Текст: Юлия Пилипейко. Фото: Светлана Беневоленская

Удалиться из шумного и загазованного мегаполиса на лоно природы, на чистый воздух, пожить в окружении тишины и спокойствия, лесных угодий, вблизи водной глади естественного или искусственного водоема – мечта любого москвича. Вопрос: куда направить свои устремления, если нет собственного загородного дома, и им не обладают даже ближайшие родственники? Впрочем, для решения проблемы достаточно взять в аренду коттедж или таунхаус. Предложений в этом сегменте недвижимости довольно много.

Инфраструктура гостеприимства

В конце прошлого года эксперты предполагали, что в результате снижения покупательской способности населения девелоперы станут не продавать коттеджи, а именно сдавать их в аренду. Однако особого бума не наблюдалось.

«Какой-то общей тенденции здесь нет, – считает Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – Все зависит от потребностей владельца. Если ему нужно разовое поступление денег от продажи, то он не будет сдавать дом в аренду. Если его устраивают небольшие, но регулярные финансовые потоки, которые приносит аренда, то он выбирает этот путь».

Вообще, коттеджных поселков, построенных специально для сдачи в аренду, в Подмосковье не так много. На данный момент, по словам Омара Гаджиева, управляющего партнера девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate, их насчитывается порядка 35. Среди наиболее популярных эксперт называет «Фэмили Клаб», «Рублевский», «Успех», «Барвиху Club» на Рублево-Успенском шоссе; «Павловы Родники», «Никольскую Слободу», «Новахово» на Новорижском; «Сновидово» на Ильинском шоссе; «Новодарьино», «Милорадово» на Калужком; «Росинку», «Ангелово» на Пятницком; Moscow Country Club на Волоколамском; «Спас Каменку» на Дмитровском шоссе и др.

Наибольшим спросом пользуются коттеджные поселки, удаленные от столицы не более чем на 30–40 км. Такой выбор не случаен – арендаторы хотят иметь возможность быстро добираться на работу и обратно. Единственное исключение – Новорижское шоссе с его хорошей пропускной способностью, поэтому здесь снимают жилье на расстоянии даже 45–50 км от Москвы. Самыми востребованными направлениями для загородной аренды являются Рублевское, Новорижское, Дмитровское, Осташковское, Калужское, Минское и Пятницкое шоссе.

Кроме того, на загородном рынке представлен еще один формат жилья. Это поселки, на территории которых существуют мини-отели. Правда, эти гостиницы рассчитаны в основном на жителей поселков – на тот случай, если к ним приехали гости. Номера мини-отелей также предназначены для обслуживающего персонала. «Хотя есть и поселки, где изначально был принят формат апартаментов, – рассказывает Екатерина Батынкова. – Но в них 99% домов предназначены к продаже. Остальные – либо объекты на регулярном рынке, когда человек приобрел апартаменты для себя, но по каким-то причинам не пользуется ими и сдает в аренду, либо застройщик не хочет их продавать в данный момент и тоже сдает. Но это единичные случаи».

Вообще-то, строительство на территории поселка гостиницы может быть оправданно в нескольких случаях. Например, если это крупный поселок, который занимает большую площадь, по словам Омара Гаджиева, и если он рассчитан на достаточно большое количество населения, имеет обширную развлекательную инфраструктуру (еще лучше, если рядом с поселком находится развлекательный объект, например, горнолыжный склон). Что касается коттеджных поселков, содержащих в себя гостиничную составляющую, то это новинка на рынке, и говорить об успешности или провале такой концепции пока рано, считает эксперт. Среди поселков можно назвать «Велегож-парк» (Симферопольское шоссе, 120 км от МКАД), «Конаково Ривер клаб» (Ленинградское шоссе, 100 км от МКАД), «Зеленый Мыс» (Дмитровское шоссе, 20 км от МКАД) и др.

Компромиссное решение

Рынок апартаментов активно конкурирует с подмосковными пансионатами. «Несмотря на то, что качество пансионатов невысокое (как правило, это советская постройка конца 60-х годов), этот сегмент очень востребован, поскольку у таких домов отдыха безупречное месторасположение и изумительная территория, чем не всегда могут похвастаться современные апартаменты», – объясняет Екатерина Батынкова.

В основном же предложение на рынке загородной аренды сформировано за счет частных лиц. Застройщики же возводят поселки, дома в которых в дальнейшем сдавались бы в аренду, крайне неохотно. Такая непопулярность связана с тем, что вложения в этот бизнес – «длинные» деньги. Срок окупаемости инвестиций зачастую составляет от 5 до 10 лет, а то и больше. «К тому же аренда – это низкорентабельный бизнес, который приносит не более 12% годовых. Да и содержание такого поселка требует фактически создания дополнительной управляющей структуры, а это увеличение затрат», – считает Омар Гаджиев.

Похожего мнения придерживаются и другие эксперты. «Застройщику возводить такие поселки невыгодно, так как это требует больших разовых инвестиций, а прибыль поступает небольшими вливаниями. Кроме того, у домов в аренду очень высокая амортизация», – поясняет Екатерина Батынкова. Правда, есть некоторые нюансы. Например, многое зависит от того, где, в каком месте этот коттеджный поселок строится. «Зачастую это может быть выгодно, если сама по себе территория имеет ярко выраженный дефект, – поясняет эксперт. – Такие апартаменты можно строить, чтобы разграничить престижную и непрестижную зоны. Например, на первой линии от въезда в поселок. Такие дома, как правило, никто не любит, их покупают с трудом. А осваивать эту территорию необходимо. Поэтому строится некий компромиссный вариант – либо апартаменты, либо объекты общественной инфраструктуры».

Ну а если застройщик понимает, что поселок будет пользоваться спросом благодаря хорошему месторасположению и другим качественным характеристикам, то ни о какой сдаче в аренду речи идти не может, ему выгоднее продавать дома по верхней ценовой планке.

Семейный сегмент

Пожалуй, самый редкий арендатор на загородном рынке – холостяк. Такие люди предпочитают жить в мегаполисе, снимая, к примеру, квартиру-студию. А вот загородную жизнь выбирают люди семейные. «Арендаторы коттеджей за городом – это молодые семьи с маленькими детьми или семьи, которые ожидают рождения ребенка. Для них главным аргументом в пользу принятия решения об аренде загородного дома является забота о физическом и духовном здоровье, стремление жить в экологически чистом и красивом месте. Достаточно часто коттеджи арендуют люди, приехавшие в Москву работать (главным образом, из-за рубежа)», – рассказывает Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ». Кроме того, нередки случаи, говорит эксперт, когда перед покупкой дома люди предпочитают арендовать жилье для того, чтобы понять, подходит ли им жизнь за городом или нет. Снимают такое жилье и те, кто купил строящийся дом по соседству (чтобы следить за ходом строительства).

На лоне природы предпочитают жить пенсионеры. Как правило, дома для родителей преклонного возраста покупают их дети. В дальнейшем бабушки и дедушки проводят за городом время вместе с внуками. Коттеджи за пределами столицы арендуют и те, кому по статусу положено жить на Рублевке или Новой Риге, однако приобрести собственный дом на данный момент они не имеют возможности. И наконец, отдельная категория – это клиенты, снимающие кров на короткий срок (на период майских или новогодних праздников).

Как правило, сдачей коттеджей в аренду занимается управляющая компания. Она же устанавливает цены и обслуживает поселок. Перечень услуг, которые входят в стоимость аренды, зависит от класса поселка. Обычно это вывоз мусора, уборка территории и др.

От того, к какому сегменту принадлежит дом, зависит и его внутреннее оснащение. Так, например, элитные коттеджи укомплектованы по полной программе: в них есть посудомоечная машина, холодильник, микроволновая печь, камин, стиральная машина-автомат, кондиционер, сауна. Естественно, что комнаты полностью меблированы и оформлены в определенном стиле. По просьбе жильцов могут предоставляться дополнительные услуги за отдельную плату (к примеру, мелкий ремонт помещений, установка дополнительного оборудования, чистка ковров, озеленение участка и пр.). Некоторые компании помогают арендаторам решить вопросы о найме няни или горничной.

Что касается организации питания и досуга, то в современных комплексах, как правило, есть небольшое кафе или мини-ресторан, спортивный клуб. Жильцы комплекса обычно бесплатно пользуются бассейном, тренажерным залом, теннисным кортом, если они есть в поселке. Инфраструктура может быть даже шире. В некоторых поселках есть парикмахерская, косметический салон, мини-клиника, химчистка и мини-маркет.

Загородную жизнь выбирают, как правило, люди семейные

В Подмосковье сегодня представлены дома на любой вкус и кошелек. Допустим, дома эконом-класса можно снять за $1000– 3000 в месяц. Как правило, это строение с горячей водой, газовым отоплением, санузлами в доме, но его внутренняя отделка может быть выполнена обыкновенной «вагонкой». Метраж домов составляет в среднем от 100 до 200 кв. м, размер участка – от 6 до 12 соток.

Аренда коттеджей бизнес-класса стоит $3000–7000 в месяц. Здесь уже помимо вышеперечисленных благ цивилизации есть сауна, каминный зал, а участок не просто большого размера, а, возможно, даже лесной.

Элитные коттеджи предполагают самое большое количество различных опций. Это уже не только каминный зал и сауна, но еще и несколько спален. Участок, прилегающий к элитному коттеджу, не просто большой, но еще и качественно оформленный. Арендовать строение дорого сегмента можно за $7000–15000 в месяц, а то и дороже. Причем количество подобных предложений на рынке ограничено.