Получать оповещения о важных
новостях прямо в браузере
Роль риэлтора в профессиональной сделке

Просмотров:  2772

На сегодняшний день инвесторов интересует гарантированный доход от приобретения недвижимости. Профессионалы не просто направят ваши деньги, но и обработают информацию, позволяющую вам получать доходы по предварительно составленным договорам. Работая через риэлторскую компанию только при наличии юридической защиты, клиенты получат желаемый результат.
К великому сожалению, многие «свободные агенты», оказывая услуги по подбору недвижимости, зачастую берут на себя роль финансовых аналитиков и делают ошибочные прогнозы рынка, вводя в заблуждение некоторых инвесторов. Согласно Уголовному кодексу термин «введение в заблуждение» означает мошенничество. Несмотря на то, что мы живем на территории вполне правового государства, такие случаи имеют место.

Ахмед Кашвани - ведущий адвокат Kashwani Law FirmАнжелика Щеглова - генеральный директор DACHA Real Estate

В соответствии с вступившим в силу 30 мая 2006 года законодательным актом «О регистрации брокерских агентств по работе с недвижимостью», утвержденным главой Земельного департамента Дубая, регулирующего вопросы, касающиеся недвижимости (далее «Подзаконный акт»), для получения статуса сертифицированного брокера новоявленные агенты обязаны пройти начальные специализированные курсы. Кроме того, в подзаконном акте определены критерии квалификации агентств недвижимости.
Таким образом, теперь будет недостаточно иметь «опыт по продаже меховых изделий». Претендуя на «солидную комиссию», брокер обязан обладать специальными знаниями и навыками в сфере, в которой он оказывает услуги. Подзаконный акт содержит в себе 7 глав, в которых обозначены 43 статьи. В них даны определения и основные положения, определяющие функции «Департамента», «Брокера», а также «Арбитражного комитета» по рассмотрению разногласий между брокером и покупателем.
Подзаконным актом определены функции Земельного департамента в отношении сделок с недвижимостью. Так, Департамент будет вести реестр лицензионных брокеров, принимать жалобы покупателей и участвовать в решении спорных вопросов в сфере операций с недвижимостью, организовывать дополнительные тренинги и семинары для повышения квалификации брокеров.
Также, в акте содержатся императивные нормы, касающиеся требований, предъявляемых к юридическим лицам, действующим на основании соответствующей лицензией, а также к их сотрудникам, имеющим намерения осуществлять брокерскую деятельность.
Так, например, брокерская компания для официальной регистрации обязана в установленные сроки зарегистрировать себя и брокерский персонал, предъявив следующие документы:

  1. Копию лицензии на осуществление хозяйственной деятельности, выданную Экономическим департаментом Дубая.
  2. Копию Сертификата о членстве в Торгово-промышленной палате эмирата Дубая.
  3. Копии паспортов сотрудников-брокеров, их фотографии и заполненные специальные формы заявки.
  4. Оригинал договора о владении или аренде офиса.
  5. Специальную форму, подтверждающую отсутствие судимости и банкротства у владельцев лицензии.
  6. Копии Сертификатов об успешной сдаче экзаменов на специальных курсах для брокеров при учреждениях, аккредитованных Земельным департаментом.
  7. Результаты сданного теста, призванного проанализировать знания в сфере недвижимости и подготовленного Земельным департаментом.

Как видно, введенные требования вскоре помогут сделать рынок недвижимости менее рискованным и более профессиональным.
Далее, согласно статье 7, Комитет по брокерской деятельности Земельного департамента выносит решение об утверждении или отказе в регистрации брокеров в течении 7 (семи) рабочих дней. В случае положительного решения, заявитель должен оплатить регистрационные сборы.
На брокерской карточке будет указано имя брокера, его адрес и регистрационный номер, который должен в обязательном порядке указываться во всей официальной переписке брокера при выполнении им служебных обязанностей. Все лицензированные брокеры обязаны действовать в рамках «Этического кодекса брокера», разработанного Земельным департаментом.
Нормы подзаконного акта также обязуют брокера подавать в Земельный департамент информацию обо всех произведенных транзакциях с подтверждающими документами, копии которых должны храниться у брокера, который, в свою очередь, обязан предоставлять их по первому требованию Департамента.
Согласно статье 22, брокер также может нести обязанность за убытки, понесенные клиентом в результате обмана, мошенничества или несоблюдения требований законодательства со стороны брокера. При установлении фактов недобросовестной деятельности и нарушении административных и этических правил работы, брокер может понести наказание в виде уведомления, предупреждения, запрета на осуществления брокерской деятельности на срок до 6 (шести) месяцев, внесения имени брокера в так называемый «черный список».
Законодательный акт также регулирует правила получения брокером комиссионного вознаграждения, которые заключаются в следующем:

  • Комиссионное вознаграждение причитается брокеру только в том случае, если размер комиссионных обозначен в договоре, подписанном двумя сторонами.
  • Покупатель обязан выплатить брокеру комиссионное вознаграждение даже в том случае, если сделка не состоялась, и если обратное не предусмотрено договором или практикой.
  • В случае если в договоре указаны условия, необходимые для получения комиссионного вознаграждения, оно выплачивается только при выполнении этих условий.
  • В случае если подписание договора невозможно по причине, зависящей от клиента, то последний выплачивает брокеру комиссионное вознаграждение для компенсации затраченных сил.