Загородные апартаменты – продукт не массовый. Подобный формат жилья рассчитан, скорее, на любителя. Кого-то привлекает адекватная цена такой недвижимости, кто-то не готов расстаться с городским комфортом, но стремится жить на природе. Для некоторых же квартира за городом, да к тому же расположенная на престижном направлении, становится определенной имиджевой фишкой.

Уплотнение «квадрата»

В Европе и Америке квартира «на свежем воздухе» – вполне обычный вариант жилья. У нас же подобная недвижимость пока в диковинку. Стереотип, что за городом можно жить лишь в собственном коттедже в окружении нескольких соток садов-огородов, ломается тяжело. Но девелоперам есть за что бороться.

Дефицит и дороговизна ближней подмосковной земли ведут к тому, что рентабельный поселок становится очень дорогим. Элитный же сегмент рынка, скорее, уже перенасыщен, и потому объект такого класса должен обладать массой неоспоримых достоинств, начиная от качества строительства и заканчивая грамотной и внятной концепцией. Держать марку в такой ситуации крайне непросто, и позволить это себе могут разве что крупные и опытные застройщики. Появление среди предложений апартаментов – прекрасный вариант для определенной части покупателей среднего класса: на сравнительно небольшом (а значит, не требующем огромных финансовых вложений) земельном наделе строится дом на несколько десятков квартир. В итоге стоимость квадратного метра получается вполне вменяемой, что напрямую влияет на сроки реализации проекта. То есть при адекватных вложениях быстрая и нехлопотная прибыль очевидна.

Приятно, но непонятно

Понятие «загородные апартаменты» из-за новизны продукта очень размыто. Четкого определения и классификации подобных объектов пока не существует. Поэтому часто апартаментами называют любую квартиру в малоэтажном доме на природе. «На нашем рынке, – поясняют специалисты компании «КомСтрин», – в понятие «апартаменты» вкладывают, как правило, два смысла. В одном случае подразумевают квартиры в зданиях нежилого назначения без возможности зарегистрироваться на постоянном месте жительства. Если такие апартаменты находятся на престижных направлениях и в домах элити бизнес-класса, то они являются достаточно дорогим жильем. Предъявляемые к ним требования высоки. Помимо престижного загородного направления апартаменты должны располагаться обязательно в доме с высоким качеством строительства и с соответствующим окружением. Также апартаментами иногда называются респектабельные квартиры, отделанные и меблированные. Такой формат жилья пришел к нам из-за рубежа, где оно очень популярно».

Еще загородными апартаментами принято называть квартиры с гостиничным сервисом. Такие, например, возводятся в рамках проекта VitroVillage, расположенного на Калужском направлении. На территории жилого курорта (а именно так позиционируют объект застройщики) строят семь жилых корпусов с апартаментами площадью от 55 кв. м и пентхаусами площадью от 104 кв. м. Приобретая подобное жилье, собственник получает в придачу гостиничный сервис и весь спектр коммунальных услуг. В поселке заявлена обширная инфраструктура. И не только развлекательная, включающая спортивно-оздоровительный центр, бассейны, спортплощадки, рестораны, кинотеатр и фитнес-клуб, но и социальная: супермаркет, школа, детский сад, служба быта и пр. Так что, жизнь будет по-городскому комфортабельной. Иногда апартаменты строят в рамках уже сформировавшихся и популярных зон отдыха. Так, допустим, выставлены на продажу апартаменты в двух корпусах на территории известного курорта «Сорочаны».

И моно, и мульти

Как отмечают эксперты, сегодня в Подмосковье насчитывается более десяти жилых комплексов, застроенных исключительно многоквартирными домами. Это, например, «Сосны» на Николиной Горе, где располагается несколько клубных домов, объединенных в единый архитектурный ансамбль. Всего в комплексе предусмотрено 112 квартир площадью от 120 до 200 кв.м. Также в последнее время апартаменты строят в так называемых мультиформатных поселках, где на общей территории соседствуют и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома. Подобные проекты появляются все чаще. Они более рентабельны, так как способны заинтересовать различные категории покупателей.

К разряду мультиформатных можно отнести комплекс «Сенатор Клуб» на Калужском шоссе. Он возводится на 8 га лесной территории лечебно-оздоровительного санатория Управделами Президента РФ. Проект включает в себя девять двухи трехуровневых особняков, расположенных в VIP-зоне, несколько клубных домов, объединенных в единый архитектурный ансамбль, и 43 таунхауса, площадь квартир в которых составляет от 190 до 213 кв.м. Что касается инфраструктуры, то жители «Сенатор Клуба» могут пользоваться всем набором услуг, представленных в санатории. Различные варианты недвижимости присутствуют в поселке «Новое Лапино» на РублевоУспенском шоссе. В трех малоэтажных домах реализуется сто квартир площадью от 50 до 140 кв.м. Помимо них продают и коттеджи, и таунхаусы. Как правило, поселки с апартаментами стараются строить на небольшом удалении от столицы. Исключения, конечно, есть (VitroVillage – 38 км от МКАД, «Жемчужина» – 55 км), но все-таки близость к Москве – ключевой параметр.

Ключевой момент

Общая же характеристика загородных апартаментов базируется в определенном формате зданий, где они расположены: высота жилых комплексов обычно не превышает 5–7 этажей. Стало быть, среднее количество квартир – 100–150. Апартаменты – жилье просторное, состоящее из трех-четырех комнат общей площадью в среднем от 80–100 кв.м. Часто на последних (обычно самых дорогих) этажах размещаются и пентхаусы. Апартаменты часто предлагают с отделкой под ключ, то есть полностью готовыми к заселению. Как отмечают эксперты, это большой плюс подобного жилья. Ведь в последние годы все больший процент собственников загородного элитного жилья (особенно те, кто уже имеет коттедж в Подмосковье) отказывается от объектов под чистовую отделку в пользу недвижимости под ключ.

Апартаменты – жилье, по качеству жизни мало чем отличающееся от городского. Все коммуникации в домах обязательно центральные, имеются и телефонные, и интернет-линии. Территории благоустроенные и охраняемые. Обязательно присутствует необходимая инфраструктура. Самые дорогие апартаменты находятся, естественно, на Рублевке. Это квартиры в таких комплексах, как «Жуковка-1», «Сосны» на Николиной Горе, Chalet-Жуковка, «Рублевская жизнь». Тем не менее, они обходятся не в пример дешевле, чем отдельные особняки. По другим направлениям цены «кусаются» и вовсе не так сильно. Например, в поселке «Дубрава» (Дмитровское шоссе, 12 км от МКАД) или в Vitro Club, который находится в подмосковной Немчиновке. Также поселки с апартаментами встречаются на Ильинском («Рублевское предместье»), Калужском шоссе («12 месяцев»), на Дмитровке («Зеленый Мыс»), на Ярославском шоссе («Полянка»).

Вынужденные обременения

Несмотря на не совсем привычный для россиян, а потому и не такой массовый вид недвижимости, у загородных апартаментов имеется своя категория почитателей. Правда, мотивация подобной покупки бывает различной. «Более низкая себестоимость, – рассказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, – складывается из-за экономии земельных ресурсов. Этот плюс играет роль, как для застройщика, так и для клиента, который получает более доступное жилье. За апартаментами гораздо проще ухаживать, меньше затрат, связанных с отделкой и меблировкой. И вместе с тем покупатели апартаментов могут пользоваться всеми благами коттеджных поселков, в которых они расположены».

«Еще одна категория, интересующаяся форматом «загородные апартаменты», – добавляет Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills, – люди, привыкшие отдыхать с родственниками или за детьми которых следят няни, гувернантки и т.д., которые тоже подчас становятся членами семьи. То есть апартаменты удобны для больших семей с разновозрастным составом. К тому же весь сервис выполняется на уровне пятизвездочных отелей, и людям совершенно не придется тратить время на уборку квартир и прочие хлопоты». Часто апартаменты в загородных коттеджных поселках приобретаются в качестве имиджевого жилья. «Например, на Рублевке апартаменты пользуются спросом у состоятельных холостяков», – отмечает Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Качество». Этот формат жилья обладает и городским комфортом, но находится на лоне природы, у него «приятная» цена и высокий уровень сервиса. В то же время – это недвижимость «без земли». То есть разбить клумбу или пожарить шашлыки на собственной территории не получится. Не стоит рассчитывать и на уединение: загородные квартиры, как и городские, «обременены» соседями. Иногда плотность застройки такова, что напоминает пусть и небольшой, но все-таки столичный квартал. С другой стороны, перечисленные минусы данного вида жилья для кого-то, наоборот, станут дополнительным аргументом в пользу приобретения загородных апартаментов.

Их перспективы развития экспертами оцениваются достаточно высоко. Анатолий Валетов, например, связывает это в первую очередь с дальнейшим удорожанием земельных участков, а также популяризацией среди девелоперов смешанных проектов mixed use. Другое дело, что массовым жильем апартаменты вряд ли станут. «Но этот сегмент будет в дальнейшем активно развиваться, и апартаменты займут свою нишу на загородном рынке», – подчеркивает Нина Резниченко. Согласен с такой точкой зрения и Андрей Уфимцев: «Загородные проекты, предусматривающие строительство квартир и апартаментов, скорее всего, будут удачными, но знаковыми все-таки не станут. Такие выводы можно сделать исходя из сроков их продаж. Так, например, срок продажи городской недвижимости составляет примерно полтора года, а апартаментов за городом – два года».