Желающих жить в экологически благополучном районе, а тем более на территории парковой зоны – хоть отбавляй, и с каждым годом их становится все больше. С другой стороны, природных комплексов на территории города не так много, да и их понемножку «съедает» застройка. Как же сохранить хрупкий баланс взаимоотношений природы и человека?

«Зеленый» магнит

Дома в парках, природных комплексах и лесных зонах на территории Москвы – лакомые кусочки для покупателей недвижимости. В представлении людей о комфортном и благоустроенном жилье критерий экологичности района входит почти всегда. Никто не хочет жить рядом с оживленной трассой, и все мечтают, чтобы их окна выходили на зеленый парк, а с балкона можно было бы полной грудью вдохнуть чистый свежий воздух. Но для кого-то достаточно просто «зеленого» места, удаленности от шумных магистралей, а для других наличие лесного массива около будущего жилья строго принципиально. «Есть покупатели (в основном это семьи с маленькими детьми), для которых экологический фактор оказывается первостепенным. Жилье в парковой зоне – идеальный вариант для этих клиентов», – отмечают специалисты Renaissance Realty.

Неудивительно, что близость жилого комплекса к лесопаркам значительно увеличивает спрос на него. Изначально предложения недвижимости в экологически благоприятных районах имеют более высокую стоимость квадратного метра в сравнении с жильем такого же класса, расположенным вне зеленых зон. Такие территории сегодня очень ценятся, особенно в нашем мегаполисе, смог и выхлопные газы которого уже давно стали неотъемлемой частью городской атмосферы. Поэтому, несмотря на непростую процедуру получения разрешения на строительство рядом с парком, застройщики все же пытаются внедриться или хотя бы приблизиться к таким привлекательным местам.

Среди природных комплексов, в которых строятся или уже построены жилые объекты, выделяются Воронцовский и Москворецкий парки, Лосиный Остров, лесопарк «Покровское-Стрешнево», Серебряный Бор. По стоимости квартиры в таких домах не уступают элитному жилью в Центре. Много жилья возводится рядом с Тропаревским, Филевским, Суворовским парками. Строительство также ведется в зеленых массивах района Куркино.

Риэлторы называют отдельные проекты. Высотный жилой комплекс «Континенталь» расположен рядом с Серебряным Бором. Жилой комплекс «Покровское-Глебово» построен на территории между Химкинским водохранилищем, лесопарковой зоной «Покровское-Стрешнево» и каналом имени Москвы. Недалеко ЖК «Покровский берег», «Алиса». Одним из известных примеров элитного дома в лесопарковой зоне можно назвать особняк в парке Трубецких. Цена квадратного метра этого объекта в два раза выше, чем в других домах, расположенных в этом же районе, но за пределами зоны парка.

«В чистом виде идея строительства на территории природоохранного комплекса была реализована только в поселке Silver Рlace, – считает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы SESEGAR. – Девелопер идеально вписал коттеджный поселок в существующую застройку Серебряного Бора. Проект Silver Place, пожалуй, единственный на территории Серебряноборского лесничества, к которому Росприроднадзор не имеет никаких претензий. Из текущих проектов имеет смысл отметить Экопарк «Лосиный Остров», реализуемый ГК «ДОН-Строй». Новый жилой комплекс проходит по границе одноименного национального парка».

Закон есть закон

Деятельность, связанная с изменением городских оазисов, жестко регулируется законодательством. Кроме федеральных законов и Лесного кодекса РФ, в столице действуют и свои регламентирующие документы: Закон г. Москвы № 48 от 26.09.2001 г. «Об особо охраняемых природных территориях» и Закон г. Москвы № 26 от 21.10.98 г. «О регулировании градостроительной деятельности на территории природного комплекса г. Москвы». Последний устанавливает пять режимов регулирования градостроительной деятельности. В зависимости от установленного режима в природном комплексе, например, может быть запрещено изменение ландшафта или вообще ограничено новое строительство (разрешена только реконструкция существующих строений) и т.п.

Строительство может вестись только на участке, юридически выведенном из категории лесных земель. Более того, в ближайшее время планируется ужесточить закон, разрешающий в исключительных случаях строительство на особо охраняемых территориях природного комплекса. В Мосгордуме уже рассмотрен соответствующий законопроект «О внесении изменения в четвертую статью Закона г. Москвы от 21 октября 1998 года № 26 «О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса города Москвы». Действующий закон сейчас позволяет осуществлять изъятие земель из состава особо охраняемых природных территорий для размещения разных объектов, в частности, парк-отелей. Согласно новому проекту сделать это будет уже невозможно.

Под пристальным вниманием московского правительства находятся Серебряный Бор, природный парк «Тушинский», природно-исторические парки «Царицыно», «Измайлово», «Останкино», природный заказник «Долина реки Сетунь», ландшафтный заказник «Теплый Стан». Московские власти хотят оградить природные комплексы и другие озелененные территории от несанкционированной застройки.

Девелоперам очень непросто согласовать и те проекты, которые находятся рядом с парковыми зонами и которые могут частично попадать на территорию природоохранной зоны.

Требования при строительстве объектов на территории природных комплексов (или при соседстве с природоохранной территорией) предполагают соблюдение дополнительных технических и строительных норм. При возведении объектов вблизи водоемов нельзя приближаться к береговой линии ближе, чем на 50 м, необходимо соблюдать санитарные нормы. Есть так называемые рекреационные зоны, там можно строить не капитальные строения, а общественные конструкции (зоны отдыха, беседки и т.д.). Существуют принятые государственными органами нормативы для строительства на таких территориях.

Что такое хорошо и что такое плохо

Как сообщила Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, суд запретил строительство жилого комплекса на территории природного заказника «Долина реки Сетунь» в связи с причинением ущерба природной среде. Также запрещено строительство церкви в ЮЗАО, в долине реки Котловка. «Это происходит потому, что новое строительство практически никак не сочетается с природными комплексами и насаждениями, находящимися на их территории, – объясняет Ольга Творогова. – Здесь ущерб причиняется не только сбросами и отходами, которые его сопровождают, но и тем, что нарушается корневая система деревьев, и даже не затронутые строительством растения впоследствии гибнут. То есть нарушается экосистема данного места».

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ», напротив, приводит положительный пример: «Проект «Куркино» получил статус экспериментального во многом как раз за счет нового подхода к освоению природных территорий. В ходе строительства были сохранены не только лесные массивы, но и весь наработанный природой потенциал устойчивого функционирования территории в целом». Главной чертой успешных в этом смысле проектов можно назвать компромисс, стремление к максимальной согласованности между необходимостью строительства в мегаполисах и сохранением экосистемы.

А Ирина Жарова-Райт поведала о все более актуальной на Западе концепции sustainable development, означающей устойчивое экономическое развитие проекта в равновесии с окружающей средой. Концепция предполагает бережное отношение к природе и, по сути, является экономическим стимулятором экологичности проекта. «Далеко не все мировые требования, предъявляемые к объектам устойчивого девелопмента, применимы в условиях современного московского рынка недвижимости, – замечает эксперт. – Но главные из них можно соблюдать и у нас. Например, в отсутствие официальной российской эко-сертификации, использовать при строительстве домов материалы, сертифицированные по международным стандартам для eco-friendly projects. А девелоперы должны руководствоваться принципом минимального вмешательства в окружающую среду и строго соблюдать все экологические нормы».

Не нужно забывать и о том, что территория природных комплексов – это в первую очередь рекреационная зона. Разумнее всего располагать в ее пределах объекты, предназначенные для организации отдыха: санатории, лыжные базы, гольф-поля, пляжные клубы, прогулочные зоны. Инвесторы, выделяя средства на развитие природных зон, как правило, получают в собственность часть сооружений на территории комплекса. Этими объектами в соответствии с законодательством РФ могут быть строения, предназначенные для отдыха, возведение которых не повлечет за собой изменение статуса территории общего пользования. Также могут строиться малоэтажные здания, в которых будут располагаться помещения административного назначения, например, дирекция природоохранного комплекса.

Срубил дерево – посади два

Соседство с лесной зоной не накладывает никаких особых требований на выбор материалов и архитектурное решение планируемого к постройке здания, все это продумывается застройщиком в каждом конкретном случае индивидуально с учетом конкретного участка под застройку, замечает Юрий Синяев. «Но в то же время с уверенностью можно констатировать серьезное ужесточение законодательной базы и правил строительства на территории, приближенной к лесопарковой зоне, – говорит он. – Реализация проектов в непосредственной близости от зеленой зоны предусматривает ряд обязательств инвестора по реабилитации и содержанию участка природного комплекса города Москвы».

Акты Земельного кодекса предписывают застройщику осуществлять озеленение и обводнение территорий в объемах, определяемых в зависимости от запланированных проектных работ. Расходы по данной статье могут существенно увеличить затратную часть проекта. В случаях, когда девелопер покупает площадку под строительство на аукционе, его деятельность сводится только к обязательствам по благоустройству территорий. С этой целью оформляется проект благоустройства в проектной документации застройщика и согласовывается с профильными ведомствами московского правительства.

К застройщикам, возводящим дорогостоящее жилье на территории парковых зон, предъявляются особые требования. Так, их могут обязать произвести работы по приведению в порядок территории зеленой зоны, в частности, осуществить за свой счет реконструкцию парка. В качестве примера специалисты приводят «Усадьбу Трубецких» в Хамовниках, расположенную в парковом комплексе XVII в. Во время строительства была проведена комплексная реконструкция парка. Здесь были разделены прогулочная и парковая зоны, разбиты цветники, заасфальтированы дорожки, установлены фонтан и скамейки.

Кроме того, при строительстве на особо охраняемой территории непременно проводится оценка воздействия на окружающую среду. «К застройщикам в обязательном порядке предъявляются требования по высадке уничтожаемых насаждений или по возмещению причиняемого ущерба, выраженному в деньгах, – добавляет Ольга Творогова. – В документах на строительство очень четко описываются границы застройки, проект проходит более жесткую экологическую экспертизу, также более жестким является и сам контроль за ведением строительства. В Уголовном кодексе РФ существует специальная, активно применяемая правоохранительными органами статья, предусматривающая уголовную ответственность за причинение ущерба природной среде». При других негативных воздействиях девелопер также обязан принять меры по их устранению – например, установить шумопоглощающие устройства. Застройщику, проигнорировавшему проведение подобных мероприятий, придется испытать трудности при сдаче объекта Госкомиссии.

Что ж, будем надеяться, что бурное развитие мегаполиса пощадит островки природы в черте Москвы. Благо, понимание важности сохранения экобаланса есть у властей города, да и у застройщиков проявляется все чаще.