Взгляд оптимиста

Многие застройщики смотрят в будущее уверенно. Кризис привел к тому, что сегодня крайне сложно и дорого получать кредиты на строительство новых комплексов. Темпы строительства замедлятся, а значит, предложения окажутся в дефиците. То есть создадутся все условия для роста цен. Так что уникальные, единичные объекты продаваться будут хорошо. Более того, они станут объектами для вложения инвестиций. Такой прогноз делают в ГК «Снегири» – девелопере нового уникального комплекса в самом центре Сочи, в компании «Бекар» – девелопере «Золотой бухты» в Анапе. Сергей Усачев, первый вице-президент ГК «Сунжа», говорит, что в августе «было продано квартир больше, чем за предыдущие два месяца лета. В последние месяцы среди покупателей существенно увеличилась доля инвесторов. Возможно, кризис позитивно повлиял на выбор покупателей между московским и сочинским рынками. В Сочи рынок недвижимости находится на начальной стадии активного развития, в ближайшие годы гарантированно будет направлено более $20 млрд только государственных средств на развитие региона и на подготовку к Олимпиаде. Все эти факторы позитивно сказываются на ожиданиях инвесторов, фактически гарантируют позитивной тренд развития города и рынка недвижимости вне зависимости от кризисных ситуаций».

Но возразить на это можно следующее. Сочи не может быть долго в стороне от мировых тенденций цен на курортную недвижимость. А она сегодня падает. Напомним вкратце, почему. Сегодняшний финансовый кризис начался с ипотечного кризиса в США, когда оказалось, что слишком многие заемщики перестали платить по закладным. Естественно, на этот случай предусмотрена продажа залога. Но массовый выброс на рынок объектов недвижимости привел к снижению цен. В результате многим стало выгоднее «бросить» свой залог (тем более, что в последнее время ипотечные кредиты в США выдавались с минимальным, а то и нулевым первоначальным взносом), чем переплачивать за дома и апартаменты. Пусть банк сам разбирается, что делать с недвижимостью. Особенно много «брошенных» домов оказалось в курортных зонах. С «дачами» люди расстаются легче всего. В результате, например, на горнолыжном курорте в Аспене (США) цены на недвижимость в течение 2008 года упали на 40%. В Европе картина не такая пессимистичная. Но все-таки падение цен наблюдается и там. Например, на курортах Коста Бравы – на 10%.

Сегодня цена квадратного метра в домах бизнес-класса в Сочи колеблется в интервале 90–140 тыс. руб. за кв. м (зависит от объекта, от этажа). Элитные комплексы выставлены на продажу по 240–480 тыс. руб. за кв. м. Пока цены в Сочи и в Европе были сопоставимы, наш курорт был вполне конкурентоспособным. У нас нет большого налога не недвижимость, не нужно платить огромных денег за ее содержание и обслуживание. Да и летать в Сочи на выходные быстрее и удобнее, чем в ту же Барселону. Однако сейчас ситуация может измениться. Впрочем, возможно, ей меняться в худшую сторону невозможно: по данным компании «АСТА Элит», с начала осени сделки по продаже недвижимости практически не заключались.

Взгляд пессимиста

Если застройщики прогнозируют рост цен, то риэлторы, наоборот, говорят о снижении. В условиях кризиса, в условиях, когда нефть – основной источник поступления денежных средств в нашей стране – дешевеет, цены неумолимо поползут вниз. Но им тоже можно возразить.

После объявления Сочи столицей Олимпиады цены резко взлетели. Однако сделок купли-продажи, заключавшихся по этим заоблачным ценам, было немного. Что неудивительно. Недвижимость в олимпийских столицах всегда дорожает. Но происходит это не потому, что людям так хочется смотреть соревнования из окна собственной квартиры. А потому, что, готовясь к спортивному празднику, город существенно улучшает свою инфраструктуру. Она-то и стоит денег.

После июля 2007 года продавцы повели себя так, как будто необходимая инфраструктура уже построена. Но покупатели не захотели платить за виртуальный товар. Рынок «встал». Но разве привела подобная ситуация к обратному снижению цен? Нет. Вряд ли существенно повлияет на цены сегодняшний кризис.

По свидетельству риэлторов, резко уменьшилось число звонков: люди перестали интересоваться, примерять, прицениваться. Но происходит это вовсе не из-за уменьшения количества денег в стране. По мнению Ольги Гасич (концерн «Вант»), сейчас люди просто боятся делать что-то с деньгами.

У большинства же владельцев недвижимости нет стимула сегодня продавать дешево, если очевидно, что рано или поздно цены восстановятся. У нас нет высоких налогов, у нас нет заложенных объектов. А значит, можно подождать. «Для повышения покупательской способности необходимо уже сегодня снизить цены на 25–30%, – считает Евгений Панасенко, проект-менеджер GVA Sawyer Юг, – но застройщики не готовы на такой шаг из-за высокой себестоимости строительства».

Курорт с новым лицом

Получается, журналист сам себе противоречит. Цены повышаться не будут, цены падать не будут. Что же произойдет? Рынок банально «встанет». Все займут выжидательную позицию. И вот эта ситуация крайне благоприятна для очень полезных изменений.

Дело в том, что специалисты давно бьют тревогу: в Сочи, за исключением мини-гостиниц, практически не вводятся новые современные курортные объекты. Действительно, строить и продавать квартиры до сегодняшнего дня было несравнимо более выгодно, чем «возиться» с гостиницами. В результате отдыхающие вынуждены пользоваться пусть отремонтированными, но санаториями советской постройки. А топ-менеджерам и высококлассным специалистам, приезжающим в Сочи на работу, вообще невозможно снять жилье, соответствующее их статусу.

Весьма вероятно, что в скором времени ситуация изменится. Наиболее дальновидным застройщикам, столкнувшимся с плохими продажами, будет выгодно не снижать цены, а вообще снять объекты с продажи и подготовить их к сдаче в аренду.

По крайней мере, в московском регионе этот процесс уже пошел. Некоторые дальновидные девелоперы делают хороший ремонт в непроданных новостройках, устанавливают необходимую мебель и бытовую технику и предлагают такие квартиры к аренде. Тем более на этом рынке активно заключаются сделки, цены упали незначительно. В зависимости от ситуации сдача недвижимости в аренду дает 8–15% годовых. Притом в собственности компании остается актив – недвижимость, которую через несколько лет можно будет выгодно продать.

Если подобную практику возьмут на вооружение и в Сочи, то это существенно поднимет уровень курорта. Тем более что для управления и постоянной сдачи в аренду понадобится создавать управляющие компании, которые смогут оказывать гостям разнообразные услуги на современном уровне. Кстати, аренда квартир продолжает пользоваться в Сочи повышенным спросом, как заявляет и генеральный директор АН «АлмазЮг» Михаил Титов. Кризис на ней не сказался.

Евгений Панасенко, проект-менеджер компании GVA Sawyer Юг:

– В 2007 году в Сочи был ценовой всплеск, который обусловлен результатами проведения Олимпиады. К концу 2007 года наблюдалась стагнация рынка, которая продолжается и сейчас. Рынок столкнулся с полным отсутствием спроса. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в жилья в бизнес-классе составляет 100 тыс. руб., в элитном – порядка 170 тыс. руб. (однако есть предложения далеко за 200 тыс. руб.). До 2014 года снижение цен не предполагается, т.к. собственники будут держаться за свою недвижимость в надежде на лучшие времена. Сочи, как и другие города России, пострадал от кризиса финансовой ликвидности, что выражается в сложности получения кредитов и увеличения ставок до 20–22%. Также события на Северном Кавказе усугубили ситуацию и отсрочили оживление рынка как минимум на полгода. Необходимо отметить тот факт, что в целом по Краснодарскому краю наблюдается рост цен, пусть медленный, но стабильный, что обуславливает интерес покупателей и инвесторов к другим городам и курортам.

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group:

– В Сочи, рынок «стоит» не просто с начала осени 2008 года, но уже более года. Девелоперы, надеясь на чудо, ждут нового всплеска спроса, хотя количество продаж квартир во всем городе можно пересчитать по пальцам. Сейчас, в условиях кризиса, у них уже не остается других способов привлечения средств, кроме снижения цен. Мы прогнозируем сокращение стоимости к весне 2009 года до 50%. Сейчас же ситуация выглядит следующим образом: средний уровень цен составляет около 114 тыс. руб. (эконом – 77 тыс. руб. за кв. м, бизнес – 130 тыс. руб. за кв. м, элитный – 218 тыс. руб. за кв. м).

Геленджик стоит на втором месте после Сочи по уровню цен на жилье. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 88 тыс. руб. за кв. м (эконом-класс – 70 000 руб. за кв. м, бизнес-класс – 99 000 руб. за кв. м, элитный класс – 120 000 руб. за кв. м). На данный момент цены практически не изменились по сравнению с летом этого года. При небольших объемах строительства (230 тыс. кв. м по сравнению с 2,8 млн кв. м в Краснодаре и 1,4 млн кв. м в Сочи – это действительно немного) нет оснований для того, чтобы прогнозировать обрушение рынка. Безусловно, будет наблюдаться коррекция в размере 5–15%, а самые неудачные проекты не будут реализованы, но в целом воздействие кризиса будет минимальным.

Анапу также не ждет обрушение рынка недвижимости, хотя объем сделок там ниже на 40–50% по сравнению с 2007 годом. Исторически этот город пользуется большой популярностью среди жителей северных регионов страны, которые покупают квартиры для временного проживания или с перспективой переселения в них в будущем. В городе возводится 355 тыс. кв. м жилья, еще около 200 тыс. планируется к переводу в стадию строительства. Средний уровень цен установился на отметке 66 тыс. руб. за кв. м.

Михаил Андреев, генеральный директор ГК «Гелиос»:

– В настоящее время цены на курортную недвижимость не испытали резкого падения. Большинство владельцев денежных средств, которые на волне кризиса приняли решение вывести свои капиталы из самых разных финансово-кредитных учреждений, начнут испытывать потребность в надежном их вложении. На фоне тех катаклизмов, которые сотрясают валютный рынок и рынок ценных бумаг, курортная недвижимость приобретает еще большую привлекательность как средство сохранения и приумножения личного капитала. Поэтому не думаю, что нас ожидает падение цен на недвижимость на побережье. А учитывая тот факт, что дефицит средств не позволит застройщикам сохранить объемы строительства и сдачи объектов, осмелюсь предположить, что спрос начнет резко превышать предложение, что приведет к росту цен на курортную недвижимость.