Позиция перед диспозицией

Просмотров:  1509
Деловое сообщество России активно обсуждает вопрос глобальной смены ключевых фигур на рынке недвижимости. Поводом служит катастрофическая нехватка у большинства инвестиционно-строительных компаний финансовых средств для реализации собственных проектов, что вынуждает их передавать банкам объекты недвижимости – от действующих бизнес-центров до «бумажных» разработок, к которым предстояло только подступиться. Соответственно, банки станут крупнейшими собственниками непрофильных активов, коими для них являются объекты недвижимости. Как они ими распорядятся? С какими сложностями столкнутся? 

Редакция журнала и Московский Бизнес Клуб не могли остаться в стороне от животрепещущей темы и обратились к ведущим специалистам с просьбой прокомментировать сложившуюся ситуацию. 

Замороженные активы Алексей Пашкевич, генеральный директор «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы»

Интерес к проблМихаил Кудрявцев, председатель правления УК «Иткол»еме понятен: новые собственники – это иное состояние рынка, другими подразумеваются и отношения среди его участников, в том числе риэлторов, управляющих, страховых и оценочных компаний и многих других. Не надо сбрасывать со счетов тот факт, что новые игроки могут установить свои правила игры или и массово «слить» недвижимые активы (чего боится ранее сформировавшееся сообщество).

Правда, представители банков уклоняются от разглашения своих перспективных планов. Что, впрочем, тоже вполне объяснимо: недвижимость сейчас считают проблемным активом, и признаваться в увеличении ее доли финансовым организациям невыгодно. Не будут банки заявлять и о наличии у них неплатежеспособных заемщиков – подобные признания могут подорвать деловую репутацию.

Поэтому мы решили выяснить, насколько велики «масштабы бедствия». Действительно ли строительная отрасль находится в коллапсе, и застройщики поголовно вынуждены избавляться от недостроенных объектов? Чем чревато для рынка накопление объектов недостроя? Удивительно, что уже в ответе на этот вопрос эксперты не проявили единодушия.

Самые пессимистичные данные приводит Алексей Пашкевич, генеральный директор «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы»: «По нашим оценкам, заморожено порядка 95% российских проектов, находящихся на «бумажной» стадии, на уровне котлована заморожено 80%, на уровне коробки, не подведенной под крышу, – 80%, на уровне готовой коробки (с окнами, но без внутренней отделки) – 15–20%». Схожие данные у Михаила Кудрявцева, председателя правления УК «Иткол»: «На текущий момент заморожено порядка 80% всех строек Москвы и Московской области».

Радий Сулейманов, начальник отдела страхования технических рисков ОСАО «Ингосстрах», говорит о «серьезном сокращении программ строительства коммерческой недвижимости, как в капитальном строительстве, так и в связи с перевооружением основных средств промышленных предприятий». (И, соответственно, о сокращении рынка страхования строительно-монтажных работ.) По его данным, строительные проекты на начальном этапе их реализации, как правило, замораживаются на неопределенное время.

А вот Олег РепСергей Козловский, президент корпорации «ИНКОМ»ченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, заявляет, что «слухи о скорой смерти рынка недвижимости, которые активно распространялись по мере развития финансового кризиса, пока оказываются преувеличенными. ТакОлег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, объемы построенного жилья в России почти не уступают прошлому году, стабильно оставаясь на уровне 3–5 млн кв. м в месяц. При этом вполне можно ожидать, что даже при худшем сценарии по итогам 2009 года будет построено не менее 80% прошлогоднего объема. Такую динамику можно назвать стагнацией, но не коллапсом». Схожее мнение у Сергея Козловского, президента корпорации «ИНКОМ». По его данным «в Москве остановлено не более 20 из 158 стройплощадок» (иными словами – не более 12% объектов). «Надуманной» называет проблему недостроя и Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.

Впрочем, прав и Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости», который считает, что «никто афишировать заморозку строительства не станет». А значит, оценить объемы недостроя можно только «на глазок». 

В любом случае, очевидно, что данная проблема существует, в первую очередь, в секторе коммерческой недвижимости и жилой недвижимости эконом-класса. А вот элитное жилье не страдает. «В отличие от других сегментов, где в связи с кризисом явно прослеживается тенденция существенного замедления темпов строительства, на элитном рынке многие девелоперы, несмотря на неблагоприятные экономические условия, продолжают строить и завершать свои проекты», – считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. «Более того, можно сказать, что проблема на этом рынке совсем другая: если в начале строительства застройщики при продаже объектов предлагали скидки и специальные условия, то теперь, когда проекты находятся на стадии завершения и объектов, выставленных на продажу, осталось немного, они перестали идти на уступки и прямо заявляют, что будут продавать по той цене, которая их устраивает», – вторит ему Екатерина Тейн. 

Себе дороже…

Что мы имееЮрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости»м? С одной стороны, уменьшение предложения, что должно способствовать повышению цены. А также повышению себестоимости строительства за счет удлинения сроков возведения объектов или же затрат на консервацию. С другой стороны – на рынок могут массово выйти объекты, которые вынуждены продавать их неплатежеспособные владельцы. Что, соответственно, обрушит цену. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Впрочем, участники рынка обвала не ждут. По данным Екатерины Тейн, количество новых проектов, поступивших в продажу в этом году, сократится в десять раз по сравнению с прошлым. При этом спрос в летний период стал оживать, цены прекратили снижение и продемонстрировали положительную динамику. Таким образом, если не возникнет новых экономических проблем, можно прогнозировать рост цен на элитное жилье в ближайшее время. 

Юрий Хлестаков отмечает, что сроки строительства не влияют существенно на его себестоимость: «Они могут быть разные, но должны, прежде всего, соответствовать бизнес-плану проекта. Чем меньше эти сроки, тем больше факт соответствует прогнозу. Затягивая со строительством, девелопер может столкнуться с изменением цен на стройматериалы, комплектующие, на сам продукт строительства, что может привести к изменению показателей проекта, что, в свою очередь, ведет к изменению стратегии».

Возможная заморозка тоже не должна сильно влиять на себестоимость. По данным Алексея Пашкевича, стоимость консервирования составляет 3–5% от стоимости объекта.

Не воспринимается серьезно специалистами и сценарий, по которому рынок наводнят объекты по демпинговым ценам. «Если предположить, что все квартиры, приобретенные на кредитные деньги, одномоментно появятся в продаже, то, конечно, это однозначно повлияет на рынок – в частности, приведет к снижению стоимости жилья. Но такое возможно только в той ситуации, когда кредитные организации абсолютно осознанно решат «рыть себе яму», – считает Юрий Хлестаков. – Дело в том, что уже сейчас в результате падения рыночной стоимости недвижимости по многим объектам залоговая стоимость выше рыночной, и никто не заинтересован эту ситуацию усугублять. Так как управлением непрофильными активами (т.е. продажами квартир) банки заниматься не будут, то, скорее всего, они будут пытаться реструктуризировать задолженность. И никакого выплеска не произойдет».

Сергей Козловский добавляет, что «вероятность обрушения рынка ипотечными квартирами очень мала. Это все равно что прогнозировать, что рынок рухнет из-за массовой реализации подрядчиками бартерных квартир в новостройках по бросовым ценам. Слишком маЕкатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frankлы масштабы – что в одном, что в другом случаях. Во-первых, в нашей стране ипотека не получила широкого распространения и, по разным оценкам, занимает от 3 до 10% рынка. Уже поэтому американский сценарий у нас невозможен. Кроме того, за год долларовые цены на квартиры снизились в среднем на 30%, а это означает, что для того, чтобы быстро избавиться от квартир, банкам придется продавать их вдвое дешевле по сравнению с их оценочной стоимостью. В существующих условиях вряд ли можно представить, что банки готовы пойти на такой шаг в Наталия Грязнова, директор Блока корпоративного кредитования КБ «Юниаструм Банк»массовом порядке».

Кстати, несмотря на все разговоры о низкой ликвидности недвижимости, она по-прежнему служит самым надежным обеспечением кредита. Сегодня банки практически закрыли проектное финансирование, очень неохотно рассматривают кредитование под залог ценных бумаг. «Получить сейчас кредит в большинстве банков можно как раз только под залог недвижимости, – поясняет Наталия Грязнова, директор Блока корпоративного кредитования КБ «Юниаструм Банк». – Если раньше суть рефинансирования сводилась к улучшению условий для заемщика – прежде всего, к увеличению суммы (за счет положительной переоценки объекта на растущем рынке), снижению ставки и незначительному увеличению срока, то сейчас речь об увеличении суммы заимствования не идет – основной целью для клиента становится увеличение срока, причем чем больше, тем лучше. Снижение процентной ставки при перекредитовании – нельзя сказать что редкость, но, тем не менее, это уже не настолько приоритетная цель для клиента».

Кстати, по информации Михаила Кудрявцева, «многие банки рассматривают залоговые, уже поступившие в собственность кредитной организации квартиры как активы для создания ЗПИФов недвижимости». Он, к слову, предлагает интересный вариант, способный улучшить ситуацию с недостроем: привлекать на отечественный рынок зарубежные подрядные организации, которые сами смогут получить финансирование по экспортным программам своих государств. Это могут быть как китайские и турецкие подрядчики, так и многие европейские организации, заинтересованные в получении объемов работ на достаточно большом российском рынке.

Таким образом, можно сказать, что пессимистичные прогнозы, высказывавшиеся в начале года, не сбываются. И хотя, безусловно, все застройщики испытывают финансовые трудности, но массового обрушения строительного рынка не происходит.

  • Найти больше статей по темам:
  • #