В течение последних нескольких месяцев в газетах постоянно обсуждается размер платы за обслуживание недвижимости, принадлежащей таким компаниям-застройщикам Дубая, как Emaar, Nakhee l и другим. Помимо оплаты коммунальных услуг, резидентам многих жилищных комплексов необходимо еще осуществлять и дополнительные платежи за обслуживание территорий и мест совместного пользования. Конечно, в этом нет ничего удивительного, так принято во всем мире. Резидентам предлагаются жилье и обслуживание, соответствующие самым высоким стандартам и для того, чтобы поддерживать это на должном уровне, требуются немалые денежные средства, поэтому компании-застройщики устанавливают соответствующие цены.

Конечно же, вопрос стоимости содержания недвижимости волнует каждого инвестора, но как выяснилось в ходе опроса, проведенного компанией PRD, что только в одном из семи агентств по продаже недвижимости в городе можно получить достоверную информацию на этот счет.

Мы постараемся максимально подробно рассказать и о самом понятии «сбор за обслуживание», и о том, что собой представляет новый закон о страте, включающий правила, которые определяют регламент управления и ответственность владельцев и застройщиков недвижимости совместного пользования.

Официально принятое название данного юридического акта – Закон № 27 от 2007 года «О совместном владении недвижимостью, расположенной на территории Дубая». Согласно новому Закону о страте, владельцы недвижимости совместного пользования должны вступить в Ассоциацию собственников жилья, в функции которой входит управление мест и территорий совместного пользования. Управляющий Ассоциацией собственников несет ответственность за выполнение обязанностей секретаря, ведение административно-хозяйственной работы и финансовых дел. Управляющий, совместно с комиссией в составе от 3 до 7 человек, должны разрабатывать новые инициативные предложения и предпринимать необходимые действия для соответствующего поддержания общественной собственности.

Несмотря на то, что закон уже вступил в силу, понадобится некоторое время, чтобы ощутить его влияние на сектор недвижимости эмирата Дубай. По предварительным данным, как заявил главный исполнительный директор компании по предоставлению управленческих услуг BCS Strata Management Services Питер Кроган, около 60% застройщиков пока не обладают необходимой информацией для исполнения положений закона. Правда, существуют органы, которые консультируют крупнейших застройщиков о положениях нового «Закона о страте». Это, например, компания по предоставлению управленческих услуг BCS Strata Management Services, которая совместно с RERA и Dubai Real Estate Institute проводит обучение и подготовку 5000 специалистов по операциям с недвижимостью. Компания PRD также предоставляет консультации застройщикам Дубая, Абу-Даби и других эмиратов, и совместно с австралийской консалтинговой компанией ISS разрабатывает регламент по управлению стратой в Абу-Даби.

Закон о страте позволит Ассоциациям домовладельцев своевременно получать информацию о предлагаемых услугах, например, о ценах на обслуживание таких объектов и мест общественного пользования, как лифт, сад, гимнастический зал, плавательный бассейн, а также определять степень ответственности застройщиков по управлению объектов, принадлежащих нескольким владельцам.

До принятия закона, сборы за техническое обслуживание недвижимости, взимаемые застройщиками, не регулировались каким-либо государственным постановлением. Большинство застройщиков умалчивали о размерах коммунальных платежей до продажи недвижимости покупателю. Только после приобретения, покупатели обнаруживали, что в счетах за обслуживание их недвижимости указана сумма, о которой они даже и не подозревали. Для того чтобы выяснить динамику изменений ставок за техобслуживание, проводились исследования, согласно которым сбор за обслуживание 1 квадратного фута площади в разных районах Дубая варьируется от 7 до 25 дирхамов (с учетом анализа 140 зданий).

Условия оплаты сбора за обслуживание устанавливаются компанией-застройщиком. В компании Nakheel, например, сбор за обслуживание может вноситься ежегодно или поквартально. По данным компании Nakheel, средняя сумма сбора за обслуживание 1 квадратного фута виллы составляет 3,4 дирхама, квартиры на острове The Palm Jumeirah – 18 дирхамов. А ежегодный сбор за обслуживание участка площадью 6500 квадратных футов с расположенной на нем виллой Garden Home c 4-мя спальнями составляет 17160 дирхамов.

Максимальный сбор за обслуживание одного квадратного фута площади, согласно данным независимого исследовательского центра, в районе самого высокого здания мира Burj Dubai составляет 22,5 дирхама. Средняя сумма сбора за обслуживание 1 квадратного фута в районе Dubai Marina составляет 14 дирхамов, в Jumeirah Lake Towers – 18 дирхамов. Для кого-то новый городской район Downtown Burj Dubai кажется самым респектабельным, для других же лучше Dubai Marina, но не следует забывать, что размеры сборов зависят и от компании-застройщика. Например, жилищный комплекс Jumeirah Beach Residence принадлежит одному генеральному застройщику, тогда как проекты Dubai Marina и Jumeirah Lake Towers спонсируются множеством подрядчиков.

Благодаря контролю Управления по надзору в сфере недвижимости Дубая (RERA) многие компании-застройщики снизили размеры сборов за обслуживание, необоснованно установленные в 2009 году. Например, когда компания Salwan, являющаяся генеральным застройщиком Jumeirah Beach Residence (JBR), в начале года подняла цены с 9,5 до 21,75 дирхамов за квадратный фут (почти на 129 %), возникло немало вопросов. Тогда руководство компании заявило, что им пришлось поднять цены, чтобы покрыть свои расходы. Проблема стала столь актуальной, что потребовалось вмешательство RERA. По инициативе Управления по надзору в сфере недвижимости Дубая, компании пришлось пересмотреть свою ценовую политику, и новый размер сбора за обслуживание 1 кв. фута площади в JBR был утвержден на уровне 15,32 дирхама. Компания Emaar также значительно снизила размеры ежегодных взносы домовладельцев, живущих на виллах. В 2007 году взнос за стандартную виллу с тремя спальнями в районе Arabian Ranches составлял 8000 дирхамов, в 2008 году он вырос до 12000 дирхамов, а сейчас составляет 4000 дирхамов.

7 февраля 2009 года Управление по надзору в сфере недвижимости Дубая (RERA) запретило эмиратским застройщикам, без получения специального разрешения, повышать сборы за обслуживание в 2009 году. «Отныне застройщики не имеют права самостоятельно рассчитывать размер сборов за обслуживание», – сообщил Марван бин Галита, исполнительный директор RERA. По его словам, «RERA рассчитывает размер сборов за обслуживание таким образом, чтобы и затраты застройщиков окупались, и покупатели недвижимости получали высокий уровень услуг».

Закон о страте является новым законодательным актом на Ближнем Востоке, позволяющим арендаторам получить закрытую до этого времени информацию и урегулировать деятельность компаний-застройщиков. Как только будет сформирован регламент управления недвижимостью и прозрачные отношения «застройщик – покупатель», возрастет доверие иностранных инвесторов к сектору недвижимости Арабских Эмиратов.