Окончание.
Начало в журналах «Деловые Эмираты» № 12-17

Мы заканчиваем публикацию серии статей, посвященных тенденциям развития сектора недвижимости ОАЭ, в основе которых лежат исследования международных финансовых аналитиков и аудиторов компании Global Investment House KSCC, специализирующейся на изучении мирового рынка недвижимости.

Дубай – король розничной торговли

Возросшее благосостояние граждан стран Совета по сотрудничеству в Персидском заливе оказало существенное влияние на покупательскую способность населения, что открывает заманчивые перспективы для продавцов. Объем перекрестных продаж в сфере розничного бизнеса в СССПЗ оценивается в 17 миллиардов долларов США, что составляет около 3,5% совокупного валового внутреннего продукта в регионе. В ближайшие годы ожидается стремительный рост данных показателей, с учетом того, какими гигантскими шагами движется вперед сектор организованной розничной торговли в настоящее время.

Дубай по праву может считаться королем розничной торговли в регионе, благодаря своей репутации торгового центра. Темпы увеличения магазинных площадей являются самыми высокими в городе, благодаря колоссальным инвестициям со стороны крупных компаний, занимающихся операциями с недвижимостью, и бизнесгрупп.

Согласно цифрам лондонской Retail International, к 2010 ожидается почти трехкратное увеличение общего объема торговых помещений в Дубае Ожидается, что общая площадь помещений для магазинов розничной торговли в СССПЗ к 2010 году достигнет 118 миллионов квадратных футов, по сравнению с 48 миллионами квадратных футов в настоящее время, в то время как в одном Дубае планируется увеличение их объема с 7,5 миллионов квадратных футов в настоящее время до 27 миллионов квадратных футов к 2010 году. Общее число торговых центров, по расчетам, должно увеличиться с 32 до 40 в течение пяти следующих лет. Самое главное, что в Дубае планируется возведение очень больших, даже по мировым стандартам, торговых комплексов. Перечисленные в таблице торговые центры включают торговые комплексы инновационного типа и не включают многие из тех, что уже открыты и функционируют. К примеру, Deira City Centre. Указанные в таблице торговые центры завоевали такую известность, что немало поспособствовали росту популярности Дубая в мире.

Переизбыток площадей по мировым стандартам

Несмотря на то, что торговые центры придают Дубаю его неповторимый шарм и очарование, статистика по их количеству свидетельствует о потенциальном излишке. По оценкам специалистов, площадь помещений розничной торговли на душу населения в Дубае в четыре раза превышает аналогичные показатели в США. Более того, базовое правило, согласно которому в зоне охвата на одного человека должен приходиться один квадратный фут магазинного пространства, совершенно не работает в Дубае, принимая во внимание, что его население составляет более 1 миллиона. Ежегодные расходы на душу населения должны равняться 7 800 долларам США, чтобы приносить ежегодную прибыль в 1000 долларов на квадратный фут. Таковы перспективные оценки Retail International. Аналогичные цифры в Кувейте равняются 600 долларам США.

Розничная торговля в Дубае рассчитана на туристов

В силу упомянутого выше разрыва между местным спросом и предложением, розничная торговля во многом рассчитана на туристов. Поскольку в ближайшем будущем восполнение предложения за счет скрытого спроса не предвидится, ожидаемое увеличение числа туристов и имидж Дубая как центра развлечений и покупок является важнейшим фактором, оказывающим влияние на перспективы крупных продавцов. Масштаб возможностей объясняется огромным количеством тематических парков и прочих ориентированных на туристов развлечений, сосредоточенных вокруг основных торговых центров.

Мы уже видели, что в попытке привлечь покупателей-туристов, розничные продавцы стремятся к дифференциации. Большинство из них расположены в непосредственной близости от известных достопримечательностей, как в случае с Dubai Mall, который находится рядом с Burj Dubai, или с Mall of Arabia, чьи владельцы рассчитывают на большое количество покупателей из числа посетителей гиперкомплекса для семейного туризма, внутри которого этот мол расположен. Гостиница Giorgio Armani, которая будет располагаться в Burj Dubai, предоставит Dubai Mall возможность превзойти конкурентов в плане привлечения богатых покупателей. Mall of the Emirates тесно сотрудничает с французской розничной сетью Carrefour, которая имеет в этом центре свой самый большой в Дубае фирменный магазин.

Говоря коротко, несмотря на то, что местного спроса недостаточно, чтобы появилась необходимость открывать новые торговые центры, магазины, выделяющиеся своими особыми характеристиками, вероятно, будут привлекать множество покупателей-иностранцев. Пока остается открытым вопрос, будет ли спрос туристов адекватным растущему количеству торговых точек. Тем не менее, мы полагаем, что уже открытые торговые центры, имеющие собственную клиентуру, и новые комплексы, превосходящие конкурентов по своим качествам, смогут успешно функционировать с довольно высокой рентабельностью. Мы не видим возможности для увеличения объема предложения в будущем, хотя, учитывая избыток в регионе рискового капитала, в ближайшее время, вероятно, могут быть запланированы новые крупномасштабные проекты.

Признаки перемен в сфере розничной торговли Абу-Даби

После длительного периода застоя Абу-Даби начал постепенно просыпаться от спячки, что стимулирует перемены в сфере розничной торговли, хотя, разумеется, не в таком масштабе, как в Дубае. Исторически сложилось так, что в Абу-Даби отсутствует такая культура торговых центров, как в Дубае. В последнее время ситуация несколько изменилась, поскольку в крупных центрах увеличился объем продаж, и они могут сосуществовать на ряду с мелкими магазинами. Данная тенденция получила подкрепление в 2005 году с расширением Abu Dhabi Mall и Marina Mall. Abu Dhabi Mall прибавил 200 000 квадратных футов к своей рабочей площади, сдаваемой в аренду, в то время как фешенебельный Marina Mall предпринял попытки расширения до 0,5 миллионов квадратных футов. В противоположность Дубаю Абу-Даби отличает более диверсифицированный сектор розничной торговли, где участники занимают самые разнообразные ниши, сводя к минимуму совпадения.

• Появляющиеся новые торговые центры отличаются по замыслу от ряда других центров, к примеру, Al Raha Shopping Mall позиционируется как удаленный торговый центр на магистрали Абу-Даби – Дубай. Предполагается, что его местоположение будет привлекать проезжающих мимо туристов, а также тех, кто хочет не только сделать покупки, но и попутешествовать по окрестностям. С другой стороны, Khalidiyah Mall расположен в черте города и рассчитан на местное население. В нем имеются специализированные отделы: отдел золота и ювелирных украшений, электротехники, тканей и прочих товаров.
• Помимо торговых центров высокого класса, существуют центры среднего класса, такие как Madinat Zayed Shopping and Gold Centre, который расположился на площади более миллиона квадратных футов.
• Помимо вышеупомянутых торговых центров, существуют такие действующие сети, как Abu Dhabi Cooperative и Spinney’s, у которых есть свои постоянные покупатели.

В будущем мы ожидаем в Абу-Даби больше активности в сфере розничной торговли, хотя это касается преимущественно тех объектов, которые входят в состав запланированных многоцелевых проектов. Учитывая, что прибыль в данном секторе полностью зависит от успешности соответствующих проектов, мы выражаем надежду, что участников, действующих на местном рынке в настоящий момент, ожидают солидные прибыли, благодаря адекватному спросу.

Гостиницы – ограниченное предложение в среднесрочном периоде

Стремительный рост числа туристов в последние годы показал, что количество гостиниц, особенно в Дубае, явно не соответствует спросу. В 2004 году число гостиниц ненамного увеличилось с 265 гостиниц в 2000 году, в то время как количество туристов, как уже отмечалось ранее, за аналогичный период почти удвоилось. Как ожидалось, в 2000-2004 годах в сфере туризма наблюдался совокупный среднегодовой темп роста в 14% в отношении посетителей гостиниц и темп роста в 13% в отношении дней проживания.

Увеличение числа гостей сопровождалось незначительным повышением средней продолжительности пребывания в гостиницах. В 2004 году средняя продолжительность пребывания составляла 2,6 ночей по сравнению с 2,5 ночами в 2000 году. Несоответствие предложения и спроса привело к постоянному росту уровня заполняемости гостиниц, превышающему мировые нормы.

Аналогичная тенденция прослеживается и в отношении средней загрузки (отношение количества спальных мест к количеству заявленных к продаже), которая с 58% в 2000 году увеличилась до 77% в 2004 году.

Рост цен и большое количество туристов способствуют увеличению прибылей гостиниц

Повышение уровня занятости позволило гостиницам увеличивать стоимость номеров, получая все большие прибыли, как указано на графике 15. Параллельно с прибылями от сдачи номеров, которые в 2000-2004 годах увеличились при совокупном среднегодовом темпе роста в 23%, другие прибыли также увеличились при темпе роста в 17% за аналогичный период, что, вероятно, явилось следствием увеличения доли состоятельных постояльцев из западных стран. В 2004 году доля гостей из США и Европы от общего числа постояльцев выросла до 38,0% по сравнению с 33,4% в 2003 году.Можно гарантировать, что предложение будет увеличиваться.

Тенденция увеличения числа постояльцев из богатых западных стран благоприятно сказывается на гостиницах Дубая, где уже наблюдается высокая концентрация состоятельных людей. Гарантировано серьезное повышение предложения с целью удовлетворения потенциального повышения спроса в течение нескольких ближайших лет. Deloitte and Smith Travel Research оценили уровень заполняемости гостиниц Дубая в первые девять месяцев 2005 года в 86%, при этом в последнем квартале того же года, он был еще выше. Приблизительные подсчеты показывают, что к концу 2010 года Дубаю потребуются дополнительные 30 000 номеров, чтобы снизить уровень заполняемости до 80%, и около 32 000 номеров, чтобы удерживать его в пределах 75%. Данные расчеты основываются на предположении, что количество туристов в Дубае будет продолжать расти прежними темпами.

Активность, наблюдаемая в сфере развития гостиничного бизнеса, представляется высокой, хотя и недостаточной для достижения указанных выше цифр. По оценкам, в 2005 году было добавлено 4000 номеров, и примерно такие же результаты были достигнуты в последующие два года, если исходить из статистики по уже запланированным проектам. Сюда относятся крупные проекты – The Movenpick Dubai Pearl Hotel, Fairmont Palm Hotel & Resort, Dubai Armani Hotel и Four Seasons Hotel. Помимо данного предложения, удовлетворить спрос поможет популярность домов для отдыха и курортов, которые до некоторой степени могут заменить гостиничные номера. Однако в среднесрочном периоде дефицит гостиниц сохранится, а высокий уровень их занятости останется прежним.

Практически аналогичная ситуация складывается и в Абу-Даби, где ожидается резкий наплыв туристов после завершения строительства основных проектов. Согласно прогнозам, к 2010 году число туристов, посещающих АбуДаби, должно утроиться по сравнению с 1 миллионом на сегодняшний день. В настоящее время гостиничный бизнес в Абу-Даби отличается дефицитом предложения. Здесь уже представлены гостиницы таких известных сетей как Hilton и Sheraton, При этом в ближайшее время ожидается открытие новых гостиниц. Рас-Аль-Хейма также рекламирует себя как туристический центр, вследствие чего предлагает множество возможностей для развития гостиничного бизнеса.

Бюджетные отели займут свою нишу

Несмотря на то, что в эмиратах имеет место очевидный дефицит средств размещения, следует, однако, отметить, что у туристов практически нет свободы выбора, помимо четырехили пятизвездочных гостиниц или дешевых гостиниц в неорганизованном сегменте. В этой связи широкие перспективы открываются для организованных бюджетных гостиниц, в особенности в условиях того, что приток туристов сократит число бизнесменов, посещающих Дубай. За последние годы не отмечено какого-либо значительного изменения доли посетителей гостиниц среднего уровня.

Тем не менее, анализируя сложившуюся ситуацию, мы видим возможности для серьезных перемен, благоприятных для бюджетных гостиниц. Различные факторы, такие как развитие пан-арабского туризма и грядущее внедрение брендов эконом-класса, приведут к появлению множества гостиниц других категорий.Такие гиганты гостиничного бизнеса как Holiday Inn и Rotana Group запланировали масштабные проекты в секторе недорогих гостиниц, связанные с брендами Express и Centro. Rotana Group собирается открыть 25 гостиниц Centro по всему региону в течение двух лет. Другой сетью, разрабатывающей модель недорогих гостиниц, является Accor Group, которая объявила о появлении 200 тысяч новых номеров в ближайшие четыре года, половина из которых приходится на номера невысокой стоимости. Однако даже сектор недорогих гостиниц не может игнорировать тот факт, что рынок ориентируется, прежде всего, на уровень сервиса, а не на уровень цен.

Бал правят местные сети гостиниц

Еще одной все более заметной тенденцией является расширение местных сетей, которые оставляют позади международные сети, несмотря на практически безграничные финансовые ресурсы и стремление к расширению последних. Компания Kingdom Holding, которая принадлежит принцу Саудовской Аравии Валиду бин Талалу (Walid Bin Talal), занимает лидирующее положение вместе с цепочкой Jumeirah и кувейтской сетью IFA Hotels and Resorts. Мы ожидаем, что эти компании будут идти в авангарде туризма и сферы развлечений в ОАЭ.

Промышленная недвижимость представляет интерес в Абу-Даби и Дубае

Еще одним сектором, открывающим возможности для высоких прибылей, является сектор промышленной недвижимости. До сих пор в этом секторе не наблюдалось особой активности, поскольку большая часть недвижимости принадлежала семейным предприятиям. В этом секторе можно прогнозировать оживление продаж в будущем, в особенности в Абу-Даби и Шардже. С течением времени в этих эмиратах может развиться широкая сеть складов.

Несмотря на слабую активность с точки зрения продаж и аренды, в настоящее время наблюдается высокий спрос на складские помещения, с учетом того, что прибыль от аренды составляет 20%. Более того, действующая система позволяет компаниям получать солидные прибыли от пользования складской недвижимостью. Компании покупают у муниципалитета Дубая недвижимость, объем которой в два-три раза превышает необходимый объем, при этом определенная доля затрат покрывается за счет субсидирования. После этого лишняя недвижимость сдается в аренду третьим сторонам по рыночным ценам, а 15% от выручки возвращается муниципалитету. Получаемые компаниями прибыли составляют огромные суммы.

Перспективы рынка недвижимости ОАЭ

Перспективы рынка недвижимости ОАЭ отличаются в разных эмиратах, а также в различных секторах. На сегодняшний день Дубай стоит на первом месте в плане активности на рынке недвижимости, в этом эмирате также наблюдаются самые высокие арендные ставки и цены. Мы полагаем, что существующий уровень цен гарантируют солидные прибыли для застройщиков и инвесторов в Дубае в секторах жилой и коммерческой недвижимости при более высоких показателях во втором секторе. В настоящее время наблюдается гигантский спрос, удовлетворить который имеющееся предложение в сферах жилой и коммерческой недвижимости не в состоянии, учитывая высокий рост занятости, регулярность появления на рынке страны новых иностранных компаний и большой приток эмигрантов.

Прибыли застройщиков зависят от того, получают ли они землю в безвозмездное пользование. В условиях риска переизбытка предложения в краткосрочном периоде застройщикам необходимо сосредоточиться на контроле издержек и обеспечении дифференцированных услуг для развития системы продажи недвижимости, находящейся на стадии строительства, и гарантирования прибыли покупателей. Несмотря на то, что рынок недвижимости Дубая перенасыщен текущими мега-проектами, что свидетельствует о потенциальной ситуации переизбытка, большая их часть еще находится на стадии строительства. Более того, постоянные отсрочки сдачи объектов только подогревают спрос на недвижимость, что, в свою очередь, влечет за собой повышение цен и арендной платы. Мы прогнозируем, что цены в секторе жилой недвижимости не будут расти прежними темпами, учитывая недавнее распоряжение правительства о том, что арендная плата не может быть увеличиваться более чем на 5% в год. Мы ожидаем стабилизации цен после окончания строительства текущих проектов в течение двух-трех ближайших лет.

Закон об иностранном владении недвижимостью в Дубае укрепил уверенность инвесторов в местном рынке, и по расчетам будет способствовать сохранению бума в сфере недвижимости. Предполагается, что новый закон об открытии счетов условного депонирования всколыхнет активность в сфере финансирования жилищного строительства. В настоящее время в Абу-Даби наблюдается дефицит предложения в жилом и коммерческом секторах, открывающий колоссальные возможности для застройщиков. Мы полагаем, что в дальнейшем неудовлетворенный спрос потребует огромного предложения, что подразумевает более стабильную ситуацию, в основе которой лежит скорее скрытый, нежели внешний спрос, каковой в некоторой степени имеет место в Дубае.

В сфере розничной торговли в Дубае наблюдается появление большого количества торговых центров. Несмотря на то, что местного спроса недостаточно, чтобы появилась необходимость открывать новые торговые центры, магазины, выделяющиеся своими особыми характеристиками, вероятно, будут привлекать множество покупателей-иностранцев. Пока остается открытым вопрос, будет ли спрос туристов адекватным растущему количеству торговых точек. Тем не менее, мы полагаем, что уже открытые торговые центры, имеющие собственную клиентуру, и новые комплексы, превосходящие конкурентов по своим качествам, смогут успешно функционировать с довольно высокой рентабельностью. В будущем мы ожидаем в Абу-Даби больше активности в сфере розничной торговли, хотя это касается преимущественно тех объектов, которые входят в состав запланированных многоцелевых проектов. Учитывая, что прибыль в данном секторе полностью зависит от успешности соответствующих проектов, мы выражаем надежду, что участников, действующих на местном рынке в настоящий момент, ожидают солидные прибыли, благодаря адекватному спросу.

Стремительное увеличение числа туристов выявило острый дефицит гостиниц, особенно в Дубае. В краткосрочном периоде ожидается сохранение дефицита гостиниц и высокого уровня заполняемости. Практически аналогичная ситуация складывается и в Абу-Даби, где ожидается резкий наплыв туристов после завершения строительства основных проектов. В настоящее время гостиничный бизнес в Абу-Даби отличается дефицитом предложения. Рас-Аль-Хейма также рекламирует себя как туристический центр, вследствие чего предлагает множество возможностей для развития гостиничного бизнеса.

Деловая активность начинает пробуждаться и в северных эмиратах, особенно в Шардже и Рас-Аль-Хейме. Мы ожидаем, что в будущем эти эмираты останутся такими же привлекательными для инвестиций, учитывая сравнительно низкую входную цену. Рас-Аль-Хейма, Умм-Аль-Кувейн и Шарджа представляют наибольший интерес в указанной последовательности. Однако, по сравнению с Дубаем и Абу-Даби, в плане масштабности и объема строительства возможности в этих эмиратах ограничены. В северных эмиратах наблюдается стабильное повышение активности, однако нет никаких свидетельств перемещения центра деловой жизни туда из крупных эмиратов.