Специалисты агентства недвижимости IMEX, оперируя данными, полученными от Colliers International UAE, провели анализ и оценку экономических показателей Абу-Даби и дали технико-экономическое обоснование инвестиционной привлекательности новых проектов в столице ОАЭ.

При анализе наиболее значимых для оценки параметров были тщательно изучены ресурсно-сырьевой, производственный, потребительский, инфраструктурный и инновационный потенциалы Абу-Даби. Объективные и достоверные данные, опубликованные ниже, окажут значительную помощь при принятии инвестиционных решений.

Стремительное развитие области недвижимости и строительства в течение последних трех лет обусловлено благоприятными экономическими условиями и принятыми регулятивными реформами о владении недвижимостью.

Управление по туризму Абу-Даби (ADTA) пересматривает стратегический план, чтобы увеличить долю туристического сектора на рынке с существующих 25% до 40%.

За последний год основные инвестиции осуществлялись гражданами ОАЭ, вторичный рынок только зарождается «План развития Абу-Даби до 2030 года» и 5% «потолок» на повышение ставок аренды сбалансировали существующий уровень спекуляций на рынке недвижимости, уменьшив тем самым риск возникновения массового увлечения инвестициями и возможной чрезмерной застройки

Экономические факторы

• ВВП в 2007 году, зафиксированный на уровне US$ 98 млрд, составляет более 60% всего ВВП Объединенных Арабских Эмиратов
• Рост ВВП в Абу-Даби во многом произошел благодаря поступлениям из нефтедобывающего и перерабатывающего сектора, а также увеличению объемов ВВП в отраслях, не связанных с нефтью, и ежегодным развитием промышленного производства, туризма и недвижимости
• Более сдержанная стратегия экономического роста привлекает иностранные инвестиции и квалифицированных специалистов («белых воротничков»)
• Ежегодно численность населения возрастает в среднем на 6,8%, и вместе с постоянными показателями ожидается выход на уровень 1,6 миллионов жителей эмирата Абу-Даби, 900 000 из которых будут проживать в столице
• Согласно планам Совета по городской среде (UPC) к 2013 году в городе Абу-Даби будет проживать 1,3 миллион человек
• Средние расходы на жилье в ОАЭ ежегодно составляют US$ 14 400
• Средний уровень расходов на недвижимость среди коренных эмиратцев составляет US$ 23000 в год, среди экспатриантов из стран Запада – US$ 19500, среди выходцев из других арабских стран – US$ 13500 и среди «азиатов» US$ 10000
• Коренные жители Эмиратов составляют 25% от общего населения Абу-Даби и получают 50% чистой прибыли от сделок
• Существующее разделение на местных жителей и экспатриантов будет сохраняться в течение двух последующих лет. Количество экспатриантов, в Дубае, напротив, возрастет до 87% к 2010 году.
• Строительный сектор в 2007 году была оценен в US$ 6,5 млрд
• Стоимость земельных участков возросла со средней стоимости US$ 540/кв. м в 2005 году до US$ 1100/кв. м в 2007 году
• Уверенность иностранных инвесторов постоянно растет: доля Абу-Даби в ипотечном рынке ОАЭ увеличилась с 5% в 2007 году до 22% в этом году

Состояние рынка офисной недвижимости

• Общий объем офисных площадей: 1,4 млн кв. м (полезные сдаваемые площади (NLA))
• Объем предложения по офисам, сдаваемым в аренду (первичное звено): 460000 кв.м (NLA)
• Спрос стимулируется международными компаниями, представленными в АбуДаби, необходимостью расширения уже существующих организаций в соответствии с меняющимися экономическими условиям, диверсификацией экономики, а также ростом таких секторов, как услуги, промышленность и финансы
• Арендованные офисы: 99%
• Средняя запрашиваемая цена на аренду офисов класса «А»: US$ 630/кв. м в год
• Средняя запрашиваемая цена на аренду офисов класса «Б»: US$ 340/ кв. м в год
• Высшая запрашиваемая цена на аренду офисов класса «А»: US$ 720/ кв. м в год
• Средние запрашиваемые цены на аренду офисов обычно на 25-30% выше суммы, выплачиваемой государственными чиновниками
• Рост арендной цены был снижен благодаря установлению 7% барьера её ежегодного повешения в 2007 году (в нынешнем году этот «потолок» был закреплен на уровне 5%)
• Средняя цена продажи офисных зданий класса «А»: US$ 7450/ кв. м в год
• Чистая прибыль: 8-9%
• Уровень сделок по покупке офисов достаточно низок, так как инвесторы сдерживают свои активы
• Предстоящее строительство офисных зданий в течение трех последующих лет будет осуществляться в рамках существующего города
• К 2010 году будут частично осуществлены проекты офисной застройки в таких районах, как Al Raha Beach, Al Reem Island, Between The Bridges и ADNEC Capital Centre
• «План развития Абу-Даби до 2030 года» подразумевает консолидацию земельных участков под офисное строительство в двух новых центральных деловых районах – финансовом центре Al Suwa Island и Capital District, которые будут располагаться на противоположных сторонах разрастающегося города
• Предполагается, что аренда офисных помещений повысится, так как уже наблюдается избыточный спрос на них, который будет продолжаться еще в течение как минимум двух лет
• Существующий риск переизбытка офисных площадей, компенсируется за счет задержки некоторых проектов, постоянного экономического роста и перспектив проведения будущей регулятивной реформы
• Роль Совета по планированию городской среды (UPC) по контролю проектов и роста спроса на расширение офисных площадей будет решающей

Состояние рынка жилой недвижимости

• Заселенность: 98%
• Высокодоходная запрашиваемая арендная ставка: US$ 490 кв. м в год
• Средняя запрашиваемая арендная ставка: US$ 370 кв. м в год
• Средняя ставка ожидаемых доходов от аренды 22% в 2007-08, с тенденцией к снижению при установлении «потолка» на повышение стоимости аренды
• Ожидается, что запрашиваемые цены на аренду для новых арендаторов будут сохранять тенденцию к росту, так как предложения на рынке недостаточно
• Высокодоходная запрашиваемая цена: US$ 5800 кв. м
• Цена продажи возрастет на 53% за период 2007-08, по сравнению с 18% за период между 2006 и 2007 гг.
• Начальная прибыль: 8%
• Ожидаемое в будущем предложение не включает такие проекты, как Al Raha Beach, Al Reem Island и Saadiyat Island, завершение которых запланировано на 2010 год
• Дополнительные 100 000 квартир необходимо будет сдать к 2010 году, чтобы удовлетворить существующий спрос, это означает, что превышение спроса над предложением сохранится на рынке в ближайшие три года
• Порядка 140 000 дополнительных квартир, как ожидается, будут сданы в период между 2011 и 2013 годом, при условии, что заявленные проекты будут сданы в эксплуатацию в срок
• Заинтересованность в дальнейшем продвижении крупных проектов высочайшего класса ставит под сомнение роль недавно созданной структуры Abu Dhabi Commercial Properties, планирующей повысить уровень предложения
• Риск превышения предложения над спросом компенсируется возможными отсрочками сдачи новостроек в эксплуатацию, создавая возможность более широкого выбора для иностранных домовладельцев
• Скорее всего, жилищное строительство в рамках крупных районов генеральной застройки будет приведено в соответствие с «Планом развития Абу-Даби до 2030г.».

Состояние рынка торговой недвижимости

• Средний показатель арендованных торговых площадей составляет 90%, среди торговых комплексов нового поколения, включающих условия для отдыха и развлечений, наблюдается 100% занятость помещений
• Арендные ставки перед сдачей торгового центра более выгодные, чем в Дубае: плюс возможность обустройства в течение года после сдачи площадей
• Средняя стоимость на аренду места в торговом центре составляет US$ 950 кв. м в год, причем эта цена увеличивается до US$ 1500 кв. м в год, если арендовать помещение в таких торговых комплексах, как Abu Dhabi Mall, Marina Mall и Al Wahda Mall
• Аренда крупных магазинов в среднем составляет US$ 150 кв. м в год, и базируется на долгосрочном контракте на 15 лет и возможностью его пересмотра каждые 3 года
• Примерная посещаемость торговых комплексов зависит от их популярности – посещаемость торгового центра Abu Dhabi Mall достигла максимальной отметки, равно 1,2 миллионов человек в месяц, в то время как посещаемость Marina Mall оценивается в 900 000 человек ежемесячно
• Общая сумма потраченных на покупки денег всего торгового сектора Абу-Даби к концу года достигнет US$ 2 млрд
• Уровень общего объема арендуемых площадей на душу населения к 2010 году увеличится на 53%, или до 0,87 кв. м, так как ежегодно уровень продаж стабильно растет на 19% для поддержания существующих тенденций рынка
• Приблизительные расходы на покупки составляют US$ 4900 в год, и ожидается, что эта цифра будет увеличиваться
• «План развития Абу-Даби до 2030 года» демонстрирует постепенное увеличение торговых площадей на расширяющейся территории города Абу-Даби, в частности в уже существующем центральном районе, а также в проектах Al Reem Island, Capital District, Sadaiyat Island и Al Yas Island, представляющих лучшие торговые комплексы, которые планируется построить в ближайшее время
•  Роль Совета по планированию городской среды (UPC) в сохранении баланса поступления потребительских товаров и интеграции будущих роскошных мест торговли в тщательно спланированные новостройки уменьшит риск возникновения переизбытка торговых площадей и перенасыщения рынка
• Большая гибкость в решении вопросов повышения либо понижения уровня развития торгового сектора, соответствует развитию туристической сферы и динамике спроса
• Диверсификация брендов и увеличение количества мест отдыха и развлечений становится решающим фактором в торговой сфере, так как уровень поступления товаров на этот рынок постоянно растет, создавая в ОАЭ благоприятную среду для траты средств на покупки
• Старые и некрупные торговые центры смогут стать отличным местом для покупок для населения со средним уровнем доходов
• В будущем представление о рынке розничной торговли изменится благодаря стратегическому плану развития отпускного туризма в Абу-Даби, гарантирующего возможность расширения торговых точек, концентрирующих свое внимание на спортивном и культурном сегментах

Состояние индустрии гостеприимства

• Коэффициент заселенности в 2007 году: 78,5% (без изменений по сравнению с прошлым годом)
• Коэффициент заселенности вырос в среднем до 83% в сегменте 5* отелей
• Средний коэффициент стоимости номеров в 2007 году показал годовой прирост на 40%, при среднем показателе US$ 210.
• Доход на среднегодовой тариф вырос со среднего показателя в US$ 142 в 2006 году до US$ 192 в 2007г.
• Управление туризма Абу-Даби (ADTA) планирует принимать 3 миллиона туристов ежегодно к 2015 году
• Целевая доля рынка отдыха составит 40% Стратегическая задача – сфокусировать усилия на культурологическом и спортивном туризме, а также на рынке делового и поощрительного туризма (MICE)
• Порядка 10 000 новых гостиничных номеров запланировано представить к 2010 году, плюс еще 7000 – к 2015 году
• 45% ожидаемого предложения – отели категории 5*
• Риск перенасыщения рынка предложением, учитывая достижения всех поставленных правительством целей, усугубляется ростом туристических предложений на соседних рынках
• Растущие цели представляют 9,4% среднегодовой темп роста в сложных процентах (CAGR), что превысит исторические тенденции к росту в 8% в соседнем Дубае
• В Абу-Даби был зафиксирован показатель CARG в размере 16% за период между 1997 – 2006, хоть и стартовала столица с гораздо более низких показателей
• Рост доли рынка отпускного туризма влечет за собой повышение интереса к географическим факторам в регионе, и более неустойчивой основе спроса
• Рыночные риски снижены благодаря успеху инициативы культурологического туризма
• Уникальные риски имеют тенденцию к снижению благодаря усилению контроля правительства за будущим предложением, с возможными отсрочками или напротив соответствующей приоритетной сдачей проектов

Обзор рынка составлен на основе всестороннего исследования рынка недвижимости Абу-Даби, обновленного в 2008 году