ДАЙДЖЕСТ ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО МАТЕРИАЛАМ ЖУРНАЛОВ: «Мир и Дом.City», «Мир и Дом. Residence», «Мир и Дом .Сочи»

Кто-то радовался, что символом 2007-го является свинья. При этом обыгрывались милый пятачок, которому надлежало стать признаком финансового благополучия, вспоминались упертый норов и живучесть… Ну все – сплошная динамика и неуемность! Да только рынок недвижим ости походил, скорее, на сурка, запрятавшегося в свою норку и забывшего, что с его пробуждением начинается весна. Стагнация – диагноз на все 365 дней.

«Золотые» районы

Речь идет о рынке дорогого жилья. Он в столице имеет свою специфику. И развивается несколько обособленно от остальных сегментов. Ежегодно в городе вводится в эксплуатацию около 200 тыс. кв.м элитного жилья. Для некоторых регионов это огромный объем, включающий в себя и типовое домостроение, и индивидуальные дома, и, возможно, особый формат для «избранных». Для Москвы эта площадь составляет около 4% от всего возводимого в мегаполисе жилья. Зато в денежном выражении она оценивается в $3,3 млрд, а это уже 27% от всего московского рынка новостроек.

Мы уже привыкли к «золотым» районам – их прочно освоили самые состоятельные наши сограждане. И, согласно утвердившейся психо-логии постсоветского периода, вряд ли кто из «простых смертных» может мечтать о том, чтобы приобрести себе даже скромненькую квартирку где-нибудь в районе Арбата или у Чистых прудов. Произошло резкое расслоение покупателей. Как считают специалисты, богатой считается страна, где половина населения – люди среднего достатка. В нашей стране таковых 15%, зато в столице их как раз 50%. «Богатая» Москва, не будем забывать, стала центром притяжения состоятельных граждан изо всех регионов. Наибольший спрос на первичном рынке элитной недвижимости приходится на квартиры стоимостью $2 млн. (К слову, на вторичном рынке наибольшее количество сделок составляют квартиры стоимостью около $3 млн.). Самые высокие цены традиционно приходятся на квартиры на Остоженке (в среднем $25 тыс. за кв.м), далее в порядке убывания идут районы улиц Пречистенка, Арбат, Тверская – здесь средние цены составляют $17-20 тыс. за кв.м. Надо заметить, что самая высокая цена предложения зафиксирована в районе $45 тыс.

Ценовой предел или беспредел?

Состояние рынка недвижимости в этом году специалисты определили как стагнирующее. Незаметный текущий рост – в 1-2% поглощала инфляция, повышение стоимости стройматериалов и энергоносителей, падение курса доллара. Так что речь могла идти, наоборот, о снижении цен на квадратные метры жилья. Эта карта – ох, как вовремя! – стала козырной и в политической ситуации, которая складывалась в стране. Вовсю запускались и широко рекламировались очередные нацпроекты.

И получалось: эх, хорошо живет народ! Как до остального «народа» говорить не будем, только именно «элитка» худо-бедно поддерживала возможный дисбаланс цен. Спрос на нее по-прежнему был, а вот с предложениями выходило совсем туго. Ряд интересных проектов в силу различных обстоятельств предыдущих лет был заморожен, застройщики заняли выжидательную позицию, прежде всего, из-за определения четких «правил игры» (многие из них, кстати, переметнулись в стан латифундистов или инвесторов загородных проектов). Лишь к концу года вновь состоялись презентационные мероприятия элитных объектов, некоторые из них, действительно, могут стать знаковыми для столицы. При этом девелоперы сделали вполне разумные заявления насчет будущих цен: в условиях сохраняющегося дефицита предложений все новое будет пользоваться спросом, а потому «задорого» и уйдет.

Элитная недвижимость представляет собой привлекательный инструмент для инвестирования накопленных средств. Даже квартиры на Остоженке не все заселены: покупатели не живут в них после покупки, а сдавать свое жилье внаем не хватает времени или считают это «неблагодарным» занятием. Тем не менее, в последнее время дорогое жилье в престижном месте стало пользоваться спросом не только у наших сограждан, но и у жителей других стран. Конечно, сравнивать нашу столицу с Лондоном не совсем корректно, однако в ценовом отношении Москва обошла многие мегаполисы мира.

Опустим степень комфортности проживания, транспортные проблемы города,отсутствие соответствующих рангу европейской столицы достойных объектов инфраструктуры. Как патриоты все же надеемся, что стабильная политическая ситуация в стране и обществе в целом, уровень благосостояния, рост привлекательности Москвы как туристического центра, где находится немало объектов, представляющих историческую ценность, сделают свое дело, и уже в ближайшее время позволят рассматривать элитную недвижимость в ее полном качестве. Сейчас спрос невелик и скорее спекулятивен. И соответственно предложения явно не дотягивают до высоких критериев.

Вполне доступное жилье

Ликвидность рынка элитной жилой недвижимости Москвы можно охарактеризовать как более низкую по сравнению с другими массовыми сегментами рынка жилья, т.к. данный товар является «штучным». Когда у потенциального покупателя имеется возможность и желание выбрать из квартир по цене более $25 тыс. за кв.м., предложение резко сужается, и варианты объектов можно буквально пересчитать по пальцам. В данной нише покупатели в 90% случаев не пользуются ипотекой. Ипотеку имеет смысл брать в двух случаях: когда не хватает денег на покупку жилья или, если денег на покупку достаточно, но покупатель уверен, что сможет получить прибыль на свой капитал, превосходящий выплаты по ипотеке. Потому практически нет ипотечных покупок элитного жилья стоимостью от $5 млн и выше.

Таким образом, рынок наиболее дорогого жилья давно уже стал доступным, для определенной категории наших соотечественников. Их ряды пополняются значительно медленнее, чем нарастающее движение приобрести квартиры в районах массовой застройки, в типовых домах, да еще по льготным условиям. Крен городских властей в сторону решения социальных программ играет неоднозначную роль на поведение рынка в целом. Во-первых, в центре и наиболее престижных районах наверняка не будет a la «Новых Черемушек», их потеснят на окраины, на территорию бывших промзон и за МКАД. А самые «вкусные» площадки зарезервируют за индивидуальными проектами, которые украсят город. Значит, перспектива у «элитки» просматривается вполне благополучная. Во-вторых, увеличивающиеся объемы массового строительства не собьют цену на эксклюзив. Хотя бы потому, что они-то как раз и создадут «контрастный фон», и позволят сравнивать «общее» с «частным», «как у всех» с «исключительно для одного».

Поэтому прогнозы экспертов относительно дальнейшей ценовой ситуации на рынке элитного жилья – стабильный ежегодный рост 10-15% вполне оправданны. И, наконец, необходимая ремарка. Мы ведем речь о стоимости предложений, но в столь узком сегменте жилья есть некие деликатные сферы, как конфиденциальность работы с клиентом. Никто из «миллионеров» не заявляет во всеуслышание о том, сколько он заплатил за свои апартаменты на Остоженке или на Патриарших прудах. Значит, суммы реальных сделок несколько отличаются от заявленных цифр. И – как и положено среди людей – богатые тоже торгуются, требуют каких-то скидок при покупке дорогого жилья. Лишние сто тысяч долларов ему сбросят – пустячок, но приятный. А некоторые риэлторы сделают это ради лояльности клиента к следующим приобретениям.