Падение цен на аренду: миф или реальность? Перенасыщен ли рынок недвижимости предложениями, и если да, то как минимизировать негативное влияние этого фактора на цены? Что происходит в секторах продаж элитной и доступной недвижимости?

Текст: Гелена Крюкова

По сравнению с предыдущими 12– 18 месяцами, в Дубае существенно расширился круг предложений для инвестиций в недвижимость. Теперь инвесторы все чаще поглядывают в сторону коммерческих и гостиничных предложений. Даже рядовые индивидуальные инвесторы стали понимать выгоду от вложений в сервисные апартаменты, а сектор офисной недвижимости переживает второе рождение. В конце концов, Дубай – это рынок инвестиций. И даже если вы покупаете здесь жилье для себя, то все равно беспокоитесь о его капитализации как минимум. Или считаете окупаемость и доход от аренды как максимум. Чтобы помочь вам точнее сориентироваться, мы собрали главные и самые актуальные тренды в этой сфере развития «города будущего».

Перспективы для инвестиций

Отмечая основные проблемы и перспективы инвестиций в недвижимость Дубая, руководитель CBRE Саймон Таунсенд указал на преимущество продавцов на рынке Дубая с точки зрения институциональных активов. Этот, возможно, слишком академичный термин означает активы высокого качества с высоким потенциалом для получения долгосрочной прибыли, и притом безопасные с точки зрения надежности и стабильности получения дохода.

Исторически в Дубае сложилось так, что долгосрочных договоров аренды на срок более трех лет заключалось крайне мало, а договоров аренды коммерческой недвижимости на 5, 10 или 15 лет практически не было. Но сегодня, благодаря изменениям законодательства в этой сфере, все больше компаний приходит к более длительным периодам аренды, что, в свою очередь, стимулирует аппетиты инвесторов, особенно тех, кто ищет возможности для инвестиций внутри свободных зон.

Кроме того, с 2012 года в Дубае наблюдается устойчивая тенденция к росту продаж земельных участков, особенно в центральном районе Дубая Business Bay. Причем растет не только число продаж, но и стоимость земли, и размер востребованных у инвесторов участков. За последние пять лет объем продаж земельных участков в денежном эквиваленте увеличился с 482 млн до 3,3 млрд дирхамов в год, а площадь продаваемых участков – с 6,8 га до 23 га.

То же можно сказать и об инвестициях в высокодоходную гостиничную недвижимость. По мнению независимой консалтинговой компании Holborn Assets, после нескольких бурных лет, когда арендная плата подверглась изменениям, сейчас самое время инвестировать в сектор недвижимости Дубая. Для этого сегодня есть как минимум два веских основания.

Во-первых, падение цен за последние 18 месяцев сделало рынок более доступным и, что наиболее важно, налоги, помимо НДС, все еще не взимаются, особенно налоги, связанные с приростом капитала, повышением стоимости, зарплатой и доходами от аренды. А это означает сильный потенциал для высокой отдачи от ваших инвестиций. «Мы ожидаем, что недвижимость в некоторых районах Дубая будет продаваться и сдаваться особенно хорошо, например, в Jumeirah Village Circle и Dubai South. В прошлом году здесь зафиксировали наибольшее количество транзакций с жильем офф-план, а потенциал роста хорошо сочетается со стабильным доходом», – отметила Джоан Филлипс из Holborn Assets.

Другие районы, на которые стоит обратить пристальное внимание, – это Discovery Gardens, Jebel Ali и Dubai Creek Harbour. В последнее время также наблюдается волна интереса к Sustainable City и Sports City.

Из тысячи инвесторов в ОАЭ в среднем около 40% стабильно выражают намерение разместить свои инвестиции в недвижимости. Акции, бонды, облигации и другие ценные бумаги значительно уступают недвижимости по популярности – всего 27% инвесторов выбирают этот актив. И это неудивительно, ведь средний уровень доходности от инвестиций в жилье Дубая на сегодняшний день колеблется в пределах от 8 до 12% годовых, в зависимости от типа недвижимости (премиум, доступная, офф-план или готовая) и места расположения объекта.

Новые проекты

Учитывая, что застройщики Дубая существенно сбавили темп в отношении насыщения рынка новыми объектами недвижимости, в первые четыре месяца года новых стартов было зафиксировано не так уж много. В основном, это или запланированные ранее проекты, либо крупномасштабные проекты от ведущих генеральных застройщиков, которые могут себе это позволить. Чаще всего оба указанных фактора сочетаются.

К примеру, DAMAC, как и планировал ранее, потратит 600 млн дирхамов на строительство мультифункционального комплекса из четырех башен Aykon City у развязки Safa Park на шоссе шейха Заеда, недалеко от Дубайского канала и в двух шагах от торгового комплекса The Dubai Mall. В двух из четырех башен разместятся отель и отельные апартаменты под управлением Damac Maison de Ville. В третьей – расположатся современные удобные офисные помещения, а четвертая будет полностью отдана под комфортабельные квартиры площадью от 38 до 115 кв. метров с уникальным планом выплат.

А другой «гигант» рынка Emaar запустил в продажу коллекцию апартаментов класса люкс в The Grand в Dubai Creek Harbour. В 62-этажных башнях проекта на продажу выставлены элитные апартаменты, пентхаусы и таунхаусы на подиуме с частными садами. Ну а самым заметным проектом от Emaar в этом году станет Emaar Beachfront – островной курорт закрытого типа, который компания Emaar реализует на 10 квадратных километрах вблизи острова The Palm Jumeirah и центрального района Дубая Dubai Marina. Главным его отличием станет 1,5-километровый частный пляж и кластер недвижимости Beach Vista, состоящий из двух зданий-близнецов, расположенных между JBR и The Palm Jumeirah. Для инвесторов это предложение представляет особый интерес: ожидаемый доход от аренды оценивается в 8,5%, а ожидаемый рост капитальной стоимости квартир – не менее 90% в долгосрочной перспективе.

Со своей стороны застройщики среднего ценового сегмента, такие как Danube, Ellington, Azizi и другие, привлекают клиентов ежемесячными выплатами по ипотечным кредитам, гарантией аренды и прочими преимуществами. Danube недавно запустил в кластере Arjan в Dubailand новый проект Jewelz на 463 меблированных квартиры, со средней стоимостью одного квадратного метра от 10 800 дирхамов. Студия в Jewelz обойдется в 465 тысяч дирхамов, при этом можно оплатить 46% стоимости до передачи объекта в эксплуатацию и получить ключи на месте. Аренда студий в Arjan сегодня обходится в среднем в 42 тысячи дирхамов в год.

Таким образом, инвестор может заплатить оставшуюся сумму за счет поступлений от аренды и получить примерно 16,8% дохода от инвестиций, обещает застройщик.

Другой участник строительной отрасли Дубая, Azizi Developments, взялся за реализацию своего самого высокого проекта, 122-этажного небоскреба высотой 570 метров на шоссе шейха Заеда. А застройщик Ellington, дочерняя компания гиганта Emaar, запустила последнюю, четвертую очередь мега-успешного проекта Belgravia на 292 студии и квартиры с одной и двумя спальнями в районе JVC, который входит в топ-5 районов Дубая с самым большим количеством зарегистрированных сделок купли-продажи недвижимости офф-план.

Ну а Union Properties планирует преобразить целый район Motor City, начав с запуска проекта Zawaya на 400 резиденций, включая обычные студии и студии делюкс, а также апартаменты с одной и двумя спальнями.

Премиум, хай-энд и ультра-люкс

Что касается сектора недвижимости класса «ультра-люкс», то здесь именно россияне в буквальном смысле «впереди планеты всей» по количеству зарубежной недвижимости в собственности. В недавнем «Отчете о благосостоянии 2018» от Knight Frank говорится, что Ближний Восток занимает первое место по количеству основных и второстепенных объектов недвижимости в собственности, принадлежащих лицам с ультравысоким уровнем чистой прибыли (UHNWI).

Ближневосточные ультрасостоятельные люди владеют в среднем 4,0 домами, опередив миллиардеров из России всего на полпроцента (3,5 дома в среднем на каждого ультрабогатого россиянина). В рейтинге Knight Frank Дубай в настоящее время занимает 85-е место среди 100 городов мира по темпам роста цен на элитную недвижимость. И это несмотря на то, что в этом секторе жилья в Дубае цены упали на 3,3% за 12 месяцев до декабря прошлого года, а за первый квартал 2018 года – на 20%. Впрочем, это как нельзя более ярко указывает на то, что сейчас – самое время покупать такое жилье. Потому что очередной виток роста цен не за горами.

В прошлом году главным фокусом спроса на элитное жилье в Дубае был проект брендовой недвижимости от Bulgari в районе Jumeirah, а сегодня это проект застройки острова Bluewaters и Nikki Beach. Также пока, по мнению экспертов, в цене будут оставаться резиденции в Atlantis, One Palm (с пентхаусом стоимостью 102 млн дирхамов) и все виллы в MBR (Mohammad Bin Rashid) City в таких кластерах, как Dubai Hills Estate и Hartland.

Рукотворный остров The Palm Jumeirah в отчетах аналитиков упоминается как самый востребованный по количеству запросов от инвесторов. А проект The Royal Atlantis Residences, который обещает стать новой культовой достопримечательностью Дубая, был признан лучшим проектом в номинации недвижимости класса люкс в рамках престижного конкурса в сфере недвижимости Gulf Real Estate Awards 2018.

С развитием новых проектов на «Пальме», таких как The Pointe и Nakheel Mall, где под развлекательный компонент отведут 550 тысяч кв. м, с ресторанами и магазинами, привлекательность The Palm Jumeirah будет только увеличиваться. Квартиру с двумя спальнями класса премиум на острове-пальме можно купить по цене от US$ 750 тысяч, а частный дом с садом или вилла обойдутся минимум в US$ 3 млн.

По данным аналитического агентства Knight Frank, имея в распоряжении 1 миллион долларов, в Дубае сегодня можно купить 138 кв. м недвижимости класса премиум. К примеру, за ту же сумму в Монако можно купить только 16 кв. м жилья, в Гонконге – 22 кв. м, а в Нью-Йорке – 25 кв. м.

Что будет с ценами и арендой?

Таляль Аль Гадда, глава застройщика MAG Lifestyle Development, советует всем, кто переживает о ценах и снижении объема продаж на рынке недвижимости Дубая, расслабиться и ждать скорых перемен.

«Любому рынку, набравшему такой спринтерский темп, как рынок недвижимости Дубая, нужна передышка, – говорит Аль Гадда. – Пять лет Дубай набирал этот темп, теперь у него есть время набраться сил перед новым рывком». Если брать последние 30 лет совокупного развития рынка недвижимости Дубая с нуля, то можно заметить, что рынок, как и экономика эмирата в целом, развивался в среднем путем чередования пяти-восьмилетних циклов роста двумя–двумя с половиной годами затишья.

При этом эксперты Cluttons считают, что 134 тысячи новых домов, которые введут в строй между нынешним годом и концом 2020 года, могут оказать серьезное давление на цены в секторе. Из этих 134 тысяч новых домов чуть более трети уже продаются по цене US$ 2400 за квадратный метр, и это именно та цена, которую предпочитают покупатели. Даже если 20–30% заявленных проектов не будут завершены, количество свободных квартир все равно может оказаться существенным.

Совокупный бюджет сделок с недвижимостью, зарегистрированных Земельным департаментом Дубая в первом квартале 2018 года, составил 58 млрд дирхамов в денежном выражении. Эта сумма была получена в результате заключения 13 759 сделок с недвижимостью. При этом за первые три месяца в Дубае было сдано в эксплуатацию около 3000 новых объектов недвижимости, из которых 78% составили квартиры и апартаменты. Еще 42 тысячи объектов недвижимости находятся на разных стадиях завершения и запланированы к сдаче до конца 2018 года.

«Наши прогнозы рассчитаны на 78 тысяч новых домохозяйств в ближайшие три года – это означает, что предложение будет существенно превышать фактический спрос», – сказал Файзаль Дуррани, руководитель отдела исследований в Cluttons.

Под ударом первыми могут оказаться более старые дома с не самым качественным обслуживанием. Помочь сохранить стоимость аренды на уровне может своевременный ремонт, который стоит начинать уже сегодня, рекомендуют эксперты.

«Этот феномен предпочтения качества и новизны, вероятно, приведет к созданию очень специфичного двухуровневого рынка. В краткосрочной перспективе мы ожидаем, что арендная плата снизится на 5–7% в оставшиеся месяцы 2018 года», говорится в отчете компании. И если правительство Дубая, как обещало, рассмотрит требование к застройщикам завершать любой проект офф-план минимум на 50% перед началом продаж, давление на цены уменьшится, и «город увидит на рынке более взвешенные, скромные и подходящие дома, которые фактически соответствуют реальному спросу», считают эксперты.

В остальном в первые месяцы года ожидаемая средняя рентабельность инвестиций (ROI) для квартир в Дубае оставалась относительно стабильной на уровне 6,58%. Ну а среднее значение ROI для вилл в феврале увеличилось на 1,34% по сравнению с январем, составив 5,29%.

Что касается районов Дубая с наивысшими показателями продаж, то, по данным официального отчета, Business Bay значится номером один в этом списке.

Здесь было зарегистрировано 973 транзакции общей стоимостью почти 2 млрд дирхамов. На втором месте по числу продаж оказалась вечно популярная Dubai Marina с 720 сделками на сумму 1,371 млрд дирхамов. Ну а третью строчку, вполне ожидаемо, ввиду большого числа предложений доступной недвижимости, занял район Al Barsha South Fourth с 681 сделкой на общую сумму 1340 млрд дирхамов.

Учитывая такие тенденции, а также степень участия российских инвесторов в формировании показателей продаж, застройщики Дубая, такие как DAMAC Properties, высоко ценят потенциал российского рынка зарубежной недвижимости, регулярно устраивая крупномасштабные выставки-презентации жилья за границей для российских клиентов.

Из последних таких событий стоит отметить Международную выставку зарубежной недвижимости Moscow International Property Show, которая прошла в конце апреля в Москве и вызвала большой интерес посетителей. Более 100 экспонентов из 30 стран, включая ОАЭ, представили свои предложения гостям шоу. DAMAC и DANUBE в этот раз продемонстрировали россиянам инвестиционные возможности Дубая и получили достойный отклик со стороны инвесторов.

Чтобы узнать еще больше о рынке недвижимости Дубая и быть всегда в курсе новостей, как из мира аренды, так и в секторе продаж жилой и коммерческой недвижимости, обращайтесь за любой информацией к специалистам агентства недвижимости IMEX Real Estate:

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

• Подбор оптимального варианта для инвестиций
• Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости
• Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание
• Управление недвижимостью
• Консультации юристов и адвокатов
• Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

ОАЭ: P.O.Box 282448, Dubai Marina, 74, Al Marsa Street, Marina Plaza Tower (Marina Mall complex), 25 Floor, Office 2502

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)2528188 (Whatsapp , Viber, Telegram, Botim), Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639)

РОССИЯ: 105122, Москва, Щелковское шоссе, 3, стр. 1, оф. 511 Тел. в Москве: +7 495 510 0008 Моб. в Москве: +7 903 232 80 80 (Whatsapp, Viber)

[email protected]

www.IMEXre.com