Спрос на люкс и переоценка ценностей

Просмотров:  256

2023 год стал лучшим в истории рынка недвижимости Дубая, и уже первый квартал года текущего показал, что достигнутые результаты и рекорды – далеко не предел.

Недвижимость в Дубае

Уже сейчас можно сказать, что 2024 год будет феноменально насыщен событиями, которые позволят рынку недвижимости Дубая сохранять статус одного из самых динамичных в мире и привлекательных для международных инвесторов. Напомним, что для сегмента квартир на рынке недвижимости Дубая 2023 год стал лучшим за всю историю наблюдений: количество сделок выросло на 29% за год и достигло 118 200.

Впервые общее количество сделок на рынке недвижимости эмирата превысило отметку в 100 тысяч

В сегменте частных домов в прошлом году также наблюдался устойчивый рост, обусловленный увеличением числа иностранцев, прибывающих в страну, что связано с послаблениями в миграционном законодательстве, а также с развивающейся и диверсифицирующейся экономикой Дубая.

Согласно отчету компании Savills, Дубай в настоящее время входит в число немногих городов мира, в которых наблюдается устойчивый рост спроса на недвижимость после окончания пандемии. На протяжении всего года преобладал спрос на строящуюся недвижимость, поскольку 55% проданных квартир находились на стадии строительства. Всего в 2023 году было продано 65 тысяч объектов на стадии строительства и 53 200 готовых объектов. Наибольшее количество сделок с недвижимостью было зафиксировано в таких районах, как Jumeirah Village Circle, Dubai Sports City, Arabian Ranches и Dubai Hills Estate.

В 2023 году было сдано в общей сложности 39 190 объектов жилой недвижимости, причем 34,4% объектов от указанного количества находится в районах Meydan One, Downtown Dubai и Business Bay. Ожидается, что еще 68 880 объектов будет сдано в эксплуатацию в 2024 году.

По данным Savills, квартиры попрежнему остаются самым востребованным видом недвижимости – на их долю пришлось 78% от общего числа сделок с недвижимостью, зарегистрированных в 2023 году. В течение последних двух лет в ненефтяных секторах экономики ОАЭ наблюдался значительный рост, что благотворно сказывается на состоянии сектора недвижимости.

В 2023 году на рынке офисной недвижимости наблюдался всплеск спроса, вызванного устойчивым экономическим ростом, увеличением доли ненефтяного сектора в национальной экономике, улучшением условий ведения бизнеса, а также правительственными инициативами по поддержке создания рабочих мест. По-прежнему наблюдается дефицит качественной коммерческой недвижимости, особенно крупных объектов площадью более 10 тысяч кв. м, поскольку арендаторы стремятся к расширению складских площадей.

Спрос на элитное жилье

По словам Криса Уайтхеда, управляющего партнера компании Dubai Sotheby's International Realty, в 2023 году в Дубае наблюдалась рекордная стоимость сделок по продаже люксовой недвижимости – роскошные жилые резиденции продавались по цене до US$ 4 тысячи (14 692 дирхама) за кв. фут, что указывает на устойчивый рост спроса на рынке элитной недвижимости с 2020 года.

В течение последних двух-трех лет после начала пандемии состоятельные покупатели переезжали в Дубай из стран континентальной Европы, таких как Великобритания, Франция и Германия, отчасти для того, чтобы извлечь выгоду из отсутствия здесь налога на недвижимость, что привело к стремительному росту цен на элитную недвижимость.

«Покупатели приезжают [в город] из-за соотношения цены и качества недвижимости, чистоты [города] и розничной торговли. Дубай всегда был транзитной точкой – люди приезжали сюда, что заработать денег, а затем возвращались домой. Но сейчас многие меняют привычный образ жизни и остаются [здесь]», – отметил Крис Уайтхед.

Эксперты Savills считают, что Дубай покажет самые высокие в мире темпы роста сектора элитной недвижимости в 2024 году. В отчете Prime Global Cities уточняется, что Дубай и Сидней станут самыми эффективными рынками элитного жилья – на них будет наблюдаться наиболее сильный рост стоимости недвижимости премиум-класса.

В 2023 года Дубай уже становился лидером этого рейтинга – с темпами роста в 17,4%. В 2024 года Дубай снова опередит другие города мира – темпы роста составят от 4% до 5,9%. В рейтинге, между тем, уточняется, что в Дубае рост цен на элитную недвижимость в текущем году замедлится.

Геополитические сдвиги могут повлиять на прогнозы, однако умеренный рост продолжится, при этом Дубай и Сидней будут лидировать в секторе роскошного жилья. Успех Дубая, как уточняется, поддерживается высоким качеством жизни и инфраструктурой мирового класса, высоким уровнем безопасности и разнообразием рыночных предложений.

Учитывая, что к 2040 году численность населения Дубая должна достичь 5,8 млн человек, а рост рынка жилой недвижимости – составить более чем 8% ежегодно, можно считать, что укрепление позиций эмирата на международном рынке элитной недвижимости продолжается.

Элитная недвижимость в Дубае

Изменение правил игры

В феврале 2024 года в Дубае объявили об отмене минимального первоначального взноса в размере 1 млн дирхамов (US$ 272 тысячи) для инвестирования в недвижимость, что ознаменовало революционные изменения в правилах получения «золотых» виз. Подобные нововведения предоставляют инвесторам прекрасную возможность выйти на процветающий рынок недвижимости ОАЭ и получить 10-летний вид на жительство.

Теперь, независимо от суммы первоначального взноса и статуса объекта недвижимости (незаконченный, завершенный, заложенный или не заложенный), инвесторы, владеющие недвижимостью стоимостью 2 млн дирхамов (US$ 545 тысяч) и более, могут претендовать на «золотые» визы.

ЧТОБЫ ПОЛУЧИТЬ «ЗОЛОТЫЕ» ВИЗЫ, ИНВЕСТОРЫ ДОЛЖНЫ:

предоставить письмо из Земельного департамента соответствующего эмирата, подтверждающее право собственности на один или несколько объектов недвижимости стоимостью не менее 2 млн дирхамов (US$ 545 тысяч);

приобрести недвижимость посредством оформления кредита в определенных местных банках, одобренного уполномоченным органом. Нужно отметить, что рынок недвижимости Дубая отреагировал на изменения практически мгновенно – бумом предложения жилья стоимостью от 1 млн дирхамов. Теперь жители Дубая могут не просто переехать из съемного жилья в собственное, но и в качестве бонуса получить «золотую» визу.

Источники на рынке недвижимости заявляют, что большое количество потенциальных покупателей ожидают снижения ставок по ипотечным кредитам до минимума (до 4,5%) или появления на рынке недвижимости по доступной цене. Застройщики же нацелились на покупателей, готовых приобрести жилье по цене от 1 до 1,5 млн дирхамов.

В начала 2024 года объемы продаж жилой недвижимости на стадии строительства в Дубае увеличились почти на 30% в месячном исчислении. Поскольку стоимость аренды жилья в Дубае также растет, то очевидно, что все большее число жителей со средним доходом будут активно искать возможности по приобретению жилья. Особенно жители города в возрасте от 30 лет и старше и те, кто планирует долгосрочное проживание в стране.

Инвестиции в недвижимость в Дубае

Дубай ждет притока богатых пенсионеров

Политика, направленная на привлечение иностранцев, привела к масштабному росту привлекательности Дубая на международном уровне. Наряду с введением «золотых» виз, повышенный интерес вызвали государственные инициативы, направленные на экспатов-пенсионеров и владельцев бизнеса. Согласно прогнозам, в 2024 году Дубай ожидает приток богатых пенсионеров со всего мира, а базирующиеся в городе компании сообщают о резком росте спроса на инвестиции в жилую недвижимость после отмены властями ОАЭ правила о минимальном первоначальном взносе для приобретения недвижимости на территории страны для получения «золотой» визы.

Исключительное качество услуг и удобств, в том числе ряд медицинских учреждений мирового класса, также служат катализатором роста числа богатых пенсионеров, переезжающих в Дубай. Поскольку «золотая» виза представляет собой жизнеспособный вариант для пенсионеров-эмигрантов, а также смягчает минимальные требования для инвесторов, Дубай становится все более привлекательным местом для их проживания.

Эксперты подтвердили рост интереса пенсионеров-иностранцев к переезду в Дубай после решения правительства ОАЭ отказаться от минимального авансового платежа в размере 1 млн дирхамов, необходимого для покупки недвижимости в целях получения «золотой» визы сроком на 10 лет. Однако обновленные правила, о которых было объявлено в январе этого года, по-прежнему предусматривают приобретение недвижимости на территории ОАЭ на сумму не менее 2 млн дирхамов для получения долгосрочного вида на жительство.

Представители отрасли заявили, что благодаря снижению входных барьеров для получения «золотых» виз ожидается резкий рост числа сделок по покупке недвижимости в Дубае, а также в других эмиратах. Эксперты сектора заявили, что, упростив правила получения «золотой» визы, власти гарантируют, что страна привлечет высококвалифицированные кадры и инвесторов со всего мира на долгосрочную перспективу.

Дубай теряет привлекательность для богатых россиян?

Граждане России в 2023 году в среднем тратили на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах US$ 570 тысяч (51,7 млн рублей), сообщили в компании Russia Sotheby’s International Realty. В 2023 году 95% россиян приобретали недвижимость в ОАЭ с инвестиционными целями, однако к концу года тренд изменился — теперь инвесторы предпочитают покупать недвижимость для собственного проживания.

Два года назад Дубай был одним из фаворитов среди россиян, желающих вывести свои деньги из России или начать новую жизнь в ОАЭ после начала российско-украинского конфликта. Однако в последнее время Дубай стал терять свою привлекательность для россиян, поскольку стоимость жизни в эмирате растет, а его банки все больше стремятся следовать санкционным требованиям США.

По мнению банкиров, руководителей инвестиционных компаний и специалистов в сфере инвестиций приток российских денег в ОАЭ, демонстрирует признаки замедления. Никто из них не прогнозирует широкомасштабный отток наличных денег из ОАЭ, однако руководители инвестиционных компаний полагают, что они уже получили максимум выгоды от инвестиций россиян и вряд ли стоит ожидать более крупного притока финансовых средств из России.

Некоторые россияне, переехавшие в Дубай, рассматривают возможность переезда в другие страны или даже возвращения в Россию, поскольку наплыв эмигрантов в Дубай приводит к росту стоимости аренды и повседневных расходов. В отличие от США и ЕС, Эмираты не вводили санкций в отношении России.

Тем не менее, российские компании, открывающие банковские счета в стране, теперь с большей вероятностью столкнутся с пристальным вниманием к себе со стороны местных банков, поскольку ОАЭ подвергаются усиленному давлению США, которые борются с потенциальным уклонением от санкций.

Инвестиционная компания Henley & Partners отмечает, что все меньше россиян приезжает в ОАЭ, «поэтому наблюдается нисходящий тренд». Банки ОАЭ, в том числе Emirates NBD Bank, Mashreqbank и First Abu Dhabi Bank, ужесточили контроль над российскими организациями и в последние месяцы стремятся к более строгому соблюдению санкций США, заявляют осведомленные лица. Банкиры из Дубая заявили, что, хотя россияне, не попавшие под санкции, в основном не сталкиваются с серьезными проблемами при открытии банковских счетов в стране, некоторым россиянам, попавшим под санкции, банки отказали в подобных услугах.

По заявлению осведомленных источников, некоторые граждане России, имеющие определенные политические взгляды или связи с лицами, находящимися под санкциями, также столкнулись с трудностями при использовании счетов банков ОАЭ. В своем заявлении банк Emirates NBD отметил, что стремится бороться с финансовыми преступлениями и соблюдает «применяемые международные санкции», но отказался прокомментировать подробности. Ряд россиян, проживающих в Дубае, заявили, что рассматривают возможность переезда в Европу или другие части мира на более длительный срок ввиду продолжения российско-украинского конфликта.

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 252 8188 (Whatsapp, Viber, Telegram)

Тел. в Москве, РФ: +7 (903) 232 8080

IMEX REAL ESTATE BROKER LLC

Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE

Россия, Москва, Щелковское ш., д. 3, офис 512

E-mail: [email protected] / Skype: resident69