Первые месяцы 2019 года выдались мега-активными на рынке жилья Дубая. И не только в плане реализации ожиданий прошлого года, но и в плане новых проектов, несмотря на опасения, что цены на жилье могут снизиться из-за перенасыщения рынка доступными предложениями.

Застройщики доступного жилья начинают и… выигрывают?

В январе к застройщикам Meraas и Wasl Properties выстроились очереди за доступной недвижимостью на периферии. К офисам этих двух государственных застройщиков устремились за таунхаусами по цене от 1,5 млн дирхамов в проектах Cherrywoods и Gardenia.

Для сообщества Gardenia компания Wasl Properties даже выставила дополнительное количество объектов во второй день продаж. В результате все 257 единиц недвижимости в сообществе Wasl Gate были распроданы менее чем за 48 часов.

Интересно, что проекты компаний Meraas и Wasl расположены в новых, достаточно отдаленных от центра районах Дубая: Cherrywoods находится на Al Qudra Road около поселка Mira, а Gardenia – неподалеку от торгового комплекса Ibn Battuta Mall.

На первый взгляд кажется, что первый успех года – за сектором доступного жилья. Да и вообще, легко ли предложить что-то более привлекательное, чем скидки? Но это Дубай, и здесь возможно все.

Новый визовый режим – новая ценовая планка для покупателей

Подтверждением тому стало яркое нововведение января, а именно использование новых визовых стимулов для привлечения клиентов. Агенты по недвижимости начинают проводить акции, ориентированные на получение 5-летних виз на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 5 млн дирхамов и более. При покупке недвижимости стоимостью от 1 млн дирхамов владельцы имеют право на получение двухлетней визы. Сейчас рынок еще только осваивает этот новый инструмент продаж, но как только правительство подпишет соответствующий закон, подобные кампании станут более распространенными.

В результате в секторе жилья класса премиум застройщики Дубая задали новую планку средней стоимости объектов, к которой стремится большинство. Эта стоимость – 5 млн дирхамов. Потратив именно столько на жилье, вы сможете получить 5-летнюю визу на жительство для себя и членов своей семьи, а кто-то, возможно, откроет для себя новые возможности капитализации и дохода от инвестиций.

Дубай – магнит, оазис и второй дом для миллиардеров

Поэтому элитная недвижимость здесь явно не отстает, а местами и сильно опережает доступное жилье. Это особенность города. Здесь концентрируются самые дорогие особняки, авто, магазины и рекорды мира. В частности, говоря о впечатляющих проектах, нельзя не отметить одно из самых громких событий 2019 года – начало строительства 550-метровой башни Burj Jumeirah, основание которой сформирует отпечаток пальца вице-президента ОАЭ и правителя Дубая, чтобы увековечить вклад шейха Мухаммеда бен Рашида Аль Мактума в развитие Дубая.

Это здание будет иметь овальную форму спереди, будет гладким по бокам и как будто разрезанным на две половины посередине, которые вновь соединяются в верхней части. Судя по первоначальным эскизам, отпечаток пальца правителя Дубая будет представлять собой что-то наподобие декоративного бассейна-фонтана овальной формы, а увидеть очертания линий на этом «отпечатке» можно будет только с верхних смотровых площадок.

По задумке застройщика Dubai Holding, футуристический дизайн Burj Jumeirah закончит ансамбль из трех главных архитектурных доминант Дубая вместе с самой высокой (пока) в мире башней Burj Khalifa и отелем-парусом Burj Al Arab.

Кроме того, в Дубае – самая высокая концентрация брендовых резиденций (коллабораций местных застройщиков с известными мировыми брендами, такими как Versace, Just Cavalli, Tonino Lamborghini, Paramount и т.д.) в мире, которые обеспечивают в среднем плюс 31% к цене по сравнению с небрендовыми аналогичными предложениями, согласно Отчету о брендовых резиденциях Knight Frank за 2019 год. Это отличие дает эмирату стратегическое преимущество не только внутри нишевого рынка брендовой недвижимости, но и в других сегментах.

Когда рынок недвижимости Дубая вернется к прежнему росту?

Именно этот вопрос интересует владельцев и покупателей жилья во всех сегментах дубайского рынка недвижимости. Ожидается, что стабилизация рынка недвижимости Дубая начнется в 2020 году, но, согласно последнему отчету рейтингового агентства Standards and Poor’s (S&P Global), до полной стабилизации нас ждет еще одно снижение стоимости недвижимости на 5–10% в следующем году.

Ясно, что никто не говорит о «немедленном» восстановлении рынка недвижимости Дубая в этом году. Но это не значит, что нельзя наблюдать первые признаки восстановления по отдельным секторам, поэтому эксперты рынка недвижимости называют этот этап «селективным», то есть выборочным в смысле роста цен.

В отчете аналитической компании Reidin-GCP отмечается, что на рынке сейчас очевидны «избирательные» выгоды, а в некоторых жилых сообществах стоимость недвижимости может реально начать обратное движение в сторону роста цен. Этому, по словам экспертов, будут способствовать дополнительные стимулы для покупателей жилья от застройщиков, без которых сегодня не обходится практически ни один новый проект. Среди этих выгод – продленные сроки выплат после завершения строительства по контрактам для жилья офф-план, скидка или полное отсутствие 4%-ного регистрационного взноса RERA, который берет на себя продавец, а также иногда и полное отсутствие первого взноса, авансового платежа.

При этом компания Asteco в своем недавнем отчете предположила, что восстановление роста цен на жилье, несмотря на все бонусы и льготы для покупателей, скорее всего, станет наиболее очевидно к концу года, но текущие слабые условия рынка будут преобладать в ближайшие месяцы.

А вот аналитики из компании Savills, напротив, ожидают дальнейшего снижения цен на недвижимость в Дубае в течение года на 5–10% в среднем, похожего на то, что наблюдалось весь 2018 год. Однако эта оценка скорее говорит об усредненном показателе, тогда как дубайский рынок недвижимости имеет очень неоднородную структуру в смысле цен и спроса.

Что же касается официальных представителей власти, а именно Земельного департамента Дубая, то они исполнены оптимизма и даже прогнозируют, что эмират станет одним из городов, которые быстрее всего вернутся на восходящий этап развития.

Готовое, элитное

Спрос на готовые виллы класса премиум на вторичном рынке недвижимости Дубая удвоился в первые месяцы 2019 года, говорят эксперты. И это стало еще одной тенденцией нового периода: жилье на стадии завершения или уже готовое к заселению – это именно то, что сегодня выбирают не только покупатели, но и сами застройщики при планировании стартов продаж.

Появление широкого спектра строящейся недвижимости офф-план в районе Jumeirah стало тем подспорьем для рынка недвижимости, которые было ему так необходимо, благодаря чему район показал наилучшие результаты продаж в секторе офф-план в конце 2018 года. Такие новые интересные и долгожданные проекты как World Islands, City Walk, Port de la Mer, Jumeirah Bay и Madinat Jumeirah Living в значительной мере способствовали интенсификации продаж.

В отчете Luxhabitat говорится, что средняя цена за квадратный фут для вилл увеличилась, что говорит также о еще одной новой особенности – растущем интересе к более дорогим и качественным объектам недвижимости.

По словам аналитиков, сектор элитной недвижимости Дубая в 2018 году показал лучшие результаты, чем рынок недвижимости в целом.

В тройку лидеров по объему продаж вошли такие районы, как Business Bay (6,9 млрд дирхамов), Mohammed Bin Rashid City (6,3 млрд дирхамов) и Downtown Dubai (5,4 млрд дирхамов).

По данным Luxhabitat, самым дорогим объектом недвижимости, проданным в Дубае в 2018 году, стала вилла в сообществе Emirates Hills площадью 2668 кв. м, которую купили за 90 млн дирхамов.

Второй самой дорогой виллой стал особняк, проданный в комплексе Bulgari Resort and Residences за 60 млн дирхамов. Несколько других вилл в Emirates Hills также принесли продавцам солидные суммы, исчисляемые миллионами, от продажи подобных объектов.

Если добавить к этому новые законодательные инициативы руководства эмирата, то очевидно, что в Дубае станет больше стимулов для роста инвестиций в жилые сообщества класса премиум, которые ранее были недоступны для многих жителей ОАЭ. Выводы последнего отчета портала о недвижимости Dubizzle показывают, что недвижимость в лучших, самых престижных районах в настоящее время стала более доступной и вызывает больший интерес среди потенциальных покупателей.

Согласно отчету, в частности, потенциальные покупатели вилл на портале впервые при поиске жилья отдавали очевидный приоритет пяти не самым «дешевым» сообществам, таким как The Villa, Arabian Ranches, The Springs, Mudon и Palm Jumeirah. А это свидетельствует о том, что некоторое снижение цен на элитную недвижимость в данных районах побуждает все больше людей рассматривать их как возможные для приобретения жилья, тогда как раньше они и не подумали бы включить их в свой ареал поиска.

«В 2019 году мы ожидаем, что эта тенденция сохранится, и мы увидим еще больше конечных покупателей, инвестирующих в недвижимость класса премиум», – сказал Самир Абдин, генеральный директор Dubizzle.

Где, почем?

Уникальный рукотворный остров The Palm Jumeirah, видный даже из космоса, не случайно имеет репутацию самого дорогого района Дубая для покупки недвижимости. Именно здесь расположены все самые элитные, люксовые, эксклюзивные (и, соответственно, самые дорогие) апартаменты, пентхаусы и особняки в Дубае.

Поэтому не удивительно, что самые крупные сделки по продаже недвижимости в Дубае с начала 2019 года были заключены именно в отношении объектов на The Palm Jumeirah.

Самой дорогой сделкой по продаже недвижимости в Дубае стал пентхаус площадью 1788 кв. м на семь спален в комплексе Palme Couture стоимостью 62 млн дирхамов. Вторым самым дорогим объектом стал пентхаус за 60 млн дирхамов в комплексе брендовой недвижимости Bulgari в районе Jumeirah Bay.

Немало на «пальмовом» острове и других проектов класса люкс, которые в 2019 году начали привлекать особое внимание инвесторов. Например, проект The 8, зашифровавший в себе восьмерку – символ не только бесконечности, но и удачи. Этот роскошный комплекс в стиле Майами обещает стать одним из самых выдающихся адресов на рукотворном острове.

Или же W Residences –104 резиденции, расположенные в восьми особняках, в каждом из которых есть собственное лобби и индивидуальные лифты. Апартаменты с количеством спален от двух до пяти и площадью от 446 до 1486 кв. м расположены на западной оконечности внешнего полумесяца-волнореза, опоясывающего остров The Palm Jumeirah.

К тому же и эксклюзивные условия для инвестиций в «домашние номера» W Residences добавляют привлекательности этому проекту. Компания Al Sharq Investment предлагает уникальный продукт для инвестиций – отельные апартаменты категории суперпремиум, которые не только приносят дивиденды (от 8% годовых), но и могут стать настоящим уютным домом. Эксклюзивный Club 104, созданный специально для жильцов этого комплекса, вмещает в себя лаунж-зоны для мужчин и женщин, теннисные корты, SPA, 500-метровый частный пляж и частный кинотеатр.

Резиденции предлагаются к продаже по цене от 15 млн дирхамов, с эксклюзивным обслуживанием от пятизвездочного гостиничного бренда W.

Не теряют привлекательности для инвесторов и уникальные 22 «единичные» виллы в комплексе Signature 22 Carat Villas. Этот комплекс никого не оставит равнодушным, ведь помимо самих вилл, собственники получают в свое распоряжение еще и участок земли с личным пляжем и бассейном.

Такие элитные резиденции, как 22 Carat Villas и W, как правило, могут похвастаться уникальностью и настоящей роскошью отделки: уложенный вручную итальянский мрамор, мозаичные полы, экзотические породы древесины «зебрано» и натуральная кожа высокого качества для отделки полов и настенных покрытий и даже ванны из цельного куска аметиста.

Но не «пальмой» единой ограничиваются суперэксклюзивные адреса Дубая. Еще один остров, к которому было приковано внимание покупателей элитной недвижимости Дубая в первые месяцы 2019 года – это остров Jumeirah. Один из крупнейших застройщиков Дубая Meraas открыл продажи в своем последнем мегапроекте недвижимости на острове в феврале – элитные резиденции второй очереди с видом на море в рамках проекта La Rive в Port de La Mer.

La Rive в Port de La Mer представляет собой частное современное, уютное и тихое сообщество, где покупатели жилья для себя, а также инвесторы в недвижимость смогут выбрать из роскошных апартаментов с количеством спален от 1 до 5.

Высокая рентабельность, которую можно получить при покупке квартиры с целью последующей сдачи в аренду в La Rive, это еще одна причина, по которой стоит обратить особое внимание на это уникальное предложение. Цены на изысканные апартаменты на набережной с видом на море в La Rive в Port De La Mer начинаются от 1,2 млн дирхамов.

Еще одно знаменательное пополнение в портфолио застройщика Meraas в этом году – это комплекс Central Park в районе City Walk, общая площадь которого составляет 230 000 кв. м, который будет включать в себя 12 жилых зданий средней этажности с просторными террасами на каждом этаже.

Не забыл застройщик Meraas и об интересах инвесторов и покупателей жилья в рассрочку. Рядом с комплексом Central Park также строится комплекс апартаментов с гостиничным обслуживанием Rove City Walk, купив квартиру в котором по цене от 770 888 дирхамов, можно получить доход от инвестиций в районе 8% годовых. При этом оплату НДС застройщик берет на себя.

А бонусом для первых инвесторов станут 50% скидки на регистрационный взнос (4% от стоимости недвижимости) в Rove City Walk, и все 100% скидки, то есть отсутствие регистрационного взноса, для тех, кто купит сразу несколько объектов в здании.

Покупать или нет, и когда, недвижимость в Дубае – каждый решает для себя. В помощь покупателю в этом отношении могут быть анализы рынка за определенные периоды его развития, которые сегодня предоставляют разные компании. За 10 лет по рынку недвижимости Дубая прокатились кардинально преобразующие его перемены, с начала бума во втором квартале 2008 года и до стабилизации несколько лет назад. Но фундаментальные основы любого рынка недвижимости составляют инновации, обусловленные меняющимися потребностями потребителей и общим экономическим ростом. Тогда рынок регулируется кривой спроса и предложения, и какой бы волатильной она ни была, в долгосрочной перспективе на недвижимости всегда можно заработать. И не случайно правительство Дубая всегда обращает особое внимание именно на инновации.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

● Подбор оптимального варианта для инвестиций

● Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

● Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

● Управление недвижимостью

● Консультации юристов и адвокатов

● Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

[email protected] www.IMEXre.com

Тел. в Москве: +7 903 232 80 80 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm),

+7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 50 2528188

Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639)

IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

E-mаil: [email protected] Skype: resident69