Больной встал на ноги

Население Тамбова – около 300 тыс. человек. Нынешняя экспансия московских компаний на рынок города уже вторая по счету за последние шесть лет. Первая попытка московских инвесторов закрепиться на тамбовском рынке успехом не увенчалась, хотя именно приход столичных застройщиков дал импульс к началу массового строительства. Но тогда речь шла исключительно о строительстве жилья, а сегодня на повестке дня – коммерческая недвижимость. Интересно, что в 2002 году именно Тамбов стал первым адресом Программы московского правительства по межрегиональному сотрудничеству в сфере строительства (в 1990-е годы строительство в этом городе практически не велось). Причем Тамбов долгое время был первым не только по времени, но и по объемам вводимого жилья (только в 2006 г. его обошел Ярославль). Всего за прошедшие пять лет в Тамбове только в рамках межрегиональной программы построено более 220 тыс. кв.м.

У Тамбова сложилась репутация города, откуда московские инвесторы постепенно ушли или сократили объемы строительства (среди них «С-Холдинг», «Конти» и СУ-155). Действительно, с 2002 до 2006 гг. доля столичных компаний в инвестициях снизилась на тамбовском рынке с 85% до 5%. Однако мэр Тамбова Максим Косенков считает, что московские инвесторы сыграли важную роль: они помогли реанимировать «больной организм» – стройкомплекс города. Вполне естественно, что, встав на ноги, «больной» начал приходить в себя и развил собственную инвестиционную деятельность.

Губернатор Тамбовской области Олег Бетин уверяет, что ни о каком вытеснении «чужих» инвесторов нет и речи. Просто заработали нормальные кредитные механизмы. Дело в том, что на начальной стадии строительства продажи обычно идут вяло, и чтобы заполнить эту брешь, нужно порядка 150 млн руб. на один жилой дом. Если раньше надежда была на богатые московские компании, то сегодня привлечение таких средств уже не проблема. Единственный сдерживающий фактор – ограниченность платежеспособного спроса.

Местные идут!

Что касается подрядчиков, то они изначально были местными. Причем некоторые вскоре сами стали инвесторами. Так, например, в одного из ведущих застройщиков города превратился многопрофильный холдинг с его строительным подразделением «Звезда-2», который, помимо жилищного строительства, занимается гостиничным бизнесом, сельским хозяйством, сферой ЖКХ и дорожным строительством.

Генеральный директор Союза многоотраслевых хозяйственных предприятий «Дижла» Джамал Шамоян первоначально работал на генподряде у «Конти», а затем «подобрал» проекты у своего московского партнера. Шамоян считает, что надо избавиться от стереотипа, что московские компании дали инвестиционный импульс строительству в регионах – скорее, этот импульс был организационным. А деньги поначалу не ввозились, а вывозились из Тамбова: строительство финансировалось только в пределах части средств, получаемых от местных покупателей жилья, что вызывало задержки проектов. До серьезных конфликтов с подрядчиками дело не дошло – с помощью посредничества московских властей удавалось договориться путем взаимозачетов. А вот «Социальная инициатива», которая тоже успела «потрудиться» на местном рынке, серьезно подпортила имидж московских застройщиков, хотя она никогда и не входила в Межрегиональную программу московского правительства.

Основной причиной охлаждения московских компаний к Тамбову были чрезвычайно низкие темпы роста цен на жилье. Новые квартиры строятся только в Тамбове; в малых городах области пока невозможно преодолеть инерцию вторичного рынка, на котором дома и квартиры продаются по 6–8 тыс. руб. за кв.м. Главная причина столь щадящих цен – отсутствие иногородних покупателей и низкая покупательная способность местного населения. Местные жители уверяют, что обычная зарплата в Тамбове – чуть больше 3 тыс. рублей, а на селе – 2–3 тыс. руб. Выживают за счет приусадебных хозяйств. А те немногие, кто зарабатывает 10–15 тыс. руб., считаются богатыми людьми. Разумеется, это отразилось и на уровне развития рынка коммерческой недвижимости.

Негде развернуться

Как и во всех провинциальных городах, первые этажи жилых домов сыграли самую существенную роль в становлении рынка торговой недвижимости Тамбова. Этот сегмент, пригодный для малого торгового бизнеса, на сегодня насыщен предложениями. Но за последние годы появились и специализированные торговые центры. По данным тамбовской риэлторской компании «Абсолют», арендные ставки составляют от 300 руб. за кв.м в месяц на периферии города до 1000–1200–1500 руб. в месяц за кв.м в центре (то есть $150–580/кв.м в год).

Генеральный директор компании «Абсолют» Вадим Тесёлкин, который также возглавляет Тамбовскую гильдию риэлторов, отмечает, что основной проблемой на сегодня является острый дефицит крупных торговых помещений. Те немногие, что существуют, годами не меняют собственников и арендаторов и практически не попадают на открытый рынок. «Когда к нам приходят сетевики, подобрать для них помещение обычно просто невозможно. Вопрос можно решить, если самим построить здание для себя, но здесь дело осложняется дефицитом площадок в центре», – говорит В. Тесёлкин. Центром считается сектор города в границах улиц Советской, Базарной, Интернациональной и Чичканова. Застройка там достаточно плотная, и размещение торговых площадей свыше 500 кв.м затруднено.

Ближе к земле

Строительство современных торговых объектов началось почти одновременно с активизацией жилищного строительства – в 2003 г. В Тамбове пока немного национальных сетевых операторов, в основном это магазины электроники (два магазина «Эльдорадо», по одному – «Техносила» и «М.видео»), есть также магазин липецкой сети «Энергия». Среди продовольственных сетей представлены «Магнит», «Копейка» и тамбовские «Лига-плюс» и «Эконом». Есть несколько фирменных и сетевых магазинов одежды и обуви: Rieker, Ecco, Sela, «Пять карманов», «Центробувь», «Гота», «Глория Джинс». Существует несколько торговых центров: ГУМ, «Улей», «XX1 Век», «Тамбов», ТЦ «Грин» (Линия). Скоро появится и универсальный центр на бульваре Энтузиастов. В целом, объем современных торговых площадей на тысячу жителей остается довольно низким – в основном выручают старые форматы.

Что касается офисных помещений, то в основном это либо старые конторы, либо здания заводоуправлений закрывшихся предприятий. Классы А и B отсутствуют полностью, и в компании «Абсолют» полагают, что к этому уровню большинство местных арендаторов пока не готовы: для них важен не престиж, а расположение в бойком месте, так сказать, человекопроходимость и машинопоток. В настоящее время на рынке представлены относительно современные помещения в офисных центрах на ул. Интернациональной, Коммунальной, Советской и Носовской. Пожалуй, единственное предложение достаточно высокого уровня – здание, выкупленное Внешторгбанком. Правда, половину помещений банк пытается сдать, причем занимается этим самостоятельно. Но, расположенные на 6–10 этажах, при арендной ставке 700 руб. в месяц за кв.м, эти помещения пока не находят спроса. По мнению Вадима Тесёлкина, высокие этажи не привлекают тамбовских арендаторов офисных помещений, поскольку это сокращает поток клиентов. Они хотят подешевле, попроще и поближе к земле.

Белое пятно

За последние годы в Тамбове многое сделано для благоустройства и улучшения инфраструктуры – идет активный ремонт дорог, появляются фонтаны, ремонтируются фасады домов. Мэр города Максим Косенков считает, что улучшение облика города – это не только вопрос имиджа: если в городе приятно жить и работать, значит туда идут инвестиции, развивается экономика. Надо сказать, что эти старания действительно заметны – в городе очень чисто и уютно. Реконструкция в центре ведется очень осторожно – власти стремятся сохранить исторический колорит. Главное «белое пятно», по мнению мэра, – это почти полное отсутствие досуговых и культурно-развлекательных комплексов.

С этим согласны и профессионалы местного рынка недвижимости. Вадим Тесёлкин говорит, что те, кто хочет сходить в боулинг или просто в современный кинотеатр, вынуждены ездить в Липецк или Воронеж. В Тамбове, конечно, есть рестораны, но никакой экзотики типа суши-баров, хибачи, китайской кухни и пр. здесь пока не видали. Мало ночных клубов, если не считать нескольких душных дискотек. Но самая большая проблема – это полное отсутствие возможностей для семейного отдыха и развлечений для детей.

Этот очевидный досуговый пробел решила восполнить московская компания «Градокомплекс», входящая в Группу компаний «Оргстройинвест». Сергей Ершов, генеральный директор «Градокомплекса», говорит, что компания намерена построить не просто очередное здание, а объект, который стал бы визитной карточкой нового Тамбова. Местные власти, судя по всему, проектом довольны, во всяком случае, именно его они представили от Тамбова на недавно прошедшем в Москве XV Международном фестивале «Зодчество-2007».

Предварительные согласования с областной и городской администрациями уже завершены, в ближайшие недели готовится выход распорядительного документа, после чего проект сможет стартовать.

Гармония контраста

Авторы проекта – тамбовские архитекторы Екатерина Лукьянова и Евгений Чернуха. Несмотря на свою молодость, они уже успели стать лауреатами нескольких архитектурных конкурсов (первое место на конкурсе в Москве и второе во Флоренции). Екатерина Лукьянова говорит, что сотрудничество с «Градокомплексом» впервые дает им возможность воплотить свои архитектурные идеи в крупном коммерческом проекте. По ее словам, основная изюминка проекта – гармоничное сочетание контрастирующих элементов: обтекаемого овального контура существующего ледового дворца и угловатых форм нового здания, напоминающего кристалл.

Контрастируют не только контуры здания, но и линии фасадов, подчеркнутые применением материалов, отличающихся по цвету, фактуре и отражательной способности (светлые панели и тонированное стекло, отражающее небо, а также серо-голубые линии, показывающие границы этажей, что добавляет горизонтального зонирования). И наконец, в проекте хорошо продумано смещение перспективы при обзоре здания с разных углов зрения. Это сможет оценить любой идущий к комплексу, поскольку перед ним расположена большая площадь.

Впрочем, проект интересен не только своей архитектурой, но и функциональным назначением. В «Градокомплексе» уверяют, что там не будет никакой торговли: только развлечения, спорт и офисные помещения (согласитесь, несколько необычная концепция). К существующему ледовому дворцу будет пристроено новое десятиэтажное здание. С четвертого по девятый этаж в нем разместятся офисные помещения. А нижние четыре уровня отдадут под культурноразвлекательный центр: подземный этаж займет ночной клуб, а на трех наземных расположатся кинотеатр-мультиплекс, фуд-корт, боулинг и детский игровой центр, работающий по типу сети «СтарГэлакси». На последнем, десятом, этаже будет открыт ресторан с панорамным видом на город. Рядом с комплексом построят парковки, проведут комплексную реорганизацию территории с использованием различных элементов ландшафтного дизайна.

И волки сыты…

«Идея родилась в феврале этого года, – рассказывает Сергей Ершов. – От директора ледового дворца «Кристалл» я знаю о тех трудностях, которые они испытывают. Главная проблема – охлаждающее оборудование. Оно было не новым уже в момент установки в конце 1980-х годов, а на сегодня полностью израсходовало свой ресурс. Летом оно работать вообще не может – не хватает мощности, хотя потребляется немыслимое количество электроэнергии. На постоянный ремонт денег тоже нет, поэтому ледовый дворец балансирует на грани закрытия. Если бы мы не пришли со своим проектом, это был бы, возможно, последний сезон его работы».

Директор «Кристалла» долго «осаждал» местные власти, но финансовый механизм для проведения реконструкции появился только с приходом инвестора. Надо сказать, что другие бизнесмены уже давно пытались преобразовать столь «злачное» место. Но их задумки были весьма незатейливы: построить на месте площади перед «Кристаллом» рынок или торговый центр. При этом судьба ледового сооружения их, конечно, не волновала. Городские власти от услуг этих инвесторов вежливо отказались.

«Градокомплекс» нашел решение, которое позволит одновременно возродить ледовый дворец и освободить площадку для нового строительства. Дело в том, что ледовая охлаждающая установка занимает территорию 2 тыс. кв.м позади существующего здания. Этой площади достаточно для строительства нового многофункционального комплекса площадью 16 тыс. кв.м. «Градокомплекс» закупает в Финляндии современное ледовое оборудование, которое настолько компактно, что его можно разместить под трибунами. После запуска оборудования финские специалисты будут осуществлять его мониторинг в реальном времени через Интернет. Разумеется, ледовая арена будет работать круглый год. Освобождается не только площадка, но и энергомощности: в компании уверяют, что электроэнергии, которую сейчас «съедает» допотопная установка, хватит на весь будущий комплекс. Остальные коммуникации тоже уже подведены.

Проект рассчитан на три года. Сразу после выпуска распорядительного документа городской администрации «Градокомплекс» обещает оплатить финское оборудование, а весной провести благоустройство территории и начать строительство. Собственником «Кристалла» являются профсоюзы, участок оформлен у них в долгосрочную аренду. Поскольку городская земля не затронута, проект не подпадает под нормы аукциона. Именно поэтому было необходимо уложиться в пределы участка, освобождаемого при сносе старого оборудования. Архитекторы успешно сумели вписать здание в необычную площадку треугольной формы. Эту территорию инвестор получает в обмен на закупку и установку нового оборудования, которое обойдется в 15 млн руб. Также за счет инвестора будет заново отделан фасад старого здания, чтобы весь комплекс выглядел как единое целое. Общий объем инвестиций не разглашается.

Пять баллов

На просьбу оценить коммерческие перспективы нового «Кристалла» Вадим Тесёлкин сказал: «Пять баллов по пятибалльной шкале. Главные плюсы – удачное расположение и развлекательная направленность будущего комплекса». Не менее важно, что перед зданием расположена площадь, которая является традиционным местом встречи для молодежи и служит площадкой для проведения различных массовых мероприятий. Отсутствие торговых площадей, в принципе, может несколько снизить доходность, но если развлекательная составляющая комплекса окажется востребованной, это позволит установить арендные ставки на уровне, который обеспечит вполне приемлемую окупаемость. Правда, в компании «Абсолют» довольно осторожно оценили перспективы офисов, расположенных на высоких этажах. «Я не знаком с деталями проекта, – пояснил В. Тесёлкин. – Но могу сказать, что здесь все будет зависеть от правильного позиционирования помещений».

Очевидно, что тамбовский рынок пока не готов к размещению бэк-офисов в имиджевых помещениях высокого класса. Однако спортивно-развлекательная начинка комплекса способна генерировать такой клиентский трафик, что даже бизнес сервисной направленности сможет чувствовать себя вполне востребованным в подобном здании. В многоэтажных деловых центрах ограничению клиентского потока способствует не столько высокий этаж, сколько плохие лифты и заградительная система обеспечения безопасности (бесконечные «Вы куда?», бесполезная запись паспортных данных и очередь на ресепшн отпугивают клиентов). Но эти вопросы снимаются при грамотном управлении и наличии современных систем контроля доступа, расположенных на этажах или в отдельных сегментах здания.

Стратегия успеха

Вадим Тесёлкин считает, что подобный объект не стоит продавать по частям – может возникнуть традиционный «шанхай», когда каждый собственник начинает самостоятельно упражняться в отделке, изменении планировки и коммерческом наполнении различных блоков, что снижает общий уровень здания. При этом, продав часть помещений, девелопер может увязнуть с остальными, поскольку у покупателей не будет четкого понимания концепции здания.

В самой компании «Градокомплекс» заявили, что пока не решили, будут они продавать здание или сами его эксплуатировать, но заверили, что целостность управления будет обеспечена. Иными словами, наиболее вероятны два варианта: создание единой управляющей компании или продажа всего здания стратегическому инвестору. «Градокомплекс» входит в холдинг «Оргстройинвест», который известен в Москве в качестве инвестора комплексной реконструкции квартала «Волхонка-ЗИЛ» (проект продвигается на рынок под брендом «Полуостров Крым»), где также будет построено несколько объектов спортивной и досуговой направленности. В планах компании – создание структуры, занимающейся управлением подобных объектов, в том числе и в регионах.

Хороший пример заразителен

Строительство «Кристалла» еще не началось, а развлекательная ниша рынка коммерческой недвижимости Тамбова неожиданно начала заполняться. В частности, в реконструируемом здании завода «Аппарат» планируется открыть другой культурно-развлекательный центр – «Фестиваль-парк». Невольно приходит на память ситуация, когда после того как московское правительство построило несколько гостиниц на Золотом кольце, буквально через год от местных инвесторов, желающих строить гостиницы, уже не было отбоя. Местным властям даже пришлось охлаждать их пыл, чтобы не обвалить развивающийся сегмент рынка.

Правда, «Фестиваль-парку» конкурировать с «Кристаллом» будет сложно – он расположен за пределами центра в промышленной зоне на территории завода. Но в компании «Абсолют» напоминают, что еще не так давно МКАД для москвичей тоже не была торговым коридором. А в Тамбове расстояния не такие большие, и если комплекс будет хорош, то при дефиците развлечений жители города могут с удовольствием поехать и туда. Поэтому инвесторам приходится внимательно разрабатывать концепцию своих проектов, не уповая на то, что провинциальный потребитель «проглотит» все, что ни построй. А жителям Тамбова остается порадоваться, что в сфере развлечений в их городе на смену полному вакууму приходит хоть какая-то конкуренция.

Сергей Ершов, генеральный директор компании «Градокомплекс»:

– Хочется, чтобы, помимо прибыли, твой бизнес оставлял хороший след в памяти людей. Я сам родом из Тамбова, и хотя я довольно давно оттуда уехал, но у меня там много друзей и я хорошо понимаю, чем живет город. Мне давно хотелось построить в Тамбове что-то запоминающееся. Несколько лет назад была задумка возвести аквапарк, но тогда не получилась. Сейчас мы намерены сделать региональные проекты нашим основным направлением, и вполне естественно, что Тамбов был выбран в качестве первого адреса. Надеюсь, что обновленный «Кристалл» понравится моим землякам и поможет добавить современную черту в облик города, не нарушая при этом его исторический колорит. В ближайшее время «Градокомлпекс» готовится выйти и в другие регионы.