Рынок недвижимости Дубая в третьем квартале 2020 года начал постепенно оживать после локдауна. Арендаторы и малый бизнес получили поддержку государства и понимание арендодателей, а инвесторы увидели свою выгоду в снизившихся ценах.

Текст: Гелена Крюкова

Квартиросъемщики тоже спешили не прогадать и переехать в новое жилье, заключив более выгодные договоры аренды. На этом фоне власти Дубая еще и ввели новую пенсионную программу, которая должна привлечь в эмират новых экспатриантов, желающих провести здесь заслуженный отдых.

Новые стимулы от застройщиков

Застройщики недвижимости в ОАЭ продолжают предлагать всевозможные скидки, освобождение от комиссий, уплаты регистрационного взноса и другие бонусы покупателям, поскольку объемы транзакций остаются низкими из-за избыточного предложения на фоне экономического спада, вызванного коронавирусом.

Застройщик целого района Dubai South в Дубае представил схему аренды с последующим выкупом жилья в собственность для новых арендаторов в комплексе The Pulse, рядом с местом проведения выставки «ЭКСПО-2020».

Недавние стимулы также были сосредоточены на сокращении авансовых затрат на покупку, как это видно из недавно представленной схемы аренды в счет покупки в районе Dubai South, или на проведении широких рекламных акций, таких как скидки от изначальной цены, освобождение от платы за обслуживание и расширенные планы выплат после завершения строительства.

Отмена платы за обслуживание, скидки на сбор Земельного департамента Дубая, выгодные планы выплат за жилье офф-план на длительные сроки, крайне небольшие авансовые платежи и даже подарки в виде автомобилей или велосипедов – все это в числе специальных предложений от застройщиков. Оплата различных взносов и сборов тоже входила в этот комплект бонусов, но чаще всего относилась только к оплате регистрационного сбора Земельного департамента при покупке (4% от стоимости жилья).

Были и предложения оплаты сервисных сборов от застройщиков, но максимум, что они могли предложить, – это сохранить плату за обслуживание на одном уровне в течение первых трех-пяти лет после сдачи проекта в эксплуатацию. Но то, что сделала компания-застройщик из столицы ОАЭ Абу-Даби Reportage Properties в Дубае, безусловно, стало первым из предложений такого масштаба. Reportage Properties предлагает покупателям недвижимости освобождение от платы за обслуживание зданий на 10 лет после покупки. Это относится ко всем сделкам с недвижимостью, которые клиенты компании совершат в отношении недвижимости проектов застройщика в Дубае и Абу-Даби.

Понятие «сервисные платежи» включает в себя плату за обслуживание и содержание здания. Это не только реальный и потенциальный капитальный ремонт, но и многое другое, включая чистку и содержание бассейна (если он есть в здании), уход за зелеными насаждениями, содержание спортзала, мест общего пользования, разнообразных спортивных и детских площадок, мест отдыха и т. д., и прочие дополнительные удобства, каковых может быть очень много (в апартаментах класса люкс) или немного.

Кроме того, у застройщика еще и выгодный план выплат – покупатели жилья от Reportage Properties могут внести 10% первоначального взноса, а оставшуюся часть – платить в рассрочку по 1,5% в течение 50 последующих месяцев. В настоящее время Reportage реализует 10 проектов недвижимости, которые добавят к жилому фонду Дубая и Абу-Даби порядка 4000 новых единиц жилья.

«Сильно изменившаяся коммерческая среда в 2020 году актуализировала насущные потребности отрасли и призыв к действию для ведущих игроков рынка недвижимости, чтобы они быстрее адаптировались и предоставляли более гибкие и разумные решения для арендаторов и покупателей жилья», – считает Рашед Аль Омайра, исполнительный директор компании Aldar Properties.

И хотя покупательская активность на рынке уже явно улучшается, есть еще много запасов недвижимости, которые нужно распродать. По данным JLL, во втором полугодии в Дубае к сдаче в эксплуатацию планируется около 38 тысяч единиц недвижимости.

Инвесторы не упускают выгоды

Несмотря на последние заявления о росте заболеваемости COVID-19, инвесторы и покупатели жилья в Дубае не хотят упускать выгодный текущий момент низких цен и продолжают проявлять высокую активность, скупая недвижимость в эмирате.

Согласно данным Земельного департамента Дубая на 1 октября 2020 года, совокупная стоимость сделок с недвижимостью в Дубае, совершенных за последнюю неделю, оценена в 3,89 млрд дирхамов (US$ 1,06 млрд). При этом общее количество сделок достигло 1732 транзакций. Всего было продано 182 земельных участка за 1,21 млрд дирхамов (US$ 330 млн), а еще 1140 квартир и вилл были проданы за 1,56 млрд дирхамов (US$ 420 млн).

В тройку самых дорогих проданных квартир и вилл вошли квартира за 221 млн дирхамов (US$ 60,17 млн) в самой высокой башне в мире Burj Khalifa, апартаменты за 199 млн дирхамов (US$ 54,18 млн) в районе Al Merkadh, а также квартира за 182 млн дирхамов (US$ 49,55 млн) в районе Al Khairan First.

Сумма кредитов, выданных на покупку недвижимости в Дубае за неделю, составила 843 млн дирхамов (US$ 229,5 млн). Больше всего кредитами пользовались покупатели земельных участков в районе Al Barsha South Second, где общая сумма займов составила 129 млн дирхамов (US$ 35,12 млн).

Аналитики говорят, что приток иностранных инвестиций в жизненно важный сектор эмирата может увеличиться в ближайшем будущем, поскольку прогнозируется дальнейшее ослабление доллара. А поскольку национальная валюта ОАЭ – дирхам – привязана к доллару США, то любые колебания курса доллара отражаются и на ней.

Доллар упал на 12,2% по отношению к евро за последние пять месяцев и с курса 1,06 до 1,19 за период с 20 марта по 18 августа. Кроме того, доллар потерял 15,78% по отношению к британскому фунту. Это фактически сделало покупку недвижимости или любых других активов в ОАЭ дешевле на 12% и 15% для европейских и британских инвесторов, а также для граждан других государств, которые держат свои накопления в этих валютах.

По сути, проекты недвижимости офф-план от застройщиков Дубае подешевели в иностранных валютах на 14,8% и 11,2%. Британские инвесторы могут сэкономить более 185 тысяч дирхамов (US$ 50 364) при покупке роскошных апартаментов с одной спальней в Address Jumeirah Resort.

По данным аналитической компании Reidin, несмотря на локдаун, общая сумма сделок с недвижимостью на рынке жилой недвижимости Дубая составила немногим менее 10 млрд дирхамов (US$ 2,72 млрд) во втором квартале 2020 года. И хотя стоимость транзакций в среднем снизилась на 40% в годовом исчислении, объем транзакций в мае и июне несколько увеличился.

Многие наблюдатели рынка прогнозируют, что к концу этого года курс доллара снизится еще на 1,75%, поэтому можно с уверенностью предположить, что рынок недвижимости Дубая выиграет от такой динамики финансового рынка в течение некоторого времени.

Сейчас на рынке масса выгодных предложений по ценам, очень соблазнительным для тех, кто знает, какие расценки на недвижимость предлагают брокеры в Москве, Лондоне, Монако, Сингапуре и других популярных направлениях для инвестиций в жилье. Прибыль от инвестиций в Дубае – одна из самых высоких, в районе 7%. Кроме того, покупка квартиры стоимостью свыше 1 млн дирхамов дает дополнительные преимущества в виде получения визы резидента.

«V-образное» восстановление рынка

На рынке недвижимости Дубая в сентябре 2020 года было зарегистрировано 3849 сделок купли-продажи на сумму 8,943 млрд дирхамов (US$ 2,43 млрд), что на 55,3% больше по сравнению с предыдущим месяцем. Как показывают последние данные Земельного департамента Дубая, это отражает «V-образное восстановление» рынка.

Согласно шестому изданию Mo’asher, официального индекса цен в секторе продаж недвижимости в Дубае, в сентябре еженедельные продажи насчитывали в среднем 872 сделки, из которых 46% пришлось на продажи недвижимости офф-план в новостройках от застройщиков, а 54% – на сегмент вторичной недвижимости.

Согласно последним исследованиям аналитической компании Chestertons, в третьем квартале в жилом секторе Дубая наблюдался даже более активный рост: сдерживаемый спрос на продажи наряду с более низкими ценами и арендной платой стимулировали рыночную активность, что привело к 50-процентному росту сделок, по сравнению с предыдущим кварталом, хотя число сделок пока остается на 21,7% меньше, чем в прошлом году в годовом исчислении.

В отчете отмечается, что сентябрь был очень успешным месяцем для жилой недвижимости Дубая. Общая сумма транзакций на сумму 8,943 млрд дирхамов (US$ 2,43 млрд) была на 89,5% больше, чем в августе 2020 года, и на 39,1% больше, чем в сентябре 2019 года.

Линнетт Абад, директор по исследованиям и данным в Property Finder, сказала, что за последние несколько месяцев на рынке недвижимости Дубая наблюдалось множество интересных тенденций. «В престижных районах, где спрос на жилье сейчас высокий, наблюдается недостаток предложений, что вызвало ажиотаж среди покупателей этого типа недвижимости и увеличение числа заявок на такое жилье».

В более раннем отчете Абад сообщала, что цены в секторе продаж недвижимости в престижных районах выросли, а арендная плата неизменно остается на прежнем уровне.

Стабильный спрос на люкс

Сегодня у иностранных инвесторов еще больше возможностей для приобретения недвижимости класса люкс в Дубае, чем когда-либо, поэтому в этом секторе наблюдается стабильный спрос, а пальму первенства по продажам удерживает район Jumeirah.

Большинство новых проектов здесь могут предложить легкий доступ к пляжу, а также различным барам, ресторанам и лаунжам, что идеально подходит для тех, кто хочет наслаждаться легкостью бытия. Большим спросом пользуются такие проекты, как Madinat Jumeirah Living, La Mer, Bulgari Residences, CityWalk и Pearl Jumeirah (резиденции и участки в районе Nikki Beach).

Квартиры во всех проектах в районе Jumeirah варьируются по площади от объектов с одной спальней до резиденций с четырьмя спальнями, со стартовой ценой в 1,17 млн дирхамов (US$ 320 тысяч) для Madinat Jumeirah Living и 1,3 млн дирхамов (US$350 тысяч) для Port de La Mer. В районе City Walk стоиимость недвижимости начинается с 3,2 млн дирхамов, а Bulgari – от 8,92 млн дирхамов (US$ 2,43 млн). В проекте Pearl Jumeirah квартиру сегодня можно купить по цене от 2,75 млн дирхамов (US $750 тысяч), а виллу в проекте Pearl Jumeirah – за 12 млн дирхамов (US $3,7 млн). На острове также есть определенное количество доступных для застройки участков стоимостью примерно от 5 млн дирхамов (US$ 1,36 млн). Инвесторы здесь могут рассчитывать на доходность в районе 5 и более процентов годовых, плюс возможности для прироста капитала в среднесрочной и долгосрочной перспективе, особенно по мере того как продолжает развиваться новая инфраструктура.

Богатые покупатели не хотят переживать пандемию, ничего не предпринимая. Некоторые из них активно приобретают новые дома в Дубае – в этом году в десятке самых дорогостоящих оказались две из квартир в башне Il Primo в центре города Downtown, купленные в третьем квартале, когда Дубай выходил из фазы изоляции и коммерческая деятельность только возобновлялась. А стоимость этих объектов достигла 58,6 млн дирхамов за каждую из квартир (US$ 15,95 млн).

Но это еще не самые дорогостоящие сделки года – честь оказаться на самой вершине этого рейтинга досталась вилле площадью более 3900 квадратных метров, расположенной в районе Dubai Hills, которая принесла продавцу солидные 75 млн дирхамов (US$ 20,42 млн). На втором месте оказался дом в Emirates Hills, проданный за 69 млн дирхамов (US$ 18,79 млн), по данным консалтинговой компании Luxhabitat.

Но и это еще далеко не предел! В ближайшее время могут быть заключены и другие мегасделки: некоторые виллы, которые в настоящее время продаются на рукотворном острове The Palm Jumeirah, выставлены на продажу за 100 млн дирхамов (US$ 27,23 млн) и много более.

В престижных жилых районах Дубая средняя стоимость 1 кв. метра элитной недвижимости в конце 3-го квартала снизилась до US$ 3510 с US$ 3900.

Готовые дома – в особом почете у покупателей

С начала кризиса COVID-19 в спросе и движении сектора продаж готовых вилл и таунхаусов на рынке недвижимости Дубая была замечена особо высокая активность, сообщил портал о недвижимости Property Finder.

В июле было зарегистрировано наибольшее количество сделок по продаже готовых вилл и таунхаусов за один месяц – 493. Это число, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, увеличилось более чем на 58%. Среди районов малоэтажной застройки покупатели вилл и таунхаусов предпочитают Arabian Ranches, Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah, Damac Hills и Springs.

Одна из причин такой тенденции связана с высоким спросом на более просторную недвижимость с большим пространством снаружи. Во время кризиса и изоляции люди начали активно подыскивать недвижимость побольше, с собственным участком на свежем воздухе. Поэтому, согласно этим же данным, основной спрос сместился с традиционных небольших квартир на виллы и таунхаусы.

То же самое наблюдается и в сфере аренды жилья.

Охота к перемене мест

5 из 10 дубайских арендаторов планируют расторгнуть текущие договоры аренды в течение следующих 12 месяцев. Очевидно, что более низкая арендная плата будет иметь прямое отношение к их решению, и в большинстве случаев это означает намерение либо пересмотреть текущую планировку жилого помещения – поменять ее, либо произвести необходимые обновления – или рассмотреть возможность переезда в соответствии с новым образом жизни.

В последнее время наблюдается новая волна спроса на квартиры меньшего размера в старых домах: арендодатели готовы снизить арендную плату на них даже ниже среднерыночной. В таких районах Дубая, как Deira, Bur Dubai и Al Ghusais, фиксируют большую часть таких предложений.

Стоимость квартиры с одной спальней в Дейре, например, начинается от 25 тысяч дирхамов в год (US$ 6800) после 13-процентного снижения арендной платы в этом районе за 12 месяцев до конца сентября. Согласно последним рыночным данным, в районе Дубая International City квартиру с одной спальней можно снять даже за 20 тысяч дирхамов в год (US$ 5445) – предложение для тех арендаторов, которые хотят максимально сократить расходы. Фактически, скидки на арендную плату сейчас распространены повсеместно, и арендаторы могут выторговать более низкие первоначальные взносы или помесячную оплату практически в любом районе. Но есть и другая сторона медали в секторе аренды. Арендаторы, чьи расходы не сократились, стали больше ценить внутренние и внешние пространства своих домов и, благодаря снижению цен, массово ищут варианты попросторнее, виллы и квартиры с террасами и дворами.

Где растут цены?

Цены на недвижимость в Дубае растут в условиях всемирного экономического кризиса. Неужели такое возможно? Да, но все зависит от локации. Продавцы недвижимости в таких районах Дубая, как The Springs и рукотворный остров The Palm Jumeirah, даже сегодня получают выгоду, поэтому эксперты советуют лучше обратить внимание на микролокации, говоря об изменении цен, чем обсуждать шансы на рост для всего рынка жилья в Дубае.

В районе The Springs, к примеру, наблюдается избирательный рост. Квартиру с одной спальней в этом районе восемь месяцев назад удалось продать за 2 млн дирхамов (US$ 540 тысяч), а затем перепродать за 2,07 млн дирхамов (US$ 560 тысяч). Еще одна квартира в том же сообществе, которая ранее продавалась за 1,5 млн дирхамов (US$ 410 тысяч), теперь выставлена на продажу за 1,67 млн дирхамов (US$ 450 тысяч).

Словом, вполне вероятно, что рост рынка недвижимости начнется с определенных отдельных районов и сообществ или типов недвижимости. Сегодня для покупателей и инвесторов в Дубае – самые выгодные условия для вложения средств в недвижимость: авансовый платеж сейчас – самый низкий за последние шесть лет, а ежемесячные выплаты по ипотеке иногда даже ниже, чем ежемесячная арендная плата. Это позволило многим людям задуматься о приобретении жилья в Дубае в собственность.

Пенсионные визы нового формата

Еще одной заметной новостью квартала стала новость о том, что в Дубае будут выдавать пенсионные визы нового формата, а их обладателям разрешено будет работать. На практике это означает, что любой пенсионер за пределами ОАЭ в возрасте старше 55 лет теперь может подать заявление на получение пенсионной визы в Дубае. Эта инициатива будет реализована в рамках новой правительственной программы «Выход на пенсию в Дубае», в рамках которой заявители могут подать заявление на получение пенсионной визы.

Чтобы претендовать на получение визы, пенсионер должен иметь ежемесячный доход в размере 20 тысяч дирхамов (US$ 5446), который человек может получать в виде доходов от инвестиций или пенсии. Как вариант в качестве подтверждения доходов, претендент на пенсионную визу может предоставить данные о балансе своего банковского счета в размере не менее 1 млн дирхамов (US$ 272 242) или наличия у него недвижимого имущества в Дубае стоимостью не менее 2 млн дирхамов (US$ 544 484).

Изменения визового законодательства в ОАЭ, в том числе в секторе пенсионных виз, несомненно, позитивно скажутся на продажах недвижимости в Дубае. Имея уверенность в завтрашнем дне с правом длительного проживания на территории страны, экспатрианты смогут строить долгосрочные планы, как в отношении инвестиций в недвижимость, так и относительно приобретения жилья для собственного проживания здесь.

Недавние прогнозы показали, что к 2050 году в странах Персидского залива будет 18 миллионов человек в возрасте старше 60 лет. И лишь немногие места в мире могут предложить пенсионерам такую легкость жизни, как Дубай.

В эмирате есть превосходные медицинские учреждения, он безопасен и предлагает отличные условия для жизни. Типичная доходность от аренды в центре Дубая сейчас составляет около 5%, а в пригородах может достигать 10%. Таким образом, сделав несколько разумных инвестиций на рынке недвижимости, пенсионеры могут получить достойный доход как дополнение к пенсии.

Цены на грани стабильности

Швейцарские банкиры посчитали, что после падения на 20% за 18–24 месяца цены на жилье в Дубае достигли стабильного и безопасного уровня. Чего нельзя сказать о ценах на недвижимость в Европе, которой все еще угрожает вероятность возникновения новых «мыльных пузырей» в сфере недвижимости. Казалось бы, сейчас самое время инвестировать в жилье Дубая, но будут ли инвесторы проявлять ожидаемую от них активность?

После 20-процентного падения средней стоимости недвижимости в Дубае за последние 18–24 месяца цены на жилье в эмирате находятся далеко за пределами любого «пузыря», фактически, недвижимость Дубая получила «справедливую оценку».

Рынок недвижимости Дубая занимает 25-е место в рейтинге вероятности возникновения «мыльных пузырей» в мире, по данным UBS, согласно которому, с другой стороны, города еврозоны наиболее подвержены риску оказаться на опасной территории.

В конечном итоге более 75% профессионалов отрасли полагают, что двух лет будет достаточно для полного восстановления рынка недвижимости Дубая.

Несмотря на то, что пандемия коронавируса привела к беспрецедентным глобальным социально-экономическим проблемам, власти ОАЭ неустанно работали над сдерживанием распространения вируса и нормализацией всех сфер жизни, поэтому рынок недвижимости обязательно вернется к своим прежним показателям, а компания IMEX Real Estate всегда поможет вам сориентироваться в посткоронавирусной реальности мира недвижимости ОАЭ.

Подписывайтесь на наши новости, чтобы не пропустить ничего важного, и добро пожаловать в Дубай! Вашим надежным гидом в сфере недвижимости эмирата по-прежнему остается IMEX Real Estate.

Наши контакты:

Тел. в Москве: +7 903 232 80 80, +7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 2528188 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm),

Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639) IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

E-mаil: [email protected]

Skype: resident69

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

● Подбор оптимального варианта для инвестиций

● Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

● Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

● Управление недвижимостью

● Консультации юристов и адвокатов

● Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

pm@IMEXre.com

www.IMEXre.com