В первые месяцы 2019 года число сделок с недвижимостью в Дубае заметно выросло. На рынке появляется больше покупателей. Правительственные инициативы, такие как разрешение стопроцентного владения бизнесом для иностранцев и многолетние визы, стали именно теми преимуществами, которых искали инвесторы.

За первые 11 месяцев 2018 года общая сумма транзакций достигла 194 млрд дирхамов (US$ 52,8 млрд), в то время как инвесторы вложили 62 млрд дирхамов (US$ 16,8 млрд) в период с января по ноябрь 2018 года.

Застройщики также подтверждают, что с декабря 2018 года наблюдается рост спроса со стороны покупателей и общего числа транзакций по продаже недвижимости, поэтому первый квартал 2019 года показал лучшие результаты, чем первый квартал прошлого года. Во многом этому также способствуют различные дополнительные бонусы от застройщиков при покупке жилья офф-план.

Согласно данным ведущего портала по недвижимости ОАЭ Propertyfinder, за первые месяцы 2019 года на строящееся жилье офф-план пришлось 55% всех зарегистрированных сделок. Оставшиеся 45% составили сделки по продаже готового жилья на вторичном рынке. Эксперты отмечают, что такое распределение – отголосок прежних циклов развития рынка, когда на нем доминировали продажи офф-план, а сделки по продаже вторичного жилья отставали с огромным отрывом. Сегодняшний необычный баланс говорит о том, что Дубай перестал быть рынком, ориентированным исключительно на инвесторов, и стал больше ориентирован на реальных покупателей жилья для себя.

С точки зрения объема, только за первые два месяца 2019 года в Дубае уже было заключено 2463 сделки на вторичном рынке, и еще 3069 строящихся объектов были проданы по схемам офф-план.

Что касается локаций, то за первые месяцы больше всего продаж на рынке вторичной недвижимости наблюдалось в таких районах, как The Palm Jumeirah, Dubai Marina и International City, в то время как Dubai Hills Estate, Downtown Dubai и Dubai Creek Harbour (The Lagoons) взяли на себя львиную долю сделок с жильем офф-план.

Кроме того, прогнозы на будущее вселяют еще больше оптимизма. Как отмечают эксперты, цена квартиры, которая сейчас стоит 1 млн дирхамов (US$ 272 тысячи), к декабрю 2019 года увеличится примерно до 1,1 млн дирхамов (US$300 тысяч). Цены могут вырасти в среднем на 10% при условии, что это удачный проект, такой как те, что находятся ближе всего к шоссе шейха Заеда в районах Downtown, Dubai Marina, JBR и т. д., где жилье будет и дальше пользоваться хорошим спросом в течение следующих 5–10 лет.

А эксперты Knight Frank также видят перспективы для рынка офф-план в расширении Downtown, DIFC 2.0, Business Bay и Jumeirah, где уже сегодня заложены, строятся и планируются интересные проекты недвижимости.

Дубай предлагает один из самых высоких в мире доходов от инвестиций

Однако, несмотря на увеличение продаж готового жилья и количества покупателей квартир для себя, Дубай по-прежнему остается направлением номер один для инвесторов в недвижимость. В начале года сразу несколько исследований аналитиков, включая последнее от Moody's, подтвердили статус Дубая как самого выгодного направления для инвестиций в недвижимость.

Спрос на жилье в Дубае, как ожидается, будет по-прежнему поддерживаться средним доходом от аренды в диапазоне от 6 до 7%, регистрируемых в продолжение последних 12 месяцев.

Это довольно привлекательный доход по сравнению с другими крупными столицами, такими как Лондон, Париж, Нью-Йорк или Гонконг, где средняя доходность аренды варьируется от 2 до 3%, утверждает Moody's со ссылкой на данные Global Property Guide.

Однако рынок недвижимости Дубая имеет весьма неоднородный характер, и цены, как и доход от аренды, в разных районах и на разные типы недвижимости могут сильно отличаться. Так на какие же районы следует обратить внимание, если вы намерены инвестировать в Дубай и ожидаете наивысшего возможного дохода от своих инвестиций?

Районы Дубая с наивысшей доходностью от аренды

Квартиры в районе Arjan возглавили список локаций с самым высоким доходом от аренды со средним показателем 12,4% годовых, в то время как демократичный район International City улучшил свои показатели до 10,1 с 9,2% благодаря высокому спросу на аренду со стороны тех, кто переехал сюда из других эмиратов во второй половине 2018 года.

За ними следуют Dubai Silicon Oasis, Jumeirah Village Triangle, Town Square, Al Barsha, Dubai Investment Park, Green Community, Dubai Sports City и Al Quoz, предлагающие доход от аренды в размере 8–9%.

В то же время центральный район Downtown предлагает наименьшую доходность в рамках 4,5 процента. За ним следуют Cultural Village, Mirdif, Old Town и Al Sufouh. Но при этом данные показывают, что даже районы Дубая с наименьшей доходностью от инвестиций в недвижимость могут обеспечить более высокий доход, чем в крупных западных городах, где средний показатель доходов от аренды жилья не превышает 2–3%.

В сегменте вилл и таунхаусов район Дубая Town Square предлагает самый высокий доход от аренды – порядка 7,2%. За ним следуют сообщества вилл Mudon, Reem (Mira), Springs и Jumeirah Village Circle. Ну а наименьший доход от аренды вилл и таунхаусов – от 2,3 до 3,4% в год – на данный момент обнаруживается в таких районах Дубая, как Emirates Hills, The Palm Jumeirah и MBR City.

«Как правило, объекты меньшей площади обеспечивают более высокий доход от аренды, чем огромные виллы и апартаменты, так как спрос на небольшие студии и скромные квартиры выше. При этом квартиры в целом приносят больше дохода, чем виллы, а студии – больше, чем просторные апартаменты с тремя-четырьмя спальнями», – отметил последние тенденции на рынке аренды Дубая Лукман Хадже, коммерческий директор Propertyfinder.

Недавний отчет аналитического агентства Knight Frank также показал, что Дубай занимает 18-е место в списке самых доступных городов, когда речь идет о ценах на недвижимость. Итак, учитывая этот показатель, насколько доступными в реальности оказываются объекты недвижимости в Дубае? Это можно отследить, если взять за константу определенное среднее число, скажем, US$ 1 млн.

Что можно купить на рынке недвижимости Дубая за 1 миллион долларов?

Сразу надо отметить, что цена квадратного метра недвижимости в Дубае стала заметно доступнее. За US$ 1 млн сегодня в Дубае можно приобрести квартиру, дом или виллу площадью 133 кв. м. Год назад за эту же сумму в Дубае можно было купить 128 кв. м. А когда речь идет о такой элитной недвижимости, как в Дубае, то каждый метр на счету, так как это тысячи долларов США.

По данным последнего отчета Wealth Report от аналитического агентства Knight Frank, за один миллион долларов США в Монако, самом дорогом городе мира, можно купить только 14,8 кв. м жилой недвижимости, а в небоскребе Гонконга – крохотную студию площадью 20,4 квадрата. В Нью-Йорке за миллион долларов вы приобретете не более чем 28,7 кв. м жилья.

При этом с середины 2014 года, когда цены были на пике, недвижимость в Дубае в среднем подешевела на 3,4%, тогда как в том же Нью-Йорке – всего на 2,5%, что не слишком добавило метров, доступных к покупке в этом городе за 1 миллион долларов.

При этом интерес международных инвесторов к недвижимости в Дубае стоимостью от US$ 1 млн стабильно высок. В странах ССАГПЗ насчитывается более 8300 человек, имеющих активы в размере более US$30 млн, и их число, вероятно, вырастет еще на 20% в течение следующих пяти лет. К тому же в Европе живет еще 70 тысяч человек с аналогичными размерами активов, а в Северной Америке – почти 52 тысячи. И это все тоже потенциальные зарубежные инвесторы в элитную недвижимость Дубая. Ну, а во всем мире к концу 2023 года общее число самых богатых людей достигнет 250 тысяч. А это значит, что покупать недвижимость в Дубае стоимостью более US$ 1 миллиона всегда будет кому.

И Дубаю есть что им предложить. Среди новых наиболее актуальных для инвесторов элитных жилых объектов – 104 пентхауса в комплексе W Residences на первой линии у моря на острове The Palm Jumeirah, 14 резиденций уровня VVIP в комплексе Palme Couture, недвижимость в The One Palm от Omniyat с частным пляжем и фантастическими видами на море на том же острове, а также особняки с девятизначными ценниками в районе Dubai Hills.

Напомним, что в общепринятом понимании объект недвижимости можно отнести к премиум-классу, если он стоит более 3,7 млн дирхамов (US$ 1,01 млн), и к категории суперпремиум, если он стоит от 7 млн дирхамов (US$ 2 млн) и более.

Результаты исследования Knight Frank подтверждают: 29% опрошенных компанией региональных инвесторов с высокими доходами в прошлом году увеличили размер своих инвестиций в недвижимость. И еще US$ 6,2 млрд, вероятно, будут вложены в коммерческую недвижимость мира в краткосрочной перспективе, говорится в отчете.

В то же время Knight Frank считает, что цены на элитное жилье в Дубае в этом году могут снизиться более чем на 3,4%, как это было в 2018 году. Это снижение может убедить покупателей заключать больше сделок купли-продажи недвижимости на местном рынке, а не искать возможности для инвестиций за рубежом.

А выбрать будет из чего

В ближайшем будущем жилье в Дубае можно будет купить на более гибких условиях, благодаря рекордному числу новых единиц жилья на рынке. Последние данные, опубликованные аналитическим бюро компании Property Finder Group, указывают на то, что в развивающихся сообществах Дубая, вероятно, сдадут максимальное число новых объектов, в то время как развитые кварталы увидят лишь несколько добавлений к своему портфолио недвижимости.

Около 30% из 41 000 жилых домов, запланированных к сдаче в эксплуатацию в Дубае в этом году, уже на 96–99% готовы, а больше всего нового жилья ожидается в Jumeirah Village Circle – около 3400 домов, что является самым высоким показателем по эмирату. Застройщики спешат удовлетворить ожидаемый спрос перед Expo 2020. Для сравнения, уже в 2018 году в Дубае было сдано в эксплуатацию более 28 тысяч домов, что превышает количество объектов, сданных за последние несколько лет. В первые два месяца 2019 года в Дубае было завершено строительство 4441 жилого дома, из которых 4184 – квартиры, а 257 – виллы и таунхаусы.

Помимо Jumeirah Village Circle, где будет построено наибольшее количество домов – 8,19% от ожидаемых объектов, много новой недвижимости появится в районе Business Bay – 3152 дома или 7,57% от общего числа, и в Dubai Sports City – 3098 объектов, или 7,44 % от общего объема предложений.

Существует ли риск переизбытка предложений?

Эксперты говорят, что из-за реализации такого большого числа новых проектов некоторое давление на цены будет ощущаться, но это не стоит рассматривать как повод для беспокойства. Подобно тому, как это исторически происходит на любом мировом рынке, в течение определенного периода времени баланс компенсируется ростом спроса за счет роста населения, ожидают они. Как правило, фактическое количество готового жилья в среднем на 30–50% меньше, чем планировалось застройщиками.

И все же, даже с учетом этого, понятно, что только жители Дубая не смогут купить всю строящуюся недвижимость, даже при высоком уровне прироста населения. Поэтому Дубай был и остается городом с высоким уровнем продаж недвижимости зарубежным покупателям. И часто это те, кто не приезжает в Дубай и не собирается здесь жить, а лишь вкладывает средства. И российский сегмент покупателей в этом смысле всегда представлял одну из главных целевых аудиторий для продавцов жилья в эмирате. Для этого застройщики и компании из ОАЭ регулярно проводят различные встречи, выставки, бизнес-диалоги, презентации и роуд-шоу в РФ и СНГ.

Весна – время взаимодействия

Традиционно в весенний период по всему миру проходят различные отраслевые мероприятия, так или иначе связанные с инвестициями, куплей-продажей недвижимости за рубежом и укреплением торгово-экономических связей. В частности, этой весной в Москве состоялись такие важные события, как «АрабияЭкспо 2019», выставка-диалог по вопросам широкой поддержки российского бизнеса и инвесторов в ОАЭ, выставка Moscow Property Show в ТВК «Тишинка», неизменно собирающая множество заинтересованных в зарубежном жилье российских инвесторов, а также выставка «Шоурум элитной недвижимости» в ТЦ «Времена года», в которых приняли участие многие ведущие застройщики Дубая, такие как DAMAC Properties, а также ведущие брокерские агентства, такие как IMEX Real Estate, и организации содействия бизнесу в ОАЭ, такие как Российский совет предпринимателей в Дубае (РСП).

Среди прочего, на круглых столах и брифингах обсуждались инвестиционные процессы и виды инвестиций в недвижимость, расчет чистой доходности при покупке квартиры, путь к постоянному проживанию через приобретение недвижимости, основные направления и возможности развития бизнеса для россиян в ОАЭ, а также преимущества и перспективы вложений в жилье.

По данным Центрального банка РФ, в прошлом 2018 году россияне потратили на покупку недвижимости за пределами России US$ 37 млн. Это на 18,4% больше по сравнению с 2017 годом. Средняя стоимость приобретаемых объектов тоже возросла – на 12,3%.

Почему Дубай?

Основная тенденция среди покупателей зарубежной недвижимости, которую отмечают эксперты, – это покупка с целью заработка. Сегодня 65% людей, приобретающих недвижимость за рубежом стоимостью до US$ 100 тысяч, хотят на ней заработать. И лучшие возможности, пожалуй, во всем мире для этого предоставляет именно Дубай.

Об этом в своем одноименном докладе «Почему Дубай?» в рамках «Арабия-ЭКСПО 2019» подробно рассказал глава инвестиционного департамента Российского Совета предпринимателей в Дубае и президент компании IMEX Real Estate Олег Лаврик.

Согласно статистике, 85–90% запросов на поиск жилья в IMEX Real Estate приходится как раз на приобретение жилья с целью инвестиций. Дубай на сегодняшний день – безальтернативная зона для инвестиций с набольшей доходностью от аренды жилья с чистым реальным доходом от 6 до 8% годовых. Особенно актуально это для отдельных типов жилья. Дубай имеет открытую экономику с высоким доходом на душу населения и значительным положительным ежегодным сальдо торгового баланса. Правительство эмирата постоянно увеличивает расходы на создание рабочих мест, развивает инфраструктуру и открывает все новые возможности для более активного участия частного сектора.

Дубай отличается от многих стран мира тем, что за владение недвижимостью здесь не нужно платить почти никаких налогов, а граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ), имеют право приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность.

Инвестиционная привлекательность Дубая на ближайшие несколько лет также чрезвычайно выросла за счет победы в конкурсе на проведение Всемирной выставки «ЭКСПО–2020». Согласно предварительной оценке, за шесть месяцев проведения выставки Дубай может привлечь 25 миллионов туристов. Не менее важным шагом стало и разрешение 100%-ного владения бизнесом для иностранных компаний в ОАЭ.

Таким образом, учитывая все недавние меры по улучшению инвестиционного климата в ОАЭ, место Дубая на мировой арене инвестиций в будущем не только упрочиться, но и даст эмирату возможность небывалого развития, в котором, к счастью, можно принять участие уже сегодня, вложив средства в недвижимость региона.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

• Подбор оптимального варианта для инвестиций

• Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

• Сопровождение сделок и после-продажное обслуживание

• Управление недвижимостью

• Консультации юристов и адвокатов

• Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

Тел. в Москве: +7 903 232 80 80 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm), +7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 50 2528188 Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639)

IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

E-mаil: [email protected]

Skype: resident69

Сайт: www.IMEXre.com