Хотя население Краснодара сегодня составляет около 800 тысяч человек, но город этот притягивает инвестиций больше, чем иной миллионник. Правда, некоторые сегменты коммерческой недвижимости близки к насыщению, но город остается привлекательным для девелоперов

Программа реконструкции

Краснодар занимает выгодное экономико-географическое положение, является крупным транспортным узлом юга России. Через него проходят железные дороги четырех направлений, две автодороги федерального значения, есть аэропорт и речной грузовой порт. Из аэропорта Краснодара выполняются полеты в 32 города России, 5 столиц СНГ, страны дальнего зарубежья. Несмотря на то, что Кубань – традиционный сельскохозяйственный регион, Краснодар является крупным индустриальным центром. На 160 промышленных предприятиях работают около 60 тыс. человек (20% всех занятых в экономике города). Население Краснодара имеет положительный прирост за счет миграции.

Но при этом Краснодар испытывает определенные проблемы градостроительного характера. Дело в том, что многие районы представляют собой индивидуальную малоэтажную застройку. По мере прихода денег в регион участки, имеющие хорошее расположение, стали застраиваться непрофессиональными девелоперами. В результате появились довольно уродливые (обусловленные геометрией участка) торговые центры, кафе и т.п.

«Самовольное строительство – реальная и серьезная угроза экономической безопасности края и безопасности людей. С одной стороны, «самострои» уродуют города, подрывают доверие инвесторов к территории, и, как следствие, снижают ее инвестиционную привлекательность. С другой – в большинстве случаев они просто опасны, так как построены без учета сейсмических и других строительных и санитарных требований и норм», – заявил руководитель департамента по архитектуре и градостроительству, главный архитектор Краснодарского края Юрий Владимирович Рысин.

Чтобы увеличить инвестиционную привлекательность города, была принята краевая программа на 2007–2008 гг. «Краснодару – столичный облик». Ее цели – благоустройство административного центра Краснодарского края, создание благоприятных условий для функционирования города и проживания населения. В рамках программы планируется разработка генеральных схем инженерного обеспечения города Краснодара, проведение реконструкции центральной части с сохранением общего архитектурного и исторического облика, капитальный ремонт и реконструкция объектов дорожно-мостового хозяйства, благоустройство и озеленение территории, улучшение экологической ситуации, проведение берегоукрепительных работ, развитие транспортного обслуживания и социальной сферы. На реализацию программы привлекается финансирование в размере 6,7 млрд рублей. Кстати, в результате реализации программы будет улучшено почти 50 км городских дорог.

«На сегодняшний день Краснодар действительно является очень активным городом с точки зрения привлечения инвестиций. Во многом данная ситуация обусловлена конструктивным настроем администрации Краснодара и Краснодарского края, которые настроены на серьезную целенаправленную работу и оказание помощи инвесторам по многим вопросам», – поясняет директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев.

Администрация Краснодарского края и компания GVA Sawyer подписали соглашение о привлечении инвестиций в экономику края. По условиям соглашения, минимальная сумма всех инвестиций составит 500 млн евро, которые компания обязуется привлечь до 2014 года в объекты общественно-делового назначения, реализуемые на территории края.

Офисы

В этом вопросе все участники рынка единодушны: рынок еще не развит. «Мы увидели, что рынок довольно однообразен. Например, хотели арендовать офис класса А, но подобных предложений просто не оказалось. В лучшем случае – класс В и по таким космическим ценам, которые, по мнению наших специалистов, просто неадекватны», – жалуется Владимир Левераш, генеральный директор компании «Пересвет-Регион-Кубань». По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в Краснодаре есть всего несколько качественных офисных центров, которые можно отнести к классу В.

В городе не сформировались деловые зоны. Строительство носит точечный характер. И престижным считается расположение просто «в центре». Многие офисные здания не имеют просторных входных групп, характерных для качественных объектов. О ненасыщенности рынка говорит хотя бы тот факт, что в первом строящемся здании класса А потенциальные арендаторы подвергаются жесткому отбору.

По данным Кирилла Завьялова, директора филиала GVA Sawyer в Краснодарском крае, сегодня в городе 35 тыс кв.м площадей можно отнести к классу В.

Все здания, построенные до 2006 г., возводились силами местных компаний. Но теперь город представляет интерес и для федеральных девелоперов. По мнению Дмитрия Иванченко, ведущего аналитика RRG, «спрос в столь крупном городе с активно развивающейся экономикой высок: в Краснодар приходят иностранные компании, открывают свои представительства крупные российские компании, расширяются местные. При этом, учитывая проект реконструкции центральной части города, у потенциальных девелоперов будет возможность реализовывать проекты в историческом центре Краснодара. Таким образом, в ближайшее время можно предполагать интенсивное увеличение современных офисных площадей». По данным GVA Sawyer, сегодня строится 140 тыс. кв.м класса А и 90 тыс. кв.м класса В (практически все достроят в конце 2008 – начале 2009 г.).

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, среди местных компаний наибольшим спросом пользуются офисы площадью до 100 кв.м, среди федеральных и иностранных – до 300 кв.м.

Ритейл

Рынок торговой недвижимости традиционно развивается раньше других. Сегодня в городе присутствует немало гипермаркетов (как местных краснодарских, так и московских и питерских сетей): «О’Кей», «Ашан», «Магнит», «Гроссмарт», «Мосмарт», «Перекресток», есть Metro Cash & Carry, в ближайшей перспективе достроят две «Ленты». В конце года планируется открытие Carrefour.

Немало игроков вышло в сегмент DIY: в городе – «Бауцентр», Castorama, Homecenter,два магазина Leroy Merlin, IKEA. И это при том, что их сетевым операторам приходится конкурировать с неконцептуальными торговыми центрами аналогичного направления.

Среди самых удачных строящихся ТРК называют OZ и «Краснодар-Сити». ТРК OZ – это новый сетевой проект компании AIM Property Development. Инвестиции в проект превысят $290 млн. Общая площадь центра достигнет 170 тыс. кв.м. ТРЦ будет одновременно принимать до 2,5 тыс. человек. Строительство планируется завершить в 2009 г. Среди якорных арендаторов будут продуктовый гипермаркет, гипермаркет электроники и бытовой техники, гипермаркет детских товаров DIY, развлекательный центр, каток и мультиплекс на 14 залов.

ТРЦ «Краснодар-Сити» расположен в самом центре города на пересечении ул. Красная и Северная – главных улиц города. Открытие 1-ой фазы (40 тыс. кв.м GLA) запланировано на 3-й квартал 2008 г. Общая площадь проекта – 94 тыс. кв.м. Девелопер проекта – инвестиционная компания TPS, компания Jones Lang LaSalle – эксклюзивный маркетинговый агент проекта. Уже сегодня подписаны договоры аренды со многими якорными арендаторами, среди которых – «Киномакс», «Перекресток», «Эльдорадо», Douglas Rivoli, Sportland, L’Etoile, «Евродом». По оценкам RRG, сейчас в Краснодаре около 20 современных торгово-развлекательных центров общей площадью более 400 тыс. кв.м. К вводу до конца 2009 года заявлено более 350 тыс. кв.м.

Кстати, относительно емкости рынка ритейла мнения экспертов расходятся. Есть точка зрения, что рынок уже насыщен. А с учетом заявленных к вводу проектов – даже перенасыщен. Например, Кирилл Завьялов предрекает скорое наступление жесткой конкуренции. В плюсе останутся лишь самые удачные проекты: «Краснодар-Сити» (самое лучшее место), OZ (выигрывает благодаря местоположению и архитектуре), SBS (масштабный проект с грамотной концепцией), «Красная Площадь» (традиционно пользуется хорошей репутацией, хотя концепция слабая), «Калинка-Малинка» (грамотный бренд).

А вот Юрий Синяев считает, что перенасыщение грозит только развлекательным, но никак не торговым центрам. Жители Краснодара уже сейчас избалованы развлечениями. В скором времени в городе будет введен такой крупный ТРК, как OZ. Компания «ИнтерСпорт» возведет ледовую арену с развлекательным комплексом. Еще один проект – реконструкция на месте одного из центральных кинотеатров «Аврора».

Реконструкцией территории площадью 6 га, ограниченной улицами Красная, Офицерская, Шоссе Нефтяников и ул. им. Гаврилова (территория кинотеатра «Аврора»), займется Группа компаний «КОНТИ», которая стала победителем в инвестиционно-архитектурном конкурсе, учрежденном администрацией г. Краснодара.

Согласно проекту, многофункциональный комплекс, в состав которого войдет легендарный для города кинотеатр «Аврора», будет включать торговые центры, рестораны, музеи, кинозалы, помещения свободного и специального назначения, открытую видовую площадку (11 этажей), закрытую видовую площадку (22 этажа), подземный паркинг, а также фонтаны с лазерной проекцией и ряд других инновационных составляющих. Высота доминирующего здания в архитектурном ансамбле – 194,5 м, проектом предусмотрено строительство 39 этажей. Само здание будет напоминать Эйфелеву башню. Предполагаемый объем инвестиций в проект – $160 млн. Как отмечают некоторые эксперты, если город сохранит существующие темпы роста, насыщения торгово-развлекательного сектора не произойдет, так как параллельно будет увеличиваться покупательская способность населения.

Склады

Разумеется, столь бурный рост в секторе ритейла потребует аналогичного развития логистического сектора. Юрий Синяев называет его одним из самых выгодных для девелопмента, так как сегодня он представлен только объектами советской постройки. По оценкам GVA Sawyer, классов А и В нет, класс С представлен в объеме около 100 тыс. кв.м.

Один из крупнейших краснодарских девелоперов – корпорация «Девелопмент-Юг» – начала строить первую в Краснодарском крае сеть логистических комплексов класса А – ProLogica Park. Под этим брендом корпорация начала реализацию проекта по созданию сети комплексов, объединяющих в себе высокотехнологичные складские, индустриальные и офисные помещения. «Девелопмент-Логистик» намерена предложить комплексы со складскими помещениями класса А площадью 600 тыс. кв.м, офисной составляющей, индустриальными площадями для размещения современных экологически чистых легких производств.

Первую очередь сети ProLogica Park возведут уже к концу текущего года. Комплекс будет находиться в южной зоне пригорода, в 6 км от городской черты. Для строительства выбран участок площадью 35 га, расположенный на трассе регионального значения Краснодар–Новороссийск. Общая площадь складских помещений первого комплекса составит 100 тыс. кв.м. Из них 15 тысяч – низкотемпературные складские помещения.

Кроме «Девелопмент-Юг», еще несколько компаний заявили о готовности построить три современных складских комплекса. Площади на данный момент точно не определены. Краснодар находится в плане стратегических городов и для компании Megalogix.

Гостиницы

Гостиничный фонд Краснодара представлен, в основном, зданиями советских времен. Хотя есть несколько проектов, построенных частными девелоперами, в том числе и попадающие в категорию малых отелей.

Отелей категорий 5* в городе нет. Номерной фонд гостиниц 4* специалисты GWA Sawyer оценивают в 200 номеров, 3* – в 580 номеров. Заполняемость гостиниц неравномерна: в период проведения выставок и больших бизнес-мепроприятий свободных номеров в городе практически нет. В остальное время поток туристов и бизнес-туристов – небольшой.

Один из активных девелоперов в гостиничном сегменте – «Кеско-Краснодар». На месте гостиницы «Центральная» будет возведен отель Ibis 3* на 200 номеров. Управлением отеля займется французский гостиничный оператор Accor.

Ориентировочный срок строительства – 2 года. Проект реализуется в рамках программы по реконструкции исторического центра Краснодара. В рамках реконструкции «Кеско» через свою «дочку» «КескоКраснодар» также подписала соглашение с администрацией города о строительстве еще одного отельного комплекса Novotel.

Его планируется разместить на месте городской больницы. Предположительно, Novotel будет представлять серию зданий 6–9 этажей на 150–250 гостиничных номеров уровня 4*. Управлением также займется Accor. Также в рамках программы реконструции города ООО «Европа-Инвест» возведет отель Marriott. В гостинице будут располагаться 262 номера и 49 апартаментов, а также рестораны, бар, бизнес-центры и современная парковка.

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ»:

– Краснодар является очень активным городом с точки зрения привлечения инвестиций. Во многом данная ситуация обусловлена конструктивным настроем администрации Краснодара и Краснодарского края. Безусловно, имеет место и мультипликативный эффект от того, что город Сочи выиграл право на проведение Олимпиады в 2014 году, и мы все готовимся к ее проведению. Этот факт тоже привлекает инвесторов.

Предполагаем, что о перенасыщении рынка Краснодара говорить еще очень преждевременно. В Краснодаре сохраняется высокий спрос на офисную недвижимость различных площадей и категорий. На данный момент офисы расположены в бывших административных зданиях, НИИ, но и при этом практически все помещения сняты.

Кроме того, в городе ощущается нехватка качественных торговых площадей. Спрос превышает предложения в разы. Однако при строительстве торговых площадей необходимо учитывать, что рынок развлечений в Краснодаре уже перенасыщен. В этом плане краснодарцы являются уже искушенными потребителями.

Выгодным с точки зрения инвестиций остается сектор складской недвижимости. В своем большинстве он представлен староформатными помещениями. В связи с приходом на краснодарский рынок крупных столичных и иностранных игроков спрос на складскую недвижимость возрос.

Дмитрий Иванченко, ведущий аналитик Russian Research Group (RRG):

– В Краснодаре рынок недвижимости находится в стадии активного развития. Темпы этого развития по различным сегментам различны. Рынок торговой недвижимости начал активно развиваться несколько раньше других, и сегодня торговый сегмент приближается к своему насыщению. В результате девелоперы начинают развивать новые форматы торговых центров. В частности, уже заявляются проекты «нишевых» (или специализированных) ТЦ. Одним из таких объектов станет специализированный ТЦ площадью 30 тыс кв.м (супермаркет, товары для дома) на шоссе Нефтяников, рядом с новым жилым микрорайоном.

В городе практически отсутствуют современные бизнес-центры классов А и В, отсутствуют деловые зоны, строительство офисов имеет, в основном, точечный характер. А спрос, тем не менее, в столь крупном городе с активно развивающейся экономикой высок: в Краснодар приходят иностранные компании, открывают свои представительства крупные российские компании, расширяются местные. При этом, учитывая проект реконструкции центральной части города, у потенциальных девелоперов будет возможность реализовывать проекты в историческом центре Краснодара. Таким образом, в ближайшее время можно предполагать интенсивное увеличение современных офисных площадей. Один из таких проектов – реконструкция промышленной зоны в центральной части Краснодара в районе шоссе Нефтяников в торгово-офисный комплекс.

Владимир Левераш, генеральный директор компании «Пересвет-Регион-Кубань»:

– Наш приход в Краснодар был связан с программой реконструкции центральной части города, которую объявила местная администрация. Нами был выигран тендер на застройку центральной и других частей города. Программа, которую «Пересвет-Регион-Кубань» реализует в Краснодаре, – перестройка восьми кварталов, три из которых находятся в самом сердце столицы Краснодарского края. Будет построен бизнес-центр класса А площадью 50 тыс. кв.м и жилые дома класса премиум.

Бизнес-центр будет возведен рядом с администрацией города (площадка №217). Проект разработан одним из ведущих архитекторов Европы таким образом, чтобы соответствовать всем критериям международной классификации. Для класса А – это 21 показатель. Среди них – двухэтажная подземная парковка, скоростные лифты, передовые системы жизнеобеспечения здания, поддержание единого микроклимата, централизованное управление и т.д. Бизнес-центр представлен в виде двух башен – 21 и 9 этажей, соединенных переходной галереей из стекла и металла высотой в пять этажей. Строительство центра мы планируем начать в октябре и закончить через два с половиной года.

GVA Sawyer и администрация Краснодарского края подписали соглашение о привлечении инвестиций в экономику края.

По условиям соглашения, минимальная сумма всех инвестиций составит 500 млн евро, которые компания обязуется привлечь до 2014 года в объекты общественноделового назначения, реализуемые на территории края. GVA Sawyer также будет создавать актуальные концепции проектов строительства объектов недвижимости в крае; участвовать в генеральном планировании комплексного развития территории; стимулировать развитие сети инвестиционных проектов олимпийского назначения, реализуемых за счет привлеченных инвестиций; привлекать международный опыт для осуществления комплексного развития инфраструктуры края, в том числе олимпийской инфраструктуры.

Вот что рассказала нам Вера Сецкая, Президент GVA Sawyer:

– Под какие проекты вы будете привлекать финансирование?

– Еще рано называть конкретные проекты. Мы рассматриваем 3–4 многофункциональных объекта в Краснодаре и Новороссийске. Эти города обладают большим потенциалом с точки зрения развития недвижимости и будут интересны инвесторам.

– Когда начнется проработка бизнес-плана? Сколько это займет времени?

– Мы планируем привлекать инвестиции в уже существующие проекты с просчитанной экономикой. У нас большой опыт работы с международными институциональными инвесторами (GVA Sawyer является управляющей компанией фонда Rutley Russia Property Asset Management (RRPAM)), и мы хорошо представляем, какие требования предъявляют фонды к проектам. Мы будем плотно взаимодействовать с выбранными проектами, давать им рекомендации, как улучшить бизнес-план, чтобы он был востребован инвестором, не вызывал дополнительных вопросов.

– К какому сроку вы должны представить бизнес-планы на рассмотрение?

– Мы подписали соглашение с администрацией Краснодарского края о привлечении инвестиций в проекты края до 2014 года включительно. Поэтому речь не идет о ближайших месяцах. Процесс будет постепенным и будет целиком зависеть от готовности проектов: документация, качество инвестиционного меморандума и так далее.

– Кто будут подрядчики под строительство объектов? Когда будут проводить тендер? Где планируется строить?

– Мы будем заниматься только привлечением инвестиций в объекты, размер которых сейчас сложно назвать. Все, что касается тендеров, строительства и его сроков, – это вопрос к собственникам проектов.