Metropolitan Group – крупнейшая брокерская группа на рынке недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов, ведущая свою деятельность с 2008 года. Сегодня это один из самых известных и титулованных игроков отрасли. Никита Кузнецов и Евгений Рацкевич, основатели и партнеры холдинга, рассказали в интервью «Деловым Эмиратам» о том, что ждет рынок недвижимости Дубая в ближайшие годы, как повлияет на его перспективы «тяжелый люкс», выход новых застройщиков и открытие рынков соседних стран.

Никита, Евгений, расскажите, пожалуйста, как устроена ваша группа компаний.

Никита Кузнецов: Сейчас Metropolitan Group – одна из ведущих брокерских групп ОАЭ, которая предлагает все виды риэлторских услуг и консультационно-правовую поддержку не только в Эмиратах, но и в других странах мира. Помимо флагманского агентства Metropolitan Premium Properties в Дубае, в периметр группы входят еще два агентства недвижимости полного цикла – Metropolitan Capital Real Estate в Абу-Даби и Luxury Immobilien GmbH в Вене, а также консалтинговое агентство Metropolitan Consulting, подразделение Penthouse.ae, ориентированное на состоятельных инвесторов в ультрароскошную недвижимость, и Metropolitan Homes с фокусом на вторичном рынке.

У компании довольно солидный бэкграунд: все начиналось в 2008 году с открытия Metropolitan Consulting, впоследствии ставшей одним из наших ключевых подразделений. Первое же агентство элитной недвижимости – Metropolitan Premium Properties – было открыто мной в Дубае в 2012 году, и тогда же к компании присоединился Евгений, с которым мы были знакомы еще с Новосибирска. Наш первый офис находился в бизнес-центре Regus и представлял собой комнатку на двух человек. В течение лишь одного года стартап переехал в Al Manara Tower в Business Bay и начал нанимать сотрудников.

Евгений Рацкевич: Конечно, мы пережили несколько взлетов и падений, но теперь это уже история. К 2017 году в агентстве работало 30 человек, в 2019 году мы выросли до 70, в 2020-м нас было уже более 100, а к концу 2021-го – более 270. В настоящее время у компании семь офисов в ОАЭ, в которых работает уже около 600 человек.

Такой стремительный рост можно связать в том числе с тем, что в 2016 году мы увидели новые возможности на рынке и стали фокусироваться на строящейся недвижимости. Только в 2022 году средняя стоимость транзакций более чем удвоилась – с US$ 500 тысяч (1,8 млн дирхамов) до более чем US$ 1,1 млн (4,4 млн дирхамов), при этом продажи объектов на стадии застройки выросли в пять раз. Время подтвердило правильность этого и других наших решений: по итогам 2022 года общий объем продаж группы составил 11 миллиардов дирхамов ОАЭ – почти US$ 3 млрд, продажи увеличились на 120%, а количество лидов возросло на беспрецедентные 300%.

Почему клиенты приходят к вам?

Никита Кузнецов: В первую очередь клиенты хотят быть уверены, что покупают или продают по цене, которая является справедливой относительно стандартов местного рынка. Наши брокеры имеют доступ к такому большому количеству информации и данных, что их просто невозможно заменить самостоятельными исследованиями и наблюдениями. Также одним из веских аргументов в пользу работы с нами, безусловно, являются наши знания, опыт и понимание структуры рынка. Помимо покупки и продажи недвижимости, мы можем взять на себя решение и более широкого круга вопросов: если клиенту требуется содействие в страховании, получении визы, разрешения на въезд или выезд, любые виды консалтинговых услуг, открытие банковских счетов, поддержка релокации бизнеса, услуги по аренде и управлению недвижимостью – все это он может получить у нас в режиме «одного окна».

Евгений Рацкевич: Добавлю также, что одна из проблем сегодня состоит в том, что почти все лучшие объекты, поступающие в продажу, распродаются на этапе закрытых продаж или же выкупаются целыми этажами инвесторами. Не имея поддержки в лице опытного и надежного брокера, получить доступ к таким объектам просто невозможно.

Как меняются предпочтения инвесторов?

Никита Кузнецов: За короткое время мы стали свидетелями переезда в ОАЭ многих европейских компаний, сотрудников, решивших работать удаленно, и семей, инвестирующих во вторичное жилье. За счет длительного периода ценовой рецессии сформировалась уникальная ситуация, благодаря которой недвижимость премиум-класса стало можно купить относительно недорого. А в сочетании с развитой торгово-развлекательной инфраструктурой и высоким туристическим потенциалом это открыло большие возможности для международного инвестирования.

Инвесторы – в первую очередь из Европы и СНГ – раскупают готовые объекты сразу же после их выхода на рынок (а в некоторых случаях – даже до этого), что в том числе приводит к разогреву вторичного рынка, где цены в последнем квартале 2022 года выросли более чем на 10%. В последний раз во всех сегментах такой уровень продаж, как в 2022-м, наблюдался в 2014 году.

Мы видим ажиотажный спрос и огромный интерес к рынку недвижимости Дубая при ограниченной доступности по-настоящему эксклюзивных лотов.

Востребованность элитной недвижимости со стороны иностранных инвесторов постоянно растет, при этом 70% наших клиентов покупают жилье в качестве второго дома и 30% – в инвестиционных целях. Если говорить о предпочтениях в вопросе формата недвижимости, около 60% ищут апартаменты, а 40% интересуются виллами и / или таунхаусами. Очень заметным является интерес к недвижимости на набережной/береговой линии, а так как доступных участков для подобных проектов практически не осталось, это дополнительно повышает потенциальную инвестиционную ценность таких объектов.

Евгений Рацкевич: Поскольку Дубай привлекает все больше покупателей со сверхвысоким доходом, меняется и эстетика строящихся домов – клиенты становятся более требовательными к качеству, чем когда-либо прежде, предпочитая только лучшие материалы и брендовые предметы интерьера. При этом, свободных домов, например на The Palm Jumeirah, постоянно не хватает, и все это в совокупности подогревает цены.

Jumeirah, Downtown Dubai и The Palm Jumeirah уже длительное время остаются самыми популярными районами для покупки квартир в Дубае. Востребованными у инвесторов также являются MBR City, Dubai Hills и Business Bay. Что касается покупки вилл, то здесь доминирует The Palm Jumeirah, кроме того, покупателей этого вида недвижимости привлекают District One, MBR City и Dubai Hills.

Как поменялось отношение инвесторов к рынку Дубая после повышения цен?

Никита Кузнецов: Стабильность – один из мощнейших факторов, привлекающих в эмират инвесторов: курс дирхама к доллару остается неизменным с 1997 года, хотя с тех пор мир пережил уже несколько экономических кризисов.

Что касается сектора недвижимости, он уже доказал свою гибкость и способность к устойчивому росту, что тоже работает на повышение доверия к рынку. В период с третьего квартала 2021 года по третий квартал 2022 года в сегменте элитной недвижимости произошел самый значительный прирост в мире – на 88,9%. Для сравнения, Майами и Токио заняли вторую и третью строчки с ростом на 30,8% и 17% соответственно. По мнению наших аналитиков, в 2023 году стоимость недвижимости в элитных районах Дубая продолжит набирать обороты.

Евгений Рацкевич: Хотел бы также отметить, что упомянутый Никитой дефицит высококлассных объектов привел к тому, что некоторые категории инвесторов стали обращать внимание на рынки соседних эмиратов, увидев в них потенциал, в частности, речь идет об Абу-Даби и в меньшей степени о Рас-Аль-Хайме.

Каким вы видите рынок недвижимости через 5 и 10 лет? Не будет ли люксовый сегмент раскачивать инфляцию?

Евгений Рацкевич: Здесь важно подчеркнуть, что мы видим тенденцию движения достаточно большого объема капитала в сторону региона MENA в целом, поэтому даже если предположить, что мировая рецессия развернется в полную силу, именно рынок Эмиратов будет в наименьшей степени подвержен негативному влиянию и сохранит стабильность. Страна станет одной из «тихих гаваней» глобальной экономики.

Сейчас рынок жилой недвижимости Дубая демонстрирует признаки стабилизации цен, при этом они по-прежнему готовы к росту в пределах примерно на 10–15% в этом году из-за высокого спроса именно на элитную недвижимость. По результатам первого квартала 2023 года мы приблизились к отметкам пика 2014 года, но с важной оговоркой, что, во-первых, стоимость денег сильно изменилась за это время (инфляция за 8 лет составила 7%), поэтому минимум на половину объема инфляции есть апсайд, а во-вторых проекты, которые запускались в 2012–2014 годах и сейчас, – это совершенно разный уровень качества, осмысленности исполнения и архитектуры, поэтому сравнивать цену квадратного метра в домах образца нулевых или 2010-х годов с тем, что есть сейчас, сложно – это буквально небо и земля. Таким образом, апсайд наблюдается еще и относительно того, что проекты стали гораздо более качественными.

Никита Кузнецов: При всем при этом есть еще один очень важный индикатор, на который мы постоянно обращаем внимание, – это средний ROI, который дает любой случайно выбранный на рынке объект. В Эмиратах он до сих пор составляет 5–6%, и это очень здоровый показатель. Если сравнить его с показателями в других крупных мегаполисах, то, например, в Гонконге средний ROI составляет 1,5%, а в Лондоне – 2–2,5%.

В Эмиратах, даже не будучи профессионалом, можно войти в рынок, купив обычную квартиру, и получать 6% годовых чистыми, а профессионалы могут рассчитывать даже на более высокую доходность. Дело в том, что в здоровой ситуации рынок долгосрочной аренды является индикатором готовности людей платить за жилье те или иные деньги, поскольку это означает, что эти деньги здесь зарабатываются. Текущее положение дел косвенно свидетельствует о том, что у рынка еще достаточно большой потенциал.

Как вы оцениваете качество строительства в Дубае? На какие критерии вы опираетесь при выборе застройщика?

Евгений Рацкевич: В люксовом сегменте мы наблюдаем очень позитивные тенденции и выход качества строительства на европейский и мировой уровень – то есть здесь уже можно увидеть все то, к чему привыкли взыскательные состоятельные клиенты. В масс-маркете мы все же фиксируем не самый высокий уровень качества исполнения работ, поэтому при выборе застройщика в первую очередь опираемся на его благонадежность, опыт, репутацию, количество вовремя и без нареканий сданных объектов, а также непереоцененную стоимость на этапе запуска проектов и высокое качество постпродажного сервиса.

Есть ли у вас проекты, которые вы представляете на эксклюзивной основе?

Никита Кузнецов: Безусловно, есть. И это как раз одно из преимуществ Metropolitan Group как крупного игрока с многолетней репутацией надежного партнера. Не заручившись доверием рынка, доступ к эксклюзивным проектам получить крайне затруднительно, если не сказать невозможно.

Будут ли выходить на рынок российские застройщики?

Евгений Рацкевич: Да, этот процесс уже начался. Есть несколько очень крупных девелоперов, которые официально уже заявили о том, что они будут реализовывать свои проекты – в частности, МКК «Пионер». Существует целый ряд застройщиков, которых мы консультируем уже не первый год и у которых есть серьезные планы по выходу на рынок недвижимости ОАЭ. Это проекты в абсолютно разных районах, в разных сегментах – и в премиальном, и в эконом-, и в бизнес- – так что в 2023–2024 годах стоит ожидать появления большого количества новых зарубежных компаний, в том числе из России.

Также регион рассматривают застройщики из Восточной и Западной Европы, и азиатские застройщики, и здесь имеется в виду не только Юго-Восточная Азия, но и Индия, и Пакистан. Спрос растет – растет и предложение, так что мы ожидаем появления большого количества новых игроков.

Саудовская Аравия разрешит иностранцам покупать недвижимость – планируете ли вы выходить на рынки соседних стран?

Никита Кузнецов: Да, такие планы Саудовская Аравия действительно анонсировала, иностранцы будут иметь возможность покупать freehold-недвижимость. В том числе и в связи с этим у нас есть планы по расширению бизнеса в соседние страны, и мы обязательно еще сообщим о них по мере реализации.

Какая у вас суперсила?

Никита Кузнецов: Считается, что профессионалом в любом деле можно стать, посвятив ему не менее семи лет жизни. Наша основная общая суперсила в том, что большая часть сотрудников и весь основной костяк компании уже очень много лет занимаются любимым делом, став благодаря этому специалистами высокого уровня. Думаем, что сплоченность увлеченных своим делом профессионалов и дает те результаты, которые мы наблюдаем.

По вопросам, связанным с приобретением недвижимости в ОАЭ, пожалуйста, обращайтесь:

Metropolitan Premium Properties Office 1913, Al Manara Tower, Business Bay, PO Box 124585, Дубай, ОАЭ

+ 9714 360 5561

www.metropolitan.realestate

[email protected]