Свободное владение недвижимостью в Эмиратах

Просмотров:  3722

Хелен Мэтью (Helene Mathieu). Юрисконсульт и нотариус (Канада). Член ассоциации адвокатов Канады и КвебекаНебывалый рост населения в ОАЭ за счет приезжих работников, увеличивающееся в геометрической прогрессии число туристов и огромное количество международных проектов вызвали беспрецедентный бум недвижимости в Дубае. Истоки этого бума были заложены еще в 2002 году, когда правитель Дубая Его Высочество шейх Мухаммед бин Рашид АльМактум объявил о том, что право на владение определенными видами недвижимости в эмирате отныне будет предоставлено всем инвесторам, независимо от их гражданства.

По основному закону право собственности на недвижимость в эмирате Дубай ограничено и предоставляется только для граждан ОАЭ и стран Персидского Залива, а также для компаний, находящихся в 100%-м владении граждан этих стран. Поэтому зарегистрированная в Эмиратах компания, акционерами которой являются иностранные граждане (например, компания с ограниченной ответственностью – LLC, 49% которой принадлежит иностранному лицу), не будет считаться «местной» в смысле получения права собственности на недвижимость. Иностранные компании и физические лица имеют право на свободное владение недвижимостью только в определенных районах.
Термин «фригольд», или «свободное владение недвижимостью», – понятие, давно используемое в Эмиратах. Лицо, обладающее правом свободного владения недвижимостью, считается абсолютным собственником земли и строений, на которые распространяется данное право. Собственник имеет право проживать, использовать и получать доход с недвижимости в течение неограниченного периода времени или до того момента, пока собственник не переведет право собственности на другого владельца. Наследники собственника недвижимости обладают правом наследования недвижимости после смерти владельца.

Вполне понятно, что с запуском таких масштабных проектов в сфере недвижимости, как Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah Islands, три искусственных острова Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, The Meadows, The Springs и Arabian Ranches, введение нового Закона о недвижимости было встречено с большим ожиданием и интересом.
Итак, что же именно говорится в новом Законе о недвижимости? Какие права предоставляются или, наоборот, ограничиваются новым Законом? И самое главное, что новый Закон говорит об иностранных собственниках недвижимости?

Как зарегистрировать свое право?
В Статье 6 нового Закона говорится о том, что Земельный департамент Дубая отныне будет единственным органом, который будет признавать и регистрировать право собственности на недвижимость.
До введения нового Закона при покупке недвижимости регистрация покупателя производилась во внутренней системе соответствующего девелопера. Внутренняя система девелоперов выполняла и по-прежнему выполняет роль ценного инструмента регистрации продаж недвижимости. Однако в соответствии с положениями нового Закона, после создания Земельного департамента любой регистр и прочие базы данных девелопера не будут считаться официальными источниками информации.
На время переходного периода от внутренней регистрации девелоперов к единой системе регистрации в Земельном департаменте Дубая между двумя сторонами было заключено соглашение, что в тех случаях, где процесс покупки завершен, и передача права собственности уже состоялась, внутренние регистрационные записи в системе девелоперов будут заменены официальными записями в Земельном департаменте. Если объект недвижимости находится в стадии строительства, покупатель будет сначала зарегистрирован во внутренней системе девелоперов, а по завершении строительства и введении здания в эксплуатацию будет должен подать заявление в Земельный департамент о регистрации права собственности на свое имя.
Здесь важно различать две фазы приобретения недвижимости на стадии строительства. В течение первой фазы, когда недвижимость находится в процессе строительства, покупатель не имеет непосредственного права собственности в отношении данного объекта недвижимости. В момент завершения строительства, передачи объекта покупателю и погашения всех платежей в отношении стоимости недвижимости, наступает вторая фаза, когда покупатель становится полноправным собственником недвижимости и может подать заявление на регистрацию права собственности в Земельном департаменте.
Для того чтобы считаться полноправным собственником недвижимости, покупателю недостаточно одного договора купли-продажи недвижимости с девелопером. Покупатель должен передать договор в Земельный департамент вместе с заявлением о регистрации права собственности на свое имя. В случае если все предоставленные документы в порядке, Земельный департамент зафиксирует право собственности покупателя в отношении данного объекта в едином регистре недвижимости и выдаст свидетельство о праве собственности. Именно это свидетельство и будет являться документом, подтверждающим право собственности на недвижимость.

Сколько это стоит?
При регистрации права собственности в Земельном департаменте Дубая покупатель и продавец должны уплатить департаментские сборы, которые на сегодняшний день составляют 2% от рыночной стоимости недвижимости, однако данные цифры пересматриваются и, скорее всего, будут изменены. При этом доли покупателя и продавца в рамках 2% определяются по согласованию между сторонами.
Кроме этого, при переводе права собственности от девелопера к непосредственному владельцу взимается трансфертный сбор, размер которого зависит от того, на чье имя приобретен объект недвижимости: до 3% для физических лиц и до 1,5% для юридических лиц.
Если недвижимость была приобретена на имя оффшорной компании, передача права собственности может быть осуществлена путем продажи оффшорной компании вместе с ее имуществом. На самом деле, при таком виде передачи осуществляется не продажа недвижимости, а оффшорной компании, владеющей недвижимостью, что тем самым позволяет снизить размер трансфертного сбора.

Как завещать недвижимость?
При покупке недвижимости в Эмиратах, например в Дубае, многие инвесторы задаются вопросами о наследовании недвижимости в рамках законов шариата. В случае смерти к завещаниям иностранных граждан в отношении недвижимости в Эмиратах применяется законодательство ОАЭ, при этом завещание распространяется только на долю в 30% от указанного имущества. Несмотря на то, что иностранные граждане имеют право применить законодательство своей страны, велика вероятность того, что собственность не перейдет в полное владение к супругу/ супруге умершего, поскольку закон шариата распределяет имущество между всеми кровными родственниками.
Для того чтобы недвижимость перешла к тем людям, кого собственник пожелал видеть в наследниках, вариантом можем стать создание оффшорной компании, где директорами выступят супруги. В случае смерти одного из супругов, доли в компании перейдут ко второму супругу/ супруге и прочим наследникам. Иными словами, таким образом осуществляется внутренний перевод долей в компании, что позволяет избежать действия закона шариата о наследовании в отношении недвижимого имущества.
За более подробной информацией о правовых аспектах, связанных с приобретением недвижимости в ОАЭ, обращайтесь в юридическую консультацию Helene Mathieu Legal Consultants.