Шумные палатки, торговые ряды, фруктовые развалы… Рынок для многих отдыхающих является одной из экзотических достопримечательностей. Однако статус Олимпийской столицы требует поднять торговлю на качественно другой уровень.

Особый путь

Рынок коммерческой недвижимости имеет свои правила (не всегда «писаные»). Одно из них гласит: первым в регионе начинает подниматься торговая недвижимость. И это очевидно: ритейл быстрее всего реагирует на увеличение покупательского спроса. Но Сочи здесь явился исключением из правил. Город с населением более 500 тыс. человек (а в сезон – под миллион) к 2008 году практически не имел современных торговых центров. Между тем, такие комплексы уже начали появляться даже в городах 300+. В чем дело? Причин несколько. Прежде всего, географические особенности города. Да, конечно, население Сочи превышает полмиллиона, только «размазано» оно по узкой полосе в 146 км. То есть реальная зона охвата крупного торгового центра будет небольшой.

Кроме того, Сочи – очень непростое для строительства место. Необходимость создавать сейсмоустойчивые конструкции, отсутствие ровных площадок существенно увеличивали себестоимость строительства. Да и торговые операторы не спешили к Черному морю: по отзывам, в Сочи есть серьезные проблемы с логистикой и хранением товарных запасов. Иногда приходится пользоваться распределительными складами под Краснодаром. В результате до недавнего времени в Сочи альтернативы базару не было. Должно было случиться нечто экстраординарное (такое, как объявление города Олимпийской столицей). Правда, теперь в планы развития торговой недвижимости города внес свои коррективы финансовый кризис.

Планов – громадье

В последние годы в Сочи было заявлено не менее 10 проектов крупных торговых центров (в основном в составе многофункциональных комплексов). Так, например, к 2010 году на Курортном проспекте планировалось возвести многофункциональный комплекс «Спутник» общей площадью 42 170 кв. м, а на Московской улице, напротив сочинского железнодорожного вокзала, в 2013 – МФК «Сочи-Сити» площадью 79 300 кв. м (доля торговых площадей – 41 700 кв. м). В центре Адлера, напротив главного входа в городской Дом торговли (бывший ЦУМ), планировалось строительство торгово-офисного комплекса «Покровский». Проектом предусмотрено возведение 2 870 кв. м полезных площадей. Сложно сказать, какие из заявленных проектов будут реализованы в ближайшее время. Общие по России тенденции таковы: из заявленных к 2008 г. торговых проектов была открыта лишь треть. В 2009 г. преимущественно будут вводиться в строй те объекты, которые запланированы были на 2008 г., а реальное оживление ожидается лишь в 2011–2012 гг. (Данные Colliers Int.)

Проблема не только в том, что у девелоперов появились трудности с финансированием. Сами торговые операторы сворачивают планы региональной экспансии. Ведь прежде чем вновь открытый магазин начнет приносить прибыль, придется затратить определенные средства на его ремонт, налаживание системы поставок, поддержание ассортимента. Стремительная экспансия в регионы проводилась до недавнего времени на заемные средства... Не случайно аналитики Colliers Int. подметили новую тенденцию, которая, возможно, станет правилом. Если раньше, на момент открытия торгового центра, работало 70–80% магазинов торговой галереи, то теперь – только 50–60%. А что происходит в Сочи? В конце прошлого года в центральной части города были открыты два крупных торговых центра – «Александрия» (около 10 тыс. кв. м) и «Гагаринский» (5,5 кв. м).

Последние открытия

На «Александрии» кризис не сказался. За ходом ее строительства пристально следили не только в Сочи, ведь это первое коммерческое здание класса «А» в южной столице. Пятнадцать этажей – офисная башня и пять уровней торговой части. Общая площадь типового торгового этажа превышает 2000 кв. м, полезная площадь (GLA) – 1470 кв. м. Торговый комплекс «Александрия» отличается не только красивыми фасадами, эскалаторами и кондиционерами. Главное его преимущество – продуманная концепция. На первых трех уровнях гостей ждет торговая галерея, где представлены все самые известные в России сети и монобрендовые операторы: «Дикая орхидея», «Бюстье», «Иль дэ Боте», «Intersport «Ростзолото», BGN, «Красный куб». Весь четвертый этаж занимает магазин «M.видео», а пятый отдан под фуд-корт и детскую развлекательную зону.

Интересно, что в отличие от аналогичных торговых комплексов в других городах в «Александрии» нет фастфуда. Сетевые рестораны – Il patio (итальянская кухня), «Планета суши» (японская кухня), «Сибирская корона» (русская кухня) – предлагают неспешное времяпрепровождение, что очень характерно для южного города. Пожалуй, можно посетовать только на то, что пока в «Александрии» нет кинотеатра (он предусмотрен проектом второй очереди). А ведь курорт так нуждается в современных кинозалах!

Также в конце 2008 г. был сдан новый торговый комплекс «Гагаринский», расположенный на пересечении Гагаринской и Донской улиц, неподалеку от самого крупного строительного гипермаркета «СтройСити». Пять уровней, включая подземную парковку на 50 м/м (есть также открытая парковка на 70 м/м). На первом этаже планируется открыть супермаркет (ведутся переговоры с несколькими федеральными и местными сетями), четвертый этаж будет отдан под торговую галерею, а на второй и третий собственники надеются найти крупных сетевых арендаторов – например, магазин бытовой техники и электроники. Но Сочи сейчас переживает настоящий бум магазинов подобного формата: здесь присутствуют «МИР», «М.видео», «Поиск», «Эльдорадо», GoodMart. Возможно, новые сети просто не захотят заходить на столь плотно занятый рынок.

ТК «Гагаринский» – показательный пример того, что называется «войной концепций»: если на растущем рынке было достаточно просто предложить хорошие площади в хорошем месте, то в момент спада арендаторы хотят большего. Еще недавно многие застройщики не понимали, почему заключать предварительные договоры аренды надо еще на этапе проектирования объекта. А теперь стало ясно: крупные операторы «неповоротливы», рассматривают предложения длительное время, выдвигают специфические требования, учесть которые на этапе проекта гораздо легче.

Центры вместо рынков?

Большая часть сочинцев совершают покупки на оптовых рынках – там и ассортимент шире, и цены ниже. Но со временем эта ситуация изменится. Главное, чтобы борьба ЗА торговые центры не превратилась в борьбу ПРОТИВ рынков. Ведь это два разных формата торговли, которые прекрасно уживаются во всех цивилизованных странах, органично дополняя друг друга.

Первые сочинские торговые центры напоминают больше рынки, просто переехавшие в многоэтажные здания. Совсем другой формат – торгово-развлекательные центры, куда посетители приходят приятно провести время и совершить необходимые покупки.

И здесь мы подошли к еще одной особенности сочинского ритейла – короткому дню. «В Сочи все знают: после шести торговли нет, – рассказала Александра Синятникова, директор по рекламе ТДЦ «Александрия». – Поэтому, когда устанавливали часы работы нашего торгового центра, были споры. Сочинцы настаивали на 18.00, федеральные специалисты – на 22.00. В результате остановились на компромиссном варианте: магазины «Александрии» закрываются в 20.00. Но рестораны, разумеется, работают до последнего посетителя».

Сколько стоит открыть магазин

Еще недавно найти свободную торговую площадку в Сочи было проблематично. Теперь ситуация изменилась. По данным Евгения Панасенко (компания GVA Sawyer Юг), арендные ставки в действующих торговых центрах города варьируются от 12480 до 26880 руб. за кв. м в год без НДС и эксплуатационных платежей. Минимальная ставка аренды наблюдается в небольшом торговом комплексе «Колизей», расположенном в Адлерском районе, – 12480 руб./кв. м в год. Наиболее широкий диапазон ставок аренды выявлен в ТЦ «Новые век» – от 14880 до 26880 руб. за кв. м в год. Очень привлекательны цены в новом ТЦ «Гагаринский» – от 12000 до 18000 руб. в зависимости от этажа. В сегменте торговых центров на момент проведения исследования наибольшая стоимость аренды составляет 43 680 руб./кв. м в год – в строящемся МФК «Спутник», расположенном в Центральном районе города. При этом в некоторых объектах были готовы предоставить скидку в размере от 10% до 30% в зависимости от местоположения помещения в ТЦ. По объектам street retail (в учет брались основные торговые улицы города, такие как Навагинская, Воровского, Московская, Островского и т.д.), средневзвешенная ставка составляла 21696 руб. за кв. м в год. Однако на некоторые объекты арендодатели делали скидку до 50% от первоначальной стоимости, что связано со снижением спроса на торговую недвижимость формата street retail.