Не очень большим, но достаточно заметным сегментом рынка жилья Москвы являются реконструированые дома в Центре. У них есть свои ценители, которые готовы мириться с главным недостатком «омоложенных старичков» – отсутствием некоторых современых опций (вроде подземного гаража). Зато реконструированый дом – это, как правило, прекрасное местоположение и неповторимый архитектурный облик. В результате квартиры в лучших из этих зданий успешно конкурируют с самыми шикарными новостройками.

Переписывая историю
На сегодняшний день сотни зданий в столице имеют статус памятников архитектуры. Спрос на них существенно превышает предложение, поэтому их реконструкция и реставрация – одно из наиболее значимых направлений деятельности инвесторов и девелоперов. Сейчас это отлаженный и прибыльный бизнес. Покупка реконструированного исторического дома – верный способ выделиться, поскольку каждый такой объект уникален. В глазах современных потенциальных покупателей владение собственной загородной усадьбой или историческим домом – это не только приобретение ценного объекта недвижимости, это обретение высокого социального статуса.
Мнения относительно общего количества реконструированных зданий сильно разнятся. Одни эксперты рынка говорят о нескольких десятках, другие ведут счет на сотни и даже тысячи. В основе разногласий, по-видимому, лежит вопрос о том, что следует считать реконструкцией.
«Реконструкцией можно назвать работы, которые потребовали отселения жителей, – говорит Михаил Мазаев, руководитель департамента элитной недвижимости АН «Домострой ». – Когда изменена внутренняя планировка здания, обновлены межэтажные перекрытия. Если же дело ограничилось заменой сантехники и дверей – это капремонт ». Проблема здесь не только в словах, вопрос имеет сугубо практический смысл. Проведение капремонта обеспечивает сохранность дома на ближайшие 25-30 лет. Полная реконструкция – лет на 50, а то и на 70-100.
Общепринятый на сегодня стандарт реконструкционных работ – удаление из здания всего внутреннего «содержимого ». От дома остается только колодец из наружных стен, в который затем устанавливают новые межэтажные перекрытия. Поскольку старые стены не могут нести большую нагрузку, перекрытия делают не железобетонными, а из металлических балок, на которые потом укладывают бетонную стяжку. В исключительных случаях перекрытия могут оставить, усилив их новыми балками и залив железобетоном. Но такое бывает в 1% случаев, не более. Затем в доме создаются внутренние стены и все остальное – система вентиляции, центральное кондиционирование. Довольно часто делается система дымоходов, необходимая для обустройства в квартирах каминов.
Есть и еще один способ реконструкции. О нем рассказал Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации «Лидер ». Если здание крайне ветхое, но представляет собой архитектурную ценность, сносится все, кроме фасадной стены. Затем сзади вплотную к ней возводится новый дом по обычной технологии: монолитный каркас и кирпичные стены. При столь глубокой перестройке в здании можно создать любые современные опции, включая подземный паркинг, и после реконструкции жилье здесь будет в полной мере элитным. Примером может служить здание на Гоголевском бульваре, 29.
Процедура реконструкции, естественно, подразумевает замену всей столярки – окон, дверей. Но бывают и исключения. Марина Вентчковская, руководитель отдела продаж квартир компании «Усадьба», в качестве примера приводит несколько домов в Чистом переулке, где оконные переплеты и двери были отреставрированы. Хотя итоговая стоимость наверняка превзошла цену самых современных стеклопакетов (краску пришлось соскабливать лезвиями, потом покрывать дерево несколькими слоями лака), двери и окна, простоявшие 150 лет, того стоили.

Ретушь по собственному усмотрению
Выгодна ли реконструкция, не лучше ли старое здание снести и построить новое? Начнем с того, что существуют здания, охраняемые государством как памятники архитектуры и истории, – их можно даже не реконструировать, а лишь реставрировать. И осуществляющая работы компания должна иметь специальную лицензию Министерства культуры. Но это в теории, а на практике всегда возможны варианты, когда девелоперу с большим или меньшим успехом удается уговорить контролирующие структуры разрешить те или иные изменения. Понятно, что реконструкция в этом смысле выглядит более предпочтительной, чем полный снос здания и строительство на его месте чего-то нового.

Второй момент – техническое состояние объекта, прежде всего прочность его фундамента. В одних случаях он просто разваливается, в других крепок настолько, что позволяет не только полностью воссоздать здание, но и надстроить один-два этажа. И, наконец, необходимо применение особых материалов и технологий (отличных от используемых при современном строительстве), с осуществлением более сложных работ и привлечением дорогих квалифицированных специалистов. Кроме того, у застройщика возникает большая зависимость от внутренних планировок, так как он не имеет права сдвигать определенные внутренние конструкции. При реконструкции здания практически возводятся изутри заново, так как многие памятники архитектуры просто не соответствуют современному уровню инженерного оснащения, старые коммуникации меняются на высокотехнологичные, а исторические фасады полностью восстанавливаются.

Что касается самого интересного вопроса (в каком случае прибыльность получается максимальной?), то ни один застройщик, конечно, не станет обсуждать эту тему, раскрывая цифры. По словам Эраста Жирякова, директора департамента развития бизнеса ЗАО «МИАН », с учетом того, что новые дома продаются сегодня заметно дороже реконструированных, слом выгоднее. Но с другой стороны, есть отдельные проекты (например, Поварская ул., 28), где все сделано грамотно и с любовью к старине. И цена квадратного метра там ничуть не меньше, чем в новых домах. Различных новостроек в Москве достаточно много, а вот купить квартиру в хорошо отреставрированном особняке, где сохранена некоторая «пыль веков », очень тяжело. И спрос на такой товар высок.

Две стороны медали
Многие риэлторы убеждены, что по сложившейся на нашем рынке классификации реконструированные дома относятся к бизнес -группе. Основная масса продается по цене $4-7 тыс. за кв.м, лишь отдельные объекты достигают $10 тыс., тогда как стоимость элитных новостроек может быть выше приведенных цифр и в два, и в два с половиной раза. У старинных особняков есть и свои недостатки: узкие окна, низкие потолки, отсутствие места под паркинг. Однако покупателей это не отпугивает.
В Москве элитных домов после полной реконструкции немало. Например, пятиэтажный особняк в районе Пречистенки – в Нащокинском переулке, построенный в готическом стиле. Он был спроектирован в начале XX века. Полная его реконструкция с сохранением исторического фасада проводилась два года назад. Кроме того, был надстроен мансардный этаж. Сейчас на первом этаже расположены офисные помещения. А площадь пяти квартир варьируется от 150 до 250 кв.м. Подземный паркинг рассчитан на девять машиномест. Еще один реконструированный пятиэтажный особняк XIX века находится в Подсосенском переулке, что в районе Чистых прудов. В нем восемь квартир.
Иногда предлагается к продаже реконструированный особняк целиком; стоимость такой недвижимости очень высока, а площадь начинается от 1000 кв.м (например, цилиндрическое здание в Кривоарбатском переулке, двухэтажный дом в Гагаринском переулке). Порой реконструированные особняки используются в качестве офисов, под банки. Нередко такая недвижимость приобретается для представительских целей. И в ней, естественно, самая современная техническая начинка.