Среди российских покупателей тенденция приобретать недвижимость в горной зоне пока не получила такого распространения, как, например, в Европе. Од нако в Сочи уже появился ряд жилых объектов, расположенных на территории заповедника «Западный Кавказ». Некоторые из них по всем параметрам относятся к элитным.

А воздух здесь чище

До последнего времени в горах на территории города Сочи существовало только индивидуальное строительство. В советские времена летний отдых в Сочи ассоциировался исключительно с пляжем, морем, раскаленным песком и танцплощадками на берегу. Сломать этот стереотип очень сложно: об этом можно судить по тому, что на турецком курорте Анталья россияне предпочитают покупать недвижимость у моря, тогда как европейцы – в горной зоне. Между тем, в горной зоне Большого Сочи прекрасный климат: воздух там сухой и значительно более чистый, чем внизу, на побережье. Учитывая распространяющуюся сейчас в России моду на здоровый образ жизни и экотуризм, горы Западного Кавказа – настоящее сокровище для инвестора.

Но чистый воздух – не единственное преимущество жилья в горах. Константин Михайлов, старший партнер компании «Панорама-2004», перечислил еще несколько: возможность 4-5 месяцев в году активно заниматься зимними видами спорта; более мягкое и комфортное лето (с прохладными ночами); уединение, которого невозможно достигнуть на побережье; комфортный температурный режим для детей и пожилых людей, в первую очередь в весенне-осенний период. «Преимущества жизни в подобных местах очевидны: благоприятная экология – уникальный горно-морской климат, множество минеральных источников, чистый горный воздух, близость к морскому и горнолыжному курортам, близость к Кавказскому государственному природному заповеднику, – перечисляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Кроме того, Красная Поляна относится к самым престижным и высоколиквидным районам Сочи». Но пока интерес к горам Западного Кавказа связан с тем, что Президент Владимир Путин облюбовал Красную Поляну для занятий горнолыжным спортом.

Действительно, человек нередко выбирает для отдыха или постоянного проживания не те места, которые ему действительно по душе, а те, которые связаны с жизнью и деятельностью разного рода известных личностей. Так, сочинская резиденция И. В.Сталина до сих пор служит ориентиром для девелоперов жилой недвижимости.

На территории Большого Сочи горами в полном смысле этого слова можно назвать только горы в районе Красной Поляны. К горной зоне Большого Сочи относят верхнюю часть хребта Псехако (территория от верхней части горнолыжного комплекса Газпрома до урочища Медвежьи ворота) и хребет Грушевый. Таким образом, к горным районам относят Красную Поляну, Эсто-Садок, Грушевую Поляну и курорт Роза-Хутор.

Из самого города видны только предгорья, снеговые вершины с трудом просматриваются даже со смотровой площадки возле Дендрария. Тем не менее, в Хостинском районе существуют места, такие как Бытха и Ахунгора, где недвижимость может быть приравнена к горной.

Большое значение имеет панорамный вид, открывающийся из окон. Дома в районе Красной Поляны, из которых видно все побережье от Гагр до Туапсе, ценятся выше всего. Что касается Лазаревского района и горных окрестностей Туапсе, то девелоперы пока обращают мало внимания на эти территории, там преобладает индивидуальное строительство. Девелопмент жилья в горах осложняется тем, что большая часть горных территорий Большого Сочи относится к заповеднику «Западный Кавказ».

Есть ли спрос?

В горной зоне возводятся как многоквартирные жилые дома, так и коттеджные поселки и комплексы апартаментов. В последнее время получили распространение апартаменты с гостиничным обслуживанием. В целом спрос на жилье в Красной Поляне обеспечивают те, кто приезжает на горнолыжный курорт в сезон или на выходные и предпочитает останавливаться в собственном доме, а не в гостинице. При этом оптимальным вариантом для этой категории покупателей может стать формат апартаментов, в рамках которого возможна сдача в аренду квартир в период отсутствия владельцев, которое осуществляется специализированной управляющей компанией. Кроме того, формат апартаментов предполагает наличие сервисного обслуживания, что является дополнительным преимуществом для временного жилья.

«Жилье в горах покупают сегодня молодые люди, которые состоялись в бизнесе. Это на 90% москвичи, остальные покупатели – из Питера, северных регионов, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга и других городов, – рассказывает Андрей Кузнецов, генеральный директор «Краснополянского агентства недвижимости». – Устав от шумного и пыльного города, они стремятся к здоровому образу жизни: летом ходят в походы, на экскурсии, катаются на джипах, квадроциклах, зимой – на горных лыжах. Все это предлагает инфраструктура Красной Поляны». В основном, дома, квартиры или участки (с перспективой построить на них дом) покупают, как утверждает эксперт, для постоянного или сезонного проживания семьи – жены, детей, родителей. Те, кто не созрели для приобретения недвижимости, арендуют апартаменты на длительные сроки – на 4-5 летних месяцев, а зимой приезжают в Красную Поляну на уик-энды. «Если раньше такие люди предпочитали ездить на отдых за границу, то теперь покупают или арендуют жилье в горах на территории своей страны, – продолжает Андрей Кузнецов. – Я лично знаю около 15 семей, сделавших подобный выбор, и считаю, что это долгосрочная тенденция.

Покупают недвижимость и для небольшого бизнеса – ресторанов, мини-гостиниц, рассматривая ее как объект вложения». Не стоит забывать и том, что покупка жилья в Красной Поляне в настоящий момент является «имиджевым», престижным приобретением. «Популярность горного жилья, безусловно, растет, – свидетельствует Константин Михайлов. – Уже сейчас это «престижно», многие обеспеченные и известные люди имеют постоянное жилье квартиры в клубных домах или коттеджи в Красной Поляне. Вообще, в недалеком будущем Красная Поляна встанет в один ряд с такими «пафос»-курортами, как Куршевель, Давос, Гштадт, где лыжи – скорее приятное дополнение к прогулкам в шубках и бриллиантах из последних коллекций, купленных в местных бутиках Mercury, процедурам в SPA-салонах и званым ужинам в закрытых ресторанах...» По словам Константина Ковалева, «к отдельной категории покупателей жилья в Красной Поляне можно отнести т.н. «инвестиционных» покупателей, которые приобретают там жилье на фоне активного развития курорта и в расчете на дальнейшее продолжение этого развитие».

Важными параметрами при выборе квартиры являются: местоположение объекта (близость к горнолыжным склонам и наличие живописных видов в Красной Поляне), высокий уровень сервиса (набор услуг для жильцов, качество обслуживания, схожее с гостиничным). Что же касается предгорной зоны, то в данном случае играет роль наличие панорамного вида на море. Обычно с Бытхи и Ахуна оно видно намного лучше, чем из центральной части Сочи. Инвестиционных покупателей на этом рынке намного меньше, чем в Красной Поляне, но по мере роста количества элитного жилья в Хостинском районе ситуация меняется.

Дома на склонах

Как дома в предгорной зоне, так и дома в горной зоне имеют свои конструкционные особенности. Дома в предгорной зоне Хостинского и Лазаревского районов обычно возводятся на неровной местности, зачастую со значительным перепадом высот. Есть два способа решить эту проблему: первый – создать одну большую плоскость (террасу), где и построить дом, второй – возводить жилые комплексы переменной этажности на нескольких террасах, идущих вдоль оси, направленной снизу вверх. Последний гораздо предпочтительнее с точки зрения эстетики и комфорта: с помощью ступенчатого размещения корпусов можно повысить количество видовых квартир и даже сделать все квартиры в доме видовые.

Для Красной Поляны и ЭстоСадка характерен альпийский стиль строительства: увеличенная площадь террас, нависающие над стенами постройки скаты крыш. В отличие от «родных» альпийских аналогов в Швейцарии или Франции, в Красной Поляне преобладает каменное, а не деревянное строительство.

Элементы архитектуры, свойственные шале, имеют и некоторые многоквартирные жилые комплексы. Вместо лоджий их проекты предусматривают террасообразные балконы, а выступы скатов кровли увеличены. В остальном же, от жилья в низинной зоне Большого Сочи кардинальных архитектурных отличий не наблюдается, за исключением того, что этажность строений значительно ниже (не говоря о том, что многоквартирных жилых комплексов там вообще заметно меньше, чем коттеджных поселков).

Девелоперы не забывают и о том, что Красная Поляна – это, в первую очередь, горнолыжный курорт. Многие жилые комплексов оборудован подсобными помещениями для хранения спортивного инвентаря. В комплексе апартаментов «Катерина Альпик» специализированные подсобные помещения находятся в каждой квартире. В ЖК «Солнечная Вершина» помещения подобного назначения расположены на цокольных этажах, там же, где и паркинги. Также комнаты для хранения спортинвентаря предусмотрены планировкой в комплексах «Панорама Парк» и «Солнечная Вершина». В большинстве таунхаусов и коттеджных поселках в Красной Поляне и Эсто-Садке предусмотрены кладовки на цокольных этажах, во многих многоквартирных ЖК бизнес-класса – рядом с парковками, однако наличие таких помещений еще не гарантирует, что они подходят по техническим условиям для хранения спортивного оборудования и сушки спортивной формы.

Кстати…

Значительная часть жилья в горах – апартаменты. Сейчас уже можно говорить о возникновении целого сегмента горных апартаментов в районе Красной Поляны. Управление таким видом недвижимости нацелено на то, чтобы и владелец и управляющая компания получала прибыль от сдачи в аренду в тот момент, когда владелец находится по месту основного жительства, а не на отдыхе в апартаментах. Апартаменты, так же, как и клубное жилье, имеют одну особенность: в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Правда, покупателям, как правило, она не нужна. Зато апартаменты имеют гостиничное обслуживание, выполняемое управляющей компанией. Естественно, что в преддверии Олимпиады значительная часть покупателей апартаментов – инвесторы, рассчитывающие на доходы от сдачи в аренду своего жилья. Так, в апартаментах «Катерина Альпик» таких покупателей не менее 70%.

Примечательно, что в упомянутой «Катерине Альпик» в число обязательных услуг входит работа инструктора по горнолыжному спорту, который тренирует, в том числе, и детей. Там же есть и пункт проката инвентаря. В других жилых комплексах таких услуг пока нет, видимо, девелоперы считают, что близость лучшего в России пункта проката горнолыжного снаряжения ГЛК «Альпика» в Эсто-Садке избавляет их от этой необходимости.

Константин Михайлов, старший партнер компании «Панорама-2004»

Наша компания ведет строительство пока исключительно в районе Красной Поляны, т.е в горах. Весной завершается строительство комплекса «Горные апартаменты "Панорама Парк» на 67 апартаментов с подземным паркингом. Сдача объекта намечена на весну 2008 г. Цена продаж в нашем комплексе составляет 150 тыс.-190 тыс. руб. за кв.м. Сейчас мы ведем проектирование 2-ой очереди, также расположенной на лесном склоне в Красной Поляне.

Общая площадь комплекса составит 25 000 кв.м. Проект состоит из многоэтажного апартаментного комплекса и 30 таунхаусов. На территории также будет расположен английский паб. Продажи начнутся летом 2008 года.

Также мы ведем проектирование апартаментного комплекса в поселке Эсто-Садок, в непосредственной близости от нового горнолыжного подъемника. Общая площадь комплекса составит 6500 кв.м. Начало продаж намечено на весну 2008 года.