Получать оповещения о важных
новостях прямо в браузере
Как заработать на недвижимости за рубежом?
Поделиться:

Просмотров:  1040

Один из вариантов вложения накоплений – инвестиции в зарубежную недвижимость. Стратегия может быть консервативной, умеренной или агрессивной.

Текст: Наталья Смирнова, независимый финансовый советник

Инвестирование в недвижимость за рубежом

Для консерваторов

Простейший вариант – купить недвижимость и сдавать ее в аренду, получая регулярный доход. Похоже на депозит или облигации, но с той только разницей, что недвижимость обладает потенциалом роста цены, причем без ограничений. Доходность от сдачи в аренду бывает разной и сильно зависит от страны и региона, вида недвижимости и т.д., но обычно находится на уровне 3–5% годовых в валюте.

Основная идея данной стратегии – купить такой объект, который точно будет сдаваться, а в идеале еще и имеет потенциал роста цены: к таким относится недвижимость рядом с крупными городами (или непосредственно в них), имеющими качественное транспортное сообщение с другими населенными пунктами.

Кроме того, уровень жизни в стране инвестирования должен быть стабильным, выше среднего, чтобы у арендаторов были средства на оплату найма. Также изучите привычки местного населения: принято ли у них снимать квартиру или дом или сразу обзаводиться своим жильем? В Европе и США, например, до 70% недвижимости арендуется. А если в городе, где вы присматриваетесь к недвижимости, почти все являются собственниками своих квартир, то шансы найти арендаторов невысоки.

Кроме того, необходимо уточнить нюансы законодательства – какими будут права собственника по выселению жильцов и изменению условий контракта на аренду. Бывают случаи, когда арендатор может отказаться выезжать, не платить за квартиру, а судебные слушания по его выселению могут длиться месяцами.

Если говорить про технологию сдачи в аренду, то перед покупкой изучите рынок управляющих компаний, вопросы их лицензирования, работы на рынке, сравните цены, запросите примеры отчетов, которые они высылают клиентам по управляемым объектам, а также полный список услуг (будут ли помогать с открытием счета, с налогами, с поиском жильцов, если текущие съедут, и т.д.).

Дополнительно следует уточнить процедуру покупки и получения арендного дохода: например, нужен ли вам будет счет в зарубежном банке, т.к. это может требовать от вас регулярной дополнительной отчетности в зависимости от страны вашего налогового резидентства.

Только после решения всех этих вопросов нужно составить чек-лист всех расходов, посчитать ожидаемую доходность от аренды и либо покупать, либо искать более интересные варианты.

Инвестирование в недвижимость за рубежом

Для умеренных инвесторов

Один из вариантов повысить доходность – купить недвижимость, которую вы хотите сдавать, в ипотеку. Вы можете взять ипотечный кредит в стране покупки недвижимости или, если процентные ставки выгоднее, в отечественном банке под залог квартиры на родине.

Если ставка по ипотечному кредиту ниже, чем ожидаемая арендная доходность, а сумма кредита не превышает 50–60% стоимости объекта, ваша аренда будет создавать пассивный доход. При этом доходность на вложенный капитал будет даже выше: например, вы покупаете дом за 200 тысяч евро, который приносит арендный доход 5% (10 тысяч евро в год). Вы можете вложить 100 тысяч собственных средств и еще 100 тысяч взять в кредит под 3% на 10 лет, получать в год 10 тысяч арендной платы, платить 3000 в виде процентов по кредиту, имея ежегодную прибыль 7000, или 7% на вложенные 100 тысяч. После выплаты кредита, через 10 лет, вы можете продать дом. Таким образом, доходность в данном случае будет составлять 5–8% годовых.

Инвестирование в недвижимость за рубежом

Для агрессивных инвесторов

Можно пойти на риск и инвестировать в недвижимость с существенным потенциалом роста цены, например:

• Покупка недвижимости на этапе строительства, на стадии офф-план, в надежде на рост цен после сдачи в эксплуатацию.

В этом случае нужно тщательно проверить застройщика и страховую компанию (если в стране страхуется первоначальный взнос инвестора), а также проверять страхование профответственности юристов, которые ведут сделку и проверяют объект: в этом случае вы получите компенсацию, если стройка заморозится.

• Покупка недвижимости с залогового аукциона, либо в срочном порядке изза неотложных нужд владельца. Чтобы иметь доступ к подобным предложениям, необходимо уточнить, работает ли ваше агентство недвижимости по этим направлениям: предоставить примеры, возможно, партнерские соглашения с банками по участию в залоговых аукционах и т.д.

• Покупка недвижимости, требующей ремонта, с целью реставрации и перепродажи. В этом случае нужно уточнить, есть ли у риэлторов проверенные подрядчики по ремонтным работам, запросить примеры отремонтированных домов или квартир, уточнить, давно ли они работают, в какой организационно-правовой форме (частных ремонтников, которым платят наличными, проверить невозможно), как отследить затраты на ремонт. Риэлторы должны выполнять полный спектр услуг по подобному проекту, включая услуги грамотного архитектора. Кстати, под залог отремонтированной квартиры можно взять кредит на новую квартиру, нуждающуюся в ремонте (в размере 50–60% от оценочной стоимости), или купить ее на средства, вырученные с продажи первой. При этом важно полагаться на проверенных мастеров, которые могут не только грамотно оценить затраты на ремонт, но и качественно его выполнить, а также иметь представление о нужной стоимости объекта после ремонта. Еще один вариант – купить дом, который частично приспособлен под сдачу в аренду, и из рентной платы оплачивать стоимость ремонта в остальной части здания. По агрессивной стратегии возможна доходность и свыше 20% годовых, но есть и риски остаться в убытке или с недостроем.

Инвестирование в недвижимость за рубежом

Чек-лист и пороги входа

Пороги входа при инвестировании в недвижимость зависят от страны и города, но вне зависимости от бюджета для оценки рентабельности вложений в зарубежную недвижимость потребуется знать следующее:

• Размер единовременных затрат на покупку объекта.

• Размер ежегодных расходов на содержание, ипотеку (если есть), налоги и т.д.

• Размер ожидаемого дохода (аренда + ожидание по приросту цены).

Единовременные затраты на покупку зависят от страны, но в целом сводятся в следующим:

• Сама цена объекта.

• Гербовый сбор (налог на регистрацию права собственности) – около 1–2% от стоимости объекта.

• Услуги юриста, нотариуса, которые действуют в интересах покупателя и помогают реализовать сделку, – в среднем 1–2% Услуги риэлтора (если есть) – до 5–6%, но бывает дешевле.

• Мелкие расходы на внесение записи в поземельную книгу, регистрацию обременения (если берете ипотек) и т.д. – до US$ 1–2 тысяч на объект.

• Затраты на ремонт, меблировку и т.д., – US$ 5-20 тысяч.

Ежегодные траты:

• Налог на недвижимость: зависит от условий аренды (до US$ 500 в год).

• Налог на доходы от аренды: в среднем 20–40%, хотя есть возможности для оптимизации. Например, если вы зарегистрируетесь нерезидентом в Великобритании, с вас не будут взимать налог с годового дохода от 10 тысяч фунтов, но взамен придется тратится на налогового консультанта, который будет помогать вам готовить декларацию.

• Затраты на управляющую компанию (до US$ 600).

• Ведение банковского счета и счета управления (счета управляющей компании для вас) – не выше US$ 30 в месяц.

• Затраты на налоговика, который готовит ежегодную декларацию в стране недвижимости (до US$ 1–2 тысяч), а также на налогового консультанта в вашей стране, который будет готовить декларацию по гражданству или резидентству, а также помогал с иной дополнительной отчетностью, если она предполагается в вашей стране в связи с наличием банковского счета за рубежом и т.д. Цены на своего внутреннего налоговика зависят от страны, но это тоже вряд ли выше дополнительных US$ 1–2 тысяч.

• Выплаты по ипотеке: как правило, процент по кредиту для иностранцев не ниже, чем 3,5% годовых (+1% от суммы долга в год, направленный на погашение тела кредита). Если на конец срока выплаты ипотеки задолженность будет не нулевая, то можно либо продать объект и погасить ее, либо продлить ипотеку.

• Ремонт в процессе эксплуатации недвижимости: в среднем US$ 5 тысяч в год. • Страхование недвижимости: US$ 500– 1000 в год.

• Коммунальные услуги, оплата кондоминиуму и т.д. зависят от объемов потребления и условий аренды: порядка US$ 5–7 тысяч в год.

• Непредвиденные траты (например, судебные издержки, если жильцов придется выселять по суду). При выборе объекта непременно запросите справку о его состоянии, последнем капремонте, состоянии несущих конструкций, перекрытий, систем газо- и электроснабжения и т.д., чтобы избежать рисков капремонта.

Ежегодный доход:

• Аренда (до вычета всех расходов): 5–10% годовых без ипотеки или 10–15% – с ипотекой.

• Ожидаемый прирост цены (имеет значение, только если инвестор планирует продавать объект) – в зависимости от страны может быть 2–5% и выше.

Инвестирование в недвижимость за рубежом

В среднем единовременные затраты на покупку составляют 7% от стоимости объекта, ежегодные затраты зависят от размера объекта и наличия ипотеки (в среднем около 1,5–6% от стоимости объекта. «Грязный» доход с приростом по консервативной стратегии может быть без ипотеки около 3–7% годовых, с ипотекой по агрессивной стратегии – 15–17% (и выше).

В итоге совсем усредненная рентабельность может считаться так: чистый доход с учетом местного НДФЛ будет около 3,5–4% годовых, с ипотекой – около 5–6%. С учетом первичных затрат в 7% получаем без ипотеки 107%/4%: окупаемость более 26 лет, а с ипотекой – более 17 лет. Но это все – грубый подсчет, так как в отдельных странах окупаемость может быть чуть больше 10 лет. Либо можно взять сильно недооцененный объект с высоким потенциалом роста в ближайшей перспективе.

Стратегий много, их можно комбинировать или выбрать определенную для каждой страны. Важно учесть одно: совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось, что вы все накопления вложили в квартиру, да еще с ипотекой, и она временно не сдается, а вам нужно платить кредит.

Я рекомендую на один объект недвижимости, по всем правилам диверсификации, распределить не более 15% вашего совокупного портфеля. В таком случае, даже если в вашем инвестиционном портфеле будет только недвижимость, вы все равно будете подстрахованы на случай, если какой-то объект не сдается или оказался провальным. Кроме того, задействуйте несколько стран, чтобы не зависеть от политической, экономической и социальной ситуации в какой-либо из них.