Город Смоленск – крупнейший транспортный узел на западе России, через который проходят основные грузои пасс ажиропотоки из стран Западной Европы, Балтии и Белорусс ии. Тем не менее, смоленский рынок коммерческой недвижимости до сих пор не может похвастаться качественными объектами ни в одном из сегментов рынка. Впрочем, ситуация, кажется, переломилась: уже в прошлом году здесь было заявлено о ряде крупных проектов.

Чем богаты…

Будучи издавна западными сухопутными воротами страны, Смоленск имеет развитое железнодорожное и автомобильное сообщение с Москвой, расстояние до которой составляет 418 км, и Санкт-Петербургом. Население города 317,6 тыс. человек; отмечаются активные темпы роста оборота розничной торговли и средней заработной платы. Участники рынка рассматривают Смоленск как классический пример города «второго эшелона».

Офисный сегмент в Смоленске на сегодняшний день не развит. В 2007 году объем рынка офисной недвижимости составил 15 тыс. кв.м. При этом предложение превышало спрос, доля вакантных площадей составила 10%. Среди предлагающихся в аренду площадей отсутствовали офисы классов А и В. Ставки аренды на площади, представленные на рынке офисной недвижимости Смоленска, колеблются от $290 до $500 за кв.м в год (это цены без учета НДС). При продаже помещений квадратный метр стоит от $1700 до $3400.

Что касается сегмента складской недвижимости, отмечает Римма Ремизова, директор по связям с общественностью Группы «Вестер», помещения высокого качества – современные логистические комплексы – не представлены на рынке. Из других складских помещений вакантны 10% от всего объема рынка. Ставки аренды в доступных складах составляют $50–130 за кв.м в год (без учета НДС). Купить один метр складского помещения стоит от $1200.

Однако в Вяземском районе Смоленской области группа компаний «Маркос» планирует построить до 2010 года мультимодальный транспортнологистический центр. Будет возведен контейнерный терминал общей площадью 20 гектаров, складские помещения, объекты придорожного сервиса. Как заявили в обладминистрации, стоимость проекта, по предварительным оценкам, колеблется в пределах 20–21 млрд руб.; из них около 15 млрд руб. – капитальные вложения. Сейчас в городе завершается строительство первого в области крытого ледового дворца. Работы ведутся силами местных строительных компаний. Позиция губернатора заключается в том, чтобы наиболее знаковые объекты в городе возводились местными игроками рынка.

Причиной невысоких темпов развития рынка Евгений Молчанов, заместитель директора департамента развития бизнеса RIGroup, называет «как не самый инвестиционно привлекательный климат, так и неупорядоченную политику городских властей по части заключения договоров с крупными инвесторами о строительстве в Смоленске. Высокой динамики в развитии рынка коммерческой недвижимости в настоящий момент не наблюдается, но это вовсе не означает, что ситуация не может перемениться коренным образом», – говорит он.

Не без комплексов

Сегодня уровень обеспечения населения торговой недвижимостью в Смоленске остается одним из самых низких в России, по крайней мере, в Центральном федеральном округе. Тем не менее, город имеет неплохие позиции для развития торговой недвижимости и ритейла. «Историю вопроса» изложили в департаменте исследований компании «Торговый Квартал».

В 2005 году, рассказали эксперты, в город первыми вышли федеральные сети цифровой техники и мобильной связи, поскольку на тот момент город демонстрировал рост заработной платы граждан с темпами около 25% в год, чего было вполне достаточно для экспансии таких компаний, как DIXIS и другие. В 2006 году Смоленск упоминался в визит-листах многих федеральных девелоперов, однако в силу сохранявшейся высокой актуальности реализации проектов в городах «первого эшелона» до конкретных заявлений о проектах в городе речь не дошла. Этим воспользовался «Рамстор», реализовавший в Смоленске торговый комплекс на 16 тыс. кв.м, включавший, помимо традиционного продуктового супермаркета, два универмага, рестораны быстрого питания и 4-зальный кинотеатр. В том же году «Дикая Орхидея» приобрела и перепрофилировала местную текстильную фабрику.

Пик активности в городе пришелся на 2007 год и был сформирован девелоперскими компаниями: новичками рынка, не имеющими реализованных проектов, и крупнейшими российскими розничными сетями. В июле Finstar Properties заявила о покупке участка земли в Смоленске для реализации торгово-развлекательного центра. А уже осенью начали открывать свои магазины крупные федеральные сети. Первой из сетей электроники и бытовой техники свой магазин открыла «Техносила», оценившая объем рынка города в сумму около 40 млн долларов. Hermitage Construction&Management заявила о строительстве торговоразвлекательного центра сети Jam Mall общей площадью 45 тыс. кв.м. Девелопер Douglas Consulting, намеревающийся развивать сеть ТРЦ по общим названием «Серпантин», сообщил о покупке участка земли и намерении реализовать проект общей площадью около 50 тыс. кв.м, однако игроки рынка отмечают, что ранее заявленные проекты компании Douglas Consulting так и не были реализованы.

Начало 2008 года пока принесло лишь одну значимую новость: Hermitage Construction&Management приступил к разработке концепции своего смоленского Jam Mall. «По данным за 2007 год, в Смоленске функционировало 11 торговых центров, – сообщает Римма Ремизова. – Незаполненными в них оставалось около 7% площадей. Свободные помещения, расположенные в других торговых объектах, составили около 10% от общего объема рынка. Арендная ставка за квадратный метр в торговых центрах колебалась от $230 до $1200 в год без НДС. Ставка аренды квадрат-ного метра площади в формате street retail составила $420–1300 в год (без учета НДС). Предложение площадей под продажу в торговых центрах отсутствует, ставки продажи квадратного метра площади street retail составляют от $1500 до $4000».

Сейчас в Смоленске строится первый ТРК площадью 37 тыс. кв.м. Девелопером проекта выступает московская компания Complex Estate, в активе которой на сегодняшний день есть ТЦ «Орех» в ОреховоЗуево Московской области. Разработку концепции, консалтинговое сопровождение и брокеридж осуществляет компания Russian Research Group (RRG). Введение первой очереди объекта в эксплуатацию планируется на середину 2008 г., вторая очередь планируется на 2 квартал 2009 г. В ТРК предусмотрен гипермаркет, мультиплекс, рестораны.

Обеспеченность современными качественными полезными площадями на тысячу жителей Смоленска к середине 2010 года составит, по оценке департамента исследований компании «Торговый Квартал», порядка 30 кв.м, что представляет собой крайне низкий показатель даже по сравнению с нынешними соответствующими параметрами крупных российских городов.

Рынок торговой недвижимости Смоленска будет все еще далек от стадии насыщения, а потому вероятность успешной реализации проекта ТРЦ профессиональной девелоперской компанией оценивается специалистами как высокая.

С другой стороны, нельзя забывать о возможной непредсказуемости развития ритейла в городе, поскольку многие сети, работающие в Смоленске, еще долго будут вспоминать, как в сентябре их шокировала новость о том, что 78-летняя пенсионерка Людмила Болохова скупила на никем не замеченном аукционе шесть крупнейших магазинов Смоленска, немедленно повысив арендные ставки в 6–7 раз. Так что, предупреждают в департаменте иссле-дований компании «Торговый Квартал», московским компаниям, раскинувшим сети по стране, вскоре придется столкнуться с множеством проблем, организованных по смоленской технологии. Ведь муниципальных аукционов, непроданного имущества и скромных старушек в стране еще много. За всеми не уследишь.

В ожидании туристов

Что касается гостиничного сектора, тут у Смоленска, казалось бы, неплохие перспективы. Город мог бы успешно привлекать туристов, ведь он находится на третьем месте после Киева и Новгорода по количеству памятников древнерусского зодчества домонгольской эпохи. В частности, уникальным памятником смоленской школы является церковь Михаила Архангела (Свирская) XII века. А чего стоит одна только крепостная стена, построенная более 400 лет назад Борисом Годуновым! Здесь, под этими стенами, решалась судьба России во время русско-польских войн, наполеоновского нашествия, были задержаны гитлеровские полчища. Визитной карточкой Смоленска стал величественный Успенский собор.

Тем не менее с гостиничной недвижимостью дело обстоит неважно. Как рассказал Евгений Молчанов, «в городе 7 гостиниц уровня 3*, находящихся далеко не в самом удовлетворительном состоянии. Строительство новых в данный момент не ведется, несмотря на предлагаемый администрацией области инвестиционный контракт на постройку гостиницы 4*». Класс люкс вообще не представлен на рынке. В зависимости от класса гостиницы стоимость одного номера колеблется от $35 до $300 в сутки.

Между тем, в отличие от других российских городов, в центре Смоленска еще сохранилось несколько свободных участков, удобных для размещения отелей. К тому же в центре города расположено несколько интересных объектов, архитектура и внутреннее проектирование которых позволяют провести реконструкцию «под гостиницу».

«С точки зрения бизнеса, в Смоленске целесообразно открывать отели средней категории и экономкласса, – считает Николай Шеховцов, президент компании «Сити-Отель». – Основные клиентские потоки гостиниц составят путешественники, приезжающие в город с познавательными целями, а также транзитные туристы, двигающиеся на автотранспорте в Белоруссию или Европу и обратно. Большая часть этой категории клиентов предпочитает недорогие отели с качественным сервисом. Большим спросом в этом районе будут пользоваться придорожные мотели. Определенный процент загрузки отелей будут давать бизнес-туристы, но это в перспективе. Насколько мне известно, в настоящий момент в Смоленске идет подъем экономики, но на развитие города еще нужно время».

Будущее города-героя

Примерно в том же ключе высказываются и другие эксперты. «Конец 2006 года и весь 2007 год можно по праву назвать временем экспансии девелоперов торговых центров в российские регионы.

Данная тенденция будет сохраняться и в обозримом будущем, – рассуждает Евгений Молчанов. – Причина интереса к региональным торговым проектам заключается в росте доходов населения, живущего в провинции. При этом на фоне роста доходов населения большинство региональных центров по-прежнему испытывает дефицит качественной торговой недвижимости. Следует учитывать, что бум строительства торговой недвижимости вовсе не обязательно должен повлечь развитие гостиничной недвижимости. Гостиничный бизнес подразумевает очень «долгие» инвестиции, и пока девелоперы, скорее всего, не готовы к таким инвестициям в данном регионе».

Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium, считает, что в ближайшие годы можно ожидать активного строительства качественных объектов коммерческой недвижимости, поскольку на рынке нет конкуренции. «Сначала это будут торговый и складской сегменты, затем офисный и гостиничный, – говорит он. – Необходимо отметить, что рынок в таких городах наиболее подвержен перенасыщению, нежели в миллионниках, поскольку там не наблюдается такого высокого спроса, следовательно, большого количества объектов ожидать не стоит».

«Общий прогноз развития всех сегментов коммерческой недвижимости является позитивным, – подытоживает Римма Ремизова. – Офисная, складская и гостиничная недвижимость имеют среднюю ликвидность, высокие показатели ликвидности наблюдаются только в сегменте торговой недвижимости. Стоимость площадей под офисы и гостиницы останется стабильной, в секторе складской и торговой недвижимости будет наблюдаться увеличение стоимости. Больше всего цены вырастут на торговые помещения. Уровень предложения офисной, равно как и складской недвижимости будет оставаться стабильным, но в среднесрочном будущем возможен его рост. В торговом секторе предложение будет стабильно расти. Гостиничная недвижимость в перспективе будет развиваться стабильно, с возможностью более бурного роста в будущем».

Как бы то ни было, с открытием первого ТРЦ в этом году смоленский рынок начал переход в новое качество. Если до недавнего времени девелоперы активно осваивали Москву и города-миллионники, то основная тенденция прошлого года – интерес к городам с населением 200–300 тыс. человек, к которым относится Смоленск. Инвестиционная волна понемногу начинает накрывать «второй эшелон». Вагончик тронулся…

Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium:

– Первый концептуальный торгово-развлекательный центр откроется в Смоленске летом 2008 года. ТРЦ площадью около 37 тыс. кв.м. (торговая площадь более 28 тыс. кв.м.) разместится на участке 3,6 га. Основной акцент в концепции проекта сделан на семейные покупки, отдых и развлечения.

Торговая составляющая будет представлена гипермаркетом площадью 4,6 тыс. кв. м, магазинами электроники и бытовой техники (2,7 тыс. кв.м), товаров для детей (1,6 тыс. кв.м), товаров для дома (3,2 тыс. кв.м), универмагом (1,4 тыс. кв.м), магазином спортивных товаров (900 кв.м), а также торговой галереей (8,2 тыс. кв.м). В развлекательную зону, по предварительному проекту, войдут кинотеатр (3,2 тыс. кв.м), детская развлекательная зона (700 кв.м), а также ледовый каток (400 кв.м) на первом этаже. Под фуд-корт планируется отвести 300 кв.м. Будут организованы подземная и наземная парковки на 850 машиномест. Новый ТРЦ станет для 350-тысячного Смоленска объектом городского значения. Ввод в эксплуатацию и открытие первой очереди запланированы на середину 2008 года, вторая очередь проекта будет построена годом позже. Девелопером выступает московская компания Complex Estate.

Еще одним крупным проектом является Jam Mall, общая площадь которого 45 тыс. кв.м. Торговый центр будет построен в 2009 году. Также в 2009 году откроется ТЦ «Коллаж» общей площадью 45 тыс. кв.м, в составе которого разместится масштабная развлекательная зона (мультиплекс, боулинг).