Редакция журнала и Московский Бизнес Клуб не могли остаться в стороне от животрепещущей темы и обратились к ведущим специалистам с просьбой прокомментировать сложившуюся ситуацию. 

Замороженные активы

Интерес к проблеме понятен: новые собственники – это иное состояние рынка, другими подразумеваются и отношения среди его участников, в том числе риэлторов, управляющих, страховых и оценочных компаний и многих других. Не надо сбрасывать со счетов тот факт, что новые игроки могут установить свои правила игры или и массово «слить» недвижимые активы (чего боится ранее сформировавшееся сообщество).

Правда, представители банков уклоняются от разглашения своих перспективных планов. Что, впрочем, тоже вполне объяснимо: недвижимость сейчас считают проблемным активом, и признаваться в увеличении ее доли финансовым организациям невыгодно. Не будут банки заявлять и о наличии у них неплатежеспособных заемщиков – подобные признания могут подорвать деловую репутацию.

Поэтому мы решили выяснить, насколько велики «масштабы бедствия». Действительно ли строительная отрасль находится в коллапсе, и застройщики поголовно вынуждены избавляться от недостроенных объектов? Чем чревато для рынка накопление объектов недостроя? Удивительно, что уже в ответе на этот вопрос эксперты не проявили единодушия.

Самые пессимистичные данные приводит Алексей Пашкевич, генеральный директор «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы»: «По нашим оценкам, заморожено порядка 95% российских проектов, находящихся на «бумажной» стадии, на уровне котлована заморожено 80%, на уровне коробки, не подведенной под крышу, – 80%, на уровне готовой коробки (с окнами, но без внутренней отделки) – 15–20%». Схожие данные у Михаила Кудрявцева, председателя правления УК «Иткол»: «На текущий момент заморожено порядка 80% всех строек Москвы и Московской области».

Радий Сулейманов, начальник отдела страхования технических рисков ОСАО «Ингосстрах», говорит о «серьезном сокращении программ строительства коммерческой недвижимости, как в капитальном строительстве, так и в связи с перевооружением основных средств промышленных предприятий». (И, соответственно, о сокращении рынка страхования строительно-монтажных работ.) По его данным, строительные проекты на начальном этапе их реализации, как правило, замораживаются на неопределенное время.

А вот Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, заявляет, что «слухи о скорой смерти рынка недвижимости, которые активно распространялись по мере развития финансового кризиса, пока оказываются преувеличенными. Так, объемы построенного жилья в России почти не уступают прошлому году, стабильно оставаясь на уровне 3–5 млн кв. м в месяц. При этом вполне можно ожидать, что даже при худшем сценарии по итогам 2009 года будет построено не менее 80% прошлогоднего объема. Такую динамику можно назвать стагнацией, но не коллапсом». Схожее мнение у Сергея Козловского, президента корпорации «ИНКОМ». По его данным «в Москве остановлено не более 20 из 158 стройплощадок» (иными словами – не более 12% объектов). «Надуманной» называет проблему недостроя и Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.

Впрочем, прав и Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости», который считает, что «никто афишировать заморозку строительства не станет». А значит, оценить объемы недостроя можно только «на глазок». 

В любом случае, очевидно, что данная проблема существует, в первую очередь, в секторе коммерческой недвижимости и жилой недвижимости эконом-класса. А вот элитное жилье не страдает. «В отличие от других сегментов, где в связи с кризисом явно прослеживается тенденция существенного замедления темпов строительства, на элитном рынке многие девелоперы, несмотря на неблагоприятные экономические условия, продолжают строить и завершать свои проекты», – считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. «Более того, можно сказать, что проблема на этом рынке совсем другая: если в начале строительства застройщики при продаже объектов предлагали скидки и специальные условия, то теперь, когда проекты находятся на стадии завершения и объектов, выставленных на продажу, осталось немного, они перестали идти на уступки и прямо заявляют, что будут продавать по той цене, которая их устраивает», – вторит ему Екатерина Тейн. 

Себе дороже…

Что мы имеем? С одной стороны, уменьшение предложения, что должно способствовать повышению цены. А также повышению себестоимости строительства за счет удлинения сроков возведения объектов или же затрат на консервацию. С другой стороны – на рынок могут массово выйти объекты, которые вынуждены продавать их неплатежеспособные владельцы. Что, соответственно, обрушит цену.

Впрочем, участники рынка обвала не ждут. По данным Екатерины Тейн, количество новых проектов, поступивших в продажу в этом году, сократится в десять раз по сравнению с прошлым. При этом спрос в летний период стал оживать, цены прекратили снижение и продемонстрировали положительную динамику. Таким образом, если не возникнет новых экономических проблем, можно прогнозировать рост цен на элитное жилье в ближайшее время. 

Юрий Хлестаков отмечает, что сроки строительства не влияют существенно на его себестоимость: «Они могут быть разные, но должны, прежде всего, соответствовать бизнес-плану проекта. Чем меньше эти сроки, тем больше факт соответствует прогнозу. Затягивая со строительством, девелопер может столкнуться с изменением цен на стройматериалы, комплектующие, на сам продукт строительства, что может привести к изменению показателей проекта, что, в свою очередь, ведет к изменению стратегии».

Возможная заморозка тоже не должна сильно влиять на себестоимость. По данным Алексея Пашкевича, стоимость консервирования составляет 3–5% от стоимости объекта.

Не воспринимается серьезно специалистами и сценарий, по которому рынок наводнят объекты по демпинговым ценам. «Если предположить, что все квартиры, приобретенные на кредитные деньги, одномоментно появятся в продаже, то, конечно, это однозначно повлияет на рынок – в частности, приведет к снижению стоимости жилья. Но такое возможно только в той ситуации, когда кредитные организации абсолютно осознанно решат «рыть себе яму», – считает Юрий Хлестаков. – Дело в том, что уже сейчас в результате падения рыночной стоимости недвижимости по многим объектам залоговая стоимость выше рыночной, и никто не заинтересован эту ситуацию усугублять. Так как управлением непрофильными активами (т.е. продажами квартир) банки заниматься не будут, то, скорее всего, они будут пытаться реструктуризировать задолженность. И никакого выплеска не произойдет».

Сергей Козловский добавляет, что «вероятность обрушения рынка ипотечными квартирами очень мала. Это все равно что прогнозировать, что рынок рухнет из-за массовой реализации подрядчиками бартерных квартир в новостройках по бросовым ценам. Слишком малы масштабы – что в одном, что в другом случаях. Во-первых, в нашей стране ипотека не получила широкого распространения и, по разным оценкам, занимает от 3 до 10% рынка. Уже поэтому американский сценарий у нас невозможен. Кроме того, за год долларовые цены на квартиры снизились в среднем на 30%, а это означает, что для того, чтобы быстро избавиться от квартир, банкам придется продавать их вдвое дешевле по сравнению с их оценочной стоимостью. В существующих условиях вряд ли можно представить, что банки готовы пойти на такой шаг в массовом порядке».

Кстати, несмотря на все разговоры о низкой ликвидности недвижимости, она по-прежнему служит самым надежным обеспечением кредита. Сегодня банки практически закрыли проектное финансирование, очень неохотно рассматривают кредитование под залог ценных бумаг. «Получить сейчас кредит в большинстве банков можно как раз только под залог недвижимости, – поясняет Наталия Грязнова, директор Блока корпоративного кредитования КБ «Юниаструм Банк». – Если раньше суть рефинансирования сводилась к улучшению условий для заемщика – прежде всего, к увеличению суммы (за счет положительной переоценки объекта на растущем рынке), снижению ставки и незначительному увеличению срока, то сейчас речь об увеличении суммы заимствования не идет – основной целью для клиента становится увеличение срока, причем чем больше, тем лучше. Снижение процентной ставки при перекредитовании – нельзя сказать что редкость, но, тем не менее, это уже не настолько приоритетная цель для клиента».

Кстати, по информации Михаила Кудрявцева, «многие банки рассматривают залоговые, уже поступившие в собственность кредитной организации квартиры как активы для создания ЗПИФов недвижимости». Он, к слову, предлагает интересный вариант, способный улучшить ситуацию с недостроем: привлекать на отечественный рынок зарубежные подрядные организации, которые сами смогут получить финансирование по экспортным программам своих государств. Это могут быть как китайские и турецкие подрядчики, так и многие европейские организации, заинтересованные в получении объемов работ на достаточно большом российском рынке.

Таким образом, можно сказать, что пессимистичные прогнозы, высказывавшиеся в начале года, не сбываются. И хотя, безусловно, все застройщики испытывают финансовые трудности, но массового обрушения строительного рынка не происходит.