Полное восстановление

Просмотров:  770

После мощных потрясений и перегрузок рынок недвижимости Дубая переживает стадию полного выздоровления и вышел на новый уровень благодаря новым инициативам правительства, возвращению международных инвесторов и запуску уникальных проектов.

Текст: Гелена Крюкова

Недвижимость в ОАЭ

По параболе

Согласно новому исследованию инвестиционной и технологической платформы SmartCrowd, нынешнее восстановление рынка эмирата началось еще в ноябре 2020 года, когда отрасль в своем нисходящем развитии достигла дна, а первые шесть месяцев 2021 года только подтвердили V-образное параболическое восстановление сектора. Общий объем сделок в первом полугодии увеличился на 74% по сравнению с первым полугодием 2020 года, в то время как стоимость сделок с недвижимостью увеличилась на 113% за тот же период.

В связи с отсутствием достаточного числа новых предложений в наиболее популярных районах Дубая и ценами на уровне, который в последний раз наблюдался в 2011 году, на рынке наблюдается положительный ажиотаж и, как следствие, рост спроса на существующую недвижимость. И для этого эксперты называют несколько основополагающих причин, важнейшей из которых стала государственная политика по введению привлекательных схем получения виз и вида на жительство для инвесторов и профессионалов.

Олег Лаврик

Кроме того, стимулы для поддержки предпринимателей и частного сектора, активные меры безопасности по борьбе с COVID-19 и дальновидное мышление в отношении таких мероприятий, как «ЭКСПО-2020», укрепили доверие инвесторов к недвижимости в Дубае. Хотя полных гарантий нет, но все специалисты по недвижимости ожидают, что доверие покупателей продолжит расти до конца года.

Согласно упомянутому отчету, готовые объекты недвижимости привлекли наибольшее внимание инвесторов в первом полугодии: 72% от общего объема сделок по сравнению с 28% сделок с незавершенными объектами офф-план.

Исследование SmartCrowd также показывает, что средний объем продаж готовых вилл в Дубае увеличился более чем на 19,3% – с 8190 дирхамов (US$ 2229) за кв. м в первом полугодии 2020 года до 9775 дирхамов (US$ 2661) за кв. м в первом полугодии 2021 года. Рост наблюдался и в сегменте строящихся вилл офф-план – на 9,3%, с 7395 дирхамов (US$ 2013) за квадратный метр в первом полугодии 2020 года до 8082 дирхамов (US$ 2200) за квадратный метр в первом полугодии 2021 года. Цены на готовые квартиры при этом выросли на 8,7% в годовом исчислении, в то время как цены на квартиры на стадии строительства упали в среднем на 9,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В отчете также говорится, что средняя цена за квадратный метр для жилья оффплан на стадии строительства упала на 3,42% по сравнению с первым полугодием 2020 года, и это объясняется обилием новых предложений в сегменте доступного жилья, что оказывает давление и на средние цены.

Новый старт с новыми инвесторами

Эксперты в сфере недвижимости Дубая отмечают присутствие в секторе как международных клиентов, так и резидентов ОАЭ. Некоторые инвесторы сегодня готовы вкладывать большие средства, чтобы получать один из самых высоких доходов от инвестиций в жилье в мире, но есть и покупатели, приобретающие жилье для личного пользования.

«У нас есть гости, которые приезжают в качестве туристов, и те, кто использует краткосрочное жилье для длительного проживания. С 2017 года самым интересным изменением стало развитие новых районов и спрос на них со стороны гостей», – отмечает Анна Скигин, глава компании по краткосрочной аренде жилья в Дубае.

Представление о Дубае только как о пристани для яхт, рукотворном острове The Palm Jumeirah или Dubai Marina, постепенно меняется. Отличный пример — новый район Meydan. Со множеством новых проектов недвижимости, которые завершат здесь в скорой перспективе, строящимся торговым центром, развлекательными комплексами и многим другим, Meydan станет еще одним центром притяжения для жителей и гостей Дубая.

Рынок недвижимости также развивается по тому типу клиентов, которых привлекает Дубай. В последнее время эмират стал свидетелем притока иностранных гостей, которые приезжают впервые и рассматривают город как направление для инвестиций в жилье. В мире растет прослойка среднего класса, у которого есть деньги и который видит в Дубае интересную возможность для вложения в недвижимость.

Конечно, привлекательные ставки по ипотеке, выгодные планы выплат для объектов офф-план и новые визы сыграли важную роль в этом росте, но важнее то, отмечают эксперты, что Дубай становится в сознании людей местом, где они могут представить себе новую жизнь.

Прошлый год стал большим испытанием для Дубая. Туризм остановился на несколько месяцев, многие потеряли работу и покинули Дубай. Бизнесы закрылись, а цены на недвижимость резко упали. Однако примерно с четвертого квартала 2020 года началось восстановление, поскольку Дубай стал одним из самых безопасных мест для посещения, с одним из самых высоких показателей вакцинации в мире, и это еще одна основополагающая причина его быстрого возрождения.

Как и в случае с любым кризисом, сейчас в Дубае открываются новые возможности, что можно было наблюдать за последние шесть месяцев, – новые инвесторы приходят и покупают недвижимость, люди переезжают в Дубай и открываются новые предприятия. Всемирная выставка «ЭКСПО-2020» также добавляет оптимизма, по крайней мере, это еще одна возможность для Дубая блеснуть на весь мир и показать всем свои планы развития.

Недвижимость в ОАЭ

Кто инвестирует и почему?

По мнению специалистов, европейские покупатели становятся ключевой демографической движущей силой продаж недвижимости в Дубае, причем большинство из них — конечные пользователи, то есть покупатели жилья для собственного проживания. Property Monitor объяснил это переселением целых семей из Европы, сославшись на резкий рост посещаемости школ новыми жителями в качестве дополнительного доказательства.

И это неслучайно. Правительство Дубая на сегодняшний момент сделало многое, чтобы такая картина стала реальностью. К примеру, важнейшим новым фактором стало то, что минимальные финансовые требования для подачи заявления на получение трехлетней визы за счет инвестиций в быстро развивающийся рынок жилой недвижимости Дубая недавно были снижены до 750 тысяч дирхамов (US$ 204 тысячи) с 1 млн дирхамов (US$ 273 тысячи).

Визовый режим, доступный в рамках программы Taskeen DLD, позволяет физическому лицу, владеющему недвижимостью в ОАЭ на сумму 750 тысяч дирхамов или более на момент покупки, подать заявление на получение трехлетней возобновляемой визы с возможностью спонсирования супруга. Консультанты по недвижимости заявили, что этот шаг придаст дополнительный импульс рынку недвижимости Дубая, который стремительно развивается по пути восстановления и роста привлекательности для международных инвесторов в преддверии крупнейшего мероприятия в регионе – всемирной выставки, которая открылась в Дубае 1 октября.

Стоит также отметить, что усилия правительства Дубая по смягчению визового законодательства не остались незамеченными в мире. Согласно новому индексу Henley & Partners, Дубай является одним из самыхпривлекательных направлений в мире для состоятельных людей, которые хотят получить вид на жительство за границей в обмен на инвестиции в недвижимость.

Дубай занял 11-е место в новом рейтинге лучших городов для проживания за счет инвестиций, в котором, кроме него, значатся еще 25 ведущих городов мира.

Компания Henley & Partners сообщила, что эмират получил высокие баллы благодаря благоприятному для налогообложения режиму, а также доступным вариантам для инвестиций с обеспечением высокого уровня жизни. Город также занял второе место по безопасности от COVID.

Что же касается национального состава новых зарубежных инвесторов в недвижимость эмирата, то здесь важную роль сыграли курсы местных валют во всем мире. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, египтяне получали максимальную выгоду при покупке недвижимости в Дубае за последние несколько лет, если принять во внимание колебания валютных курсов.

В то время как общий рынок Дубая снизился на 26,3% по сравнению с пиком, цены на жилье в эмирате выросли на 1% во втором квартале 2021 года, говорится в отчете. По данным Reuters, это самый большой квартальный прирост с лета 2014 года.

Всплеск интереса к недвижимости эмирата со стороны зарубежных инвесторов также был вызван такими факторами, как реакция Дубая на COVID-19 и его дружественный к бизнесу подход, который создал оптимистичные деловые настроения, благодаря чему инвесторы вернулись в большом количестве. Они стремятся воспользоваться и улучшающимися перспективами роста капитала, и привлекательной доходностью от аренды, которая все еще выше, чем могут предложить большинство других устоявшихся рынков.

Подход правительства ОАЭ к привлечению лучших и самых способных эмигрантов с помощью удаленных виз, золотых виз и бизнес-реформ также оказал положительное влияние, при том, что низкие процентные ставки при покупке жилья в кредит и улучшение настроений в трудовой сфере также способствовали увеличению спроса.

В пятерку национальностей, больше всего вложивших в рынок недвижимости Дубая в первом полугодии, вошли индийцы, британцы, итальянцы, китайцы и французы.

Однако стоимость недвижимости за последние шесть лет различается в зависимости от валюты, в которой за нее заплатили, при этом египтяне и пакистанцы больше всех выигрывают, а европейцы и иорданцы больше всех проигрывают.

«Например, покупатели жилья за египетские фунты могли наблюдать впечатляющий рост своих инвестиций в жилье Дубая в последнее время – на 51,4%, в то время как покупатели за пакистанские рупии в настоящее время получают выгоду более чем на 12%», – заявил Файзаль Дуррани, партнер и руководитель отдела исследований по Ближнему Востоку в Knight Frank. Это исследование было проведено компанией с целью оценки выгоды для покупателей жилья в Дубае за разные валюты по сравнению с 2015 годом.

«И если мы вернемся назад во времени, к 2007 году, то можно было бы сказать, что египетские и пакистанские инвестиции в жилье Дубая окупились на целых 200%», – добавил он. – «Европейские покупатели тем временем получили рост инвестиций на 20,5% с 2007 года, в то время как для британских покупателей рост был еще выше — на 68%. Но обратной стороной этой истории, конечно же, является тот факт, что те, кто еще недавно не мог позволить себе жилье в Дубае, сегодня оказался в намного более выгодном положении, чем в 2015 году».

Элитная недвижимость — двигатель прогресса

Дубай в настоящее время наблюдает приток миллионеров. По данным New World Wealth, 2000 миллионеров переехали в Дубай менее чем за год, несмотря на COVID-19.

Из всех мультимиллионеров и миллиардеров во всем мире численность состоятельных людей в Дубае увеличилась до 54000 человек в июне 2021 года, что на 3,8% больше, чем в декабре прошлого года, когда таких состоятельных резидентов здесь насчитывалось 52 000.

Число мультимиллионеров, или людей с состояниями не менее US$ 10 млн, увеличилось до 2480 с 2430 за тот же период, в то время как численность сантимиллионеров с состоянием в US$ 100 млн выросла со 152 в конце прошлого года до 165.

«Возможные причины того, что Дубай продолжает оставаться привлекательным для миллионеров, – это безопасность, качество медицинского обслуживания и относительно высокая безопасность в период пандемии, а также роскошные магазины и рестораны, пляжи. По сравнению в другими мировыми центрами, роскошная недвижимость, налоговые льготы и то, что Дубай продолжает оставаться ведущим финансовым центром на Ближнем Востоке», – сказал Эндрю Эмоилс, аналитик по благосостоянию в New World Wealth.

Общий объем частного капитала в Дубае вырос на US$ 13 млрд менее чем за год, когда более 2000 сверхсостоятельных людей переехали в город, несмотря на пандемию коронавируса.

По данным New World Wealth на июнь 2021 года, совокупное состояние всех жителей Дубая, владеющих недвижимостью, денежными средствами, акциями и бизнесом на сумму не менее US$ 1 млн, составляло US$ 530 млрд, что на 2,5% больше, чем в декабре 2020 года.

А согласно другим данным, от ведущей в ОАЭ аналитической компании ValuStrat, стоимость вилл в Дубае продолжает расти на фоне высокого спроса, при этом ежегодный прирост в этом сегменте выражается двузначными числами.

Средняя капитальная стоимость вилл и квартир, отслеживаемая индексом цен ValuStrat (VPI), выросла на 6,3% в августе по сравнению с июлем и на 1,5% по сравнению с прошлым годом.

Что касается цен на элитную недвижимость, тенденция к приобретению объектов средней стоимостью свыше US$ 10 млн дирхамов не только не ослабевает, но даже возрастает. К примеру, недавно снова был побит очередной рекорд по максимальной стоимости проданного пентхауса: самая дорогая недвижимость в Дубае на текущий момент почти достигла психологически значимой отметки в 200 миллионов дирхамов. Это пентхаус на рукотворном острове The Palm Jumeirah со всеми атрибутами роскошной жизни, проданный за 180 млн дирхамов (около US$ 49 млн).

Трехэтажный пентхаус с пятью спальнями расположен в эксклюзивном комплексе класса премиум Atlantis The Royal Resort & Residences и занимает в нем более 2322 квадратных метров. Кроме того, этот элитный объект недвижимости располагает огромной открытой террасой с собственным пейзажным бассейном-инфинити. Здесь также есть личный лаунж, пляж и доступ к пятизвездочным удобствам отельного комплекса.

Элитная недвижимость в ОАЭ

Что строят в Дубае?

Что касается конкретных районов и сообществ Дубае, то рукотворный остров The Palm Jumeirah продемонстрировал 34-процентный рост стоимости сделок с недвижимостью и 221-процентный рост числа сделок, в то время как престижный район JLT продемонстрировал самый высокий рост количества сделок – на 262%.

В связи с отсутствием большого числа новых предложений недвижимости в наиболее популярных районах Дубая и ценами на уровне 2011 года, на рынке наблюдается положительные настроения и, как следствие, рост спроса на существующую недвижимость.

Но Дубай – уникальный рынок, где одни районы города показывают лучшие результаты, чем другие. Сегмент вилл в Дубае в последние месяцы продемонстрировал один из самых высоких уровней продаж, поскольку люди предпочитают более просторные жилые помещения с местом для активного отдыха.

Со своей стороны, застройщики Дубая возвращаются к стимулам для покупателей строящегося жилья, включая расширенные планы выплат, уплату сборов и комиссий, а также скидки на сервисные платежи. И похоже, что застройщики Дубая начали постепенно возвращаться к запускам новых проектов после долгого периода заморозки. Так, например, Damac недавно презентовал публике новый проект брендовой недвижимости от итальянского модного бренда Cavalli стоимостью US$ 545 млн в районе Dubai Marina. Это был первый проект, запущенный застройщиком за долгое время.

В тот же день другой застройщик, Deyaar, подтвердил договоренность с генеральным подрядчиком о возведении своего амбициозного проекта 70-этажной башни Regalia в Business Bay, которая по завершении строительства в 2024 году станет одним из самых высоких сооружений Дубая.

А застройщик Union Properties выпустил в продажу недвижимость в кластере из трех зданий в Motor City, где квартиры с четырьмя спальнями продаются по чрезвычайно доступной цене от US$ 480 тысяч.

При этом, как считают эксперты, эти запуски могут быть лишь толчком к новой волне проектов недвижимости офф-план от застройщиков Дубая, поскольку покупатели стали более восприимчивыми к предложениям и готовы ждать завершения строящихся проектов. Около 50% продаж строящегося жилья в этом году было сосредоточено в следующих сообществах: Jumeirah Village (11%), Jumeirah Lake Towers (10%), Meydan One (9%), Dubai Harbour (9%), Business Bay (6%) и Sobha Hartland (6%).

Недвижимость в ОАЭ

Готовое или строящееся?

Это возвращает нас к вопросу, который возникал каждый раз, когда на рынке недвижимости Дубая в последние 10 лет наблюдался бум продаж недвижимости той или иной категории. Что лучше: купить готовую недвижимость или строящуюся? Как всегда, ответ заключается в том, какие запросы у покупателя и какую цену он готов заплатить. Если речь идет о квартире стоимостью от US$ 136 500 до 1 миллиона, то готовое жилье обойдется дешевле, чем офф-план.

Но если вы заинтересованы в покупке виллы стоимостью от 10 млн дирхамов (US$ 2,73 млн), то реализация проекта офф-план будет менее дорогостоящим вариантом. Потому что прямо сейчас готовые к заселению виллы стоимостью от 10 миллионов дирхамов не задерживаются в продаже — их мало, и продавцы держат цену.

По данным Property Finder, средняя цена сделки с недвижимостью на стадии строительства в годовом исчислении увеличилась на 53% с 1,24 млн дирхамов (US$ 340 тысяч) в августе 2020 года до 1,90 млн дирхамов (US$ 520 тысяч).

Средняя цена квартиры на стадии строительства в августе прошлого года составляла 745 500 дирхамов (US$ 203 тысячи), и эта цена выросла на 48%, до 1,10 млн дирхамов (US$ 300 тысяч).

А средняя цена на продажу вилл и таунхаусов на стадии строительства увеличилась на 12%, так как за эти 12 месяцев она выросла с 1,62 млн дирхамов (US$ 440 тысяч) до 1,81 млн дирхамов (US$ 490 тысяч).

В первом полугодии средний объем продаж готовых вилл в Дубае вырос более чем на 19,3%. Точно так же цены на виллы офф-план выросли на 9,3%.

Что касается готовых квартир, цены на них выросли на 8,7% в годовом исчислении, в то время как цены на квартиры на стадии строительства упали в среднем на 9,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Основное изменение, наблюдаемое на рынке сейчас, – это ограниченная доступность проектов от застройщиков, что контрастирует с обилием проектов за предыдущие четыре года. В связи с правительственными ограничениями на запуск новых проектов на рынок выходит ограниченное количество жилья от застройщиков, а это означает, что спрос превышает предложение.

Наиболее востребованы у покупателей недвижимость у моря, таунхаусы и виллы. Недвижимость на берегу моря очень часто рассматривается как дополнительное жилье и в качестве объектов ля инвестиций, в то время как таунхаусы и виллы популярны среди жителей Дубая, которые ищут дом для себя. Около 70% покупателей, предпочитающих недвижимость на берегу моря, – это европейцы и русскоязычные, в то время как клиенты из Южной Азии и арабских стран составляют 90% тех, кто предпочитает таунхаусы и виллы.

Рост продаж строящейся недвижимости объясняется еще и тем, что покупатели стали больше доверять застройщикам, благодаря тому, что средства хранятся на счетах условного депонирования (эксроу), которые находятся в ведении Земельного департамента Дубая, что дает людям чувство безопасности. Покупателям легче иметь дело с застройщиками, чем с неизвестным продавцом на вторичном рынке. Кроме того, на вторичном рынке наблюдается недостаток качественных объектов, и люди предпочитают покупать новое жилье, а не квартиры и дома возрастом от 5 до 10 лет.

И наконец, при разборе предпочтений покупателей недвижимости на данный момент нельзя не остановиться на самом красноречивом факте в пользу возрождения рынка на текущем этапе. А им стало возвращение живых очередей из желаю щих приобрести жилье по выгодной цене у застройщиков. Последний подобный случай имел место недавно в офисе компании-застройщика Nakheel, который запустил в продажу 360 единиц недвижимости в рамках второй фазы проекта Murooj Al Furjan West. Новая коллекция таунхаусов в сообществе Al Furjan состоит из домов с тремя и четырьмя спальнями по стартовой цене от 1,85 млн дирхамов (US$ 500 тысяч).

Длинные очереди на покупку недвижимости в Дубае напомнили многим времена перед пандемией, когда за выгодной сделкой к разным застройщикам выстраивались очереди из покупателей. Эксперты на рынке недвижимости говорят, что возобновление этого тренда сигнализирует о растущей уверенности покупателей и инвесторов на рынке жилья Дубая.

Всемирная выставка

И наконец, рассуждая о состоянии рынка дубайской недвижимости, нельзя не остановиться на самом важном, пожалуй, для всех отраслей экономики эмирата событии. А именно, на открытии всемирной выставки. Она стало самым ожидаемым и самым масштабным мероприятием со времени начала пандемии во всем мире. Ожидается, что выставку посетят 25 млн человек. Уже сегодня квартиры, сдаваемые в краткосрочную аренду в ближайших к экспогородку районах, забронированы на месяцы вперед.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

● Подбор оптимального варианта для инвестиций

● Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

● Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

● Управление недвижимостью

● Консультации юристов и адвокатов

● Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 252 8188 (Whatsapp, Viber, Telegram)

Тел. в Москве, РФ: +7 (903) 232 8080

IMEX REAL ESTATE BROKER LLC

Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE

Россия, Москва, Щелковское ш., д. 3, офис 512

E-mail: pm@IMEXre.com

Skype: resident69