Получать оповещения о важных
новостях прямо в браузере
Инвестиции в строительство

Просмотров:  1570

Инвестиции в строительство Project Management: специфика, практика и преимущества Компания Creative Concepts Real Estate, успешно реализовавшая в Дубае два собственных проекта в сфере недвижимости и хорошо зарекомендовавшая себя среди ведущих риэлторских фирм эмирата, предлагает своим клиентам такую услугу, как project management или, управление проектами. Какой смысл вкладывают профессионалы в этот термин, какова специфик а осуществления управления проектами в Дубае и какие реальные преимущества получает инвестор, поручивший компании управление своим проектом, нашему журналу рассказал Валид Эль-Джаухари, менеджер по проектам Creative Concepts Real Estate.

- Валид, что включает в себя понятие “project management” и что оно представляет собой на практике?

- На самом деле, управление недвижимостью или проектом недвижимости (я постараюсь не оперировать английской терминологией) начинается с приобретения инвестором участка земли под застройку. Вернее, даже, с поиска специалистами нашей компании подходящего участка земли под застройку для клиента. Далее следует подготовка всей проектно-сметной документации, получение необходимых лицензий и разрешений на ведение строительства. Затем, собственно строительство, маркетинг и продажа объекта недвижимости на рынке. В чем пре-имущество для инвестора? Да, в том, что он вообще не связан с бумажной волокитой, не вникает в работу с генподрядчиком, не занимается реализацией своего проекта, а только имеет возможность выгодно разместить свои средства и получить заслуженные дивиденды. С инвестором мы подписываем очень подробный договор, в котором расписана вся деятельность компании Creative Concepts Real Estate, связанная с осуществлением утвержденного проекта и рассчитанная на весь период его строительства, до момента сдачи в эксплуатацию.

- То есть, Вы предлагаете клиенту уже готовый проект? А если он хочет построить что-нибудь другое?

- Разработкой и утверждением проекта занимаются наши специалисты, безусловно, с привлечением третьих фирм – архитекторских, дизайнерских и так далее. Инвестор не может настаивать на возведении собственного проproject management екта, и эти вопросы оговариваются заранее, еще до подписания договора между инвестором и Creative Concepts Real Estate на осуществление управления проектом.

В Дубае бытует мнение, что все строительство здесь ведется в строгом соответствии с международными стандартами. Безусловно, многие международные нормы здесь неукоснительно соблюдаются. Но, вот уже несколько лет стандарты строительства в ОАЭ приведены в соответствие с местной спецификой. Это касается и погодных условий (жара, пыльные бури, проливные дожди в зимний период и так далее), и особенностей местного энергои водоснабжения, и многих других факторов. Кроме того, в Дубае разработан «Стратегический план до 2015 года», в котором строго оговариваются площади застройки в том или ином районе, допустимая высотность зданий, количество квадратных метров, отведенных под парковки для автомобилей, садовопарковые и игровые зоны, и другие детали. Поэтому, приобретая участок земли, инвестор должен отдавать себе отчет в том, что если в данном районе разрешено строительство только офисных зданий, то и он, наряду с другими инвесторами, будет возводить здесь офисное здание, а не школу или театр.

Единственное, что мы можем сделать для инвестора, у которого на руках есть эскиз его будущего строения, так это адаптировать его проект к местным условиям. Другими словами, сохранив внешний облик строения (если оно, конечно, соответствует заданным параметрам высотности), спроектировать все инженерно-техническое оснащение уже здесь, на месте.

- Каким образом назначаются подрядчики на строительство?

- Подрядчиков выбираем мы, на конкурсной основе. Как правило, несколько подрядных организаций принимают участие в организуемом нами тендере, и мы выбираем тех, кто предлагает наиболее выгодные условия. Ведь наша основная задача, в качестве управляющих проектом, не пустить инвестора по миру, потратив все его деньги, а сделать так, чтобы его средства работали и приносили прибыль.

- Как инвестор может быть уверен, что его средства находятся в надежных руках и не подвержены особым рискам?

- Компания Creative Concepts Real Estate имеет очень хорошую репутацию на рынке недвижимости Дубая. Нами были успешно реализованы два собственных проекта, а опыт, приобретенный на данных проектах, позволяет нам учитывать все ошибки и нюансы, связанные со строительством в ОАЭ. Сейчас в управлении специалистов Creative Concepts Real Estate находятся еще несколько проектов, которые нам доверили инвесторы. Все работы по проектам осуществляются в строгом соответствии с подписанными договорами.

Что касается финансовых рисков, то здесь на стороне инвесторов новый закон, изданный правительством Дубая, об обязательном открытии счетов условного депонирования (или гарантийных счетов) на каждый конкретный объект недвижимости. Согласно статьям этого закона, ни один застройщик не может приступить к реализации проекта, не открыв такого счета (escrow account).

Таким образом, все финансовые операции, связанные с проектом, становятся прозрачными, и инвестор может отслеживать, что происходит с его проектом практически в режиме реального врепару-тройку дней, причем даже тогда, когда будущей объект недвижимости находится еще в стадии проекта, то есть на бумаге. Однако, это невыгодно для инвестора. Наша задача – следить за рыночными тенденциями и играть на повышениях цены, тогда квартиры или офисы в одном здании, равные по площади, можно продать совершенно по разным ценам за квадратный метр.

- Валид, поясните, пожалуйста, еще такой момент. Инвестор приобретает участок земли в рассрочку, а рыночная цена на этот участок постоянно растет. Индексируются ли в сторону повышения очередные взносы инвестора за землю? Если да, то, как же тогда быть с прибылью?

- Действительно, инвестор приобретает землю в рассрочку и платит за нее, согласно утвержденному с застройщиком графику платежей. Сумма, оговоренная в контракте с инвестором, в течение периода строительства для инвестора остается неизменной, а вот повышение рыночной цены – ему только на руку. Главное, как можно раньше начать маркетинг и продажу данного проекта на рынке, а это уже задача управляющей компании.

Существующая практика показывает, что реализовать квартиры или офисы в престижном районе Дубая можно запару-тройку дней, причем даже тогда, когда будущей объект недвижимости находится еще в стадии проекта, то есть на бумаге. Однако, это невыгодно для инвестора. Наша задача – следить за рыночными тенденциями и играть на повышениях цены, тогда квартиры или офисы в одном здании, равные по площади, можно продать совершенно по разным ценам за квадратный метр.

- Скажите, сложно работать с инвесторами из России и стран СНГ?

- Бывают трудности, не без этого. Обычно инвесторы из России и СНГ боятся, что их «кинут». Поэтому довольно много времени затрачивается на убеждение клиентов, на разъяснение им местной специфики и тонкостей законодательства. Но, к нам, как правило, приходят те, кто знает о деятельности Creative Concepts Real Estate и профессионализме ее специалистов. Мы считаем, что управление проектами – это, на сегодняшний день, один из наиболее интересных видов услуг. Надеюсь, что наш «управленческий портфель» будет все время пополняться все новыми и новыми проектами.

  • Найти больше статей по темам:
  • #