Грозит ли Новосибирску скорое насыщение рынка?

Новосибирск – это город с полуторамиллионным населением, разделенный Обью на две неравные части – левый и правый берег. И, как это часто бывает, один берег развивается интенсивнее, нежели другой. Причем настолько интенсивнее, что специалисты рынка недвижимости предрекают всему городу скорое насыщение за его счет. По крайней мере, торговыми площадями.

Офисы. Берег левый, берег правый…

В Новосибирске, как и во многих других крупных и динамично развивающихся городах, постепенно начинают формироваться деловые зоны. Так, практически все бизнес-центры города сосредоточены на правом берегу реки, в Железнодорожном и Центральном районах.

На первое полугодие текущего года в городе насчитывалось более 1,5 млн кв.м офисных площадей всех категорий. Из них, по данным специалистов компании Jones Lang LaSalle, на качественные офисы (А и В) приходится лишь 140 тыс. кв.м. К таковым относятся введенные в минувшем году бизнес-центры класса А «РосЕвроПлаза», «Кронос», «Гринвич» и ряд офисов класса В. Однако, несмотря на ограниченное предложение БЦ А-класса (вышеперечисленные проекты – единственные в городе в своем сегменте), специалистами отмечается их неполная заполняемость (по словам Юлии Никуличевой, директора по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle, – на уровне 75%).

Причина кроется, по мнению г-жи Никуличевой, в довольно высоких ставках аренды – до $600 кв.м/ год без НДС. Несколько иная точка зрения на данную проблему у генерального директора компании Terra Direction Олега Здрадовского. «По состоянию на первое полугодие 2008 года во всех этих бизнес-центрах велика доля вакантных площадей. Такая ситуация сложилась под влиянием двух факторов. В первую очередь это связано с неготовностью самих объектов принять арендаторов, а во-вторых, девелоперы несколько переоценили спрос на офисные площади класса А. В таком случае ситуация осложнится в ближайшие 1–2 года – на стадии строительства находится еще несколько крупных офисных объектов: бизнес-центр Iron Hill, конгресс-центр Sky City и др.».

«В течение ближайших двух лет офисный рынок насытится на 80%, – подтверждает Сергей Богданчиков, директор департамента консалтинга компании London Consulting&Management Company (LCMC). – На рынок выйдет порядка 600 тыс. кв.м офисных площадей всех категорий».

«Для рынка офисной недвижимости Новосибирска в 2008 году характерно некоторое затишье после того, как в конце 2007 года открылось сразу несколько крупных бизнес-центров класса А. За 2007 год в Новосибирске было введено в эксплуатацию около 160 тыс. кв.м офисных площадей. Предложение выросло в основном за счет выхода на рынок крупных офисных центров класса А, размещаемых преимущественно в Железнодорожном районе, в деловом центре города», – подытоживает Олег Здрадовский.

Несколько иные данные у специалистов компании Becar Commercial Property Moscow. Роман Соков, директор департамента консалтинга компании, утверждает, что заполняемость качественных бизнес-центров находится на уровне 90–100%.

«Кроме того, эти объекты сдаются в аренду или продаются еще на этапе строительства, что служит доказательством повышенного спроса на качественные объекты. Скорость заселения в новые деловые комплексы свидетельствует о неудовлетворенном спросе на качественные площади», – отмечает специалист. Что ж, нам остается только вспомнить старую поговорку – «сколько людей, столько и мнений».

Несмотря на высокую долю вакантных площадей, девелоперы (как местные, так и федеральные) продолжают строить бизнес-центры высокого класса. К приме-ру, местный монополист, компания «Труд», в Железнодорожном районе города на улице Ленина строит бизнес-центр класса А «Манхэттен» общей площадью 50 тыс. кв.м. На рынок объект выйдет уже в этом году. «СТ Групп Регион» также реализует БЦ высокого класса – на площади Кондратюка (Железнодородный район) в 2011 году будет построен БЦ Sibir Plaza общей площадью 45 тыс. кв.м. «Сибакадеминвест» в следующем году выведет на рынок бизнес-центр Sky City (Октябрьский р-н, ул. Кирова). Общая площадь объекта составит 65 тыс. кв.м. В том же Октябрьском районе Новосибирска в 2009 году появится бизнес-центр «Виктория» (60 тыс. кв.м). Девелопер проекта – компания «Метаприбор». ООО «Гарант» также в следующем году выведет на рынок БЦ класса А Iron Hill общей площадью 46 тыс. кв.м. Объект будет построен в Центральном районе города, на Военной улице. И еще три девелопера («РАТМ-девелопмент», «РГСНедвижимость» и Marc Rich Estate) планируют возвести бизнес-центры класса А совокупной площадью более 200 тыс. кв.м. Им осталось только разобраться с долгостроем.

Таким образом, в ближайшие два года на офисный рынок Новосибирска будет выведено более 300 тыс. кв.м высококлассных офисных площадей. И это несмотря на то, что, по данным компании Terra Direction, средний уровень вакантных площадей колеблется по городу в пределах 35%. А это довольно высокие показатели.

Ставки аренды в бизнес-центрах, по данным специалистов компании LCMC, выглядят следующим образом: 500 руб кв.м в месяц – в отдаленном районе, в административных корпусах заводов, офисных помещениях при складских комплексах. Средняя ставка аренды в офисных центрах класса С, В – около 800–1000 руб кв.м/месяц. Максимальная ставка аренды фиксируется в БЦ класса А, построенных в 2007 году: 1500–1700 руб кв.м/меc. с учетом коммунальных платежей и НДС. Средняя стоимость покупки офисных помещений находится в диапазоне 40–100 тыс. руб кв.м.

Тенденция продаж офисных площадей, ранее преобладавшая на региональных рынках, теперь уступает первенство аренде. Но при этом сохраняется и другая тенденция – аренда небольших площадей. «Наиболее востребованы офисные помещения площадью до 100 кв.м. Спектр компаний, арендующих такие площади, крайне разнообразен и неоднороден. Ими могут быть как представительства крупных международных компаний, так и вновь созданные российские фирмы. На сегодняшний день около 40% спроса во всех классах приходится на подобные размеры площадей. Спрос на помещения большей площади (100–300 кв.м, 300–500 кв.м) также довольно устойчив.

Блоки данной площади интересуют как быстро растущие компании, заинтересованные в увеличении арендуемых площадей в течение ближайших лет, так и именитые мультинациональные группы», – отмечает Роман Соков. В целом же офисный сектор сегодня в Новосибирске представлен старыми советскими зданиями и НИИ с мелкой нарезкой, которые, по словам Юлии Никуличевой, довольно востребованы не только мелкими предпринимателями, но и торговыми представителями иностранных компа- ний, у которых нет жестких требований к офисным помещениям. Но, прогнозируют эксперты, ситуация в скором времени кардинально изменится (как только заявленные объекты будут введены в строй). «В целом Новосибирск на сегодняшний день, несмотря на большое количество вводимых офисных площадей, продолжает испытывать дефицит в концептуально выверенных, грамотно спланированных, качественно построенных и успешно управляемых комплексах», – подытожил Олег Здрадовский.

Ритейл. Следом за Казанью?

Сектор ритейла Новосибирска, по оценкам специалистов, начал развиваться сравнительно недавно – три-четыре года назад. «До недавнего времени предложение в сегменте торговой недвижимости формировалось в основном за счет встроенно-пристроенных помещений и нескольких торговых центров еще советской постройки, – рассказывает Роман Соков. – Однако последние несколько лет кардинально изменили параметры рынка: начали появляться современные торговые центры с продуманной концепцией и грамотным подбором арендаторов. В город начали приходить московские и иностранные компании – как ритейлеры, так и девелоперы». Как отметил Сергей Богданчиков, «торговая недвижимость Новосибирска является лидером по притоку инвестиций. Спрос на качественные торговые площади в городе очень высок, что связано с их дефицитом». «Высок неудовлетворенный спрос на торговые площади до 200 кв.м. Не хватает и больших качественных помещений – от 1500 кв.м», – дополняет Роман Соков.

Сегодня торговый сектор Новосибирска активно развивается. Здесь представлены такие масштабные проекты, как «Мега» (150 тыс. кв.м), ТРЦ «Подсолнух» (22 тыс.), «Роял Парк» (43,6 тыс.), «Сибирский Молл (Зауралье)» (67 тыс.) и ряд других (данные Jones Lang LaSalle).

Совокупная площадь действующих торговых объектов (как концептуальных, так и менее концептуальных) на сегодняшний день составляет примерно 1,4 млн кв.м. К концу 2009 года она увеличится вдвое и составит почти 2,8 млн кв.м (данные LCMC). «Однако чаще всего заявленные сроки не соблюдаются и переносятся как минимум на полгода. Таким образом, можно предположить, что до 2009 года будет введено максимум 80% заявленного объема», – предостерегает г-н Соков. И все же специалисты всерьез опасаются, что с вводом всех заявленных проектов (даже с учетом отсрочки части из них) Новосибирск рискует повторить судьбу Казани, т.е. достигнуть некого насыщения.

«До недавнего времени, – рассказывает Юлия Никуличева, – Новосибирск был очень интересен и девелоперам, и торговым операторам. Ранее введенные качественные проекты сдавались довольно быстро и успешно. Сейчас ситуация несколько осложнилась ввиду большого количества заявленных проектов. Местная администрация активно развивает город и буквально раздала земельные участки под строительство ТЦ. Таким образом, только на левом берегу Оби, на площади Маркса, запланировано строительство пяти торговых центров, почти схожих по площади, которые будут находиться в шаговой доступности друг от друга. На «пятачке» ведут строительство федеральные девелоперы RID Group, (ТРЦ «Омега Плаза» общей площадью 25 тыс. кв.м), ADG Group (39 тыс. кв.м) и местные девелоперы, сетует г-жа Никуличева.

Ситуацию осложняет также и естественная водная преграда – двух мостов, соединяющих берега, городу явно не хватает, и поэтому девелоперы предпочитают строить свои объекты на правом берегу, который является наиболее густонаселенным. На правом берегу ТРЦ реализует «РосЕвроДевелопмент» («Планета» общей площадью 120 тыс. кв.м), ADG Group (207 тыс. кв.м), Renaissanse Construction Ltd. (150 тыс. кв.м) и ряд других. С вводом в строй большого количества проектов специалисты ожидают снижения арендных ставок. «Ситуация схожа с Казанью, где буквально приходилось уговаривать ритейлеров зайти в тот или иной проект», – говорит Юлия Никуличева.

И это несмотря на то, что в городе нет засилья столичных сетей. «На рынке работает много крупных местных операторов – «Холидей-Классик», «Сибирский Гигант», «Топкнига», «Сибвез». Многие из них уже перешли к девелоперской деятельности – не только покупают и арендуют объекты, но и строят их. Из столичных операторов представлены «Мир», «Техносила», «Пятерочка», «Эльдорадо» и др.», – говорит Олег Здрадовский.

Сейчас же арендовать торговые площади в ТЦ якоря смогут по ставке от 10 до 25 евро (без НДС) за кв.м в месяц, бутики – за 100–130 евро (без НДС)/кв.м/мес. Самая высокая ставка аренды зафиксирована в ТЦ «Омега Плаза» – 177 евро (без НДС) кв.м/мес. (данные Terra Direction). Купить торговые площади можно по цене 50–150 тыс. руб. за кв.м.

Склады и гостиницы

По данным специалистов компании LCMC, на сегодня складской рынок Новосибирска насчитывает около 700 тыс. кв.м. При этом потребность города в современных складских площадях составляет около 1,2 млн кв.м. Практически все складские объекты в городе относятся к неконцептуальным. Это, как правило, староформатные склады и перепрофилированные под склады овощехранилища и производственные базы. «Качественных складских комплексов в городе нет, – говорит Сергей Богданчиков, – несмотря на то, что положение Новосибирска считается уникальным. Его инвестиционный потенциал подстегивает емкий рынок сбыта. Новосибирск лежит на пути крупнейшего транспортного коридора, связывающего запад России с Дальним Востоком, город является главным распределительным центром всего региона. Кроме того, Новосибирск – крупный железнодорожный узел. «Несмотря на то, что географически Новосибирск ближе к Уральскому региону, складские площади города могут обслуживать и Западную Сибирь», – рассуждает г-н Богданчиков.

Однако, по мнению экспертов, в скором времени ситуация в складском секторе города кардинально изменится. И изменят ее ритейлеры, которые нуждаются в качественных складских комплексах. «Интерес девелоперов к сегменту складской недвижимости также может спровоцировать снижение доходности от вложений в сегмент офисной и торговой недвижимости», – отметил г-н Богданчиков.

Уже в следующем году в городе появятся первые качественные складские комплексы. Raven Russia и Avalon Logistics планируют ввести в строй свой сетевой проект – складской комплекс класса А Megalogix. О строительстве складских комплексов заявили и такие крупные компании, как «Евразия логистик» и «МЛП». «Евразия логистик» к 2010 году построит логистический парк «Толмачево» площадью 500 тыс. кв.м. Сеть логистических комплексов класса А намерен создать «Сиб-агроцентр» (подразделение петербургской «Евросиб-девелопмент») (данные компании LCMC).

Ставки аренды на складские площади в городе, по данным компании LCMC, составляют от 40 до 500 руб. за кв.м в месяц, что, по словам г-на Богданчикова, говорит о том, что на рынок выставлены недорогие помещения. Приобрести складские площади можно по цене от1,4 до 16 тыс. руб.

Гостиничный сектор Новосибирска также переживает бурное развитие. По данным компании Terra Direction, за последнее время было объявлено, по меньшей мере, о 8 проектах гостиничных комплексов. Так, возле станции метро «Октябрьская» в текущем году откроется пятизвездочная гостиница Swisshotel. London&Regional Properties заявил о строительстве четырехзвездочного отеля на 190 номеров, управлять которым будет Hilton. Но это в будущем. А пока в городе представлено 63 гостиницы (в основном старого номерного фонда) совокупной емкостью около 4,5 тыс. мест. Среднегодовая загрузка колеблется от 40% до 70%. Высокой наполняемостью в Новосибирске в настоящее время характеризуются только мини-отели (75% против 42% в крупных) (данные Terra Direction).

По мнению специалистов LCMC, сегмент гостиничной недвижимости Новосибирска абсолютно не насыщен. «Причиной может служить долгая (не меньше 7 лет), окупаемость гостиничных проектов. Из-за нехватки гостиничных мест и низкого сервиса приток иностранных туристов в Новосибирск невысок. За последние три года гостиничный рынок растет всего на 10%, причем в основном за счет развития внутреннего туризма.

При этом заполняемость гостиниц в сезон достигает 90%, а средняя годовая заполняемость крупных городских отелей составляет 73–76%», – говорит Сергей Богданчиков. По мнению экспертов, сегодня рынок гостиниц в городе пока развивается за счет строительства небольших частных мини-отелей с номерным фондом до 30 номеров.

Новосибирск – город с огромным потенциалом. И участие в проектах крупных российских и иностранных игроков лишний раз подтверждает это. Однако для того, чтобы город не повторил судьбу Казани, где наблюдается уже переизбыток торговых, в частности, площадей, девелоперам нужно несколько снизить темпы строительства торговых объектов. В противном случае через несколько лет будет наблюдаться активная ротация арендаторов.

Сергей Богданчиков, директор департамента консалтинга компании LCMC:

– Рынок недвижимости, предназначенной для хранения товаров, в Новосибирске объективно не успевает за растущей деловой активностью. В городе пока не ведется крупномасштабное строительство складских терминалов, отвечающих конкретным потребностям рынка (в частности, предусматривающих удобные подъездные пути, возможность погрузки-разгрузки, полное сервисное обслуживание).

Олег Здрадовский, генеральный директор компании Terra Direction:

– Последние два года рынок коммерческой недвижимости характеризуется высокой динамичностью. Это связано с тем, что повысилась инвестиционная привлекательность региона и многие федеральные операторы заинтересовались Новосибирском. Вторая причина повышения активности на рынке коммерческой недвижимости – это приход к девелоперской деятельности большого числа непрофильных организаций.

Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow:

– Дефицит качественных торговых площадей ощущают, в первую очередь, потенциальные арендаторы – средний срок поиска подходящего помещения составляет около полугода. Наибольшей популярностью среди арендаторов и посетителей пользуются торговоразвлекательные центры. В связи с этим на рынок Новосибирска все чаще выходят торгово-развлекательные комплексы, где торговая функция выполняет роль буфера, сглаживающего инвестиционные риски.