За последние 3 года, с тех пор как правительство впервые обеспечило иностранцам возможность приобретать недвижимость, рынок недвижимости Дубая изменился до неузнаваемости.
Вначале, покупателями становились те, кто имел доступ к местным источникам информации. Первые покупатели знали, что занимаются выгодным делом, так как им об этом сообщали инвестиционные аналитики. Даже люди, прожившие в Дубае много лет и наблюдавшие рождение этого города из песков пустыни, достаточно цинично относились к возможности попасть в новую местную систему приобретения недвижимости.
Проходили месяцы, и становилось ясно, что перспектива приобретения недвижимости стала серьезным и выгодным делом. По мере того как застройщики запускали все новые проекты, едва успевая удовлетворять колоссальный спрос со стороны инвесторов, все начинали прислушиваться к информации о новых веяниях, и PR-машина Дубая сфокусировалась на новой области.

Изначально существовавшие рыночные спекуляции не прекратились полностью, но, мало-помалу, на экстравагантный рынок пришли правила поведения, которые руководствовались здравым смыслом. Сегодня цены на недвижимость определяются стоимостью проектов, которые находятся в стадии реализации. Поэтому можно говорить о том, что даже ипотека в Дубае имеет достаточную степень защищенности.
Из-за того, что изначально рынок был переполнен спросом, многие полагали, что вскоре произойдет его падение. Но ничего подобного не случилось и вряд ли случится в будущем. Существует ряд факторов, обуславливающих устойчивый рост цен, как на приобретенную недвижимость, так и на ту, которая сдается в аренду.
Даже принимая во внимание слабые места рынка Дубая ситуация на нем все равно гораздо лучше, чем на большинстве других мировых рынков. Существует ряд факторов, объясняющих продолжающийся бум в сфере недвижимости: стремительный рост населения, большое количество покупателей, вкладывающих наличные в долгосрочные проекты, относительно свободный рынок, без жестких рычагов управления, на котором лишь очень небольшое количество недвижимости приобретается за счет банковского кредитования,а также перспективный рынок приобретения иностранцами «летних резиденций», который пока еще находится в самом начале своего развития.
Многие аналитики высказывали опасения, что спрос на рынке может превысить предложение в ближайшие годы, и статистические данные не опровергают такие опасения. В среднем, рост населения за последние 5 лет, составил 9,8% в год. Это означает, что в этом году еще 140 000 человек приедут жить и работать в Дубай, и такой рост населения вряд ли остановится в ближайшее время.
Еще одна причина считать, что нынешняя ситуация является стабильной, заключается в том, что существует большое количество покупателей, приобретающих недвижимость за наличные. Эти инвесторы покупают ту часть недвижимости, которая в противном случае пошла бы в аренду.
Это также означает, что рынок Дубая остается относительно нерегулируемым. Способ оплаты, известный как «платежный план», когда платежи растягиваются на срок осуществления проекта, во многом помогает избежать привлечения банковского кредитования на крупные суммы. Покупатели обычно достаточно состоятельны, чтобы сразу заплатить всю сумму или имеют достаточно средств, чтобы осуществлять прямые платежи застройщикам в соответствии с их планами. Банки медленно реагируют на давление в отношении предоставления заемных ипотечных средств, и, кроме того, им мешают развернуться государственные положения о займах. Только в последнее время они стали усиленными темпами работать в направлении создания ипотечного рынка.
Рентный доход стал основным фактором, обуславливающим покупку недвижимости. Стоимость аренды растет в Дубае примерно на 14% ежегодно, и мало что указывает на перспективы замедления такого роста. Все вместе, эти факторы делают Дубай более безопасным рынком, чем многие статичные рынки в Европе и Азии. Это, конечно, не значит, что можно вести себя легкомысленно и неосмотрительно, но, тем не менее, Дубай остается, и, скорее всего, в обозримом будущем останется отличным местом для приобретения недвижимости.

Деньги, деньги, деньги
Проведенное независимое рыночное исследование подтверждает тот факт, что за последние несколько лет активного роста, цены стабильно поднимались соответственно объему строительства. Учитывая, что жилье на берегу моря сейчас относится к классу «люкс», потенциальные покупатели теперь рассматривают возможность приобретения жилья в других эмиратах, таких, как Рас-Аль-Хайм и Абу-Даби, с целью экономии средств.
За первые восемь месяцев 2007 года расходы на строительство в Дубае выросли более чем на 28%, из-за 32% роста цен на стройматериалы. Такая инфляция привела к росту цен на жилье, не только в Дубае, но и в других эмиратах.
Далее возникает вопрос, устойчив ли подобный рост цен? По оценкам специалистов в 2008 году общий рост цен составит 20%. Если смотреть дальше в будущее, ожидается рост цен на 1-1,5% ежемесячно в течение следующих 18 месяцев. Именно высокий уровень спроса поддерживает высокую доходность, гарантирует привлечение все более требовательных и осведомленных клиентов, которых интересуют вопросы технических спецификаций, видов из окна, интерьерного дизайна, а также близости к ресторанам, барам, SPA, пляжам и дорогам. Люди также начали более детально обдумывать возможности перепродажи и аренды.
Один из признаков того, что цены продолжат расти, заключается в том, что рынок перепродаж по-прежнему очень активен, хотя, учитывая достаточно низкие платежи по некоторым зданиям, почти готовым к сдаче (5-10%), часто имеет смысл приобрести квартиру или виллу более старой постройки, нежели покупать их непосредственно у застройщика по более высокой цене.
Тем не менее, при покупке недвижимости более старой постройки, цена уже сформирована, поэтому существует меньше возможностей для ее роста. С другой стороны, при непосредственном приобретении у застройщика, удорожание в целом, остается на усмотрение покупателя. Кроме того, отделка и оборудование в таких квартирах более современное.
Цены выросли от изначального уровня 682 дирхама за квадратный фут в 2002 году, до более чем 1500 дирхамов в 2007 году.

Закон и порядок
С 2001 года это во многом определяет отношение аналитиков и покупателей к рынку Дубаи. Три основных застройщика – компании Emaar, Nakheel и Dubai Properties – с самого начала использовали в контрактах слова «фригольд» и «100% иностранная собственность». А поскольку это государственные компании, считалось, что они обеспечивают выполнение своих обещаний.
С другой стороны, новый закон вводит в действие законодательный процесс создания прав фригольда для иностранных граждан в Дубае. Он также позволяет экспатриантам, которые уже приобрели недвижимость, регистрировать право собственности в Департаменте земли и собственности, который в настоящее время является полностью узаконенной и функциональной организацией с конкретными обязанностями.
Основной налог на собственность в Дубае не взимается, хотя существуют так называемые «сборы на передачу», когда собственность переходит от одного покупателя к другому.
Важно отметить, что фригольд существует посредством заключения контрактов с застройщиками, которые являются государственными организациями, представителями правительства. Застройщик владеет недвижимостью от имени покупателя до момента регистрации собственности в Земельном департаменте.
Но тем не мене, никакие сложности не останавливают иностранных покупателей. По данным крупнейшего местного арендодателя, компании Tamweel, иностранные инвесторы уже приобрели недвижимости в Дубае на сумму 5,1 миллиардов долларов.
В настоящее время в ОАЭ не существует никаких налогов на движимое имущество и подушных налогов. Основной налог не взимается при продаже недвижимости, хотя есть так называемые «сборы на передачу прав», когда собственность переходит от одного покупателя к другому. Обычно их сумма составляет 2% от изначальной стоимости недвижимости.

Знайте, что можно и что нельзя
Следуйте этим указаниям, и покупка недвижимости в Дубае будет безопасной и простой

• Всегда пользуйтесь услугами агентств, имеющих хорошую репутацию. Если у вас возникают сомнения, попросите агента предъявить торговую лицензию. Если агентство отказывается предъявить лицензию, не работайте с ним. Спрашивайте людей, уже пользовавшихся подобными услугами. Рекомендация кого-то, чьему мнению вы доверяете, безопаснее якобы выгодного предложения, найденного в газете.
• Как и в любой другой стране мира, если вам предлагают только один продукт и не демонстрируют реального знания рынка, то ваши интересы здесь далеко не на первом месте. Найдите кого-то, кто будет больше заботиться о ваших интересах.
• Пользуйтесь услугами местного юриста, который понимает местное законодательство в сфере недвижимости и контрактное право, чтобы проверить составленные с вами договора и обеспечить правильное перечисление средств. Многие иностранные юристы не понимают законодательства Дубая и могут давать своим клиентам неверные рекомендации.
• В ситуации прямой покупки, покупателю нужно быть уверенным, что он получает экземпляр резервирующего контракта с изначальным застройщиком, если дом приобретается непосредственно у застройщика или у агента, действующего от лица такого застройщика. В ситуации перепродажи, покупателю необходимо увидеть доказательства права собственности (т.е. договор купли-продажи), предъявленные продавцом и подписать документ о переуступке для доказательства перехода в собственность, со свидетельствованием застройщика. Затем подписывается договор купли-продажи.

Кредитование
На сегодняшний день, в Дубае существует два основных направления по кредитованию: традиционное кредитование и так называемое исламское кредитование. Традиционный вариант кредитования практически не отличается от того, который существует в Европе и других странах. Исламское кредитование основано на законах и традициях шариата. Исламское кредитование возникло из-за того, что традиционные методы кредитование во многих отношениях противоречат законам шариата и ислама. Например, взятие ссудных процентов исламом запрещено. В связи с этим, финансируя недвижимость по исламским принципам, банки выкупают недвижимость у клиента и перепродают ему эту недвижимость в рассрочку за стоимость плюс фиксированную прибыль, что сравнимо с лизингом. По истечении срока банк переоформляет недвижимость в собственность клиента за номинальную сумму. Это делается для того, чтобы защитить клиента от колебаний межбанковских процентных ставок, во многом влияющих на стоимость недвижимости, взятой в кредит традиционным способом. В глобальном плане такой кредит теоретически способен предотвратить крупный дефолт.
Сложно ли получить кредит? Если речь идет о резиденте страны, который работает по найму в хорошей компании, то здесь все имеют практически одинаковые шансы. Если же речь идет о нерезиденте страны или о предпринимателе, тогда все сложнее. Некоторые банки не выдают кредит, если Вы не резидент. Есть банки, которые дают кредит, но в таком случае повышается кредитная ставка и уменьшается размер кредитования. Например, если потенциальный покупатель является резидентом ОАЭ, ему могут дать кредит в размере 90% стоимости недвижимости, а в случае если он не резидент – только 70%. Тем не менее, если потенциальный покупатель предоставит отчет о проведении аудита международной аудиторской компанией у него есть все шансы для получения кредита.
Что касается рисков при получении кредита, то здесь рекомендуется взять из банка предварительное заключение о кредитоспособности, прежде чем заключать контракт с девелопером. В противном случае, если банк откажет клиенту в кредите, а договор с девелопером уже будет подписан, покупателю придется выплачивать деньги девелоперу. За задержку платежа девелопер может потребовать штраф и расторгнуть договор, оставив себе предоплату. В случае если Вы по каким-либо причинам не можете платить по кредитам, банк имеет право потребовать штраф за задержку выплат.
Для оформления кредита необходимы следующие документы:
Наемный работник

• заполненный документ на получение банковского кредита
• копия паспорта
• копия резидентской визы
• письмо от работодателя
• информация о состоянии вашего счета за последние шесть месяцев

Предприниматель

• заполненный документ на получение банковского кредита
• копия паспорта
• копия резидентской визы
• регистрационные документы компании, устав
• аудиторское заключение о финансовом состоянии компании.

Информация о кредитах в банках ОАЭ