Cовет юриста по вопросам аренды жилья в Дубае

Наш постоянный юрисконсульт – канадская адвокатская фирма в Дубае Helene Mathieu Legal Consultants – специализируется на вопросах корпоративного и гражданского права в Канаде и Объединенных Арабских Эмиратах. В этом номере юристы фирмы отвечают на актуальные вопросы правовых взаимоотношений арендодателей и арендаторов в Эмиратах

Хелен Мэтью (Helene Mathieu) Юрисконсульт и нотариус (Канада). Член ассоциации адвокатов Канады и Квебека.

Какие положения эмиратского законодательства регламентируют отношения между арендодателями и арендаторами в ОАЭ?

К сожалению, Объединенные Арабские Эмираты до сих пор не приняли федерального закона, регламентирующего взаимоотношения арендодателей и арендаторов. Справедливости ради, следует однако признать, что отдельные положения упомянуты в Гражданском кодексе ОАЭ, кроме этого, некоторые эмираты, например Шарджа и Абу-Даби, имеют местные законы в отношении арендодателей и арендаторов.

По принятым в Шардже и Абу-Даби законам, для того чтобы считаться действительными, договоры аренды должны быть заключены в письменной форме. Несмотря на то, что в Дубае пока нет закона об аренде, наряду с Шарджей и Абу-Даби, в муниципалитете эмирата можно получить типовую форму договора аренды, которая может использоваться как образец для составления договора.

Несмотря на то, что по Федеральному гражданскому кодексу регистрация договоров аренды не является обязательным условием, муниципалитет Шарджи требует, чтобы договоры аренды заносились в особый реестр. Данное требование является обязательным для последующего разрешения каких-либо разногласий, которые могут возникнуть в отношении договора аренды. Если договор аренды не внесен в реестр муниципалитета, Комитет Шарджи по разрешению разногласий не будет рассматривать споры в отношении его положений.

Комитеты по вопросам аренды в каждом эмирате занимаются рассмотрением спорных моментов. Если условия договора аренды будут признаны необоснованными, то Комитет вправе применить положения Гражданского кодекса и руководствоваться ими в разрешении спорного вопроса между арендодателем и арендатором.

У меня на кухне течет труба. Я сообщил об этом арендодателю, но он отказывается ремонтировать трубу за свой счет. Насколько это законно?

Арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии, пригодном для аренды. Согласно Гражданскому кодексу, арендодатель обязан производить любой ремонт в сданном в аренду помещении в том случае, если такой дефект препятствует надлежащему использованию помещения. Если арендодатель отказывается устранить дефект в течение установленного времени, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды или устранить дефект за свой счет и выставить издержки на счет арендодателя или вычесть сумму издержек из арендной платы за следующий месяц.

Несмотря на то, что данное положение Гражданского кодекса призвано защищать права арендатора, на практике, при разрешении подобного разногласия в Комитете по вопросам аренды, договор аренды признается расторгнутым. Принимая во внимание то, что арендодатели в ОАЭ обычно берут годовую предоплату аренды еще до вступления договора в силу, при расторжении договора арендатор часто оказывается в проигрыше.

У меня возник спорный момент с арендодателем по поводу квартиры, в которой я проживаю со своей семьей. К кому я должен обратиться за помощью?

В Объединенных Арабских Эмиратах нет Федерального комитета по вопросам аренды. Спорные моменты рассматриваются отдельно в каждом эмирате в Комитетах по вопросам аренды при муниципалитетах. В состав Комитета по вопросам аренды обычно входят известные общественные деятели соответствующего эмирата, а также юрисконсульт.

Спорные вопросы между арендодателем и арендатором в Дубае решаются в Комитете по аренде при Дубайском муниципалитете.Комитет принимает жалобы по вопросам аренды в письменном виде в сопровождении всей соответствующей документации, переведенной на арабский язык. Для разрешения ситуации Комитет может назначить слушание, хотя, как правило, решение принимается на основании поданных документов. Решение, принятое Комитетом, считается окончательным и не подлежит обжалованию или пересмотру.

Я в течение трех лет снимаю квартиру в Дубае. Моя жена недавно родила ребенка, и мы хотим построить перегородку, чтобы отделить часть спальни для ребенка. Могу ли я это сделать, и каковы могут быть последствия?

К сожалению, по закону Вам не разрешено возводить временные или постоянные конструкции в арендованном помещении по собственному усмотрению. В соответствии с Гражданским кодексом ОАЭ арендаторы не имеют права вносить изменения в архитектуру арендованных помещений без согласия арендодателя. По закону арендатор обязан содержать арендуемое помещение в чистоте и использовать помещение только по его назначению.

Меня вынуждают освободить квартиру, которую я снимаю. Какие у меня есть права в данной ситуации, и что мне делать?

Ход действий будет зависеть от причин, по которым вас выселяют. Если арендатор вынужден покинуть помещение, потому что арендодатель собирается продать арендуемое помещение, то арендодатель сначала должен получить письменное согласие на продажу от арендатора. В соответствии с положениями Гражданского кодекса помещение может быть продано без согласия арендатора, при условии, что это никаким образом не повлияет на отношения аренды, и арендатор будет по-прежнему занимать арендуемое помещение. Однако если новый владелец приобрел помещение в целях собственного проживания, и данное помещение является единственной недвижимой жилой собственностью владельца, то жильцу придется освободить данное помещение для проживания нового владельца.

Арендодатели не могут выселить жильцов по собственному усмотрению без разрешения соответствующих органов. Если арендодатель угрожает вам выселением под предлогом ремонта или того, что в этом помещении будут проживать его родственники, то вам необходимо обратиться в Комитет аренды, чтобы проверить достоверность причин выселения. Жалобы в Комитет аренды нужно подавать, пока жильцы еще занимают данное помещение. Жильцам не рекомендуется освобождать помещение до принятия Комитетом решения.

Комитет по вопросам аренды Дубая также рассматривает жалобы арендодателей, требующих выселения жильцов. Хотя некоторые требования удовлетворяются вследствие нарушения арендаторами условий договора аренды, многие из них оказываются попытками повысить арендную плату. Количество таких требований заметно выросло после введения 7-процентного ограничения на повышение арендной платы, которое вступило в силу в январе 2007 года в Дубае.

При возникновении любых разногласий между арендодателем или арендатором, рекомендуем сразу же обращаться в Комитет по вопросам аренды.