Известно, что продажа недвижимости иностранным гражданам в Дубае началась в 2002 году и успешно продолжается по сей день. Многие приобрели квартиры, офисы, дома для собственного использования или сдачи в аренду, и еще большее количество инвесторов вложили свои средства в дубайскую недвижимость с целью получения прибыли. Самым актуальным среди них вопросом сегодня является проблема защиты инвестиций.

В связи с тем, что рынок недвижимости ОАЭ и Дубая в частности все еще молод, до недавнего времени здесь не существовало законодательных актов о защите иностранных инвестиций, что представляло собой определенные риски при капиталовложениях в дубайскую недвижимость. Следуя требованиям быстроразвивающегося рынка, в Дубае был принят Закон № 8 от 2007 г. «Об открытии компаниями-застройщиками трастовых счетов при строительстве своих проектов».
Этот закон был принят в дополнение к Федеральному закону № 5, Закону № 7 от 2006 г. «О регистрации недвижимости» и Закону № 3 от 2006 г., в котором указаны те районы Дубая, где иностранные граждане могут приобретать недвижимость с полным правом владения собственностью (фригольд).
Согласно новому Закону (статья 4), все застройщики, осуществляющие строительство и продажу недвижимости в эмирате Дубай, должны быть зарегистрированы и внесены в реестр Земельного департамента Дубая. Статьей 5 этого Закона установлено, что любая реклама в средствах массовой информации, а также участие в выставках в Дубае и других странах с целью продажи недвижимости, находящейся в процессе строительства на территории Дубая, может осуществляться только с письменного разрешения уполномоченного лица Земельного департамента.
Закон обязует всех застройщиков открывать специальные счета условного депонирования в банках или других финансовых учреждениях по согласованию с Земельным департаментом. Главы II и III (статьи 6 – 15) Закона раскрывают детали открытия и управления этими счетами (так называемыми escrow accounts).
Так, счет условного депонирования должен быть открыт на основании договора, заключаемого между застройщиком и соответствующим банком или финансовым учреждением. Согласно такому договору, все платежи, полученные застройщиком в счет оплаты за объекты недвижимости в продаваемом застройщиком проекте, будут депонированы на этот специальный счет, который будет управляться банком на основании заключенного договора. В договоре будут указаны все условия использования средств с данного счета. Одна из копий договора должна будет храниться в Земельном департаменте.
Статья 6 Закона содержит перечень документов, которые необходимо предоставить для открытия счета условного депонирования. Список включает следующие документы: копию лицензии, выданной Коммерческим департаментом Дубая; свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором будет производиться строительство проекта; копию контракта с субподрядчиком; архитектурный дизайн и инженерный план проекта, заверенные соответствующими органами; расчет стоимости строительства проекта, произведенный независимым аудитором, а также письменное обязательство о начале строительства проекта после получения всех необходимых разрешений.

Согласно Закону, для каждого проекта застройщиком должен быть открыт отдельный одноименный счет, и денежные средства с данного счета могут быть использованы только для строительства этого проекта.
Застройщик обязан регулярно предоставлять в Земельный департамент отчеты о состоянии счетов каждого из своих проектов и об использовании денежных средств. Кроме того, запрос на ознакомление с состоянием счета того или иного проекта могут направить как сами инвесторы, так и официальные лица государственных органов.
Земельный департамент обязан контролировать соблюдения правил использования денежных средств со счета. В случаях обнаружения нарушения правил использования денежных средств, предназначенных для строительства проекта, Земельный департамент имеет право требования исправления нарушений.
Согласно Статье 16 Закона, за обнаружение таких нарушений, как: предоставление фальшивых документов для регистрации застройщика в реестре Земельного департамента; заведомая продажа объектов недвижимости в несуществующем проекте; незаконная трата средств, предназначенных для строительства проекта; предоставление фальшивых отчетов аудиторов о финансовом состоянии застройщика, а также сотрудничество компании-застройщика с брокером, незарегистрированным в Земельном департаменте, на застройщика будет наложен штраф или наказание в виде лишения свободы официальных лиц застройщика на срок от одного месяца.
Согласно Статье 17 Закона, регистрация застройщика будет аннулирована в случаях, если он будет признан банкротом, а также, если строительство проекта не началось в течение 6 месяцев с момента получения официального разрешения на строительство и по другим веским причинам.
В случае несоблюдения застройщиком своих обязательств по строительству проекта, по согласованию с Земельным департаментом, банк обязан будет вернуть инвесторам их средства со счета соответствующего проекта.
Важным является также то, что все положения нового закона распространяются и на уже действующих застройщиков. Все они, без исключения, должны зарегистрироваться в Земельном департаменте Дубая и открыть счета условного депонирования в течение полугода с момента официального опубликования Закона в открытой печати.

Варвара Смолина, адвокат компании Kashawani Law Firm, специально для «Деловых Эмиратов».