В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ НЕОБХОДИМОСТЬ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СРЕДСТВ СТАЛА ОДНОЙ ИЗ ВАЖНЫХ ЗАДАЧ ВЛАСТЕЙ РОССИЙСКИХ РЕГИОНОВ. И ДЛЯ ТОГО ЧТОБЫ ЗАИНТЕРЕСОВАТЬ ДЕВЕЛОПЕРОВ, ИМ НЕРЕДКО ПРИХОДИТСЯ ИДТИ НА РАЗЛИЧНЫЕ УСТУПКИ. ТЕМ НЕ МЕНЕЕ, МНОГОЧИСЛЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ, В ТОМ ЧИСЛЕ НЕПРОЗРАЧНОСТЬ БИЗНЕСА, А ТАКЖЕ МНОГОЧИСЛЕННЫЕ БЮРОКРАТИЧЕСКИЕ ПРОВОЛОЧКИ ПО-ПРЕЖНЕМУ СЕРЬЕЗНО ТОРМОЗЯТ ЭТОТ ПРОЦЕСС.

Привлекая внимание

Вопрос о привлечении инвестиций в регионы на сегодняшний день можно назвать одним из самых непростых на рынке коммерческой недвижимости. Дело в том, что зачастую декларируемые местными властями условия не вполне соответствуют реальности, да и интерес девелоперов может оказаться весьма условным: многие эксперты нелестно отзываются о «выгоде» инвестирования в регионы, упоминая многочисленные трудности и препоны на этом пути. Говоря о наиболее серьезных проблемах в развитии регионов, Роберт Обри, руководитель отдела складских и промышленных помещений компании CB Richard Ellis, отмечает: «Привлечение инвестиций в регионы, в основном, тормозят бюрократия, непрозрачные рынки и реальное отсутствие сетей. Если регионы действительно хотят привлекать инвестиции, они должны предлагать функционирующие земельные участки, оборудованные коммунальными сетями, где можно быстро получить все необходимые разрешения. А то, что предлагается сейчас, – это сельскохозяйственные угодья и обещания помочь в осуществлении проекта». Другими словами, отсутствие серьезной помощи и большое количество сложностей заставляют потенциальных инвесторов всерьез задумываться: а стоит ли такая овчинка выделки?

Во многом именно поэтому основным фактором, который влияет на привлечение денежных средств, становятся инициативы властей – та самая готовность пойти навстречу, которой и не хватает для успешного процесса. Удачные примеры на слуху и наперечет: Ленинградская и Калужская области, Краснодарский край. И все же развитие регионов на этом не останавливается. Этот естественный процесс объясняется, прежде всего, реальной потребностью в новых площадях коммерческой недвижимости, а соответственно – и в привлечении новых инвестиций.

Выбор наиболее активно развиваемого направления недвижимости во многом зависит от специфики самого региона. Так, например, в улучшении логистики, в частности – строительстве новых складских помещений на юге России, особенно заинтересованы Ростов и Краснодар, на Урале – Екатеринбург, в Сибири – Новосибирск. Для реализации гостиничных объектов на сегодняшний день наиболее привлекательным традиционно выступает Черноморское побережье (Сочи, Геленджик, Анапа и пр.). Кроме того, в последнее время этот сегмент недвижимости стал также серьезно развиваться в особых экономических зонах курортно-развлекательного типа – таких как Ставропольский край, Иркутская область, Бурятия, Алтайский край. В Калининградской области (также являющейся особой экономической зоной) не так давно были заключены инвестиционные соглашения на строительство сетевых отелей Accor и Hilton, здесь же развивается проект этнографического и ремесленно-торгового центра «Рыбная деревня», в котором открылась гостиница «Кайзерхоф» сети отелей HELIOPARK.

Если же говорить об общих тенденциях развития регионов с точки зрения привлечения инвестиционных средств, то эксперты отмечают особенное внимание к городам-миллионникам. «Помимо, разумеется, сильно востребованной Ленинградской области, проявляется интерес инвесторов к Уфе, Самаре, Саратову, Ярославлю, Тюмени (Тюменской области в целом), Калининграду, Омску, Уральскому региону, Краснодарскому краю», – рассказывает Юлия Будник, руководитель отдела инвестиционных сделок компании GVA Sawyer. Вместе с этим она отмечает, что в целом внимание к регионам диктуется в основном экономическими факторами. Хотя позитивную оценку долгосрочных перспектив с учетом привлечения финансирования в инвестиционной политике некоторых местных органов власти также нельзя не учитывать.

Причинно-следственные связи

До недавнего времени большая часть регионов была неинтересна инвесторам из-за невысокого уровня экономического развития территорий. Однако уже по ведущемуся в настоящее время строительству можно судить о значительном росте интереса ко многим регионам – в частности, к Архангельску, Пензенской и Ульяновской областям, а также Владивостоку.

Что же является основой повышенного интереса со стороны инвесторов? Как отмечает Йохан Хультман, директор департамента маркетинга и развития компании CMI Development, на инвестиционную привлекательность региона, помимо административного фактора, влияют, как правило, следующие аспекты: емкость рынка и потенциал его роста, ценовые характеристики, наличие подходящих площадок и их стоимость и т.д. Кроме этого, как объясняет Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, активный рост инвестиций в регионы обусловлен постепенным снижением доходности коммерческой недвижимости в Москве. «С другой стороны, – отмечает она, – власти некоторых регионов создают благоприятные условия для ведения бизнеса и привлечения инвестиций: разрабатывают программы по развитию регионов за счет частных инвестиций, при этом предлагают различные льготы и административную поддержку при реализации проектов». Не стоит забывать и уже упомянутый уровень спроса при недостаточности предложения: качественных площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости на сегодняшний день не хватает.

И все же: что же является реальным толчком для начала активного привлечения инвестиций, становится ли решающим фактором инициатива властей или же процесс имеет исключительно рыночные рычаги? Евгений Ковров, руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Торговый Квартал», отвечает на этот вопрос так: «Основной причиной становится осознание того факта, что выход федеральных операторов на рынок региона оказывает благоприятное влияние на оценку его прозрачности и привлекательности со стороны инвесторов. В итоге импульс к развитию получает не только данный регион, но и смежные с ним, растет уровень жизни населения, власть получает политические дивиденды». То есть законы рынка играют в данном случае на руку властям, которым становится выгодно привлекать инвестиции извне.

Впрочем, как отмечает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle по России и СНГ, в некоторых регионах властные структуры наоборот заинтересованы в поддержке собственных инвесторов и потому являются достаточно замкнутыми для привлечения внешних средств. «Девелоперы в основном сейчас выбирают регионы, где, по их мнению, будет наименьшее количество препятствий для их деятельности, – рассказывает эксперт. – Многие регионы известны тем, что местная власть «защищает своих», не давая выходить на рынок. Не так давно открытой стала Уфа, а вот ситуацию в Перми можно назвать гораздо более сложной».

Кто вкладывает в регионы?

Даже если регионы заинтересованы в инвесторах извне, речь идет, как правило, о российских средствах. «Сегодня в основном ставка делается на крупных российских инвесторов. После августовского кризиса прошлого года с рынка ушли те, кто играл на нем за счет заемных средств. Сейчас наиболее сильны те, кто имеет обширный финансовый ресурс и прямой выход на глав исполнительной власти регионов», – отмечает Евгений Ковров.

Большинство западных компаний до сих пор, юридически имея право действовать самостоятельно на нашем рынке, предпочитают делать это в связке с российскими компаниями, что, по мнению эксперта, связано с большим количеством бюрократических сложностей. А вот Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», считает, что в скором времени соотношение российских и западных компаний (объективно обладающих большим количеством финансовых средств) будет на уровне 50 на 50.

«Если говорить о российских инвесторах, – рассказывает Юлия Будник, – то это в основном банковские группы в качестве инвестора-партнера и девелоперские компании, выкупающие проекты на ранних стадиях «под себя». Международные инвесторы – институциональные инвесторы, приобретающие профессионально реализованные проекты (чаще всего через форвардные покупки) или выступающие соинвесторами, и девелоперские специализированные компании (например, развивающие определенный формат торговых центров или гостиниц)».

Наибольший интерес инвесторов, по мнению Айдара Галеева, в настоящее время сосредоточен в городах с населением 500 тысяч – миллион жителей, однако по мере насыщения региональных рынков он смещается и в сторону городов поменьше (от 200 до 500 тысяч жителей). «По темпам роста эти регионы одни из самых активных, – отмечает он. – И дополнительным способом привлечения внимания к ним является политика федеральных и региональных властей, которые используют федеральные деньги и программы в качестве «подпитки» роста данных регионов».

Власти действуют, система тормозит

Ярким примером действия федеральных властей может служить Владивосток, где в 2014 году планируется проведение Тихоокеанского саммита, к подготовке которого выделены серьезные средства. Ожидается, что именно финансовые вливания со стороны государства станут одним из наиболее мощных инструментов привлечения внимания к региону.

Похожие программы существуют в Дагестане, где выделение средств происходит под эгидой развития Южного федерального округа. А вот Ульяновской области присвоен статус «портовой экономической зоны», который подразумевает определенные налоговые льготы. Некоторые налоговые послабления являются одним из дополнительных инструментов привлечения инвесторов – в частности, речь может идти о налогах на прибыль и на имущество.

Безусловно, не остался за бортом и такой достаточно эффективный прием, как формирование имиджа округа. «Можно вспомнить активность Краснодарского края или тысячелетие Казани, преподнесенное аудитории на высшем уровне. Для того чтобы на данные программы продвижения были выделены финансовые средства, регионы используют разные способы привлечения внимания властей и инвесторов: регионы участвуют в MIPIM, MAPIC, выставляются на форумах и т.д.», – рассказывает Айдар Галеев.

Немаловажным является и уменьшение бюрократических проволочек – в частности, тех самых согласований, которые уже стали притчей во языцех среди российских девелоперов. Кроме этого, в связи со сложностями получения участков в собственность, регионы, которые активно продают землю, сразу получают серьезное преимущество перед соседями. Так поступили, например, в Казани, предложив инвесторам приобретать территории в черте города.

В Калужской области интенсивно развиваются потребительски ориентированные обрабатывающие производства (автозаводы, индустриальные парки), и для привлечения инвесторов власти области создали систему гарантий и налоговых льгот. «Частным предпринимателям оказываются услуги по подбору необходимых площадей для размещения новых производств, содействие в развитии необходимой инфраструктуры, оформлении разрешительных документов; проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы по сооружению инженерных сетей и коммуникаций, необходимых для освоения площадок, выполняются за счет бюджетных средств», – рассказывает Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow.

Несмотря на достаточно заметную активность властей, факторы, тормозящие привлечение инвестиций в регионы, все же достаточно сильны. В числе наиболее серьезных проблем Йохан Хультман называет административные барьеры, завышенную стоимость земельных участков и ограниченный спрос в некоторых сегментах коммерческой недвижимости. Последнее, вероятнее всего, становится закономерным результатом отсутствия, к примеру, туристической привлекательности региона или общего невысокого количества населения. Роман Соков отмечает также недостаточность внимания со стороны властей к проблемам малого бизнеса, в некоторых случаях несовершенство законодательной и правовой базы и высокие налоговые ставки.

Трудно сказать, насколько активно будет изменяться ситуация на рынке, ведь именно бюрократические сложности являются одной из самых серьезных проблем российской экономики. Однако можно предположить, что интерес инвесторов к развитию деятельности в регионах и реально существующий спрос все же благотворно повлияют на ситуацию.

	Максим Гасиев, региональный директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости Colliers International: Около двух лет назад в развитии отечественного рынка торговой недвижимости начался новый этап. Рынок, ранее привлекавший внимание в основном местных инвесторов и девелоперов, попал в зону интересов международных институциональных инвесторов. Существует несколько причин, обусловивших такое развитие событий. К их числу можно отнести повышение инвестиционной привлекательности Российской Федерации, высокий потенциал развития и уровень доходности инвестиций, а также появление первых структурированных инвестиционных предложений. Впервые в истории Российской Федерации ведущие рейтинговые компании (Standard&Poor’s, Moody’s, Fitch) присвоили ее суверенным обязательствам инвестиционные рейтинги. Страновой рейтинг, присваиваемый этими агентствами, является для многих институциональных инвесторов определяющим при принятии решений о принципиальной возможности инвестирования. Международных инвесторов отличают жесткость требований, предъявляемых как к юридической чистоте приобретаемого имущества, так и к прозрачности самой сделки, стремление к четкому пониманию всех рисков, связанных с владением и использованием приобретаемых объектов. Поэтому появление предложений объектов, собственники которых могут говорить на языке, понятном и привычном для таких инвесторов, явилось необходимым условием проведения сделок.
	Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow: В последнее время свою активность проявили многие регионы России: Калуга, Краснодар, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, города Урала и Сибири – Челябинск, Екатеринбург, Омск, Новосибирск и др. Участие российских регионов в различных профильных выставках и форумах является подтверждением активности российских регионов; к примеру, многочисленное присутствие русских на MIPIM-2008 говорит о необходимости инвестиций в регионы, а также подтверждает развитие регионов. Именно от уровня социальноэкономического развития того или иного региона зависит его инвестиционная привлекательность. К примеру, город Ханты-Мансийск на сегодняшний день – один из перспективных и динамично развивающихся в России, Кемеровская область свидетельствует стабильный рост, а посему столичные и западные инвесторы охотно идут в такие регионы, инвестируя в объекты коммерческой и жилой недвижимости. Немаловажной в привлечении инвесторов является политика местных органов самоуправления, которые должны обеспечить не только справедливые и эффективные, но и благоприятные условия функционирования рынка.
	Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: При выходе на новый рынок девелоперы сталкиваются с несколькими сложностями: отсутствие административной поддержки; наличие определенной специфики рынка и взаимоотношений на нем; отсутствие проверенных подрядчиков и поставщиков на местном рынке. Для гостиничной недвижимости кроме вышеперечисленных факторов можно отметить несоответствие цен уровню предоставляемого сервиса (дополнительные расходы на подбор и обучение персонала), недостаточную известность региона и курортной зоны в масштабе страны (дополнительные затраты на рекламу). Для торговой недвижимости также характерно наличие административных барьеров, в т.ч. при оформлении земельных участков, разрешительной документации на строительство; кроме того, актуальны вопросы логистических возможностей региона, а также подключения к инженерным системам и коммуникациям.