ПОДГОТОВКА К «ЭКСПО-2020» В ДУБАЕ НЕ ТОЛЬКО ИДЕТ ПОЛНЫМ ХОДОМ, НО И ПРИНОСИТ ПРИЯТНЫЕ БОНУСЫ: ИСТОРИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫЕ ПРОЕКТЫ В СФЕРЕ ГОРОДСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И РАЗВИТИЯ, УВЕЛИЧЕНИЕ КОЛИ­ЧЕСТВА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ И ВАРИАНТОВ ДЛЯ КРУПНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ, СТАБИЛИЗАЦИЯ МНОГИХ ПРОЦЕССОВ И ЗАРОЖДЕНИЕ НОВЫХ ТРЕНДОВ.

2017 год в цифрах

2017 год для рынка недвижимости Дубая стал переломным для сектора строящего­ся жилья. Продажи объектов офф-план впервые обошли вторичный рынок по объемам и доминировали не только в до­ступном сегменте жилой недвижимости, но и в секторе премиум.

В секторе недвижимости класса люкс, по данным Luxhbitat, общая стоимость апартаментов, пентхаусов, вилл и прочих объектов офф-план, проданных в прошлом году, составила 16 млрд дирхамов (US$ 4,4 млрд). Больше всего продаж элитного стро­ящегося жилья было зафиксировано в рай­оне Downtown Dubai (5,8 млрд дирхамов, US$ 1,6 млрд), за которым следуют Dubai Creek Harbour (2,9 млрд дирхамов, US$ 795 млн) и Mohammed bin Rashid City (2,7 млрд дирхамов, или US$ 739,7 млн).

Брижит Тенберген, заместитель дирек­тора Luxhabitat, отметила: «Самый боль­шой спрос в прошлом году наблюдался в секторе офф-план, особенно в сегменте недвижимости класса премиум, и в основ­ном на побережье. Большинство этих объ­ектов будет сдано в эксплуатацию в 2018 году или в середине 2019 года».

Всего же, по данным Земельного де­партамента Дубая, в 2017 году в Дубае за­ ключили порядка 69 тысяч сделок с не­движимостью, совокупная стоимость которых превышает 258 млрд дирхамов (US$ 8 млрд).

По этому поводу Султан Бутти бен Меджрен, генеральный директор Земель­ного департамента, заявил: «Цифры, ха­рактеризующие общий объем транзакций, включая продажи, ипотечные кредиты и другие сделки с недвижимостью, под­тверждают, что рынок недвижимости в Дубае набирает силу и становится более зрелым, в частности, по сравнению с про­шлыми двумя годами – 2015 и 2016».

Число операции с недвижимостью за 2017 год выросло на 14% по количеству сде­лок, на 6% увеличилась суммарная стои­мость проданной недвижимости по срав­нению с 2016 годом (когда было продано недвижимости на 268,7 млрд дирхамов, US$ 73,6 млрд).

Продажи земли, зданий целиком и их частей на рынке недвижимости в Дубае добавили в общую «копилку» 114 млрд дирхамов (US$ 31,3 млрд) от 49 тысяч транзакций, тогда как объем ипотечных кредитов по тем же трем категориям до­стиг 138,5 млрд дирхамов (US$ 37,9 млрд) от 15 700 сделок.

В тройку лидеров среди наиболее популярных районов по продажам жилья (и строящегося, и готового) вошли Dubai Marina (с общей стоимостью проданных квартир на 3,34 млрд дирхамов, US$ 915 млн), The Palm Jumeirah (2,32 млрд, US$ 635,6 млн) и Downtown Dubai (1,54 млрд дирхамов, US$ 422 млн). По данным Luxhabitat, на эти три зоны приходится 42% продаж на вторичном рынке жилой недвижимости Дубая.

Возрос также интерес к недвижимости Дубая со стороны международных инвесторов, который, в принципе, и так всегда оставался стабильным. Рынок недвижимости Дубая в 2017 году привлек 39 480 инвесторов из разных стран, которые заключили почти 53 000 сделок с недвижимостью на сумму более 107 млрд дирхамов (US$ 29,3 млрд). По данным исследования YouGov, недвижимость остается предпочтительным инвестиционным активом среди резидентов ОАЭ, 40% из которых планируют инвестировать в недвижимость в стране в этом году. Кроме того, Дубай признан первым на Ближнем Востоке и вторым в мире по доступности для регистрации нового бизнеса, согласно данным отчета Всемирного банка.

Ричард Брэдсток, директор ближневосточного отделения IP Global, отметил: «Все больше жителей ОАЭ планируют приобрести недвижимость в ближайшие 12 месяцев. На общемировом и местном уровнях недвижимость предлагает отличные перспективы для роста капитала и впечатляющие возможности для кратко- срочной выгоды».

Напомним, что средний уровень доходности от инвестиций в жилье Дубая на сегодняшний день колеблется в пределах от 8 до 12% годовых, в зависимости от типа недвижимости (премиум, доступная, офф-план или готовая) и места расположения объекта.

Криптовалюты – в повседневный обиход

Бум криптовалют начался еще в прошлом году, когда Дубай в очередной раз попал в заголовки новостей по всему миру, став первым в мире городом, где можно купить недвижимость за криптовалюту. В сентябре прошлого года застройщик элитного жилого комплекса Aston Plaza and Residences в районе Дубая Science Park на- чал предлагать студии и апартаменты с одной и двумя спальнями примерно за 30, 50 и 70 биткоинов (US$ 345 тысяч) соответственно. На тот момент один биткойн стоил около US$ 4940 (18 142 дирхама).

А уже после стремительного взлета котировок биткоина в декабре прошло­го года самую дорогую квартиру с двумя спальнями на 31-м этаже Aston Plaza and Residences площадью 132,6 кв. м можно было купить уже всего за 21,97 биткоина (что в долларах составило почти те же 376 тысяч). Конечно, такие дивиденды не мог­ли не привлечь всеобщего внимания, как со стороны инвесторов, так и со стороны самих застройщиков.Поэтому вскоре еще один застройщик, MAG, начал прини­мать платежи в криптовалютах, включая исламскую цифровую валюту OneGram (каждая единица которой обеспечена од­ним граммом золота), от покупателей по некоторым из его проектов. MAG также объявил, что предоставит 5-процентную скидку для покупателей, желающих опла­тить «цифровыми деньгами» покупку не­движимости в любом из восьми текущих проектов недвижимости от MAG в Дубае.

Ну а сегодня еще одна компания при­соединилась к тем, кто принимает крип­товалюты в качестве реального платежно­го средства, но уже в более повседневном ключе – при оплате аренды и услуг по об­служиванию офисных пространств.

The Star Business Centre, фирма, сдаю­щая в аренду оборудованные офисы, под­твердила, что будет принимать криптова­люты в качестве способа оплаты за услуги.

Учитывая быстрое распространение криптовалют, особенно в «городе буду­щего» Дубае, мы решили просуммировать для вас некоторые плюсы использования этого платежного средства для покупки жилья:

• Сделки с использованием биткоинов занимают всего несколько минут и могут быть совершены из любой точки мира с минимальными или даже нулевыми про­центами. Для сделок с недвижимостью в этом случае экономия будет значительной.

• Брокерским агентствам не нужно ис­пользовать жесткие отраслевые стандарты платежных банковских карт. Фактически, для транзакций с биткоинами все, что нужно, – это приложение на смартфоне или планшете.

• Технология биткоин обеспечивает не­сколько записей каждой транзакции, что делает данные об операциях с ними устойчивыми к взломам или человеческим ошибкам.

• Как только сделка подтверждается се­тью биткоин, транзакция становится окончательной и необратимой. Таким об­разом, не нужно беспокоиться о мошен­ничестве, возврате денег или использова­нии украденных кредитных карт.

• Поскольку биткоин децентрализован и не принадлежит ни одному отдельному субъекту, он невосприимчив к изменени­ям государственной политики, экономи­ческим спадам, процентным ставкам или гиперинфляции. Для многих это делает биткоин действительно глобальной и без­опасной валютой для совершения сделок с недвижимостью.

Планы на офф-план

Впрочем, для тех, кто уже решил для себя вопрос, за что покупать, главным остается выбор, что покупать. И в этом отношении чаша весов на рынке недвижимости Дубая ощутимо качнулась в сторону строящейся недвижимости (офф-план). В этом секто­ре в 2017 году застройщики побили рекорд продаж, установленный в 2008 году: все­го за прошедший год было продано 25 600 объектов недвижимости офф-план. 70% всех транзакций за 2017 год пришлось на сектор жилья офф-план.

В 2017 году ведущие застройщики сектора офф-план провели настоящую «массированную атаку» на кошельки по­купателей. Одна только компания Danube Properties продала недвижимости на 820 млн дирхамов (US$ 224,6 млн) и ввела в строй 302 объекта в жилых резиденциях Glitz Residences I и II в Dubai Studio City, тогда как еще 529 квартир достроят в са­мом скором времени.

Средняя стартовая цена продажи не­движимости в доступных жилых сообще­ствах тогда составляла от 1,6 млн дирха­мов (US$ 438 тысяч) за таунхаус с тремя спальнями, а цены на аренду начинались от 130 тысяч дирхамов (US$ 35,6 тысяч) в год. Неудивительно, что при таких ценах ажиотаж со стороны покупателей и инве­сторов был действительно нешуточным.

Еще один крупный застройщик в сек­торе офф-план Azizi Developments также объявил, что в 2018 году планирует инве­стировать в строительство жилья в ОАЭ еще 9,1 млрд дирхамов (US$ 2,5 млрд). В 2017 году Azizi Developments тоже запустил ряд крупных проектов офф-план, вклю­чая проект недвижимости на набережной Дубайского канала Azizi Riviera стоимо­стью 12 млрд дирхамов (US$ 3,3 млрд) и Azizi Victoria в районе District 7, Mohammed Bin Rashid City, в два раза превышающий по размерам проект Azizi Riviera. Оба про­екта направлены на удовлетворение ра­стущего спроса на жилую недвижимость класса премиум в Дубае в течение ближай­ших нескольких лет.

При этом, несмотря на спрос на объ­екты офф-план и взятие новых рекорд­ных высот, эксперты JLL, опубликовав­шие статистику по сектору офф-план за прошлый год, отметили, что рынок не­движимости ОАЭ все же продолжал при­спосабливаться к новым сниженным показателям роста по всем секторам, кото­рый теперь считается «новой нормой».

«Индустрия недвижимости ОАЭ всту­пает в переходный период с введением НДС теперь, когда основные заинтересо­ванные участники рынка стремятся ми­нимизировать влияние этого фактора, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе», – считает Крейг Пламб, ру­ководитель отдела исследований рынка в JLL MENA.

Так ли страшен НДС?

Так в чем же заключается такое важное влияние фактора введения НДС в Дубае с начала 2018 года, и как приспосабливается рынок? Первым делом необходимо отме­тить, что, несмотря на такое не виданное никогда ранее дубайским «налоговым раем» глобальное изменение, как введение НДС, застройщики Дубая пока не пере­кладывают собственные расходы, связан­ные с новым налогом, на плечи покупате­лей недвижимости, хотя подрядчики уже начали включать НДС в счета, которые они выставляют застройщикам в ОАЭ. В отношении жилой недвижимости пер­вичная покупка напрямую от застройщи­ка (на этапе строительства или в течение 3 лет после его завершения), не облагает­ся НДС в соответствии с законом. Таким образом, застройщики не могут взимать НДС с покупателей. Однако НДС – это потребительский налог, и если в закон в будущем будут внесены изменения, то вполне можно предположить, что НДС будет взиматься и с покупки первичного жилья от застройщиков. Пока же застрой­щики гасят расходы, связанные с НДС (на строительные материалы, услуги архи­текторов и дизайнеров и т.д.), за счет соб­ственной прибыли, чтобы не отпугнуть покупателей, и не повышают цены на жи­лье офф-план.

«В нынешних рыночных условиях покупатели недвижимости вряд ли при­мут соответствующее расходам на НДС увеличение стоимости. Я считаю, что та­кие расходы нельзя перекладывать на по­купателей, поэтому мы решили погасить определенный рост стоимости жилья офф-план сами», – говорит Атиф Рахман, ди­ректор и партнер Danube Properties. Но для всех будущих проектов офф-план сметная стоимость, скорее всего, уже будет вклю­чать компонент НДС, отметил Рахман.

Впрочем, пока вполне вероятно, что все больше и больше застройщиков будут компенсировать расходы на НДС за счет собственной прибыли, особенно в секто­ре строящейся недвижимости. И это не единственный бонус, которым они стре­мятся привлечь покупателей.

Такие стимулы включают в себя раз­нообразие планов выплат после сдачи проекта в эксплуатацию, гарантии при­были, уплату НДС и регистрационных взносов и даже, в некоторых случаях, га­рантию обратного выкупа жилья застрой­щиками. Все зависит от доступности жи­лья, маркетинговой стратегии и, самое главное, от интереса покупателей к опре­деленному продукту.

Новинки и тренды

А вызвать интерес покупателей дубай­ским застройщикам к своим проектам легко. Чего только стоят поражающие воображение новые «плавучие» дома на Дубайском канале в комплексе Marasi Business Bay, которые уже изумляют про­плывающих мимо набережной Business Bay туристов. Или первые 3D-виллы, в буквальном смысле напечатанные на принтере! Дубай никогда не останавлива­ется на достигнутом и продолжает вопло­щать в жизнь самые смелые и фантастиче­ские проекты.

В частности, в центре, на шоссе шей­ха Заеда, открылся отель Gevora – новая, самая высокая в мире 75-этажная гости­ничная башня от застройщика Al Attar Group высотой 356 метров на 528 отельных номеров. Башня располагается прямо воз­ле кластера DIFC и соседствует с другими знаменитыми дубайскими небоскребами, включая Emirates Towers. Титул самого вы­сокого в мире отеля Gevora отобрала у го­стиницы JW Marriott Marquis Hotel.

Кроме того, согласно стратегии ду­байского правительства и Национального комитета ОАЭ по инновациям, благодаря технологии 3D-печати уже к 2030 году 25% всех зданий в Дубае планируется печатать на 3D-принтере, благодаря чему эмират обещает стать уникальным инкубатором для футуристических инноваций и дизай­на. А местный стартап Cazza уже объявил, что построит первый в мире 3D-печатный небоскреб.

Что же касается планов, то в 2018 году Земельный департамент Дубая планиру­ет расширить свое присутствие на многих континентах и в регионах мира, где будет проведен ряд выставок и семинаров по не­движимости. Выставка недвижимости Дубая (Dubai Property Show) и Неделя не­движимости Дубая (Property Week) пройдут в Шанхае в мае 2018 года, прежде чем пере­меститься в октябре в Москву.

На конференциях будут представле­ны новые инициативы и услуги, которые Центр содействия инвестициям в недви­жимость Дубая предоставляет инвесторам, а также ряд самых интересных предложе­ний жилой и коммерческой недвижимости эмирата от ведущих застройщиков.

Таким образом, среди наиболее веро­ятных и ожидаемых новейших тенденций на рынке жилья в Дубае в 2018 году можно выделить следующие:

1. Продажи строящегося жилья офф-план, скорее всего, будут оставаться на вы­соком уровне, а застройщики проявят еще большую креативность в разнообразии планов выплат и новых схем покупки стро­ящегося жилья.

2. Также застройщики Дубая стали чаще использовать новую стратегию для привлечения конечных покупателей. Те­перь продавцы преимущественно указы­вают цену не за квадратный фут (метр), как это было раньше, а за весь объект целиком. То есть, к примеру, если раньше наиболее востребованное жилье позиционировалось в диапазоне от 1000 дирхамов ОАЭ за ква­дратный фут, то теперь отправной точкой оценки станет ценовой порог в 500 тысяч дирхамов для студий целиком или 1 млн дирхамов для квартир с одной спальней.

3. Банки, вероятно, тоже предложат но­вые креативные продукты, ориентирован­ные на рынок жилья офф-план, особенно для конечных покупателей и тех, кто поку­пает свое первое жилье в Дубае.

4. Следует ожидать также и внедрения новых концепций эко-ориентированных, самодостаточных жилых сообществ с но­вым подходом к использованию общих жилых помещений как внутри, так и сна­ружи жилых комплексов, и повышенным вниманием к практичности и комфор­ту для жизни на уровне всего комплек­са, а не только квартир. Как, например, в комплексе апартаментов и таунхаусов Belgravia в дубайском районе Jumeirah Village Circle от застройщика Ellington.

5. Еще одно важное нововведение, ожи­даемое в 2018 году, связано с новыми спо­собами инвестирования в недвижимость, например, с помощью краудфандинга. Краудфандинг в инвестициях – это вари­ант, когда группа людей коллективно по­купает объект(ы) недвижимости. Инве­сторы получают пропорциональную долю собственности, как правило, посредством долевого участия в специальном проек­те. Доход от таких инвестиций включает в себя регулярный доход от аренды и потен­циальную капитализацию недвижимости на момент последующей перепродажи.

Это позволит любому человеку инве­стировать и стать владельцем недвижимо­сти в ОАЭ, вложив всего 5000 дирхамов, и, скорее всего, стимулирует продажи на вторичном рынке.

6. Мы также, вероятно, увидим в 2018 году внедрение новых законов и регулиру­ющих нормативов, касающихся совмест­ного владения имуществом для обеспече­ния контроля всех этих новых инициатив.

И не стоит забывать, что время с боль­шой скоростью движется к 2020 году, зна­ковому и переломному для Дубая, году, когда здесь пройдет всемирная выставка «ЭКСПО-2020», которая не только уже формирует новый облик города, но и за­даст стимул для его дальнейшего развития на годы вперед. Ведь, в отличие от других городов, принимавших всемирную вы­ставку, Дубай уже знает, как будет дальше использовать все созданные для этого ме­роприятия объекты. Кроме того, Дубай – единственный город в мире, где создано специальное Министерство счастья, отве­чающее за благополучие жителей.

Так что, имея достаточно прочные и надежные основы для дальнейшего раз­вития в будущем, Дубай просто обречен на успех. А те, кто сегодня участвует в сози­дании «города будущего», напрямую или с помощью инвестиций, всегда смогут рас­считывать на достойную отдачу в средне­срочной и долгосрочной перспективах.

Дополнительную информацию о приоб­ретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у спе­циалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 (495) 510 0008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

• Подбор оптимального варианта для инвестиций
• Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости
• Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание
• Управление недвижимостью
• Консультации юристов и адвокатов
• Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

UAE: P.O.Box 282448, Dubai Marina, 74, Al Marsa Street, Marina Plaza Tower (Marina Mall complex), 25 Floor, Office 2502

Tel: +971 (4) 3951911 Fax: +971 (4) 3951912

Mob: +971 50 2528188 Toll Free: 800-IMEX

РОССИЯ: 105122, Москва, Щелковское шоссе, 3, стр. 1, оф. 511

Тел.: +7 495 510 0008 Факс: +7 495 9842053/57

Моб.: +7 925 1352050

[email protected]

www.IMEXre.com

Текст: Гелена Крюкова