Человеку свойственно желание обзавестись собственным кусочком родной земли, на котором он может чувствовать себя полноправным хозяином. Но в последние годы цены на подмосковные участки росли такими темпами, что не каждый мог себе позволить осуществить мечту. Но не было бы счастья, да несчастье помогло: по оценкам экспертов, в последнее время происходит невероятное – словно барометр финансовой ситуации в стране и мире, цены внезапно остановились и даже стали падать, местами очень сильно. Что будет дальше и стоит ли покупать землю сейчас? Чтобы понять это, нужно знать причины происходящих на рынке явлений.

Пузыри в активе

Падение стоимости подмосковной земли произошло не случайно. Так уверяют аналитики. Быстрый рост цен на недвижимость в целом «тащил» за собой и стоимость земельных наделов: они дорожали, даже не представляя собой такой материальной ценности, как, например, то же жилье. «Декларируемая до кризиса цена земельных участков была значительно завышена, – говорит Дмитрий Макаров, директор по развитию компании MOZAIK Development. – Многие известные компании покупали по достаточно низкой стоимости крупные земельные массивы, затем при помощи PR-инструментов раздували ее и, таким образом, в несколько раз увеличивали капитализацию своих компаний. Реальная же цена рыночных сделок была существенно ниже».

Получается, что высокие цены на землю были на самом деле мыльным пузырем, который лопнул при первом же потрясении. «Мой лондонский партнер по инвестиционному фонду недавно сказал, что вообще не понимает, исходя из чего считали рост капитализации земельных активов. Ведь чего-чего, а уж земли в России много, – рассказывает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar. – Не зря в самой большой стране мира живем, а если на земле ничего не построено, сельхозпродукция не производится, то и стоимость ее не может расти по аналогии с рынками старой Европы». Действительно, чем больше участки, тем больше требуется финансов на их освоение, а если этих средств нет, то земля приносит только расходы в виде земельного налога. Особенно он велик для участков категории «земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства», поэтому многие владельцы хотят побыстрее продать эти участки, пусть и с определенным дисконтом.

Сейчас настал как раз тот момент, когда найти деньги на проект – большая проблема для девелопера. Эффективно использовать землю каким-то другим способом – еще сложнее. «Следствием кризиса на финансовых рынках мира и России явилась нехватка финансовых ресурсов и затруднения в получении кредитов, – констатирует Дмитрий Макаров, директор по развитию компании MOZAIK Development. – Нехватка денег, в свою очередь, привела, с одной стороны, к падению спроса на землю, а с другой – вынуждает крупных землевладельцев, работающих на кредитных деньгах, продавать часть активов».

Поэтому «цены на дальнее Подмосковье становятся близкими к реальным – $200–250 за сотку», – говорит Ирина Жарова-Райт.

Торг уместен

Но не вся земля подешевела одинаково. По словам Дмитрия Макарова, наиболее сильно «упали» те земли, которые были сильно переоценены до кризиса. «В первую очередь это касается более отдаленных от Москвы участков, – говорит он. – Но в то же время, если хозяева участков испытывают большие финансовые затруднения, они готовы существенно опускать цены и на очень перспективные участки, находящиеся в пределах 15-километровой зоны от МКАД».

Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерскоконсалтинговой компании TWEED, характеризует ситуацию следующим образом: «В одних поселках официально заявляют о снижении цен от 15 до 30%, в других прайс-листы остаются неизменными, но на переговорах с клиентом собственник может сделать хорошее предложение. Торг сегодня вполне уместен. Хорошие скидки предоставляются в крупных строящихся поселках, так как застройщики сильно заинтересованы в постоянных продажах. Сильно упали цены на землю без подряда – до 40%. Уникальные и дорогие проекты, готовые и вторичные предложения сильно не подешевели, но продавцы готовы давать скидки, возможность которых раньше они вообще не рассматривали». Ирина Жарова-Райт отмечает, что стоимость земли на «большой воде» скорректировалась процентов на 30 вниз, но осталась достаточно высокой.

Некоторые риэлторы утверждают, что участки на престижных направлениях (в первую очередь, на Рублевке), которые надежно защищены спросом, не упадут в цене. «Узкий сегмент действительно элитных и дорогих объектов в ценовом отношении сильно не пострадает и не упадет, замедлятся темпы продаж, ведь рынок сейчас все-таки не растущий», – замечает Елена Первакова.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, и вовсе не склонна впадать в панику, считая, что изменение долларовой стоимости земельных участков в коттеджных поселках связано, по большей части, с ростом доллара, а цены в рублях остаются без изменений. «Вряд ли стоит ожидать значительного общего падения цен, так как в этом случае кризис (в отличие, например, от финансового рынка) имеет не прямое влияние на рынок, а косвенное, – прогнозирует она. – Разумеется, будет иметь место предложение земельных активов по цене ниже рыночной, но оно вряд ли будет массовым».

И тогда снизу постучали…

Наконец, самый насущный вопрос: стоит ли покупать землю сейчас, на волне падения рынка? Эксперты склоняются к мнению, что стоит. По мнению Евгения Иванова, генерального директора компании «Усадьба», земельный рынок является сейчас наиболее инвестиционно привлекательным. «Дом подвержен устареванию, и не факт, что через два-три года на фоне других предложений он останется интересным, земля же морально не устаревает, – считает он. – Хорошая розничная земля всегда останется в цене и будет только расти даже в текущих условиях. Потенциал роста прогнозируется в 20% в год после прохождения рынком «дна». А Мария Литинецкая хоть и считает, что «земля в целом всегда может рассматриваться как удачный объект для инвестиций, и в пору кризиса в том числе», но предполагает тенденцию последующего снижения цен.

Но все эксперты сходятся в одном: если предполагается покупать землю, то более подходящего времени, чем текущий момент, быть не может. Ее, если повезет, можно приобрести сейчас с 30–40%-ным дисконтом. Елена Первакова советует даже поторопиться. «Многие ждут «дна» и хотят купить по минимальной цене, но стоит учитывать, что можно ошибиться с моментом вхождения на рынок на самом «дне» и что кроме вас еще человек пять ждут минимальной цены на определенный объект и готовы покупать. Поэтому можно просто не успеть, – напоминает она. – Сейчас стоит вкладываться в готовые предложения на ликвидных направлениях – Рублевке, Новой Риге, Калужском и Киевском шоссе».

Дмитрий Макаров уверен, что тенденция падения цены на землю сохранится до конца кризиса или, по крайней мере, до точки перегиба, когда основные рыночные показатели уверенно пойдут вверх. В настоящее время ни один эксперт не может более или менее точно спрогнозировать сроки окончания кризиса. «Но хочется надеяться, что к весне 2009 года начнется рост цен на рынке земли Подмосковья», – говорит специалист.

Ну а сейчас, возможно, нужно срочно принимать решение о покупке хорошего участка земли в престижном месте. Пока не началось…