Каждый мегаполис хранит свои секреты. Чем старше город, тем больше тайн. Чаще всего они скрываются от посторонних глаз не за высокими заборами и толстыми стенами домов, а под землей. «Подземная жизнь» будит воображение писателей и кинорежиссеров, но и потенциальному покупателю элитного жилья должно быть небезынтересно, что скрывается на «минусовом» этаже: обычный паркинг или какие-то услуги, доступные только жильцам этого дома.

Очевидный каламбур – причина появления «подземной жизни», что называется, лежит на поверхности. Цена земли в центре Москвы вынуждает застройщиков максимально использовать буквально каждый сантиметр. Кроме того, в историческом центре чаще всего просто негде построить отдельно стоящие паркинги и другие элементы инфраструктуры, необходимые для жильцов. Поэтому выходов может быть два: дома «растут» не только вверх, но и вниз (конечно, происходит это только под контролем специальных комиссий).

Кстати, большинство мировых столиц успешно разрастаются в обоих направлениях: на земле – небоскребы, под землей – вся необходимая инфраструктура. Естественно, что без подземных сооружений никак не обойтись: если офисы можно разместить на сотом этаже, то машину там никак не поставишь. Поэтому такие города, как Токио, Гонконг, Сингапур и Нью-Йорк, стали настоящей туристической Меккой, в том числе и благодаря разнообразной «подземной жизни». А Торонто прославился целым подземным городом.

Цена вопроса

«Развитая подземная инфраструктура в большей степени характерна для жилья бизнес-класса, – считает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании КаlinkaRealty. – Прежде всего потому, что подобные комплексы отличаются большей площадью».

Однако и у элитного жилья, которое по определению не может быть многоэтажным, подземное пространство активно осваивается и используется. У «минусовых» этажей есть несомненный плюс: в их отделку не нужно вкладывать огромные деньги. Те зоны, которые посещают жильцы дома и их гости, а также служебные помещения, конечно, выглядят вполне презентабельно, а вот внешний вид помещений, где расположены системы жизнеобеспечения, не так важен. Как справедливо отмечают специалисты рынка недвижимости, архитектурные изыски в автопаркинге или бойлерной ни к чему. Однако это не означает, что здесь могут использоваться некачественные материалы или ненадежное оборудование. Впрочем, говорить об экономии в данном случае не приходится: строительство подземных сооружений более затратно, чем возведение наземной части жилого комплекса. «Стоимость инженерных систем здания на поверхности составляет порядка 20–30% от стоимости объекта, а цена инженерных систем подземных сооружений – уже порядка 40%. Чем ниже мы опускаемся, тем меньше рентабельность осваиваемой территории. На поверхности земли 80% площади приносит коммерческую выгоду, а под землей – лишь 40–50%», – комментирует Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу Группы компаний «Конти».

Доказательством этому служит и тот факт, что банковские структуры гораздо охотнее соглашаются на финансирование проекта, если он уже выведен на так называемый нулевой цикл. Цокольный этаж нужно не только построить, но и оснастить (провести системы кондиционирования, вентилирования, энергосбережения, пожаротушения и безопасности). Кроме того, установка инженерного оборудования и коммуникаций под землей съедает до 30% всего пространства, так как оно обеспечивает функционирование целого комплекса, а не отдельно взятой квартиры. «Поэтому с точки зрения полезной площади наземная территория гораздо рациональнее, нежели подземная», – считает Вячеслав Тимербулатов.

В Москве строительству под землей нередко мешают грунтовые воды, так что без специальных расчетов просто не обойтись, а эти расчеты, естественно, также увеличивают затраты. Кстати, некоторые «минусовые» этажи появляются именно благодаря особенностям ландшафта. Например, дом по адресу Ростовский переулок, 21–25 «разросся» в глубину до трех этажей. Это здание строилось на высоком берегу реки, и для его безопасности необходимо было глубоко внедрять сваи. Так появилась возможность углубиться в холм. Подземная часть здания – самая надежная в случае форсмажорных ситуаций. И, между прочим, даже в элитных домах существуют сооружения гражданской обороны. Так что укрытие их жильцам гарантировано. Причем все проблемы, связанные с безопасностью, под землей решаются проще, а зачастую и дешевле, чем в наземных помещениях.

Паркинг, бойлер и другие

Что именно строить под землей, каждый застройщик решает самостоятельно. Общего «руководства к действию» не существует. Единственное условие: подземное пространство не должно превышать границ землеотвода. Теоретически в подземном этаже можно разместить любые объекты инфраструктуры, не требующие естественного освещения: паркинги, магазины, бассейны, рестораны, кафе, фитнес-центры. Естественно, здесь же располагаются служебные помещения – кладовые жильцов, комнаты для водителей и техперсонала, вспомогательные подсобные помещения. Нужно заметить, что мода на те или иные подземные объекты так же подвижна, как и в мире одежды. Например, застройщики все чаще отказываются от подземных бассейнов, установка которых весьма трудоемка и, по мнению некоторых специалистов, нерентабельна. Однако с этим согласны далеко не все. Кроме того, как замечает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Каlinka-Realty, «обустройство бассейна предполагает размещение на одном уровне самой чаши, а на другом – нижнем – технического оборудования». В комплексе «Дворянское Гнездо» проблема с подземным бассейном решена как раз удачно: бассейн находится на первом этаже, а все коммуникации – уже под землей. Александр Илюхин, генеральный директор компании «Апрель», считает, что «бассейн в цокольном этаже – это, скорее, атавизм, который отходит в прошлое вместе с малиновыми пиджаками». Бутики в подземных этажах сегодня тоже не котируются: тесное соседство с магазинами ставит под вопрос саму элитность дома. А вот подземное кафе или кофейня коммерчески очень рентабельны, но более спокойные заведения все-таки предпочтительнее. Сейчас очень модно устраивать под землей соляные пещеры с отделкой из натурального камня, SPA-салоны, помещения для релаксации и психологической разгрузки.

Пожалуй, никем не ставится под сомнение актуальность подземных паркингов. Их условно делят на три типа: парковки по способу размещения машин могут быть независимыми или зависимыми, с механическими подъемниками или автоматическими («карусельные»). Двухуровневые и «карусельные» паркинги пользуются в настоящее время особой популярностью, так как, по словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, «ограниченное количество площади вынуждает экономить место даже под землей». Вообще, парковка – извечная причина головной боли застройщиков. В качестве удачного примера Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard, приводит комплекс «Ближняя Дача», в котором «паркинг находится не под каждым домом, а занимает подземное пространство под всей надземной территорией комплекса». «Удачно решена проблема подземной парковки в «Венском доме» на Плющихе: она расположена на двух уровнях, причем на каждый уровень есть свой заезд, – рассказывает Алексей Сидоров. – А кроме традиционных систем безопасности этот подземный комплекс оснащен противотаранными отбойниками – чужие даже на танке не проедут».

В «Элитоне» (3-й Обыденский переулок, 2), «Патриархе» и некоторых других объектах установлены автоматические парковки – машина отправляется на свое место самостоятельно, без участия человека. Правда, джипы воспользоваться этим чудом техники не смогут – слишком громоздкие. При строительстве паркингов не обходится и без курьезов. Так, однажды при проведении подземных работ строители случайно попали в ходы, прорытые еще в эпоху Ивана Грозного. Они, естественно, оказались исторической ценностью, и проект здания пришлось срочно менять. Конечно же, подземные парковки тоже стремятся «к совершенству», но «в свете последних тенденций минимизации инфраструктуры в элитных домах дополнительные услуги в подземном гараже обычно ограничиваются мойкой и шиномонтажом», считает Александр Зиминский. Не стоит забывать, однако, что для этого необходимо получить специальное разрешение.

Подземное будущее

По «подземной жизни» Москва отстает от своих иностранных «собратьев» примерно лет на тридцать. Впрочем, скоро столица сможет удивить заезжих и отечественных диггеров своими подземельями класса «люкс». На «Золотом острове» в клубном доме «Эолис» на глубине 7 м Группа компаний «КРТ» планирует создание необычного большого внутреннего двора с зимним садом и бассейном. Проект принадлежит известному франко-испанскому архитектору Маноло Нуньесу. Над головой будущих жителей будет красоваться настоящее московское небо.

А под Водоотводным каналом построят огромный торгово-развлекательный комплекс «Водный мир» с ресторанами, супермаркетом морепродуктов, развлечениями, галереями и комфортабельным автопаркингом. Оба проекта не имеют аналогов в Москве и являются штучным продуктом. И пока вопрос о жизни на Марсе остается открытым, с «подземной жизнью» все понятно – она есть!