Получать оповещения о важных
новостях прямо в браузере
Дубай: после пандемии

Просмотров:  39

Индустрия недвижимости Дубая учится выживать в новых условиях и искать точки роста, оправляясь от последствий пандемии.

Текст: Гелена Крюкова

Рынок недвижимости Дубая в период пандемии

COVID-19 VS прошлые кризисы

Эксперты утверждают, что рынок недвижимости Дубая может выйти победителем после кризиса COVID-19, приводя в пример эффекты прошлых аналогичных эпидемий. Джулиан Рош из аналитического агентства Cavendish Maxwell заявил, что рынок недвижимости в 2020 году может быстро и почти без потерь выйти из кризиса, вызванного пандемией коронавируса.

Экономический эффект от прошлых пандемий, захватывавших мир, определялся в первую очередь тем, что в каждом случае он был осложнен другими экономическими факторами: конец Первой мировой войны, подъем мировой экономики во время технического прогресса, бум или начало медленного восстановления от мирового финансового кризиса 2007–2008 гг. Так что оценить, какой конкретно эффект на экономику и мировой рынок недвижимости оказывали эти эпидемии сами по себе, не представлялось возможным.

Недвижимость и пандемии в истории

Известно, что в течение 18 месяцев после крупных обвалов фондовых рынков, как, например, кризис на Уолл-стрит в 1987 году, как правило, спада средних цен на жилье не наблюдается. При этом основной эффект от обвала фондовых рынков на недвижимость, вызванный пандемией или иными факторами, заключается в падении ликвидности активов, размещенных в недвижимости. Любопытно, что фондовые рынки оказались в значительной степени защищенными от последствий испанского гриппа, которая в результате оказала незначительное влияние на цены на недвижимость, особенно в сочетании с макроэкономическим эффектом окончания Первой мировой войны. Долгосрочный индекс цен на жилье в Великобритании, к примеру, не зафиксировал на тот момент никакого заметного влияния пандемии на недвижимость вообще.

SARS в Гонконге тоже оказал аналогичный ограниченный эффект. После начала эпидемии было зафиксировано снижение цен на жилье всего на 1,6% для всех жилых секторов, а также дополнительное снижение менее чем на 3% для недвижимости средней ценовой категории.

Прогнозы развития

Ожидается, что эффект нынешней пандемии явится краткосрочным шоком – это будет либо очень резкое падение фондовых рынков и экономики по V-образному графику, за которым последует быстрое восстановление, либо более постепенное восстановление по U-образному графику.

Опыт прошлой эпидемии SARS свидетельствует о том, что мировые экономики и рынки недвижимости относительно быстро приходят в норму после пандемий, если последние не сопровождаются спадами, вызванными другими причинами, как пандемия испанского гриппа в 1918 году и атипичной пневмонии в 2002–2003 гг. Азиатские экономики и их рынки недвижимости восстановились от последствий атипичной пневмонии быстро и резко – в течение одного квартала.

В текущей ситуации снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, инициированное обеспокоенными правительствами, и другие меры, такие как мораторий на ипотечные и иные долговые платежи, рентные каникулы и прочие меры, принятые правительством и застройщиками ОАЭ, также дают основание полагать, что восстановление рынка после коронавируса может быть резким и выгодным для инвестиций в недвижимость. Впрочем, в связи с временными остановками в строительстве могут возникать проблемы со своевременным завершением некоторых проектов, а цены могут сильно локализоваться по секторам рынка.

Вернемся ли мы к старой норме?

Некоторые думают, что вернемся. Такое мнение сохраняется как в правительстве, так и в бизнесе. Альтернативная точка зрения заключается в том, что некоторые аспекты социального поведения постоянно меняются. И если так, то некоторые виды недвижимости будут более востребованы, чем другие.

Какие же это виды? Относительная стоимость разных классов недвижимости будет еще больше меняться в пользу жилой. Любая недвижимость, стоимость которой зависит от значительного объема продаж, будет дешеветь – торговые, выставочные центры, стадионы, аэропорты и пассажирские порты, отели и даже офисы. Некоторые объекты найдут наиболее эффективное применение в качестве жилой недвижимости и будут соответственно переоборудованы.

Наиболее вероятный эффект пандемии COVID-19 для рынка – восстановление экономики по типу графиков V или U, относительно ограниченные макроэффекты на рынке недвижимости и возврат к старому нормальному уровню. Но эта пандемия, однако же, придаст дополнительный импульс всем отраслям, благодаря уже начавшемуся переходу от кризиса к новым нормам. И, опять же, победителем в результате этого, скорее всего, выйдет жилая недвижимость.

В разгар пандемии

В самый острый период пандемии, в марте 2020 года, прогноз от аналитиков Standard & Poor’s предсказывал, что цены на жилье в Дубае будут снижаться резче, чем ожидалось, а арендодатели будут вынуждены заморозить арендную плату.

S&P также понизил свои рейтинги для некоторых крупных риэлторских компаний в Дубае, сославшись на то, что нынешняя пандемия, вероятно, приведет к снижению международного и местного спроса на недвижимость в эмирате.

В итоге цены на жилье заметно снизились, а арендодателям пришлось предоставить своим арендаторам рентные каникулы.

В Дубае и Абу-Даби на всем протяжении карантина из-за COVID-19 и после него многие арендаторы тратили последние сбережения на то, чтобы заплатить арендную плату. Март, апрель и май были сложными для всех, но правительство, застройщики, банки и даже арендодатели стремились облегчить другим и друг другу последствия коронавирусного кризиса.

К примеру, крупнейший застройщик Дубая Nakheel отказался от административных сборов за предоставление различных услуг в течение трех месяцев и, согласно правительственным директивам, снизил тарифы на централизованное кондиционирование на 10% в течение трех месяцев для коммерческих и бытовых потребителей.

А власти и другие застройщики Дубая пошли навстречу бизнесу и клиентам, избрав подход без платы за аренду и без выселений за просроченные платежи по отношению к рядовым и коммерческим арендаторам в этот непростой для бизнеса и частных лиц период.

Кроме того, Nakheel направил US$ 62,67 млн пострадавшему бизнесу в рамках пакета экономической помощи, который призван уменьшить финансовое бремя для предприятий и частных лиц.

Среди клиентов Nakheel – владельцы недвижимости, арендаторы торговых и гостиничных объектов недвижимости и операторы малого бизнеса. Пакет включал в себя также бесплатные периоды аренды для партнеров застройщика – розничных магазинов и предприятий сферы гостеприимства, которые работают под эгидой Nakheel Malls.

Со своей стороны, власти Дубая выступили с послаблениями в спорах по вопросам выселения арендаторов: все арендаторы на время карантина были освобождены от выселения после того, как правительство издало соответствующие директивы в их защиту. Все решения о выселении, связанные с арендой жилых и коммерческих объектов в эмирате, в марте и апреле были отменены.

Рынок недвижимости Дубая после эпидемии коронавируса

Шаг навстречу арендаторам

Арендодатели как жилых, так и коммерческих помещений были вынуждены пойти навстречу арендаторам и перейти на помесячную форму оплаты. Во времена, когда многие арендаторы пытаются как можно рациональнее распорядиться своими доходами, авансовые платежи уже кажутся пережитком прошлого.

«Ежемесячные платежи с помощью дебетовых/кредитных карт станут нормой, и структура управления рынком недвижимости должна будет подстроиться под новые требования, – заявили в очередном отчете о тенденциях на рынке аренды и продаж на рынке жилья ОАЭ в первой половине года эксперты Asteco. – Кроме того, более гибкие условия проживания с точки зрения условий аренды и более ограниченные требования к первичному депозиту тоже могут стать вполне естественными для рынка аренды».

Банки предложили помощь кредиторам

В рамках экономических стимулов, предоставляемых Центральным банком на фоне коронавируса, соотношение размера кредита к стоимости жилья, приобретаемого в ипотеку, и применяемое к ипотечным кредитам для покупателей своего первого жилья, увеличилось на 5%. Авансовый депозит, необходимый для покупки недвижимости, сократился до с 25 до 20% для иностранных покупателей первой недвижимости в Дубае и с 20 до 15% для граждан ОАЭ.

Теперь покупатели-экспатрианты, впервые покупающие жилье в Дубае, смогут получить в кредит от 75 до 80% стоимости недвижимости для объектов стоимостью менее 5 млн дирхамов и от 65 до 70% стоимости для объектов дороже 5 млн дирхамов. А максимальный размер кредита для покупки недвижимости офф-план увеличили с 50 до 55%.

К примеру, впервые покупая квартиру офф-план от застройщика за 2 млн дирхамов (US$ 544,5 тысяч), покупатель должен будет внести депозит лишь в размере 900 тысяч дирхамов (US$ 245 тысяч), который во многих случаях можно выплачивать в рассрочку. А раньше для такой сделки покупателю понадобился бы депозит в размере никак не менее 1 млн дирхамов (US$ 273 тысячи). Таким образом, выгода составляет существенные 100 тысяч дирхамов (US$ 27 тысяч).

В разгар пандемии Центральный банк ОАЭ также внедрил собственный пакет финансовой помощи сектору в размере 256 млрд дирхамов (US$ 70 млрд), направленных на стимулирование экономики и смягчение экономических последствий вспышки COVID-19, а также сократил резервные требования по бессрочным депозитам для банков ОАЭ вдвое – с 14% до всего 7%.

Банкам также открыли доступ к фонду на сумму 50 млрд дирхамов, откуда можно брать средства под нулевой процент, чтобы они, со своей стороны, могли предлагать помощь существующим заемщикам путем отсрочки выплаты основной суммы и процентов до 31 декабря 2020 года.

Перенос «ЭКСПО-2020»

Дата проведения «ЭКСПО-2020» была перенесена на 2021 год, но этот факт отрицательно не повлиял на желание людей посещать, жить и работать в ОАЭ.

Индустрия недвижимости всегда была и остается главной опорой экономики страны, и в последние годы эта отрасль проходит этап коррекции из-за растущего разрыва между спросом и предложением.

Ведущие застройщики спешат завершить свои проекты до открытия всемирной выставки 1 октября 2021 года. Отсрочка «ЭКСПО-2020» может стать позитивным катализатором для индустрии недвижимости, поскольку поможет привлечь новых инвесторов на рынок готовой жилой недвижимости.

Застройщики, со своей стороны, не стали увеличивать и без того перенасыщенный сектор предложений, а, напротив, задержали ввод новых проектов и замедлили темпы работы над существующими, чтобы распродать все имеющиеся запасы потенциальным покупателям в преддверии ЭКСПО, шестимесячного мега-события, которое, как ожидается, привлечет не менее 25 млн человек со всего мира в Дубай.

Сейчас, пока еще эти меры не возымели должного эффекта, рынок недвижимости ОАЭ страдает от переизбытка предложений, так как все больше строящихся проектов близится к завершению. Следовательно, всемирная выставка может помочь решить эту ключевую проблему, предоставляя больше времени девелоперам для продажи существующих жилых и коммерческих объектов по более доступным ценам.

Рынок недвижимости Дубая после COVID-19

Новые тенденции и эпоха пост- коронавируса

1. Покупатели в Дубае предпочитают виллы и таунхаусы квартирам.

Новая тенденция выявилась особенно ярко на фоне ограничений, связанных с COVID-19. Частные сады, бассейны и террасы теперь в цене. Социальное дистанцирование привело к тому, что спрос на виллы, таунхаусы, а также на гостиничные апартаменты в Дубае вырос на несколько пунктов за последние несколько месяцев.

Запросы от потенциальных покупателей, которые готовы потратить от 1 до 5 миллионов дирхамов ОАЭ и более на частный дом или апартаменты с обслуживанием от отеля, росли с тех пор, как появились новости о вирусе. Арендаторы также проявили повышенный интерес к аналогичным жилым объектам.

Резкий рост спроса хотя бы в одном секторе стал тем самым необходимым подспорьем, в котором так нуждался рынок недвижимости ОАЭ, где в последнее время иссяк приток иностранных покупателей из-за блокировок, связанных с коронавирусом во всем мире.

Особенно популярны стали такие районы Дубая, как Dubai South, Springs, Jumeirah Village Circle, Arabian Ranches, Dubailand, Town Square и Mira, где сосредоточено множество вилл и домов с частными садами и бассейнами.

2. Спрос на готовую недвижимость в Дубае растет.

Еще один момент, который ярко проявился в поведении покупателей и арендаторов недвижимости в Дубае в период пандемии, – это востребованность готовой недвижимости с оптимальным балансом цена/качество.

Покупатели сегодня ищут доступное жилье без ущерба для его качества, ведь дом хорошего качества, помимо очевидных преимуществ, также надежно защитит инвестиции в такую недвижимость.

Кроме того, самодостаточные сообщества с развитой внутренней инфраструктурой также сегодня востребованы больше, чем иные, поскольку пандемия COVID-19 заставила людей задуматься о том, что не выходить за пределы собственного жилого комплекса и иметь все под рукой может быть крайне важно.

Спрос на готовые квартиры в настоящее время на рынке недвижимости Дубая растет, поскольку покупатели более уверенно готовы приобретать жилье, в которые можно переехать уже сегодня.

3. Дубайские арендаторы активно меняют места проживания.

Куда переезжают дубайские арендаторы на фоне кризиса, вызванного COVID-19?

Традиционно в Дубае студии и небольшие квартиры пользовались наибольшим спросом и быстрее всего сдавались в аренду. Но интересно, что новым трендом в секторе аренды недвижимости в Дубае стал всплеск интереса к просторным вариантам: виллам и большим квартирам. И это несмотря на сокращение доходов многих жителей и потерю работы.

Крупные консалтинговые агентства по недвижимости в Дубае сообщают о росте спроса на аренду недвижимости по всему Дубаю. Движение арендаторов в основном обеспечивают те, кто стремится сократить свои расходы на аренду, переезжая в районы подальше, где традиционно можно снять более доступное жилье, зато более просторное, с балконами и открытыми площадками.

Несмотря на то, что студии и небольшие квартиры, как правило, наиболее востребованы у арендаторов, в период с марта по апрель 2020 года большинство запросов на аренду касалось более просторных квартир, особенно с террасами, верандами и другими открытыми площадками.

Изменения в поведении арендаторов весьма примечательны и очевидны одновременно. Стоимость ежегодной аренды в Дубае сократилась примерно на 35% для аналогичных, а иногда и более просторных вариантов жилья в менее престижных районах. Теперь арендаторы ищут более выгодный вариант за свои деньги. Но в последнее время произошел также и очень специфический всплеск интереса со стороны семейных арендаторов, которые ищут виллы большой площади и, особенно, просторные апартаменты с балконами.

При таком спросе некоторые из управляемых компаниями арендуемых объектов в настоящее время достигли стопроцентной занятости, особенно это касается предложений вилл и больших квартир с балконами. Эксперты утверждают, что подобные объекты сдаются первыми с марта 2020 года.

4. Схемы аренды с последующим выкупом.

Сегодня за символический первоначальный взнос или даже вовсе без авансового платежа любой житель Дубая может арендовать жилье напрямую у застройщика, продолжать платить арендную плату в течение многих лет и, если решит, в конечном итоге купить его в собственность.

Теперь нет необходимости ждать одобрения ипотеки от банков, а вполне возможно получить рассрочку напрямую от застройщика на тех же условиях или даже лучше. Потому что сегодня в Дубае даже самые крупные застройщики используют актуальную схему аренды с последующим выкупом недвижимости.

Однако если прежде схемы аренды в счет покупки использовались в Дубае точечно, то сегодня под эту схему попадает целый район Dubai South, генеральный застройщик которого стал первым в Дубае, кто запустил схемы аренды с выкупом в целом жилом сообществе.

Во многих случаях, например, на проектах недвижимости от застройщика Deyaar, первоначальный взнос составляет 5 или 10% от стоимости жилья, а ежемесячная оплата аренды составляет от 2,5 до трех тысяч дирхамов (US$ 680 – 816). А в случае Dubai South застройщик даже не требует первоначального взноса.

А что с ценами?

В агентстве Chesterton’s охарактеризовали первый квартал года как «стабильный» для сектора недвижимости, поскольку стоимость аренды квартир упала в среднем лишь на 1,5%, а вилл – на 1,3%, хотя позже эти показатели начали расти, делая аренду все более доступной.

Также в отчете агентства говорится, что спрогнозированный ранее объем новых единиц жилья в размере 34 тысяч, которые должны были появиться в Дубае до конца года, безусловно, будет пересмотрен, учитывая обстоятельства.

Что касается продаж, то правительственные меры поддержки сектора, по данным Property Finder, обеспечили рост количества сделок с жильем в Дубае на 10% в год, а общее количество сделок по продаже недвижимости за период карантина достигло 10 243.

Только за март было зарегистрировано более 1209 продаж недвижимости в кредит, что является самым высоким показателем с октября 2019 года и на 24,8% больше, чем в марте 2019 года.

А что касается цен на жилье в Дубае, то за период начала карантина они снизились на 2% для вилл и квартир в целом. В годовом исчислении цены на недвижимость в Дубае снизились на 8,3% на данный момент, согласно отчету. Это снижение было менее выраженным, чем за аналогичный годовой отрезок с апреля 2018 года по апрель 2019 года, когда было зафиксировано снижение на 9,7%.

Из-за ограничений, связанных с коронавирусом, продажи недвижимости в Дубае в марте рекордно сократились на 42% по сравнению с февралем, а средняя капитальная стоимость недвижимости снизилась на 10% по сравнению с прошлым годом.

Сегодня покупатели могут приобрести жилье в Дубае по ценам 2012 года, при том, что стоимость одного квадратного метра упала до 10 076 дирхамов (US$ 2743).

Asteco, со своей стороны, сообщает, что цены на квартиры, виллы и офисы в Дубае снизились в среднем на 11–12% по сравнению с первым кварталом прошлого года.

А стоимость аренды квартир, вилл и офисов тоже продолжила снижаться – на 3, 2 и 3% за квартал, соответственно. В годовом исчислении снижение составило 12, 9 и 12% соответственно.

Инвесторы возвращаются в Дубай

Согласно недавнему исследованию Savills World Cities Prime Residential Index, Дубай сохраняет свою привлекательность как одно из наиболее предпочтительных направлений для инвесторов в недвижимость в мире благодаря доступности цен и более высокой доходности от инвестиций по сравнению с другими мировыми центрами.

Второй год подряд Дубай занимает третье место в рейтинге самых доступных городов мира в секторе продаж элитной жилой недвижимости, после Кейптауна и Куала-Лумпура. Согласно индексу Savills за первое полугодие, средняя цена квадратного метра элитной жилой недвижимости в Дубае в первом полугодии упала до US$ 1728, что на 7,5% меньше, чем в прошлом году.

По данным Земельного департамента Дубая, за первый квартал 2020 года в Дубае было совершено 14 964 сделки с недвижимостью, общая стоимость которых в финансовом выражении оценивается в 48,21 млрд дирхамов (US$ 13 млрд).

С того времени ситуация с коронавирусом и карантином в ОАЭ улучшилась, ограничительные меры были в большей части сняты, что повлияло на дальнейший рост числа сделок.

И после 3 мая инвесторы в жилье Дубая вложили в сектор дополнительные 1,3 млрд дирхамов (US$ 353 млн) в период между 26 и 30 апреля, а с начала мая – еще 427 млн дирхамов (US$ 116 млн), что в сумме добавляет к общей стоимости совершенных с жильем сделок 1,72 млрд дирхамов (US$ 469 млн).

Из 300 или более недавних транзакций, зарегистрированных Земельным департаментом, основную часть составляли сделки купли-продажи квартир, гостиничных номеров и апартаментов с отельным обслуживанием. Покупатели также активно покупали офисные помещения в разных районах Дубая.

Особенный интерес покупателей продолжает привлекать недвижимость на рукотворном острове The Palm Jumeirah. Запуск новых проектов на острове-пальме, в сочетании с огромными скидками на недвижимость, обусловил большое число запросов на покупку недвижимости здесь от потенциальных инвесторов.

Этому есть две основных причины. Во-первых, развитие и застройка острова вступает сейчас в захватывающую новую фазу с такими новыми проектами, как Nakheel Mall и строящийся новый отель Royal Atlantis. В то же время текущие рыночные условия дают прекрасную возможность купить недвижимость на острове по сниженным ценам. Во многих случаях цена падает даже не по неделям, а по дням, и выторговать значительную скидку у продавца сейчас вполне реально.

На The Palm Jumeirah сконцентрировано большое количество элитной недвижимости стоимостью более 1,6 млн дирхамов (US$ 435 тысяч). И в последние годы цены в этом престижном месте, наряду с ценами в остальных районах Дубая, снижались из-за перенасыщения рынка предложениями.

В марте этого года цены на квартиры на острове снизились на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Поэтому сегодня финансовые консультанты советуют потенциальным инвесторам, располагающим свободными капиталами, воспользоваться возможностью для выгодных инвестиций во время пандемии, учитывая также то, что нынешние цены как нельзя более благоприятны для тех, кто покупает свою первую недвижимость в Дубае.

Эксперты утверждают, что сейчас момент для инвестиций даже лучше, чем, вероятно, два или три месяца назад, поэтому сейчас сложилась просто идеальная ситуация для выхода инвесторов на рынок.

И в заключение отметим, что, несмотря на то, что рынку недвижимости Дубая пришлось столкнуться с трудностями во время карантина, инновационные инструменты, такие как виртуальные просмотры в режиме реального времени и виртуальные туры для недвижимости на продажу, равно как и реальные меры поддержки арендаторов и заемщиков правительством, застройщиками и банками, помогли успешно справиться с вызовом времени.

Так что, каковы бы ни были внешние условия, рынок недвижимости к ним всегда приспособится, даже если это форс-мажорные обстоятельства, и при этом извлечет выгоду, если применять дальновидный подход.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

Подбор оптимального варианта для инвестиций

Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

Управление недвижимостью

Консультации юристов и адвокатов

Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

pm@IMEXre.com

www.IMEXre.com

Тел. в Москве: +7 903 232 80 80, +7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 2528188 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm),

Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639) IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

E-mаil: pm@IMEXre.com

Skype: resident69