Ключевые факторы развития сектора недвижимости в ОАЭ

Часть 6. Начало в журналах «Деловые Эмираты» № 12-16
Перевод Марата Гафурова

Инициативы правительства способствуют повышению активности на рынке жилья в Абу-Даби

В отличие от Дубая, на рынке жилья в Абу-Даби длительное время наблюдался застой, в силу принудительных правительственных ограничений на продажу недвижимости. Как уже отмечалось, в 2003 данная политика претерпела некоторые изменения, что пробудило активность на рынке. Роль комитета, спонсируемого правительством, была ограничена, что в свою очередь привело к передаче ряда строительных проектов частным застройщикам с целью повышения эффективности. Это было сделано также для того, чтобы улучшить облик эмирата и сделать его более привлекательным для туристов. Снятие запретов на продажу недвижимости также повлекло за собой возвращение на местный рынок денег, ранее уходивших в Дубай.

Несмотря на то, что частные застройщики получили доступ на рынок Абу-Даби, правительство все еще контролирует строительство недорого жилья в эмирате. Хотя подавляющая часть строительных проектов, разработанных частными застройщиками, находится в инвестиционных зонах, правительство посредством муниципалитета также инициирует строительство жилья для населения с низким уровнем дохода.

Апартаменты в полной собственности имеются в Абу-Даби в большом количестве

Исторически Абу-Даби отличался насыщенным рынком недвижимости, при этом большинство жителей селилось в центральном районе. Апартаменты составляют 80% от всей жилой недвижимости в эмирате. Вилл несколько меньше по количеству, их занимают преимущество местные жители. Популярность апартаментов является результатом сложившейся демографической структуры – значительную часть населения Абу-Даби составляют эмигранты. Более того, поскольку большая часть этих эмигрантов являются резидентами эмирата длительное время, они, как правило, владеют теми апартаментами, в которых проживают. Это означает, что по сравнению с Дубаем рынок аренды Абу-Даби значительно меньше. В Абу-Даби большинство владельцев апартаментов и прочих зданий нанимают для управления недвижимостью компании, которые получают комиссионные за обслуживание из расчета на квадратный метр.

Инвестиционные зоны выходят на первый план

Всю территорию Абу-Даби можно разделить на три категории: центральная часть, инвестиционные зоны и прилегающие территории. Центральная часть более-менее насыщена в плане занятости и объема предоставляемых услуг, в то время как основная деятельность сконцентрирована в инвестиционных зонах. Крупные частные застройщики, такие как Aldar Properties и Souroh, ведут борьбу за право строительства в этих зонах, в которые, как ожидается, будет инвестирован иностранный капитал.

Большая часть построек в Абу-Даби рассчитана скорее на многоцелевое использование, чем на узко специализированное, тем самым способствуя созданию универсального предложения. Многие из проектов, перечисленных в таблице 8, отличаются развитой инфраструктурой и малочисленными коммерческими объектами, необходимыми для функционирования жилого района. Например, Калифа Сити А и В имеют социальные объекты – школы, больницы и полицейские участки, необходимые для жизнедеятельности района. В Рим Айлендз, помимо жилых построек, запланированы также магазины, офисные здания и другие социальные объекты.

Акцент на дешевом жилье

В то время как большая часть проектов в инвестиционных зонах связана с дорогостоящим жильем, правительство посредством муниципалитета инициирует многие проекты на прилегающих территориях, рассчитанные на группы с низким уровнем дохода. В качестве примера можно привести проект Мохаммед Бин Заед Сити (Mohammed Bin Zayed City), разработанный департаментом муниципалитетов и сельского хозяйства Абу-Даби и включающий 265 жилых и коммерческих зданий. В этот проект было вложено 14 миллиардов дирхамов. Подобные проекты имеют особое значение в условиях существующего дефицита предложения в эмирате, которое привело к небывалому росту цен.

Будущее открывает блестящие возможности для застройщиков в Абу-Даби

Дефицит предложения в Абу-Даби открывает колоссальные возможности для застройщиков в будущем. Сложившаяся ситуация является прямым следствием правительственных ограничений, сдерживающих предложение на рынке. Мы полагаем, что в будущем неудовлетворенный спрос потребует огромного предложения, что подразумевает более стабильную ситуацию для застройщиков в эмирате, в основе которой лежит скорее скрытый, нежели внешний спрос, каковой до некоторой степени имеет место в Дубае. Среди тенденций, доминирования которых мы ожидаем в Абу-Даби, можно выделить следующие:

• Огромные запасы нефти, обуславливающие новые промышленные инвестиции, что в свою очередь привлекает рабочую силу из других стран и повышает спрос на дешевое жилье.
• Растущий спрос на арендованные апартаменты.
• Упрощенные нормы лицензирования, влекущие за собой увеличение объема предложения.
• На рынок выходит больше застройщиков, привлеченных новыми возможностями.

 К последним проектам, объявленным в Абу-Даби, относятся Сади ят Айленд, Худейрият (Hudeiriyat) и Джубейл Айлендз (Jubayl Islands).

В Абу-Даби арендная плата взлетела вверх.Разрыв между предложением и спросом привел к внезапному скачку арендной платы, когда стоимость квартиры с тремя спальнями площадью 1.938 квадратных футов составляла примерно 128,530 дирхамов в год. В настоящее время избытка свободного жилья не наблюдается, и падения цен в краткосрочном периоде вряд ли стоит ожидать. Прибыли от аренды выросли за последний год и сейчас колеблются между 7% и 10%. Рост спроса повлек за собой развитие системы предварительной продажи, ситуация, аналогичная той, что сложилась ранее в Дубае. Можно ожидать укоренения данной системы на рынке Абу-Даби, во-первых, поскольку он находится на ранней стадии своего развития, во-вторых, потому что существует огромный неудовлетворенный спрос.

Северные эмираты выходят на передний план

Северные эмираты ОАЭ, особенно Шарджа и Рас-Аль-Хейма, до сих пор оставались в тени своих более крупных и известных соседей Абу-Даби и Дубая. Однако в последнее время наблюдается проявление инвесторского спроса. Перемещение бизнеса в северные эмираты подкрепляется запуском несколькихпроектов в Шардже, началом активной деятельности в Умм-Аль-Кувейне компании Emaar, разработками в частном секторе в Аджмане и проектами, разработанными по правительственной инициативе в Рас-Аль-Хейме, где для частного инвестирования были открыты секторы как жилой, так и коммерческой недвижимости и изданы собственные законы по иностранному владению недвижимостью. В целом, ряд застройщиков ожидают перемещения части инвесторских денег из Дубая в указанные эмираты, основываясь на более высокой отдаче, которые могут обеспечить эти эмираты, предоставляющие низкую входную цену.

Среди северных эмиратов ведущее положение исторически занимает Шарджа, благодаря своему богатству и близкому положению к Дубаю. Ранее в этом эмирате проживало огромное количество иностранцев, работающих в Дубае. Однако в результате усилившейся интенсивности транспортного потока между городами привлекательность проживания в Шардже для работающих в Дубае значительно снизилась. Тем не менее, Шарджа является выгодной альтернативой, благодаря существенному различию в ценах по сравнению с Дубаем. Более того, Шарджа отличается более прочным социальным устройством, по сравнению с Дубаем, что удерживает там многих арабов.

В Рас-Аль-Хейме наблюдается усиление активности на рынке недвижимости

В то время как за последние два года в сферах жилья и строительства в Шардже наблюдались смешанные тенденции, соседний эмират Рас-Аль-Хейма достиг громадных успехов в привлечении крупных инвестиций. На деловую активность в эмирате оказали влияние следующие факторы:

• Существенные изменения в законодательстве, которые ставят его в один ряд с Дубаем в плане открытости для иностранных вложений.
• Использование туристического потенциала эмирата.
• Строительство магистрали Emirates Highway, позволившей сократить время поездки из РасАль-Хеймы в Дубай до 40 минут.
• Поддержка правительства и инициативы RAK Properties, государственного застройщика.

Проекты, ориентированные на туристов либо многоцелевые

Многие проекты в Рас-Аль-Хейме ориентированы на туристов; некоторые даже поддерживают концепцию домов для отдыха, которая пользуется большой популярностью у застройщиков в Дубае. Практически во всех других эмиратах представлены крупные многоцелевые проекты, окончание большинства из которых намечено на ближайшие два-три года.

Следует отметить, что многие из этих проектов не являются исключительно жилыми. Проекты RAK Properties, как правило, включают большие гостиницы, в то время как все проекты Al Tameer являются многоцелевыми.

В северных эмиратах ожидается стабильный рост и высокие прибыли

Мы ожидаем, что в будущем эти эмираты останутся такими же привлекательными для инвестиций, учитывая сравнительно низкую входную стоимость. Рас-Аль-Хейма, Умм-Аль-Кувейн и Шарджа представляют наибольший интерес в указанной последовательности. Однако, по сравнению с Дубаем и Абу-Даби, в плане масштабности и объема строительства возможности в этих эмиратах ограничены. В северных эмиратах наблюдается стабильное повышение активности, однако нет никаких свидетельств перемещения центра деловой жизни туда из крупных эмиратов.

Сегменты нежилого сектора

В период с 2000 по 2004 гг. в Дубае в сегменте коммерческой и промышленной недвижимости, как и в жилом сегменте, наблюдалась нестабильная ситуация. В 2003 и 2004 годах предложение в сегменте промышленной недвижимости, недвижимости социально-культурного назначения, а также в сегменте производства и услуг было крайне незначительным, вероятно, в силу того, что застройщики сосредоточили свое внимание на более прибыльных сегментах.

Как видно из графика, в 2001-2003 годах предложение многоэтажных коммерческих зданий пережило определенный подъем. Тем не менее, предложение промышленных объектов, зданий социально-культурного назначения и помещений для производства и обслуживания можно считать в достаточной степени ограниченным. Наглядно видно, что в 2004 году во всем секторе нежилой недвижимости наблюдалось падение предложения. В ближайшие годы, благодаря здоровому экономическому развитию и, как следствие, капитальным инвестициям, мы ожидаем значительного роста предложения нежилой недвижимости, так же как и в случае с жилой недвижимостью в Дубае.

Готовится запуск гигантских проектов

Дубай, позиционируя себя как финансовую столицу Ближнего Востока, активно привлекал инвесторов для вложений в офисную недвижимость. Аналогично, акцент на туризме предполагал инвестиции не только в гостиницы, но и в многочисленные магазины и торговые центры. Большая часть крупномасштабных многоцелевых проектов должна быть закончена в течение ближайших нескольких лет.

Реализации большей части этих крупномасштабных проектов повлечет за собой существенный рост предложения офисной недвижимости на рынке. Все они предлагают фешенебельные высококлассные офисы, которое в настоящее время пользуется огромным спросом. Помимо проектов, упомянутых выше, такие проекты как Burj Dubai, Business Bay, International City и Dubai Festival City также предлагают коммерческие и офисные площади.

Несмотря на очевидный рост предложения, потребуется еще два года, чтобы изменить имеющееся соотношение предложения и спроса, принимая во внимание быстрое увеличение рабочих мест и регулярность, с которой на рынке страны новых иностранных компаний.

Дальнейшее повышение арендной платы в краткосрочном периоде

Прибыли от аренды в коммерческом сегменте Дубая составляют 15%, превышая прибыли в жилом сегменте. К примеру, недвижимость в Интернет Сити (Internet City), проданная за 4,200 долларов США за кв.м., сдается в аренду по 600 долларов США за кв.м. в год. Годовая рента за класс А варьируется от 405 до 625 долларов США за кв.м; рента за класс В варьируется от 175 до 380 долларов США за кв.м. Офисные площади класса А продолжают пользоваться гигантским спросом, но предлагаются в ограниченным количестве. Мы ожидаем сохранения данной ситуации еще некоторое время. Однако к 2010 году может наступить переизбыток предложения. В Абу-Даби ситуация не сильно отличается, несоответствие между спросом и предложением привело к внезапному скачку арендной платы. Если раньше офисные площади сдавались в аренду по цене 135 долларов США за кв.м., то теперь их стоимость возросла до 320 долларов США за кв.м.