Получать оповещения о важных
новостях прямо в браузере
Баланс спроса и предложения

Просмотров:  287

Ожидается, что к концу 2020 года на рынке недвижимости Дубая появится около 126 тысяч новых квартир, так как большинство застройщиков сосредоточены на сдаче своих проектов к началу выставки «ЭКСПО 2020».

Текст: Гелена Крюкова

недвижимость Дубая

Однако исторические тенденции на рынке жилья в Дубае указывают на то, что уровень реального воплощения этих проектов в жизнь составляет не более 40–50% от заявленного объема новых предложений. В связи с этим возникает вопрос: будет ли расти разрыв между спросом и предложением ввиду массивного прибавления предложений недвижимости в преддверии «ЭКСПО 2020»?

Чтобы излишне никого не интриговать, ответим на вопрос сразу. Ведущие аналитики рынка недвижимости Дубая утверждают, что низкий уровень материализации запланированных проектов поможет рынку стабилизироваться и сократить любые разрывы между спросом и предложением. Но, естественно, здесь не обойдется без ряда «но».

За первые три месяца 2019 года на рынке недвижимости Дубая появилось около 6300 новых квартир. При этом квартиры составляют примерно 91% от всех предложений, а остальные 9% приходятся на виллы и таунхаусы. На оставшуюся часть года к сдаче в эксплуатацию запланировано 49 500 единиц недвижимости, плюс еще 76 500 единиц в 2020 году, если суммировать все заявления ведущих застройщиков эмирата.

Отметим также, что процент вилл и таунхаусов в общем потоке новых предложений будет ощутимо расти со временем. Так, в 2019 и 2020 годах в секторе строящегося жилья квартиры составляют уже всего 84% от общего числа, а дома и виллы берут на себя 16% предложений.

недвижимость Дубая

Районы массовой застройки

В юго-восточном и юго-западном районах Дубая, где сегодня массово сдаются в эксплуатацию новые жилые сообщества от ведущих застройщиков, ожидается прибавление на 1400 новых объектов недвижимости уже в этом году.

А если точнее, то 56% всех строящихся жилых домов со сроками сдачи до 2020 года приходится на такие районы, как Dubai Land, Mohammed Bin Rashid City (MBR City) и Jumeirah Village Circle. Большое количество жилья строится также в Business Bay, Burj Khalifa, Jumeirah Village Triangle, Mudon, Remraam, Town Square и Motor City.

Активно застраиваются сегодня и старые районы Дубая, такие как Дейра. На текущее строительство и сопутствующие расходы в Дейре один только государственный застройщик Ithra Dubai выделил около US$ 4 млрд дирхамов в рамках своего проекта «Преображение Дейры».

Помимо многоквартирных домов, в рамках этого проекта будут построены коммерческие объекты – около 800 из них уже находятся в стадии строительства – и восемь отелей общей площадью более 61 га. Вместе они составляют первую фазу реализации проекта «Преображение Дейры» (DEP), по окончании внедрения которой здесь смогут жить более 12 тысяч человек.

Со своей стороны ведущий дубайский застройщик Nakheel активно обустраивает острова Дейры, в то время как другой крупный игрок на рынке недвижимости Дубая – Emaar – представил здесь свой проект Mina Rashid, который охватывает большую часть Bur Dubai и районы, прилегающие к Дейре.

А одним из самых ярких результатов внедрения проекта «Преображение Дейры» станет возведение недавно анонсированного моста Шиндага с дизайном-инфинити, а также реконструкция публичной библиотеки Аль Рас, старейшей в Дубае.

Еще один привлекательный проект от Ithra Dubai в этом районе – это One Za’abeel, комплекс из двух башен-близнецов, соединенных консолью в 100 метрах над землей. Этот суперроскошный проект, расположенный рядом с Центром международной торговли, в настоящее время готовится к завершению в сентябре 2021 года.

недвижимость Дубая

Предложение рождает спрос

Именно в таком виде, а не наоборот («спрос рождает предложение»), дубайский рынок недвижимости предпочитает использовать расхожую формулу. К слову, стоит заметить, что это далеко не единственная особенность и отличие рынка недвижимости Дубая от других мировых рынков жилья.

В частности, развитие рынка аренды идет вразрез с общими тенденциями для рынков недвижимости в мире, утверждают эксперты. По крайней мере, в некоторых районах Дубая. Причина этого – в исторической фрагментарности рынка жилья эмирата, с особыми условиями, складывающимися в разных районах города.

На жилые сообщества с недвижимостью средней ценовой категории пришлось более 20% из 5000 новых домов, которые были построены и сданы в эксплуатацию в Дубае в течение первых шести месяцев года. В таком случае, казалось бы, арендная плата в Jumeirah Village Circle должна была снизиться больше всего в условиях жесткой конкуренции на рынке аренды.

Но это не так, по крайней мере сейчас. Стоимость аренды в JVC за первые пять месяцев года снизилась лишь на 9% по сравнению с 16% в среднем в других районах Дубая. И сегодня, по данным консалтинговой компании Cavendish Maxwell, локации, где строится больше всего нового жилья, не обязательно демонстрируют самое резкое снижение арендной платы.

Вместо этого, как показывают данные Property Monitor, самый высокий показатель снижения арендной платы зафиксирован в Discovery Gardens, Jumeirah Lakes Towers, Dubai Sports City, а также в секторе аренды квартир в Damac Hills, IMPZ и Arabian Ranches. В IMPZ (или Dubai Production City, как называют этот район сейчас) зарегистрировано снижение до 16%, в то время как арендная плата в Arabian Ranches упала почти на 10%.

Итак, почему же арендная плата в Jumeirah Village Circle не снизилась, несмотря на очевидный переизбыток новых предложений? Вполне возможно, что владельцы недвижимости в этом районе, говорят эксперты, используют новизну домов в качестве преимущества, повышая ставки. Поэтому стоимость аренды квартиры с одной спальней в JVC в настоящее время составляет в среднем 55 тысяч дирхамов в год.

Кроме того, арендодатели предлагают скидки и бонусы в виде длительных периодов без арендной платы, бесплатного кондиционирования и хорошей отделки помещений со всем необходимым для жизни. А некоторые также предлагают помесячную оплату. Такой вариант всегда хорошо работает на рынке, где идет снижение цен.

Данные Cavendish Maxwell показывают рост числа предложений помесячной оплаты аренды за период с января по май по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эта тенденция говорит о том, что арендодатели проявляют большую гибкость в условиях рынка, где преимущество перешло на сторону арендаторов.

Кроме того, сегодня появился еще один фактор, который арендодателям придется учесть, – это предлагаемая властями «заморозка» стоимости аренды на период до трех лет по новым договорам. Земельный департамент Дубая и RERA (Агентство по регулированию недвижимости) недавно подтвердили, что разрабатывают такой план не только для жилого сектора, но и для всех категорий аренды недвижимости. Впрочем, пока речь не идет о конкретных сроках принятия этого решения.

недвижимость Дубая

Различия между секторами рынка

Крейг Пламб, руководитель исследований в JLL на Ближнем Востоке и в Северной Африке, говорит, что, хотя на рынке говорят об избыточном предложении, степень различий между секторами различна. «Вероятно, наиболее серьезно о перенасыщении рынка предложениями можно говорить в отношении сектора торговой недвижимости, который испытывает давление из-за более широкого распространения электронной коммерции», –говорит Пламб.

За последние три года в секторе коммерческой недвижимости Дубая было завершено строительство около 210 тысяч кв. м площадей. Ожидается, что это количество значительно вырастет в 2019 и 2020 годах, и рынок в этом секторе пополнят более 700 тысяч кв. м дополнительных торговых площадей.

И все же, если учесть все прогнозы, не учитывать уровень материализации (который может оказаться выше из-за фактора «ЭКСПО 2020») и предположить, что все запланированные в настоящее время проекты будут завершены, то к концу 2020 года в Дубае появится более 110 000 дополнительных единиц недвижимости в различных секторах рынка. Для сравнения, за последние два года в Дубае в строй ввели всего 40 тысяч единиц новой недвижимости.

И естественно, что, по оценкам экспертов, такой высокий уровень дополнительных предложений является одним из основных факторов падения цен на жилье в секторах продажи и аренды с 2014 года.

В секторе продаж в апреле, согласно данным аналитического мониторинга Property Monitor, цены на недвижимость снизились в среднем на 13,2%, а местами и на 14%. Такие районы и жилые сообщества Дубая, как Emirates Living, Dubai Silicon Oasis, Jumeirah Lake Towers и IMPZ, продемонстрировали максимальное снижение цен на жилую недвижимость в секторе продаж в апреле – более чем на 14%, по сравнению с апрелем 2018 года, по данным индекса цен на жилье Property Monitor от ведущего консалтингового бюро Cavendish Maxwell.

Также, по данным Property Monitor, в апреле, как и в течение последних 12 месяцев, уровень продаж недвижимости офф-план в эмирате оставался достаточно высоким. Согласно индексу цен на жилье за апрель, средняя стоимость квартир в Дубае снизилась до 1,7 млн дирхамов (US$ 462 тысячи), что несколько ниже цены в 1,8 млн дирхамов (US$ 490 тысяч), зарегистрированной за предыдущие два месяца.

Между тем, средняя стоимость вилл/ таунхаусов оставалась относительно стабильной – на уровне 4,5 млн дирхамов (US$ 1,22 млн).

Несмотря на это, Крейг Пламб из JLL полагает, что предложение будут опережать спрос на рынке недвижимости Дубая в течение следующих одного-двух лет.

«У Дубая очень амбициозные планы на будущее, и он всегда опирался на спрос, обусловленный предложением, – говорит Пламб. – Похоже, что эта ситуация сохранится в течение следующих нескольких лет, поскольку застройщики продолжают реагировать на планы правительства по увеличению населения города до 5 миллионов человек и более».

недвижимость Дубая

Строим на будущее

Второй самый актуальный вопрос после вопроса «Где?» в отношении строительства нового жилья в Дубае – это вопрос «Кто?». То есть кто осуществляет эти амбициозные планы. Ведь от репутации и возможностей застройщиков напрямую зависит реальный уровень материализации всех заявленных проектов.

И с этим, похоже, у Дубая все в порядке. Около 8000 единиц новой недвижимости поставит на рынок в ближайшем будущем крупнейший застройщик Damac Properties. «В настоящее время мы сосредоточены на выполнении обязательств по прежним контрактам, а на новые проекты выделили только 430 млн дирхамов в первом квартале 2019 года, – говорит Найл Маклафлин, старший вице-президент Damac Properties. – У нас есть достаточный собственный капитал для соблюдения обязательств по всем нашим проектам, независимо от продаж».

Маклафлин полагает, что динамика спроса и предложения на дубайском рынке жилья стремится к балансу и придет в равновесие в ближайшие пару лет. «Мы все с нетерпением ждем возможности принять весь мир у себя в гостях прямо здесь, в нашем доме. Но «ЭКСПО 2020» – это только веха в истории ОАЭ, и застройщики, которые учитывают план устойчивого развития, строят планы не только до 2020 года, но и как минимум на ближайшие три-пять лет. Мы строим для будущего ОАЭ», – отметил он.

Регулирование также играет важную роль в стабилизации рынка. Например, проекты строящегося жилья офф-план теперь должны иметь сильную клиентскую базу, прежде чем смогут реально стартовать. «Это означает, что большая часть недвижимости офф-план в Дубае уже продана инвесторам и конечным покупателям, – говорит Маклафлин. – Кроме того, большинство крупных застройщиков ОАЭ являются государственными структурами и следуют модели получения дохода с основой на степень завершения проекта в процентах. Это значит, что развивать строительный бизнес в Дубае в частности, и в ОАЭ в целом, имеет смысл только в соответствии с прогнозами роста для страны».

недвижимость Дубая

Позитивные настроения

В любой растущей экономике всегда имеют место бизнес-циклы чрезмерного инвестирования и коррекции, говорят эксперты. В этих сценариях важны долгосрочные структурные и процедурные планы по улучшению ситуации со стороны правительства.

И в этом смысле повышенное внимание правительства и самих застройщиков Дубая к реализации проектов по повышению конкурентоспособности эмирата на мировой арене повысило доверие инвесторов. Ожидается, что «ЭКСПО 2020» обеспечит мощный импульс для экономики Дубая с повышенным спросом в сфере гостеприимства и последующим спросом в коммерческом секторе рынка недвижимости. «ЭКСПО 2020» сильно повлияла на масштабы развития рынка недвижимости, которые Дубай наблюдал в последние годы. Всеобъемлющее развитие и расширение инфраструктуры, запланированное для обслуживания «ЭКСПО 2020», будет как нельзя кстати для дальнейшего развития городских районов и сообществ, поскольку строительство инфраструктуры является основой жизнеспособности города.

А инвестиции правительства в долгосрочные перспективы экономики в целом, и рынка жилья в частности, такие как разрешение 100%-ного владения бизнесом для иностранцев и выдача «золотых карт» на долгосрочное проживание крупным инвесторам, не только способствуют росту спроса во время выставки, но и ориентированы на горизонты, гораздо более отдаленные во времени от 2020 года.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

  • Подбор оптимального варианта для инвестиций
  • Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости
  • Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание
  • Управление недвижимостью
  • Консультации юристов и адвокатов
  • Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ
  • pm@IMEXre.com

    www.IMEXre.com

    Тел. в Москве: +7 903 232 80 80 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm),

    +7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

    Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 50 2528188

    Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639)

    IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

    E-mаil: pm@IMEXre.com

    Skype: resident69