Получать оповещения о важных
новостях прямо в браузере
Новый курс на восстановление

Просмотров:  415

После серьезных потрясений 2020 года Эмираты взяли уверенный курс на быстрое восстановление. Рынок недвижимости стал всецело ориентированным на запросы покупателей, а они, в свою очередь, отдали должное соблазнительным предложениям и стали массово скупать жилье.

Текст: Гелена Крюкова

Недвижимость в ОАЭ

За последние несколько месяцев продажи недвижимости в Дубае, АбуДаби и других эмиратах выросли. Большинство покупок (91%) было совершено конечными пользователями, приобретающими свое первое жилье в Дубае, и только 9% покупателей были инвесторами. Об этом говорится в опубликованном отчете компании Colliers International.

Выводы были основаны на исследовании, проведенном в 2020 году по результатам опроса профессионалов в сфере недвижимости в ОАЭ. 82% респондентов, с которыми беседовала компания Colliers, согласились с тем, что объемы покупок жилья по ипотеке увеличиваются, и это, в первую очередь, связано с повышенным спросом со стороны новых покупателей жилья для собственного проживания. Банки тоже соглашаются с этим и ожидают, что число выдаваемых кредитов будет постепенно расти вместе с повышением активности потенциальных покупателей жилья в продолжение 2021 года, исходя из ожидаемого роста реального ВВП на уровне 3% в Дубае и 1,9% в ОАЭ.

Олег Лаврик

Emirates Islamic Bank уже сейчас наблюдает рост спроса на продукты банковского розничного финансирования по мере восстановления экономики ОАЭ: «В частности, мы наблюдаем значительный рост спроса на жилищное кредитование из-за растущей активности на вторичном рынке недвижимости», – сказал Фарид Аль Мулла, заместитель главы отдела потребительского банкинга и управления капиталом в EIB.

Опрос также обнаружил, что теперь все большее число арендаторов стремятся инвестировать в недвижимость, поскольку разрыв в размере арендной платы и ипотеки сокращается. «Другие способствующие укреплению новых тенденций факторы включают в себя текущие низкие процентные ставки, снижение стоимости кредитов, снижение комиссий и привлекательные цены на недвижимость», – говорится в отчете.

Если ранее, в январе 2021 года, в Дубае было зарегистрировано в общей сложности 3300 сделок купли-продажи на сумму 6,74 млрд дирхамов (US$ 1,84 млн), что на 15,5% больше по количеству транзакций и на 37% по стоимости, то за всю первую половину 2021 года на рынке недвижимости Дубая было совершено 17 434 сделки со вторичной недвижимостью на общую сумму US$ 12,76 млрд.

За первые шесть месяцев года на рынке недвижимости Дубая было зарегистрировано 27 373 сделки на общую сумму 61,97 млрд дирхамов (US$ 16,89 млрд).

По данным портала по поиску недвижимости Property Finder, по сравнению с последними шестью месяцами (второе полугодие) 2020 года объем транзакций увеличился на 40,2%, а их совокупная стоимость — на 55,87%. И сегодня рынок недвижимости Дубая продолжает восстанавливаться благодаря упреждающим мерам и пакетам стимулов, внедренным правительством для устранения последствий COVID-19. Увеличение количества транзакций повысит доверие клиентов в секторе, поддерживая усилия, направленные на восстановление рынка и его адаптацию к новым нормам.

Основная тенденция на рынке жилья Дубая на протяжении первого полугодия 2021 года заключалась в том, что сделок с недвижимостью стало больше. Впрочем, транзакции со вторичной недвижимостью показали немного меньший рост по сравнению с предыдущим полугодием, с увеличением на 34,02% по объему операций и на 54,61% по стоимости. Средняя стоимость транзакций, как для вторичной, так и для строящейся недвижимости офф-план, также увеличилась, что свидетельствует об увеличении средней цены за транзакцию. Средняя цена сделки для вторичной/ готовой недвижимости увеличилась с 2,48 млн дирхамов (US$ 680 тысяч) во втором полугодии 2020 года до 2,69 млн дирхамов (US$ 730 тысяч) в первом полугодии 2021 года.

Средняя цена сделки в секторе офф-план увеличилась с 1,32 млн дирхамов (US$ 360 тысяч) во втором полугодии 2020 года до 1,52 млн дирхамов (US$ 410 тысяч) в первом полугодии 2021 года. Это демонстрирует рост на 8,53% для вторичной/готовой недвижимости и увеличение на 15,36% для недвижимости офф-план от застройщиков.

Рынок недвижимости ОАЭ был не в лучшем состоянии до пандемии COVID-19, и это объяснялось, в первую очередь, огромным перенасыщением предложениями. Затем продажи резко упали во время локдауна в прошлом году, но начали расти, когда ограничения по коронавирусу были ослаблены. Земельный департамент Дубая зарегистрировал в общей сложности 1826 сделок с недвижимостью на сумму 5,3 млрд дирхамов (US$ 1,44 млрд) за неделю, закончившуюся 15 июля 2021 года.

Недвижимость в ОАЭ

128 земельных участков были проданы за 854,35 млн дирхамов (US$ 232,59 млн), а 1218 квартир и вилл были проданы за 2,79 млрд дирхамов (US$ 760 млн). Многие покупатели недвижимости в Дубае сегодня готовы потратить миллионы дирхамов на приобретение квартиры хорошего качества. 44% опрошенных Colliers заявили, что заинтересованы в покупке недвижимости стоимостью более 5 млн дирхамов (US$ 1,4 млн). В то время как ультрасостоятельные люди отдавали предпочтение развитым сообществам с идеальной инфраструктурой, таким как Dubai Marina, Downtown Dubai и Arabian Ranches, популярность новых закрытых пригородов, таких как Dubai Hills Estate, также выросла в первом полугодии 2021 года.

«После того как меры изоляции были ослаблены, спрос на покупку более дорогих объектов в престижных районах увеличился. Один из выводов нашего исследования заключается в том, что инвесторы воспользовались более низкими ценами до локдауна COVID-19. Это создало эффект домино, высвободив отложенный спрос со стороны потенциальных покупателей, которые ждали подходящего времени для покупки. После 20-процентного падения средней стоимости недвижимости в Дубае за последние 18–24 месяца цены на жилье в эмирате находятся далеко за пределами любого «пузыря», фактически, недвижимость Дубая получила «справедливую оценку.

Рынок недвижимости Дубая занимает 25-е место в рейтинге вероятности возникновения «мыльных пузырей» в мире, по данным UBS, согласно которым, с другой стороны, города еврозоны наиболее подвержены риску оказаться на опасной территории.

В конечном итоге более 75% профессионалов отрасли полагают, что двух лет будет достаточно для полного восстановления рынка недвижимости Дубая.

Несмотря на то, что пандемия коронавируса привела к беспрецедентным глобальным социально-экономическим проблемам, власти ОАЭ неустанно работали над сдерживанием распространения вируса и нормализацией всех сфер жизни, поэтому рынок недвижимости обязательно вернется к своим прежним показателям, а компания IMEX Real Estate всегда поможет вам сориентироваться в посткоронавирусной реальности мира недвижимости ОАЭ.

Недвижимость в ОАЭ

Спрос и цены на жилье растут

В секторе недвижимости Дубая в июне 2021 года было зарегистрировано 6388 сделок купли-продажи недвижимости на сумму 14,79 млрд дирхамов (US$ 4,03 млрд), согласно 16-му изданию Mo’asher, официального индекса цен продаж Дубая. Представители отрасли отметили, что это самый высокий показатель продаж за восемь лет.

Сделки по продаже в июне 2021 года были на 44,33% больше по объему и на 33,2% больше по стоимости по сравнению с маем 2021 года. Застройщики Дубая, которые могут предложить недвижимость в завершенных проектах, а также инвесторы, желающие продать свои готовые квартиры, сегодня находятся в самом выгодном положении на рынке жилья Дубая – продажи готовой недвижимости в марте побили рекорд 2015 года.

Что же касается текущих цен на недвижимость в Дубае, то они выросли на 2,1% за июнь до US$ 2707 за квадратный метр в среднем, говорится в ежемесячном отчете о состоянии рынка Property Monitor, опубликованном в начале этого месяца. Там также говорится, что с момента достижения своего рода «дна» в ноябре цены выросли более чем на 12% по всему Дубаю.

Объемы транзакций растут, и в некоторых районах сделки все чаще совершаются по изначальной стоимости, запрошенной продавцом, или около того. Это существенное изменение по сравнению с тенденциями прошлого года. Такие районы, как The Palm Jumeirah, снова набирают обороты в стоимостном выражении. Но этот новейший тренд стремительно распространяется и на другие районы.

Как и в случае с готовой недвижимостью от застройщика, на вторичное жилье также наблюдается повышенный спрос со стороны покупателей. Многочисленные источники в отрасли сообщают, что за последнее время количество объявлений по продаже вторичного жилья резко возросло. Многие из владельцев недвижимости готовы предложить те же выгоды и бонусы, которые предлагают застройщики в отношении готовых домов, хотя эти продавцы, вероятно, вряд ли смогут предложить столь же выгодные для покупателей продленные планы выплат после покупки.

Поэтому ведущий застройщик Дубая Emaar Properties сообщил о росте продаж на ошеломительные 250% за первые пять месяцев 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как Земельный департамент Дубая зафиксировал рост стоимости сделок купли-продажи на не менее впечатляющий 221% в мае 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Недвижимость в ОАЭ

Данные Земельного департамента Дубая также показывают, что в первой половине года в Дубае было зарегистрировано 16 558 сделок купли-продажи жилой недвижимости на сумму 24,7 млрд дирхамов (US$ 6,73 млрд). А что касается готовой недвижимости, то в первом полугодии 2021 года сделки с таким жильем составили больше половины, а именно 59%, от общего объема продаж недвижимости.

Девелопер Sobha планирует достичь в этом году продаж на 2,5 млрд дирхамов (US$ 680 млн), поскольку рынок недвижимости ОАЭ восстанавливается после последствий пандемии коронавируса. Что касается типов недвижимости, то виллы и таунхаусы сохраняют максимальную популярность, поскольку покупатели стремятся к комфорту просторных помещений, учитывая цены и местоположение.

Рынок вилл в Дубае показал свои лучшие результаты примерно за семь лет, по мере того как спрос на большую площадь жилья продолжает определять цены в секторе продаж. Средний индекс цен по Дубаю, составленный консалтинговой компанией ValuStrat, которая отслеживает динамику цен на виллы и квартиры по всему эмирату, вырос на 3,8% во втором квартале 2021 года, оправдав почти все потери капитальной стоимости жилья за прошлый год.

Ежегодный рост в сегменте вилл был зарегистрирован на уровне 6,3%, рост за квартал — на 7%, что стало самым высоким показателем с 2014 года. Самый высокий годовой рост капитальной стоимости был зафиксирован в таких районах Дубая, как The Meadows, Arabian Ranches, The Lakes, Jumeirah Islands, Emirates Hills Estate и Mudon.

По словам Хайдера Туаимы, руководителя отдела исследований в области недвижимости в компании ValuStrat, повышенный спрос на элитные виллы в развитых жилых сообществах с отличным транспортным сообщением приводит к росту цен. «Виллы в продаже сейчас представлены в ограниченном количестве и по очень привлекательной цене по сравнению с предыдущими пиковыми ценами. Образ жизни, продиктованный работой на дому, и привлекательные финансовые возможности, связанные с COVID-19, еще больше подпитали этот спрос. Это даже привело к некоторой конкуренции между покупателями отдельных вилл», – сказал Туаима.

В секторе квартир 10,7% всех сделок были совершены в Business Bay, за которым последовали Dubai Marina (9,3%), Jumeirah Village Circle (8%), Jumeirah Lakes Towers (7,6%) и The Palm Jumeirah (7,2%). В одном только районе Jumeirah Lake Towers стоимость недвижимости упала более чем на 40% по сравнению с пиком середины 2014 года. Стоимость квартиры с одной спальней начинается здесь от 650 тысяч дирхамов (US$ 177 тысяч). Аналогично ситуация обстоит и в Discovery Gardens, где теперь цены на квартиры стартуют от 400 тысяч дирхамов (US$ 109 тысяч).

Ипотечное кредитование

Согласно последним данным Земельного департамента Дубая, кредитование покупателей жилья в Дубае достигло нового рекордного уровня, поскольку инвесторы продолжают брать доступные кредиты на покупку недвижимости в Дубае.

Рынок ипотечного кредитования в Дубае демонстрирует признаки восстановления: количество выданных на приобретение жилья займов удвоилось в период со второй половины 2020 года по первую половину 2021 года, сообщила консалтинговая компания Mortgage Finder.

Консалтинговая фирма, входящая в состав Property Finder Group, заявила, что 40% всех сделок купли-продажи в Дубае были совершены с использованием ипотеки.

Средняя сумма ипотеки увеличилась на 24% в период со второго полугодия 2020 года по первое полугодие 2021 года, при этом средний размер ипотеки в первой половине 2021 года оценивался в 2,2 млн дирхамов (US$ 600 тысяч).

Такие перемены повлияли и на тенденции в секторе ипотечного кредитования, вызвав к жизни новые явления. Так, впервые за многие годы переменные ставки стали более выгодны, чем фиксированные, для домовладельцев в ОАЭ.

Это объясняется тем, что «впервые за много лет ипотека с переменной процентной ставкой в некоторых случаях может быть более доступным вариантом, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой», согласно данным консалтинговой компании Mortgage Finder.

EIBOR — межбанковская операционная ставка — это ориентир для ставок по ипотечным кредитам в ОАЭ. И в недавнем времени ставки по жилищным кредитам стали снижаться синхронно со снижением других банковских процентных ставок. В течение этого периода покупатели недвижимости имели доступ к одним из самых дешевых ставок ипотечного финансирования, причем некоторые банки предлагали ипотеку со ставкой даже ниже 3%.

Объем сделок по продаже недвижимости с использованием заемных средств в ОАЭ увеличился на 40%. Причем 65% сделок с использованием ипотеки пришлось на сектор готового жилья. Кроме того, 97% заемщиков были резидентами ОАЭ, а 83% заемщиков совершили покупку недвижимости для собственного проживания.

Согласно данным Property Finder, количество заявок на предварительное одобрение ипотеки в системе Mortgage Finder выросло на 85%. Что еще более характерно, количество выплаченных ипотечных кредитов выросло на 31%.

И поскольку Федеральная резервная система США пока не намерена повышать процентные ставки, у покупателей недвижимости в ОАЭ есть запас времени для получения ипотечных кредитов на уровне 3% или даже 1,5%.

Недвижимость в ОАЭ

Законодательные и регуляторные новшества

Правительством эмирата был принят новый генеральный план развития Дубая на период до 2040 года, цель которого — сделать Дубай лучшим городом в мире для жизни, который призван решить проблему огромного переизбытка предложений на рынке жилья эмирата, по словам аналитиков в секторе недвижимости.

Амбициозная концепция этого плана направлена на увеличение территорий в городе, предназначенных для отдыха, общественных парков и зеленых зон, а также на обеспечение лучших вариантов жилья для жителей и стимулирование инвестиций.

В конечном итоге качество жизни улучшится, больше людей из-за рубежа захотят жить, работать и заниматься бизнесом в Дубае, а общая численность постоянного населения вырастет до 5,8 млн в 2040 году по сравнению с 3,4 млн в этом году, уверены авторы новой программы развития города до 2040 года.

«С увеличением международного спроса на недвижимость в Дубае проблема с переизбытком предложений на рынке, которую мы наблюдаем сейчас, будет разрешаться. Ожидается, что население Дубая почти удвоится, а это означает, что население в 5,8 млн человек обеспечит спрос на все предложения недвижимости», — считают эксперты.

Этот план развития города как нельзя более органично дополняет собой переломные регуляторные реформы, недавно принятые в Дубае, такие как «золотая» виза, пенсионная виза и свободный доступ на рынок для иностранных инвесторов. Новые, более простые правила и лояльные законы, наряду с развитием инфраструктуры, здравоохранения, инноваций и устойчивого развития, приведут к увеличению спроса на жилье и места для работы, уверены аналитики.

Изменения в секторе аренды

Согласно новому исследованию, жители ОАЭ заняли четвертое место в мире по расходам на аренду в процентном соотношении, исходя из своих ежемесячных расходов. Согласно исследованию британского сайта сравнения цен money.co.uk, жители Эмиратов тратят 39,85% своих ежемесячных расходов на аренду. В среднем аренда дома с тремя спальнями в ОАЭ стоит US$ 1921 (7054 дирхама) в месяц, в то время как ежемесячные расходы на проживание семьи из четырех человек в целом составляют примерно US$ 2901, как показало исследование.

В исследовании Numbeo, в котором использовались данные из базы данных о стоимости жизни в мире, была изучена средняя стоимость аренды недвижимости с тремя спальнями в более чем 50 городах по всему миру и проведено ее сравнение с другими расходами для семьи из четырех человек, включая покупки продуктов питания и коммунальные услуги, транспорт и отдых.

Впрочем, в первом полугодии в Дубае уже наблюдался рост арендной платы, но пока только в секторе элитной недвижимости. В то время как запрашиваемые цены на доступные квартиры незначительно снизились — менее чем на 10%, — цены на элитную недвижимость выросли местами до 13%, а в отдельных сообществах рост арендной платы составил от 5 до 21%.

Работающие арендаторы с ограниченным бюджетом в первом полугодии отдавали предпочтение таким районам, как Jumeirah Village Circle, Al Nahda, Mirdif и Akoya Oxygen, в то время как Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah и Al Barsha были наиболее популярны среди арендаторов с высоким доходом, ищущих роскошные апартаменты и виллы.

Недвижимость в ОАЭ

Элитная недвижимость укрепляет возрождение рынка

В окончательном возрождении рынка недвижимости Дубая первую скрипку, как ожидается, сыграет сектор элитного жилья. Согласно «Отчету о благосостоянии» от компании Knight Frank, 26% людей со сверхвысокими капиталами (UHNWI), то есть те, чье чистое состояние превышает 30 миллионов долларов США, во всем мире планируют покупку недвижимости в 2021 году, что является значительным улучшением по сравнению с 21% таких потенциальных покупателей элитного жилья в 2020 году.

Такой вероятный спрос может привести к росту цен на ключевых рынках на 7% в течение года, говорят эксперты: «Мы предполагаем, что в скором будущем вырастет спрос на локации в районе 15 минут езды от центра. Акцент же будет делаться на благоустройстве существующих районов и перепланировке с учетом новых требований к экологичности».

На рынке недвижимости Дубая за первые шесть месяцев 2021 года было зарегистрировано три крупнейших сделки в отношении жилья на сумму 100 млн дирхамов (US$ 27,23 млн), причем все три были осуществлены в отношении жилья на «пальмовом» острове. Самой дорогой сделкой стала продажа особняка площадью 1127 квадратных метров, входящего в состав роскошного комплекса XXII Carat's Club Villas на острове, за колоссальную сумму в 119,5 млн дирхамов (US$ 32,53 млн), тогда как второе место досталось продаже квартиры в здании на одном из «листьев» острова-пальмы площадью 1110 квадратных метров за 111,25 млн дирхамов (US$ 30,29 млн).

По данным консалтинговой компании Luxhabitat Sotheby’s, первое полугодие было весьма удачным для элитного сообщества вилл XXII Carat на острове The Palm Jumeirah: еще два места в ТОP-5 самых дорогих сделок достались домам именно в этом комплексе, третье место — особняк за 105 млн дирхамов (US$ 28,59 млн) и четвертая, самая дорогостоящая сделка, — 89,18 млн дирхамов (US$ 24,28 млн).

Согласно последним исследованиям аналитической компании Knight Frank, цены на недвижимость в Дубае во втором квартале 2021 года росли самыми стремительными темпами после предыдущего подъема летом 2014 года.

Файзаль Дуррани, партнер и глава отдела исследований в Knight Frank, сказал: «Стимул к покупке недвижимости в Дубае, возникший в конце прошлого года, сохраняется, и мы наблюдаем медленное, но неуклонное повышение стоимости сделок с жильем».

«Уверенность, которую привнесла в экономику правильная реакция правительства на пандемию, распространилась на весь сектор — теперь покупатели жилья в Дубае чувствуют себя более уверенно и все готовы совершить покупку. Более просторные дома и виллы резко подешевели: сейчас цены на такие объекты примерно на 17% ниже последнего рыночного пика шесть лет назад», — добавил он.

В то время как средние цены на недвижимость в Дубае остаются на 26,3% ниже своих предыдущих максимумов, определенные группы покупателей наблюдают неравномерную динамику цен вследствие колебаний национальных валют.

«Пандемия вызывает повышенный спрос на места, которые положительно влияют на здоровье, – например, горы, озера и прибрежные локации у моря», – сказал Лиам Бейли, руководитель отдела исследований в Knight Frank.

Таким образом, можно сказать, что пандемия не только не подорвала рынок недвижимости в Дубае, но, наоборот, продемонстрировала огромный потенциал для его возрождения.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

Подбор оптимального варианта для инвестиций

Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

Управление недвижимостью

Консультации юристов и адвокатов

Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 252 8188 (Whatsapp, Viber, Telegram)

Тел. в Москве, РФ: +7 (903) 232 8080 IMEX REAL ESTATE BROKER LLC

Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE

Россия, Москва, Щелковское ш., д. 3, офис 512

E-mail: pm@IMEXre.com

Skype: resident69

www.IMEXre.com