Аренда жилья и офисов в Дубае: прогноз экспертов Rustar Real Estate

Компания Rustar Real Estate всегда уделяет особое внимание тенденциям цен арендной платы в Дубае, так как изменения арендных ставок значительно влияют на общую картину развития дубайского рынка недвижимости. Инвесторов привлекает возможность быстрого возврата инвестиций за счет сдачи в аренду приобретенных площадей. Люди, приобретающие недвижимое имущество для личного пользования, рассматривают арендную плату как дополнительные платежи, которых можно избежать, покупая дома, квартиры и офисы. Со стороны продающих недвижимость людей наблюдается повышенный интерес к такого рода информации, так как данные о высоких арендных ставках повышают общий спрос на недвижимость в Дубае. Дубая» – на 28% и 17% соответственно. К так называемому «новому Дубаю» преимущественно относятся новостройки, расположенные в районе 5-й транспортной развязки на шоссе Шейха Заеда, которые могут приобретаться на правах полной собственности.

Анализ ставок арендной платы в Дубае

Квартиры

По сравнению с предыдущим кварталом, в этом квартале произошло снижение ставок арендной платы в Дубае. Такому снижению способствовало как достижение пика ставок арендной платы, так и ожидание будущего увеличения предложения на рынке. Повышение ставки арендной платы составило всего лишь в среднем 2%, с наивысшим повышением в районе Сатва (Satwa) на 8% на квартиры с двумя спальнями, в The Greens – на 7% на квартиры с одной спальней, и на 5% на квартиры с одной спальней в районе Карама.

Виллы

Арендная плата возросла как в новых, так и в старых районах Дубая, в среднем на 12%. Наибольший рост арендной платы по виллам наблюдался в районах Гархуд и Умм Сукейм, на 15% и на 14% соответственно. В Умм Сукейм/ Сафа были самые высокие ставки арендной платы, варьировавшиеся от 280 до 515 тысяч дирхамов ОАЭ.

На островах Jumeirah и Hattan наблюдался наибольший рост цен на виллы для районов «нового Дубая» – на 28% и 17% соответственно. К так называемому «новому Дубаю» преимущественно относятся новостройки, расположенные в районе 5-й транспортной развязки на шоссе Шейха Заеда, которые могут приобретаться на правах полной собственности.

Виллы, благодаря их относительно ограниченному предложению и тому факту, что они рассматриваются как элитное жилье, до сих пор в большей цене, нежели квартиры. Относительно высокий процент больших семей в ОАЭ также подразумевает повышенный спрос на виллы.

В 2005 году имел место большой рост стоимости земли в Dubai Waterfront – на 89%, а в 2006 году рост стоимости наблюдался в Dubai Media/ Internet City – на 41%. В таблице ниже приведена стоимость земли за квадратный фут в зоне застройки в период с 2005 по 2007 годы.

В среднем стоимость земли возросла на 35% в 2006 году по отношению к 2005 году, и на 24% в 2007 году по отношению к 2006 году. Как правило, стоимость земли выше в свободных экономических зонах, таких как Dubai Internet/ Media City и Dubai Healthcare City. Здесь ставки обычно выше, так как спрос на земли в этих зонах больше. В таких зонах компании имеют привилегию 100%-го права собственности.

Busines bay предоставит 28,5% новых офисных помещений в 2010 году

Таблица показывает прогнозируемое коммерческое предложение по районам Дубая. Также можно наблюдать, что Business Bay планируется сделать коммерческим центром города, предоставляющим около 28,5% из 50,1 миллионов кв. футов будущего предложения коммерческих помещений в 2010 году.

Текущее неравновесие, где спрос существенно превышает предложение изменится в последующие 12-24 месяцев. Объем строящихся помещений обеспечит ощутимый избыток. Мы ожидаем, что из-за задержек в строительстве арендная плата за коммерческие офисы останется на высоком уровне на протяжении 2007 и 2008 годов. 2009 год станет переломной точкой для ставок арендной платы, но в основных офисах, расположенных близко к первой транспортной развязке на шоссе Шейха Заеда, скорее всего, останутся на высоком ценовом уровне, так как эта зона считается коммерческим и деловым районом.

Спрос и предложение в 2007-2010 годах

Снижение ставок арендной платы за офисы в среднесрочном периоде маловероятно, так как многие бизнесы предпочтут расположиться в основной офисной зоне. Старые офисные здания, вероятно, пострадают от снижения ставок арендной платы. Принимая среднее офисное пространство за 1500 кв. футов, график показывает приблизительный спрос в миллионах кв. футов за каждый год.

Это, принимая во внимание тот факт, что число коммерческих учреждений растет пропорционально росту ВВП и населения. Согласно данным муниципалитета Дубая в конце 2005 года функционировало 77000 коммерческих организаций. Прогнозируется увеличение их количества приблизительно до 128000 до конца 2010 года при 11% СГТР (Совокупные годовые темпы роста). СГТР были рассчитаны с учетом 11% СГТР ВВП, запланированных «Стратегическим планом Дубая до 2015 года».

Дубай имеет более 27 миллионов кв. футов утвержденных работ под строительство, которые почти удвоят резерв настоящего центрального бизнес-района (ЦБР), в настоящее время составляющего 15,86 миллионов кв. футов. С учетом минимальных задержек предполагается незначительное увеличение стоимости коммерческой недвижимости в 2007 году, а в 2009 году увеличение до 47 миллионов кв. футов. График показывает прогнозируемое положение спроса и предложения на офисную площадь в Дубае. Основываясь на текущих проектах под строительство, мы предполагаем, что в 2007 году будет наблюдаться существенный дефицит предложения по отношению к спросу. Положение изменится в 2008 году, когда впечатляющие 17 миллионов кв. футов офисной площади появятся на рынке.

В апреле 2007 года, Департамент экономического развития Дубая выдал 1211 лицензий. Из них около 960 лицензий были выданы для коммерческого сегмента, и 227 для профессионального сектора, из которых 16 связаны с промышленностью, а 8 относятся к туристическим компаниям. Общая торговля возглавила список видов лицензируемой деятельности, за ней следует сектор «готовой одежды». Подсчитано что около 80% компаний из списка Fortune 500 на данный момент находятся в Дубаe. Это воссоздает образ Дубая как регионального коммерческого центра, привлекающего все новые фирмы в страну.

Для удовлетворения запросов таких компаний, как Fortune 500, большинство новых офисных помещений выходят на рынок с качеством степени А. Многие здания будут иметь фальшполы, высокоскоростные лифты, беспроводную сеть, подземную охраняемую парковку, торговые розничные точки и оздоровительные клубы.

Ставки аренды на коммерческие помещения

Во втором квартале 2007 года наблюдался рост арендной платы на офисные помещения от 0 – до 20% (см. таблицу). Самые высокие ставки арендной платы наблюдались на шоссе Шейха Заеда, где они возросли до 360 дирхамов ОАЭ за кв. фут. В течение 2-го квартала 2007 года значительный рост также наблюдался в Караме, на 16%, со средними ставками от 250 до 275 дирхамов ОАЭ за кв. фут.

По сравнению с тем же кварталом прошлого года (К2 2006 года) наблюдалось резкое увеличение ставок арендной платы. Ставки арендной платы в Караме выросли в этом году почти на 73%, от 150 дирхамов за кв. фут во 2-м квартале 2006 года до 250-275 дирхамов за кв. фут во 2-м квартале 2007 года. Резкий рост ставок арендной платы по сравнению с прошлым годом также наблюдался в районах Sheikh Zayed Road (47%) и Oud Metha (35%)

Коммерческие цены

Наценки в Jumeirah Lakes Towers были наивысшими при 35% от первоначальной цены. Наценки на недвижимость в Business Bay, DHCC и Jumeirah Village составляли примерно 17%, 18% и 20% соответственно. Офисы в Dubai Silicon Oasis, DIFC и TECOM имели более низкие наценки в 8%, 8% и 9% соответственно, почти не меняясь с прошлого года.

Как видно из графика, к недвижимости, строительство которой ближе к завершению, применимы более высокие наценки.

Информация предоставлена компанией RustaR Real Estate.