Получать оповещения о важных
новостях прямо в браузере
«Золотой» урожай

Просмотров:  1937

2019 год можно назвать «золотым» для рынка недвижимости Дубая. Не только потому, что в этом году принято эпохальное для всей индустрии решение о предоставлении «золотых карт» на длительное проживание инвесторам в недвижимость, но и потому, что количество сделок по сравнению с прошлым годом к сентябрю уже выросло вдвое.

Текст: Гелена Крюкова

Недвижимость в Дубае

Дубай достиг «привлекательного уровня доступности» в первой половине 2019 года, подтвердил недавно отчет популярного в ОАЭ портала о недвижимости Bayut.

«По мере того, как мы приближаемся ко второй половине 2019 года, цены на жилье в эмирате будут оставаться привлекательными как для арендаторов, так и для инвесторов», говорится в отчете. Цены на квартиры в Дубае упали на 4–8% как на покупку, так и на аренду.

Как уже заметила большая часть экспертов отрасли, включая составителей отчета Bayut, на рынке, который сейчас благоволит покупателям и арендаторам, возникла ситуация, в которой конечные пользователи могут легко заработать на выгодных сделках с недвижимостью. Официальные данные Земельного департамента Дубая показали, что количество сделок с недвижимостью в Дубае увеличилось на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Такие районы, как Al Nahda, Mirdif, Bur Dubai и International City, наиболее популярны среди арендаторов, в то время как The Palm Jumeirah, Arabian Ranches, Dubai Marina и Downtown Dubai лидируют по числу сделок купли-продажи.

В элитных районах, таких как Dubai Marina и Downtown Dubai, цены скорректировались примерно на 8%, благодаря чему покупатели, располагающие свободными средствами, сегодня имеют прекрасную возможность воспользоваться своим шансом и получить роскошную недвижимость по действительно доступным ценам.

Что касается аренды квартир, то наиболее значительное снижение цен было зарегистрировано для квартир с одной спальней в Dubailand и квартир с двумя спальнями в Dubai Sports City, где цены снизились в первом квартале на 9,1 и 8,1% соответственно.

В сегменте продаж вилл рукотворный остров The Palm Jumeirah по-прежнему был номером один для покупателей домов, в то время как Mirdif стал наиболее востребованным районом для потенциальных арендаторов, говорится в отчете Bayut. Единственное достойное упоминания снижение цен на виллы и только для определенных объектов было зарегистрировано в районах Dubailand и Mudon.

Недвижимость в Дубае

Элитное жилье: новый подъем

Рынок продаж элитной недвижимости в Дубае в первые 6 месяцев года также рос: в первом полугодии в этом секторе было зарегистрировано 194 сделки против 115 за тот же период 2018 года. Еще недавно считавшиеся слишком дорогими районы The Palm Jumeirah, Downtown Dubai и Emirates Hills стали более привлекательными для покупателей после снижения цен.

Анализ данных Data Finder, платформы от популярного в ОАЭ сервиса недвижимости Property Finder, также показал, что самой дорогой сделкой с недвижимостью в Дубае в этом году стала продажа пентхауса офф-план в проекте One Palm застройщика Omniyat за 74 млн дирхамов в мае. Элитные дома в Дубае по-прежнему очень доступны по цене по сравнению со своими аналогами в других ведущих городах мира, таких как Лондон, Нью-Йорк, Париж и Сингапур. Более того, Дубай назван третьим самым доступным в мире городом для покупки элитного жилья: согласно индексу недвижимости класса премиум для городов мира (World Cities Prime Residential Index) от компании Savills, Дубай занял третье место в рейтинге самых доступных городов для приобретения недвижимости класса люкс.

А собственные исследования Savills по доходности от сдачи в аренду лучших жилых помещений указывают на то, что Дубай является еще и четвертым лучшим в мире городом по окупаемости инвестиций (со средним показателем на уровне 4,6% годовых).

В остальном мире в первой половине 2019 года рост цен на элитную недвижимость в крупных городах мира тоже продолжал замедляться, увеличившись всего на 0,4% за полгода и на 0,7% за год.

В Гонконге, где жилая недвижимость стоит дороже всего в мире, один квадратный метр жилья сегодня можно купить не дешевле чем за US$ 51 084. Аналогичная картина наблюдается и в Москве, где цены выросли на 1,2% после нескольких лет снижения. В Куала-Лумпуре и Бангкоке цены выросли почти на 2,5% в первой половине года – до US$ 2808 и US$ 9504 соответственно. В Дубае цены на недвижимость категории премиум снизились на 20% за последние пять лет из-за высокого уровня новых строящихся проектов и глобальной экономической неопределенности.

Недвижимость в Дубае

«Золотая виза» в ОАЭ: первые результаты

Направленная на повышение деловой активности в ОАЭ, новая схема предоставления «золотых карт» постоянного проживания позволяет инвесторам в недвижимость общей стоимостью не менее 5 млн дирхамов (US$ 1,36 млн), экспатриантам с инвестициями на сумму не менее 10 млн дирхамов и предпринимателям с существующим бизнесом стоимостью от 500 тысяч дирхамов, остаться в ОАЭ на длительный срок.

Охватывая самые разные категории экспатриантов – от инвесторов и предпринимателей до крупных специалистов, ученых, студентов и профессионалов – эта схема, несомненно, является новым золотым стандартом в привлечении лучших из лучших в ОАЭ.

Ценные специалисты – исполнительные директора или высшее руководство со степенью бакалавра, пятилетним опытом работы в регионе ОАЭ и месячной зарплатой в 30 тысяч дирхамов – также будут иметь право на получение 10-летней визы.

Это огромный шаг вперед, говорят эксперты от рынка недвижимости, который соответствует грин-карте в США и постоянному месту жительства в Австралии или Сингапуре. Эти инициативы помогают сообществу экспатов планировать свои инвестиции и жизнь в ОАЭ в долгосрочной перспективе, с тем чтобы остаться здесь на постоянное проживание.

Правительство ОАЭ заинтересовано в инвестициях в экономику, основанную на знаниях, поэтому новая визовая программа позволяет людям с особыми талантами и выдающимися способностями воспользоваться новыми льготами. К таким специалистам относятся исследователи, ученые, врачи, художники и люди, которые работают в приоритетных областях ОАЭ.

И стоит отметить, что нововведение уже дает свои результаты, укрепляя доверие к местной недвижимости. Так, 8 из 10 респондентов (79% инвесторов из ОАЭ), принявших участие в недавнем опросе, проведенном компанией Lootah Real Estate Development, заявили, что после введения системы выдачи «золотых карт» они начали рассматривать возможность расширения своего инвестиционного портфеля в ОАЭ. 68% инвесторов-иммигрантов в ОАЭ заявили, что планируют увеличить свой инвестиционный портфель за счет инвестиций в недвижимость, в частности в недвижимость в Дубае. Недвижимость возглавляет рейтинг инвестиционных направлений (68% респондентов собираются вкладываться в жилье), за которым следует бизнес (26%) и акции (4%). Из тех, кто проявил интерес к инвестициям в недвижимость в целом в стране, 79,7% заявили, что предпочитают инвестировать в Дубай.

Оптимизм распространяется и на тех, кто еще только планирует стать инвестором. Согласно опросу, из 819 опрошенных, которые еще не являются инвесторами, 29% заявили, что стали рассматривать реальную возможность инвестирования в ОАЭ именно благодаря внедрению схемы постоянного проживания.

На самом деле, спектр тех, кто может рассчитывать на получение «золотой» визы сегодня огромен – это как минимум около 6800 человек из 70 стран. В июле Земельный департамент Дубая выдал первые «золотые визы» сроком на пять лет 20 инвесторам в сфере недвижимости и их семьям. Каждый из этих 20 инвесторов вложил по 5 млн дирхамов и более в недвижимость Дубая, а их совокупные инвестиции превысили 200 млн дирхамов. И это только начало.

Уверенность и доверие, гарантированные этой схемой виз, не будут ограничиваться только теми, кто получает золотую карту, – этот шаг поможет сотням и тысячам других людей обрести такую же уверенность при планировании своего будущего в ОАЭ.

В целом же, благодаря внедрению системы долгосрочного проживания «золотая карта», сектор недвижимости ОАЭ уже продемонстрировал положительные результаты в плане продаж в первой половине 2019 года.

В первом полугодии число сделок с недвижимостью в Дубае выросло на 8% в годовом исчислении до 119 млрд дирхамов, в то время как в Абу-Даби было заключено почти 10 тысяч сделок с недвижимостью на сумму 31 млрд дирхамов.

Но ведущие эксперты по недвижимости считают, что правительству следует также привлекать инвесторов в недвижимость с помощью других, дополнительных стимулов. К примеру, с помощью выдачи обычных виз на более длительный срок, по крайней мере, на три года вместо двух, что уравняет инвесторов в статусе с компаниями, зарегистрированными в свободных зонах.

Более того, дополнительные визовые схемы и предоставление постоянным жителям большей гибкости при подаче заявления на визу также могли бы принести большую пользу, говорят эксперты. Например, лица, владеющие имуществом на сумму 2 млн дирхамов с банковской ипотекой, тоже должны иметь возможность подать заявление на получение долгосрочной визы (сейчас эта визовая схема распространяется только на жилье, купленное без использования кредитов). Или, если человек проживает в Дубае более 10 лет и может внести депозит, скажем, в 100 тысяч дирхамов, то ему также стоит предоставить эту возможность для получения визы, ожидают от правительства инвесторы и брокеры. Это позволит таким людям почувствовать себя более уверенными в своих возможностях и социальном статусе. Возможно, правительство эмирата прислушается к этим советам, и в самом скором будущем еще большее число экспатов смогут рассчитывать на более долгосрочное проживание в ОАЭ.

Недвижимость в Дубае

Новые условия – новые планы

Со своей стороны, застройщики тоже не преминули воспользоваться новыми преимуществами реформ. Разнообразие вариантов для инвестиций в недвижимость Дубая можно назвать еще одной достопримечательностью эмирата сегодня. Ведущий застройщик Дубая Emaar, к примеру, объявил о 53%-ном росте продаж в первом квартале. А Meraas, который занимается преображением района Jumeirah Bay в удивительный суперсовременный анклав, сообщил о многообещающем старте продаж роскошных жилых домов на легендарном острове Bluewaters Island с самым высоким колесом обозрения в мире Ain Dubai. Другие застройщики тоже стремятся к росту продаж, главным образом за счет новых привлекательных планов выплат и многочисленных дополнительных стимулов для покупателей, исключая снижение цены.

Более того, некоторые разработчики предлагают щедрые планы выплат на срок до восьми лет после завершения строительства, которые в равной степени привлекают инвесторов независимо от типа недвижимости – квартиры или виллы.

Ключевым сектором дубайского рынка недвижимости сегодня становится рынок новостроек, то есть рынок недвижимости офф-план, особенно для иностранных инвесторов. И поэтому тоже многие эксперты сегодня уверены, что 2019 год станет лучшим годом для продаж недвижимости офф-план в Дубае.

Воспользовавшись планом выплат по схеме 25/75, где 25% стоимости жилья выплачивается по завершении строительства, а 75% распределяется на остальной срок, инвесторы могут получить доход на уровне 10–15% в первый год и в среднем 25–30% за три года (8,3–10% годовых). С такими планами выплат застройщикам действительно не нужно снижать цены – они и так привлекут инвесторов, которые ищут инвестиции с более высокой доходностью и минимальным риском.

Среди подобных предложений – планы выплат на срок до пяти лет после сдачи в эксплуатацию, при этом в большинстве случаев покупатель платит 40% в течение трех лет после покупки до завершения строительства, а оставшуюся сумму выплачивает после в рассрочку. Это также увеличивает доход от инвестиций (ROI) для покупателя в геометрической прогрессии.

Например, купив дом за 2 млн дирхамов (US$ 544 тысячи) без плана выплат после завершения строительства и сдав его в аренду за 120 тысяч дирхамов в год (US$32 700), можно получить доход от аренды 6% годовых. А если этот же дом купить с рассрочкой 40% цены по завершении проекта и выплатой остальной стоимости в течение трех-пяти лет, уплатить нужно будет только 80 тысяч дирхамов (US$ 21 800) до готовности. И далее, сдав в аренду уже готовый дом за 120 тысяч дирхамов, получать гораздо более высокий доход.

Застройщики нередко также предлагают отсутствие платы за обслуживание в течение трех лет. Такие схемы позволяют сэкономить от 10 до 25 тысяч дирхамов (US$ 2800–6800) в зависимости от размера объекта.

Пятилетние планы выплат за жилье офф-план после окончания строительства, скидки на регистрационные сборы, замораживание платы за обслуживание недвижимости на определенный срок и гарантированный доход от аренды – вот далеко не весь арсенал средств, которыми оперируют сегодня застройщики в стремлении привлечь покупателя.

Аналогичным образом арендодатели предлагают потенциальным арендаторам бесплатные периоды аренды, возможности поквартальной и помесячной оплаты и даже краткосрочную аренду.

И в обозримом будущем, уверены эксперты, Дубай будет по-прежнему ориентирован на арендаторов и покупателей жилья, пока спрос не догонит предложение.

Если же посмотреть на конкретные показатели по ценам и локациям за полгода, то в секторе продажи вилл, к примеру, остров The Palm Jumeirah остается самым стабильным районом Дубая: здесь средняя стоимость жилья снизилась всего на 1% – до 21 243 дирхамов за кв. м. В отличие от него, в районе The Lakes наблюдалось самое значительное снижение цен на 6% – до 11 210 дирхамов за кв. м, в то время как цены в The Springs/Meadows снизились на 5% – до 9223 дирхамов за кв. м, тогда как в Jumeirah Park средняя цена за упала на 4% – до 8931 дирхама за кв. м, а в популярном районе малоэтажной застройки Arabian Ranches, где ожидается один из самых больших объемов сдачи нового жилья в ближайшее время, цены снизились умеренно, учитывая данный фактор – всего на 3% за квартал, до 8996 дирхамов за кв. м.

Недвижимость в Дубае

Что готовится к сдаче?

Рекордное количество нового жилья, которое поступит на рынок недвижимости Дубая во второй половине года, приведет к снижению цен, уверены аналитики портала Property Finder. По их оценкам, в первой половине 2019 года было завершено строительство 20 978 жилых домов, включающих 14 999 квартир, 1084 квартиры с отельным обслуживанием и 4895 вилл и таунхаусов. Еще 38 426 жилых объектов в 152 проектах недвижимости, которые по состоянию на июль имеют статус завершения не менее 85%, планируется сдать до конца года.

Из новых объектов, сданных в эксплуатацию в Дубае в первой половине года, стоит отметить башню DT1 на 130 квартир в центральном районе Downtown Dubai, а также комплекс Al Sarfa на 44 виллы от застройщика Meraas в районе Al Sufouh и жилые сообщества Sidra Community (512 вилл), Maple I и Maple II в районе Dubai Hills Estate (1312 вилл в целом).

Застройщик Sobha также достроил 48 новых вилл в своем комплексе Hartland Estate в Mohammed Bin Rashid City, а ведущий гензастройщик Дубая Emaar ввел в эксплуатацию 426 квартир в комплексе Vida Hills. В рамках мастер-плана по застройке сообщества Town Square застройщик Nshama к концу 2019 года намерен ввести в строй еще шесть дополнительных проектов. До сих пор в этом году здесь было сдано 1259 квартир.

Новые проекты жилой недвижимости, запланированные к сдаче во второй половине года, также включают в себя первую фазу вилл Arabella, Seventh Heaven в районе Al Barari, апартаменты Acacia в Park Heights в комплексе Dubai Hills Estate, 458 таунхаусов в комплексе Serena и апартаменты Jenna в сообществе Town Square.

Также в этом году планируется завершить первую и вторую очереди популярного проекта Azizi Victoria на 2550 квартир, Wind Tower 1 и 2 в Jumeirah Lakes Towers на 620 квартир и три жилых башни в Al Habtoor City на 1427 квартир.

«Ожидается, что общий жилой фонд Дубая достигнет 637 тысяч помещений к концу 2020 года, что соответствует росту более чем на 10% за последние годы. Хотя существуют опасения по поводу переизбытка предложений, рынок, в целом более доступный для жителей и инвесторов, стал бы положительной тенденцией в развитии», – говорится в отчете портала Property Finder.

Первые шесть месяцев 2019 года были динамичными для всего рынка недвижимости Дубая. Цены на жилье продолжали падать в ключевых районах эмирата. Для каждого рынка естественно проходить периоды колебаний цен, но если конечные пользователи извлекают выгоду из ресурсов, таких как данные о рыночных тенденциях, они будут лучше подготовлены к принятию более обоснованных инвестиционных решений», – отметил Хайдер Али Хан, генеральный директор другого, не менее авторитетного портала о недвижимости в ОАЭ Bayut.

Сегодня потребители могут воспользоваться преимуществом конкуренции среди продавцов, а равно и преимуществом доступных цен, и получать прибыль. Кроме того, в Дубае сегодня покупателям также доступно множество действительно хороших вариантов выплат за жилье офф-план, которые трудно найти где-либо еще в мире. Это, в сочетании с новыми инициативами, предпринятыми правительством, может привести к увеличению числа иммигрантов, рассматривающих город в качестве долгосрочного места для жизни, что приведет к увеличению инвестиций в недвижимость Дубая.

Недвижимость в Дубае

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

Подбор оптимального варианта для инвестиций

Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

Управление недвижимостью

Консультации юристов и адвокатов

Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

pm@IMEXre.com

www.IMEXre.com

Тел. в Москве: +7 903 232 80 80 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm),

+7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 50 2528188

Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639)

IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

E-mаil: pm@IMEXre.com

Skype: resident69