В памяти участников российского рынка недвижимости еще свежи воспоминания о 2006 годе, когда цены выросли почти вдвое. Тогда многие люди, надеявшиеся приобрести квартиру, вынуждены были отказаться от этой идеи и вложить деньги в другое: в ремонт имеющегося жилья, автомобиль и прочее. Эксперты констатировали, что автомобильный рынок именно по этой причине пережил небывалый подъем. Сейчас картина противоположная: наблюдается стагнация и даже снижение цен, и получается, что вкладывать деньги в недвижимость вроде бы снова невыгодно – на инвестиционной покупке можно прогадать. Так ли это?

Несите ваши денежки

Один известный американский бизнесмен советовал: во время кризиса покупайте только то, что лично вам по душе, то, что можно оставить детям. Что будут покупать сейчас российские потребители «для души»? Куда понесут деньги клиенты риэлторских агентств? Может быть, продавцам дорогих яхт и автомобилей, коллекционерам живописи? Светлана Земцова, директор департамента рекламы и PR компании «Усадьба», не сомневается, что золото, предметы искусства и антиквариата являются привлекательными для инвестиций, но в недвижимость, уверена она, по-прежнему выгодно вкладывать деньги – в первую очередь во «вторичку» в центре города, коттеджи и землю на Рублево-Успенском шоссе. «Что касается машин, ремонта и прочего, то, если люди планировали делать подобные приобретения, они их и делают, если нет, то не делают», – комментирует Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED.

Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty, считает московскую недвижимость наименее рисковым активом, по сравнению с которым другие традиционные варианты размещения частных инвестиций проигрывают. Так, на фоне падения фондовых рынков растет спрос на золото, но сейчас время для вложений в этот драгоценный металл не самое удачное: цена золота на мировом рынке приближается к историческому максимуму. Фондовый же рынок «лихорадит», падают котировки «голубых фишек», и инвестиции в ценные бумаги связаны с очень высоким риском. Наконец, в условиях банковского кризиса повысились риски, связанные с потерей депозитных вкладов. Стало неясно, в какой валюте размещать депозиты.

«В условиях экономической нестабильности недвижимость – единственный актив, который позволяет частным инвесторам сохранить свои средства», – говорит Тимур Сайфутдинов, приводя следующие аргументы. Во-первых, рынок недвижимости очень инертный, то есть он в меньшей степени подвержен влиянию спекулятивных и панических настроений. Во-вторых, недвижимость – это осязаемое имущество. В-третьих, это инструмент, который позволяет получать стабильную прибыль на протяжении долгих лет. Даже в период спада рынка владелец квартиры может рассчитывать на доход от сдачи жилья в аренду и таким образом пережидать кризис. В-четвертых, Москва – одна из деловых столиц мира. Спрос на жилье здесь всегда есть, независимо от конъюнктуры рынка.

Есть еще несколько факторов, которые позволяют говорить о том, что серьезная коррекция рынку недвижимости не грозит. В падении цен на нее не заинтересованы банки. В период роста рынка они выдавали кредиты в размере до 90% оценочной стоимости недвижимости. В случае ипотечного кризиса им придется самим реализовать с дисконтом объекты недвижимости. И если предположить, что коррекция рынка составит более 10–15%, то банки окажутся в убытке.

«Неповоротливый» сегмент

Сегодня брокеры с удовольствием вспоминают «золотой» 2006-й. «Тогда в течение года цены выросли на 94%, что очень много даже для растущего рынка. Конечно, при таком росте цен сложно что-то купить, хотя продажи в 2006 году были ошеломляющие. К примеру, наша компания очень быстро, за три месяца, продала дом в Борисоглебском переулке, несмотря на достаточно высокие цены», – рассказывает Ирина Могилатова. Эксперт утверждает, что не наблюдала оттока клиентов из-за дороговизны жилья. «Я бы не стала говорить о том, что они отказались от покупки, скорее всего, они купили недвижимость, но в соответствии с их бюджетом, т.е. сместились или по району, или по площади квартиры, – уверена Ирина Могилатова. – Если им надо было купить, то они, безусловно, решали этот вопрос».

Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства элитной недвижимости WELLHOME, заметил, что в период бурного роста цен отложенный спрос накапливался в первую очередь в сегменте недорого жилья: тот, кто имел средства на покупку квартиры в панельном доме и столкнулся с тем, что ее стоимость за пару месяцев взлетела на несколько десятков тысяч долларов, вынужден был отказаться от ее приобретения. «Если же мы говорим об элитной недвижимости, то этот сегмент в наименьшей степени подвержен ценовым колебаниям, и в 2006 году в нем наблюдалась самая низкая по рынку динамика. Покупатели элитных квартир – люди вполне состоятельные, и некоторое изменение цены в масштабе всей покупки не могло заставить их отказаться от идеи приобретения недвижимости», – рассуждает специалист.

Те же причины, которые препятствовали росту цен два года назад, сейчас не позволяют им опускаться. Самый дорогой сегмент всегда остается более стабильным, так как мотивация клиентов к покупке-продаже жилья находится на другом уровне, нежели в эконом-классе, – как со стороны покупателей, так и продавцов. «Не на последние деньги покупается подобного рода недвижимость и продается тоже не от нужды, – рассуждает Светлана Земцова. – Квартира на Остоженке, например, в любые времена будет цениться высоко, а это и есть актуальный предмет инвестиций. Наши клиенты, безусловно, переживают в бизнесе, как и вся страна, не самые лучшие времена, но о потере работы или о снижении их доходов даже на 50% говорить нельзя».

Такая недвижимость на сегодняшний день считается наиболее ликвидной, поскольку элитные предложения на рынке уникальны и их стоимость с течением времени может только расти в силу малочисленности предложения. «Уникальные предложения в любом случае будут расти в цене, и могут по праву считаться надежным вложением денег. Так, например, поселки, расположенные близко к МКАД, в местности с хорошими экологическими и видовыми характеристиками даже в условиях кризиса не потеряют, а возможно, и прибавят в цене, поскольку в зоне до 15 км от МКАД осталось крайне мало земли, пригодной для комплексной элитной застройки», – считает Тимур Сайфутдинов. Несмотря на то, что общее количество предложений на рынке увеличивается, ликвидного жилья больше не становится. «Я рекомендую не ожидать резкого снижения цен на недвижимость. Если хотите улучшить свои жилищные условия, покупайте. Надо жить здесь и сейчас», – призывает эксперт.

В ожидании лучших времен

Прислушиваются ли держатели денег к этим призывам и как вообще они ведут себя сегодня? Риэлторы констатируют, что их клиенты заняли выжидательную позицию. «Тем не менее, перераспределения денежных потоков с рынка недвижимости в другие сферы мы не ожидаем и лишь фиксируем некоторый уровень стагнации покупательского поведения на рынке, что во многом объясняется психологическими факторами», – говорит Александр Дьяченко. Способствует затишью и традиционный фактор сезонности в последние и первые месяцы года. «Поскольку инвестиционные покупки в условиях кризиса остановились, риэлторам остается рассчитывать на тех, кто приобретает недвижимость для проживания, то есть покупателей загородных домов экономкласса», – замечает Тимур Сайфутдинов.

Интересную картину нарисовала Ирина Могилатова. Около 20% клиентов, рассказала она, составляют те, кто потерял деньги в момент падения акций и кризиса в целом. Они вынуждены продавать недвижимость, для того чтобы расплатиться с долгами. 60% сумели вывести денежные средства и хранят их кэшем в ожидании более понятной ситуации, т.е. не покупают ничего. Наконец, оставшиеся 20% – люди рисковые, они скупают объекты по очень хорошим ценам, это относится и к недвижимости, и к другим активам, например, акциям, которые сейчас можно приобрести по дешевке. Каких-то метаний клиентов между сегментами рынка игроки не наблюдают. «Риск переориентации наших покупателей в другие сегменты в связи с кризисом, на мой взгляд, минимален», – утверждает Александр Дьяченко. «Если человек покупал эконом-класс, то он и будет его покупать, а если он обладает достаточным состоянием для приобретения элитной недвижимости, то в экономклассе он ничего покупать не будет. Все останется на своих местах», – убеждена Ирина Могилатова.

Основные тенденции покупательских предпочтений очевидны. Они явно сместились в сторону готовых объектов и вторичного рынка. Сейчас в цене – наличие собственности на объект и полностью завершенного строительства. На нулевой стадии сейчас покупать никто не хочет. Это связано с большим количеством информации относительно трудностей, возникших у девелоперских компаний, что для клиента означает возможность недостроя, и, соответственно, потерю капиталовложений. В этом структура спроса кардинально поменялась, так как в 2006 году 80% квартир приобретались на нуле. В условиях кризиса снизилась ликвидность межклассовых предложений, то есть проектов, классность которых была завышена и не отвечала всему спектру покупательских требований, предъявляемых к недвижимости заявленного уровня.

Итак, пока большинство потенциальных покупателей откладывают покупку недвижимости в ожидании сильного снижения цен. «Но это рискованный путь: ликвидные предложения всегда уходят с рынка первыми, поэтому сверхвыгодной покупки можно и не дождаться», – предупреждает Александр Дьяченко.

Когда же ситуация переломится? На этот вопрос, пожалуй, не может ответить никто. Все будет зависеть от общих экономических процессов, происходящих в стране и мире. Светлана Земцова, впрочем, предполагает, что, учитывая специфику русской ментальности, вряд ли стоит ожидать оживления покупательской активности до весны 2009 года.