Денис Скворцов: время высоких ставок и крупных сделок

Просмотров:  2571

На рынке недвижимости Дубая наступила эпоха высоких ставок и конечных пользователей. Зарабатывают все – и брокеры, и инвесторы, а квартиры в строящихся жилых комплексах распродаются в считанные часы после открытия продаж.

О том, в какие проекты сегодня выгодно инвестировать и как обойти подводные камни при совершении сделок в новых экономических условиях, мы поговорили с ведущим брокером по недвижимости и автором YouTube-канала DubaiRealty Денисом Скворцовым.

Денис, добрый день. Спрос на недвижимость Дубая среди россиян вырос в первом квартале 2022 года, по некоторым оценкам, более чем на 300%, что вполне объяснимо, в связи с чем возник дефицит предложения, в том числе в категории оффплан. Насколько справедливы эти оценки?

Денис Скворцов

Денис Скворцов: Действительно на рынке Дубая сегодня отмечается сильный рост спроса со стороны инвесторов из России, постоянно закрываются большие сделки. В основном, сделки проходят с жильем категории оффплан – покупку таких объектов можно оплатить, переведя средства со счета в российском банке на счет застройщика в Дубае.

Россия не стремятся диверсифицировать активы и защитить себя от рисков, поэтому переводят свои капиталы в дружественные юрисдикции, такие как Объединенные Арабские Эмираты, куда они также перемещают бизнесы и перевозят семьи.

После открытия компании и банковского счета в ОАЭ граждане России могли бы оплатить готовую недвижимость на территории страны, однако сегодня это менее популярный вариант. Во-первых, вывод средств за рубеж из России лимитирован US$ 50 тысячами в месяц, что явно недостаточно для приобретения недвижимости. Во-вторых, собственники сегодня пользуются ростом рынка и постоянно завышают стоимость объектов, что также делает эти сделки более труднодоступными и менее привлекательными.

Верно ли, что среди россиян наибольшим спросом пользуется недвижимость в прибрежных районах класса премиум, в связи с чем она резко выросла в цене?

Денис Скворцов: Сегодня весь рынок растет, и премиальная недвижимость в прибрежных районах – в первую очередь. Мы говорим о проектах Address JBR, Royal Atlantis, La Mer Beachfront, имеющих свой выход к морю. Заходить в них нужно осторожно, поскольку цены на них перегреты. Также стоит быть внимательнее к проектам, например, Bulgari Residences и Bluewaters Island, которые, хоть и преподносятся как пляжные, не имеют прямого выхода к морю.

Несмотря на большую протяженность береговой линии Дубая, в том числе за счет искусственных островов, в прибрежных районах сегодня наблюдается огромный дефицит недвижимости. Очень сложно найти большие по площади виллы и квартиры, например, на острове The Palm Jumeirah, – они наиболее привлекательны для постоянного проживания многодетных семей и для тех, кто привык к роскошному образу жизни и не собирается от него отказываться. Если и они появляются в продаже, цены на них растут в геометрической прогрессии в считанные дни.

Прекрасный пример такого перегрева – вилла с 10 спальнями на острове The Palm Jumeirah, проданная за 280 млн дирхамов (US$ 76,2 млн), что примерно вдвое выше рыночной цены. Предыдущий рекорд цен был зафиксирован еще в 2015 году – огромный особняк приобрели за 185 млн дирхамов.

Почему заключаются такие сделки? В чем подвох?

Денис Скворцов: Такие сделки заключаются потому, что состоятельным людям необходимо вывести капитал из Европы и России. Дубай как нейтральная сторона выглядит очень привлекательной юрисдикцией для этих целей.

Многие брокеры стали миллионерами на волне таких суперсделок?

Денис Скворцов: В больших агентствах появилось по 3–4 брокера-миллионера, а то и больше. Сегодня и риэлторы, и клиенты активно зарабатывают – мы долго ждали этого периода. На рынке появляется больше конечных пользователей вместо перекупщиков, а значит, он становится более устойчивым и зрелым.

Денис Скворцов

Какие районы сегодня наиболее привлекательны для инвесторов и почему?

Денис Скворцов: Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понять, какова инвестиционная стратегия покупателя. Их может быть две. Первая – купить объект в рассрочку и перепродать его на стадии строительства: в нынешних условиях это можно сделать, например, с удвоением доходности в течение одного года. Здесь лучше демонстрируют себя проекты, интересные конечным пользователям, например, семьям: квартиры с двумя и более спальнями, большие виллы. Таких объектов на рынке мало, и конечные пользователи готовы переплатить, если квартира или вилла им понравится.

Вторая стратегия – приобретение квартир для сдачи в аренду, например, краткосрочную. В этом случае лучше будут котироваться студии и квартиры с одной спальней в прибрежных районах или самом центре города – вокруг небоскреба Burj Khalifa. Например, в новогоднюю ночь квартиру с видом на башню и салюты можно сдать по ставке от 13 до 40 тысяч дирхамов в сутки (свыше US$ 10 тысяч).

Какую доходность сегодня показывает недвижимость в Дубае?

Денис Скворцов: Доходность от долгосрочной аренды – 5% годовых за вычетом расходов собственника, от краткосрочной – 8–10%. Сегодня спрос на помесячную оплату вырос, поскольку многие приезжают протестировать рынок, не оформляя вид на жительство. В краткосрочную аренду при этом можно сдавать не только приморскую недвижимость, но и квартиры в самом центре города или в хорошей транспортной доступности от него.

Как повлияла на предпочтения инвесторов в недвижимость пандемия, и как отреагировал рынок на изменение потребностей?

Денис Скворцов

Денис Скворцов: Если раньше Дубай был городом инвесторов, то после пандемии очень сильно выросло число иностранцев, которые приобретают жилье для личного пользования. Этот тренд активно поддерживается покупателями из России.

На предпочтения конечных покупателей, в том числе проживающих в эмирате, очень сильно повлиял локдаун. Многие начали переезжать в таунхаусы, виллы и более просторные квартиры. На волне спроса Дубай активизировал строительство в спальных и удаленных от центра районах и начал расти даже не кварталами, а микрорайонами. Например, Sobha Hartland, Dubai Hills или Dubai South.

На помощь пришли проекты, сдача которых в эксплуатацию была запланирована на 2020 год, под «ЭКСПО-2020». Что касается инвесторов, их стратегии не сильно изменились. Они по-прежнему выбирают наиболее подходящие районы, ориентируются на более выгодную рассрочку и принимают решения, ориентируясь на свой вкус и советы своего окружения.

Недвижимость в Дубае удовлетворяет вкусам взыскательных клиентов по качеству или предвосхищает их?

Денис Скворцов: Чаще всего покупатели люксовых вилл после их приобретения начинают делать ремонт, что называется, переделывать проект под свой вкус. Однако есть и объекты, которые хорошо себя зарекомендовали с точки зрения качества. Что касается среднего сегмента, нареканий гораздо меньше: как правило, в стоимость входит чистовая отделка, встроенная кухня и шкафы, а также парковочное место.

Какие типичные ошибки допускают новые покупатели недвижимости в Дубае?

Денис Скворцов: Одна из самых распространенных ошибок – прислушиваться к советам и ориентироваться на мнение некомпетентных брокеров.

Новички с небольшим опытом, не знающие особенностей рынка, нередко вводят клиента в заблуждение относительно перспектив проектов, а иногда просто выступают как посредники и не несут ответственности за свои рекомендации.

Поэтому я советую осведомляться о квалификации брокеров, проверять их лицензии в приложении Dubai REST, послужной список и рекомендации от прежних клиентов, чтобы обезопасить себя и не потерять время. Важно не поддаваться иллюзиям: всегда иметь запас прочности на случай, если строительство объекта задержится или рынок начнет падать. Это означает – быть готовым оплатить 100% покупки в любой момент и допускать вероятность, что его придется перепродать в минус.

Как изменился сам процесс покупки недвижимости, в первую очередь, после введения санкций в отношении России и ограничений на вывод капитала?

Денис Скворцов: После введения санкций против России Дубай оказался в выигрышном положении: россиянам разрешено оплачивать недвижимость в Дубае, переводя средства на эскроу-счет застройщика. Сделки по-прежнему можно заключать дистанционно. Конечно, банки могут дополнительно проверять транзакции на предмет соблюдения новых ограничений. Все сегодня также учатся работать в новых условиях, и эта перестройка требует времени. Однако принципиально новых трудностей я не наблюдаю.

Денис СкворцовЦены на недвижимость уже поднялись на уровень 2014 года. Достигнут ли пик или цены будут расти дальше?

Денис Скворцов: Отдельные проекты даже пробили потолок 2014 года.

На данный момент пик еще не достигнут, и цены скорее всего продолжат расти на фоне трансфера капитала из России и Европы в более безопасную гавань. Как я говорил, сегодня мы ожидаем меньшей волатильности и скачков цен, чем в 2014 году: на рынке доминируют конечные покупатели, которые будут придерживать свои объекты, тогда как в предыдущие годы инвесторы «скидывали» их, как только рынок начинал падать. Таким образом, мы ожидаем сохранения тенденции к росту, особенно в премиальном сегменте.

Где искать выгодные сделки на вторичном рынке, если переехать нужно срочно?

Денис Скворцов: В основном, сделки проходят по сарафанному радио между агентами. Сегодня объекты категории оффплан распродаются за считанные часы, поэтому нужно всегда держать руку на пульсе. Обращайтесь в большие агентства недвижимости и к опытным брокерам.

Насколько легален процесс приобретения жилья за криптовалюту, как проходят такие сделки?

Денис Скворцов: Первый вариант – работать с лицензированной компанией, которая выводит криптовалюту в дирхамы. Второй – оплатить покупку криптовалютой застройщику, который ее принимает. С падением курса биткоина таких сделок стало немного меньше, однако в целом способ остается популярным – для покупателей не только из России, но и из других стран мира.

Брокерская лицензия RERA 26895

По вопросам приобретения недвижимости, пожалуйста, обращайтесь: WhatsApp +971 52 993 3731

Instagram @denis_dubai