Как выбирать элитную квартиру в Сочи?

Просмотров:  3632

Мы решили выяснить: чем руководствуются покупатели, выбирая квартиру в той или иной сочинской новостройке? Сегодня в городе строится чуть менее десятка элитных домов. А критерий элитного жилья здесь очевиден: это близость к морю.

А судьи кто?

Как выбирать элитную квартиру в Сочи?Естественно, покупатели. Ведь именно от них зависит, будет ли проект успешным и востребованным. В общих чертах структуру покупательского спроса на рынке элитных новостроек разные компании оценивают примерно одинаково. Так, по данным компании Blackwood около 60% сделок совершается с инвестиционными целями. По данным компании «Винсент Недвижимость», таких покупок – 50%. Каждый десятый покупатель приобретает квартиру, чтобы в ней жить (постоянно или на время работы в Сочи) и 40% покупают недвижимость для отдыха.

Еще недавно эксперты в один голос утверждали, что спрос на элитные новостройки в Сочи – только внешний. Состоятельные сочинцы предпочтут строить примерно равную по цене виллу. Но Александр Пляцевой, генеральный директор «ДИАЛ Строй Инвест», отметил, что среди покупателей в дорогих элитных домах недавно появились и жители Сочи. Причин несколько. Во-первых, для сочинцев важна степень готовности дома, они не хотят годами ждать новоселья. А заложенные около двух лет назад комплексы уже скоро сдаются госкомиссии. Во-вторых, сочинцы осознали преимущества профессиональной управляющей компании. Впрочем, как считает Андрей Тихомиров, директор агентства недвижимости «Модус», это только на «первый взгляд кажется, что мотивация покупателей «инвестиционной» недвижимости и тех, кто приобретает квартиры или дома для жизни, принципиально различается.

Потенциального инвестора интересует в первую очередь, как приобретенный объект недвижимости будет расти в цене. А клиенту, покупающему дом для семьи, важны потребительские характеристики объекта. Однако наиболее активно в цене растут те объекты недвижимости, которые пользуются повышенным спросом покупателей. Соответственно, чем лучше потребительские характеристики квартиры или дома, тем больше вероятность того, что покупка будет выгодной с инвестиционной точки зрения».

Где покупать?

Как выбирать элитную квартиру в Сочи?По мнению Андрея Тихомирова, факторы, влияющие на принятие решения покупателями, можно разделить на две группы – характеристики курорта и характеристики объекта. И первые – куда важнее. Так, в Туапсе и Новороссийске, портовых городах, людей отпугивает грязное море. А в Геленджике только после объявления о строительстве международного аэропорта цены на недвижимость резко подскочили.

Сочи привлекает потенциальных покупателей тем, что в городе в ближайшие годы гарантированно будет создана современная инфраструктура. Но, с другой стороны, некоторые риэлторы жалуются: масштабная стройка отпугивает покупателей. Люди не готовы ждать ее завершения.

Определенную негативную роль играет и отсутствие в городе генплана.Потому что только с его помощью можно оценить, что произойдет с выигрышным окружением сегодняшнего элитного дома. Только он будет гарантировать, что перед окнами не вырастет порт или огромная транспортная развязка. Кстати, невозможность спрогнозировать изменение окружения объекта во времени – один из факторов, понижающих его стоимость.

С этим несколько лет назад столкнулись покупатели коттеджных поселков в окрестностях столицы, желающие взять кредит. «А вдруг через 10 лет живописный сосновый бор будет вырублен, а выше по течению реки построят свиноферму – тогда стоимость вашего дома резко упадет. И кредит окажется необеспеченным», – отвечали им работники банков.

Как происходит выбор?

Заявленные сегодня проекты схожи по многим параметрам: они имеют отличное расположение, их реализуют опытные девелоперы, в отделке применяются дорогие материалы и используются новейшие системы инженерного обеспечения. Но какие именно факторы заставляют покупателей склоняться к тому или иному проекту?

Александр Пляцевой заметил, что многие клиенты приобретают квартиру для своих родителей. Если они занимаются этим сами, то часто выбирают просто самое спокойное место и комплекс с максимальным перечнем дополнительных услуг.

Нередко покупатели (особенно если они и относятся к той самой категории родителей), осматривая дома, интересуются ценой обслуживания. Услышав: «Четыре доллара за квадратный метр», – ужасаются, что так дорого. Потом приходит понимание, что заявленная цена вовсе не так высока. Но к первому варианту, как правило, не возвращаются: с ним связаны неприятные эмоции.

Интересно, что сегодня на выбор покупателей практически не влияет схема оплаты.

Колебания цены

В России цены на недвижимость растут уже 10 лет. И очевидно, этот процесс будет продолжаться длительное время. Другое дело – цены растут неравномерно.

Маркетинговое агентство B2B Research, сравнив около 20 характеристик семи сочинских новостроек, решило рассчитать, насколько может вырасти их цена в ближайшее время. Согласно данному исследованию, быстрее всего будет дорожать «Идеал Хаус» и «Миллениум Парк». Медленнее – «Александрийский маяк» (что, впрочем, неудивительно – ведь последний объект уже сдан, квартиры могут появляться только на вторичном рынке). Как выбирать элитную квартиру в Сочи?

Борис Лебедев, заместитель генерального директора по маркетингу «Винсент Недвижимость»:

- В первую очередь покупателей курортной недвижимости интересует близость к морю, далее – вид на море из окон и третье – близость к центру города.

Одним из наиболее негативных факторов является близость железной дороги, поэтому большинство покупателей при прочих равных условиях стараются приобрести недвижимость подальше от нее.

Во всех новостройках элиткласса в обязательном порядке ожидаются следующие элементы инфраструктуры:

  • автомобильная парковка (подземная или закрытая отдельно стоящая), гостевая парковка;
  • бассейн;
  • детские игровые площадки;
  • салон красоты, фитнес-центр;
  • служба бытового обслуживания;
  • ресторан;
  • наличие управляющей компании.

Желательны следующие объекты инфраструктуры:

  • теннисный корт;
  • бар, кафе;
  • сауна, SPA-салон, солярий;
  • бильярд, боулинг.

Помимо инфраструктуры, покупатели интересуются охраной, использованием высококачественных строительных и отделочных материалов для оформления мест общего пользования (т.е. презентабельностью объекта). Также для покупателей элитной недвижимости очень важен вопрос социального окружения.