Одним из следствий кризиса на строительном рынке Петербурга может стать удешевление недвижимости . Однако времени для покупки жилья на «распродаже» будет очень немного. По мнению некоторых экспертов, в ближайшем будущем объемы предложения начнут сокращаться, а цены – вновь расти.

Влияние кризиса

Начавшийся в конце прошлого года экономический кризис не обошел стороной и рынок коммерческой недвижимости. Финансирование строительных компаний сокращается, многие из них вынуждены приостанавливать проекты.

Эксперты считают, что из-за высокой зависимости в долгосрочных кредитах в наиболее сложной ситуации оказались компании, работающие в сегменте коммерческой недвижимости. Процентная ставка на кредиты для реализации проектов в данном секторе строительного рынка увеличилась. Удорожание кредитов, скорее всего, приведет к сокращению количества объявленных проектов.

Так, по словам управляющего партнера компании London Consulting & Management Company Дмитрия Золина, ставки для девелоперов выросли приблизительно на 5%. «Это привело к сокращению числа заявленных к строительству объектов, – говорит топменеджер LCMC. – Многие девелоперы стали продавать свои объекты, причем со скидками». «Большинство проектов коммерческой недвижимости будет заморожено до прояснения ситуации в финансовом секторе», – считает генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов.

По словам директора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона, наибольшее влияние кризис окажет на проекты, которые изначально были переоценены и ориентированы на бурный рост рынка. «Ряд арендаторов, будет вынужден менять формат занимаемых помещений: сокращать площади, переезжать в более дешевые офисы. Изменение форматов коснется и сектора торговой недвижимости».

«В обычное время коммерческая недвижимость приносит постоянный доход с аренды. Поэтому сейчас в данном сегменте большие сложности с получением моментальной ликвидности, – объясняет председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Андрей Тетыш. – Быстро продать объект площадью 20–40 тыс. кв. м. невозможно. Кризис связан с нехваткой живых денег, что, естественно, сильнее всего отражается именно в сегменте с изначально невысокой ликвидностью».

На дне

Пока эксперты затрудняют определить, когда именно наступит пик кризиса, и экономика окажется на самом на «дне». По мнению Бориса Юшенкова, гендиректора Colliers International St. Petersburg, «дно» наступило уже сейчас. Вопрос в том, когда начнется подъем «с дна». Эксперт связывает подъем главным образом с началом положительного тренда в ценах на нефть, который должен повлечь за собой подъем рынка ценных бумаг и всех остальных сфер экономики. А рост цен на нефть связан с состоянием главного потребителя нефтепродуктов – экономики США. «Пока американская экономика не пойдет вверх, все остальные могут отдыхать», – считает Борис Юшенков. А по мнению Олега Баркова, генерального директора компании Knight Frank Санкт-Петербург, нынешнее состояние рынка – это еще вовсе не падение. «Производство падает только месяц. Девальвация рубля только началась.

В Петербурге у аналитиков и консультантов по недвижимости пока нет ценовых кривых, направленных резко вниз. Да, есть отдельные скидки, отдельные дисконтные кампании, но это все пока не массово. Скидки в 10–15% – это никакое не падение. Его мы увидим в марте, а дно наступит в конце 2009 г.», – полагает эксперт. По его мнению, девелоперам коммерческой недвижимости сейчас следует заморозить проект, если готовность его не выше 20%, если 30–40% – попробовать договориться с банком, если 80% и выше – достроить, но «не демпинговать по арендным ставкам», снижая их не быстрее понижения уровня рынка.

Не лгите себе

На рынке городского жилья ситуация, на первый взгляд, несколько лучше – выручают «живые» деньги покупателей. Однако последствия кризиса здесь проявятся гораздо раньше, чем в сегменте коммерческой недвижимости. «Девелоперы жилой недвижимости находятся в чуть лучшем состоянии, – рассуждает Андрей Тетыш. – У жилых проектов значительно более короткие сроки реализации и окупаемости – 2,5–3 года. Поэтому и возможностей по быстрому привлечению денег у девелоперов жилой недвижимости больше».

Между тем, спрос в этом сегменте также заметно сократился. Основной из причин эксперты считают сворачивание рынка ипотеки. Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров уверен, что горожане не хотят вкладывать сбережения в долевое строительство из-за возросших рисков. По мнению директора «Союзпетростроя» Льва Каплана, многие потенциальные покупатели ждут, когда цена на жилье упадет на 30–40%.

Выжидательную позицию желающих приобрести новую квартиру подтверждают и в компании LCMC. «В условиях кризиса привлечь дополнительные деньги будет крайне сложно, – сетует Дмитрий Золин. – Потенциальные покупатели будут ждать, и никакие скидки в размере 10–15% на строящемся рынке жилья их не устроят. Минимум, на что они рассчитывают, – это дисконт в 40%».

Так или иначе, по данным генерального директора компании «47 трест» Михаила Зарубина, приток средств физических лиц, являющихся основными инвесторами строительных компаний, в последнее время уменьшился на 40–50%. Результатом, как и в секторе коммерческой недвижимости, станет сокращение предложения. Правда, произойдет это не через год-два, как на рынке офисных и торговых центров, а в ближайшие полгода. По мнению Василия Селиванова, возводимые дома будут достроены.

Деньги на это уже получены, и девелоперам невыгодно задерживать такие объекты на своем балансе. А вот новые проекты, учитывая условия финансовой нестабильности, будут отложены. «Уже через полгода предложение сократится примерно на 25%», – прогнозирует генеральный директор Setl City.

Пока не ясно, как аукнется помощь, которую строительным компаниям намеревается оказать государство. Известно, что из федерального бюджета на выкуп жилья в Петербурге выделено более 9 млрд руб. По словам вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, город будет выкупать жилье высокой степени готовности (более 75%).

Государственные деньги, направленные на выкуп жилья для социальных нужд, могут помочь попавшим в тяжелое положение девелоперам (при условии, что последних устроят суммы, которые город готов будет платить). Но эти же меры могут привести к дефициту и последующему росту стоимости жилья. «Если эти программы заработают, с рынка «вымоется» часть ликвидных квартир высокой степени готовности», – говорит Василий Селиванов.

Лев Каплан, оценивая сегодняшние реалии петербургского строительного рынка, проводит параллели с событиями трехлетней давности. «Сегодняшнее положение очень напоминает ситуацию перед 2006 годом. Тогда тоже было затишье, люди ожидали, что цены упадут. Но они выросли в 2,2 раза, – вспоминает директор «Союзпетростроя». – Дело в том, что предложение резко отстало от спроса, и этот отложенный спрос вылился в резкий скачок цен. А если еще и государство начнет выкупать дешевые однои двухкомнатные квартиры, причем массовой застройки, то на рынке их вообще не останется. Учитывая, что такое жилье востребовано, цены на него могут взлететь. Поэтому, когда говорят: подождите, цены упадут на 30–40% – это нерыночный подход. Понятно, что был период бурного роста цен и, очевидно, должна произойти их коррекция. Но нельзя говорить: ждите – цены упадут. Это просто обман».

Умерьте аппетиты

Ожидания потенциальных покупателей обусловлены пониманием того, что усилия правительства по кредитованию реальных секторов экономики до потребителя пока не дошли. Поэтому сегодня стимулирование продаж квартир путем ценовой конкуренции или, попросту говоря, скидок, осталось для многих девелоперов практически единственным способом поддержания необходимого уровня ликвидности.

Скидки на жилье строительные компании действительно предлагают, но относительно небольшие и мало соответствующие ожиданиям покупателей. «Покупатели стараются получить от застройщиков максимум скидок. В этом нет ничего необычного – так происходило всегда, – отмечает Василий Селиванов. – Но я бы не сказал, что застройщики предлагают какие-то уж очень большие скидки. В среднем по рынку они составляют не более 10%. На некоторые специфические неликвидные объекты скидки достигают 15%».

Не всех покупателей такой дисконт устроит, тем более, сегодня, когда расчет на снижение стоимости жилья особенно силен. Многие могут начать поиск жилья на вторичном рынке. Он, по мнению Николая Лаврова, продолжает оставаться хорошей альтернативой первичке. «Несмотря на скидочные программы строителей, многие покупатели предпочитают квартиры на вторичном рынке. Здесь можно выторговать гораздо большую скидку, – говорит замдиректора АН «Бекар». – На первичном рынке покупатель торгуется с компанией, а на вторичном рынке – с частным продавцом. Добиться снижения цены у последнего гораздо проще».

Между тем соотношение средних цен на первичном и вторичном рынках за последние месяцы существенно не менялось. «Покупатели, как и раньше, делают выбор между «первичкой» и «вторичкой» исходя из их стандартных характеристик, – говорит Василий Селиванов. – Первичный рынок предлагает более качественное и доступное жилье, вторичный – жилье, готовое к въезду и оформлению собственности». Впрочем, перемены могут произойти в самом ближайшем будущем. К лету эксперты прогнозируют снижение стоимости строящегося жилья. Правда, не так сильно, как того ожидают покупатели. Например, в АН «Бекар» предполагают, что через полгода «квадрат» будет стоить на 7–20% дешевле, чем сегодня. В АРИН считают, что жилье подешевеет на 15–20%.

«Успокоятся панические настроения. Закончится выброс квартир на рынок. И объемы, и темпы продаж стабилизируются», – уверен Андрей Тетыш.

Стоит также напомнить, что другие эксперты предрекают отставание спроса от предложения (как это было в 2006 г.) и дальнейший рост цен.