8 тысячи у.е. По сравнению с прошлым летом эти запрашиваемые цены ниже процентов на пять, при заключении реальных сделок могут быть и ниже.

Вообще дисбаланс спроса и предложений характерен сейчас для всех сегментов рынка недвижимости и, по оценке специалистов, является главным "тормозом" развития рынка на всем пространстве Азово-черноморского побережья. Исследования в коттеджном секторе, к примеру, выявляют такую тенденцию. В докризисный период наибольшей популярностью в регионе пользовались дома площадью от 150 до 250 квадратных метров, в то время как рынок предлагал строения по 400 и более квадратов. То есть первичный дисбаланс уже очевиден. А теперь и без того пониженный спрос сосредоточен на коттеджах площадью не более 150 квадратов. И он в принципе не может быть удовлетворен, потому что таких предложений на рынке практически нет. Это обстоятельство и вынуждает продавцов прибегать к разным способам повышения привлекательности за счет скидок, акций, как уже говорилось, порой до 40 50 процентов, предоставления дисконтов, а в перспективе – пересмотреть стратегию действий на рынке жилья.

Анализируя складывающуюся ситуацию, нельзя не обратить внимание и на разницу в ценах на первичном рынке жилья. И хотя эксперты констатируют, что в самое последнее время спрос на новые квартиры несколько возрос (в основном на квартиры эконом-класса площадью до 50 квадратных метров с близкими сроками сдачи), по сравнению с прошлым годом цены на квартиры снизились от 7 до 10 процентов.

В целом же, как отмечают эксперты при оценке ближайших перспектив рынка недвижимости, оживления спроса в ближайшем будущем не произойдет по целому комплексу причин. А это значит, что цены как минимум не будут расти. Это значит, что питающим спекулятивные надежды игрокам на рынке недвижимости придется считаться с этим и умерить свои аппетиты. Позиция руководства Краснодарского края по этому вопросу жесткая. Курирующий олимпийскую программу вице-губернатор Александр Саурин четко указал, что «Мы будем оценивать все объекты недвижимости с учетом всех факторов, которые действуют на сложившемся рынке сегодня». Реальная ценовая ситуация должна стать стержнем понятия «справедливая цена», на которую будет опираться власти при имущественных отношениях с населением.

  • Найти больше статей по темам:
  • #