Текст: Гелена Крюкова

ПОДГОТОВКА К «ЭКСПО-2020» В ДУБАЕ НЕ ТОЛЬКО ИДЕТ ПОЛНЫМ ХОДОМ, НО И ПРИНОСИТ ПРИЯТНЫЕ БОНУСЫ: ИСТОРИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫЕ ПРОЕКТЫ В СФЕРЕ ГОРОДСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И РАЗВИТИЯ, УВЕЛИЧЕНИЕ КОЛИЧЕСТВА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ И ВАРИАНТОВ ДЛЯ КРУПНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ, СТАБИЛИЗАЦИЯ МНОГИХ ПРОЦЕССОВ И ЗАРОЖДЕНИЕ НОВЫХ ТРЕНДОВ.

По результатам опроса организаторов выставки Cityscape Global 2017, одного из наиболее значимых событий 2017 года в сфере недвижимости ОАЭ, 59% респондентов выбирают Дубай в качестве главной локации для инвестиций в жилье. При этом средняя сумма, которую покупатели готовы потратить на жилье в Дубае, составляет в среднем от US$ 561 000 до US$ 717 000.

Почему инвесторы и покупатели выбирают Дубай

По мнению экспертов, число сделок с жильем в Дубае увеличилось за 2017 год в основном из-за успеха продаж недвижимости офф-план. Аналитики рынка недвижимости Дубая подсчитали, что общая стоимость сделок со строящимся жильем от застройщика (офф-план) в эмирате выросла на 118% до 4,04 млрд дирхамов, то есть до US$ 1 млрд. И есть все шансы на то, что та тенденция, или скорее тренд, сохранится и в следующем году, считают эксперты.

Например, виллы в кластере брендовой недвижимости Just Cavalli района Akoya Oxygen от DAMAC вызвали просто ажиотажный спрос со стороны покупателей, поскольку при явных достоинствах, престижном расположении и «звездном» статусе эти роскошные дома продавались по беспрецедентно низкой цене и на крайне соблазнительных условиях.

Поэтому ответ на вопрос, почему люди готовы вкладывать именно в Дубай и именно сейчас, по мнению Олега Лаврика, вице-президента Российского Совета предпринимателей в Дубае, а также главы компании IMEX Real Estate, очевиден. Он заключается в трех составляющих: это высокая доходность (в районе 10% годовых), надежность инвестиций и стабильность региона, а также его уверенные перспективы на будущее ( «ЭКСПО-2020», туристическая и градостроительная стратегии и т.д.).

Согласно оценке специалистов из Deloitte, значение недвижимости как ценного актива в мире в целом за последние годы выросло настолько, что общая стоимость всей недвижимости мира превысила общую стоимость всего добытого в мире золота в 36 раз и достигла астрономической суммы в US$ 217 трлн. А эксперты из Deloitte и Knight Frank подсчитали, что за последние 15 лет Дубай достиг в развитии сектора недвижимости такого масштаба, как ни один другой город в мире. Поэтому в ближайшие годы роль Дубая как мирового центра для инвестиций в недвижимость будет только укрепляться.

Доходы от аренды – еще один важнейший фактор, который продолжит в 2018 году привлекать в Дубай инвесторов и покупателей жилья. На сегодняшний день в Дубае Land Sterling зафиксировал самый высокий уровень доходов от аренды жилья в мире – в районе 10,6% для наиболее востребованного актива, доступной недвижимости. Но местами этот актив может дать даже до 20% дохода.

И, наконец, перспектива проведения в Дубае выставки «ЭКСПО-2020» (и более чем успешной подготовки эмирата к этому событию) – это надежная гарантия уверенного развития сектора недвижимости и городской инфраструктуры Дубая до 2020 года и далее.

Куда вкладывали наиболее активно

Dubai Marina названа самой популярной локацией, как для аренды, так и для покупки квартир в 2017 году, в то время как Mirdif и Arabian Ranches возглавили рейтинги для аренды и покупки вилл, согласно ежегодному отчету Bayut за 2017 год.

Отчет показал среднюю доходность инвестиций в квартиры и виллы Дубая, соответственно, на уровне 7 и 5%. «Поскольку в 2018 году еще больше проектов офф-план запланировано к завершению, можно ожидать, что цены продолжат привлекать инвесторов, в то время как арендодателям придется подстраиваться под новые реалии, чтобы выдержать конкуренцию и привлечь потенциальных арендаторов», – такой прогноз на 2018 год дал исполнительный директор Bayut Хайдер Али Хан.

«В долгосрочной перспективе, по мере того как рынок недвижимости и экономика в целом продолжат двигаться по траектории диверсификации к зрелости, возможности для застройщиков и продавцов капитализировать свои инвестиции будут только расширяться», – добавил Хан.

Со своей стороны, Атиф Рахман, глава одного из крупнейших застройщиков Дубая Danube, подчеркнул, что Дубай, по его мнению, – один из лучших рынков недвижимости с точки зрения инвестиций, где рентабельность инвестиционных активов остается одной из самых высоких в мире.

«Как правило, инвестор может легко получать от 7 до 10 процентов годовых от аренды в зависимости от местоположения, качества недвижимости и размера квартиры или виллы. Большинство же других развитых рынков жилья и коммерческой недвижимости по всему миру могут предложить лишь 2 до 5 процентов дохода от аренды», – отметил Рахман.

Другим аспектом инвестирования в Дубай является наличие чрезвычайно здоровой регулятивно-нормативной среды, которая делает инвестиции в недвижимость Дубая абсолютно безопасными, независимо от того, куда именно вы инвестируете.

Кроме того, скорость окупаемости активов в Дубае – тоже одна из самых высоких. В зависимости от местоположения, размера и качества недвижимости покупатели могут полностью вернуть свои инвестиции за 12–15 лет – один из лучших показателей рентабельности инвестиций в мире. И это еще одна из причин, почему Дубай и ОАЭ в целом не испытывают недостатка в инвесторах и покупателях недвижимости, причем независимо от того, сколько нулей добавляется к стоимости их жилья каждый год.

Что привлекает покупателей недвижимости в Дубае больше всего

Вид на Burj Khalifa, Дубайский канал, самое высокое колесо обозрения в мире Dubai Eye, близость к знаменитым достопримечательностям Дубая – вот что больше всего привлекает покупателей жилья в Дубае. Поэтому и застройщики не перестают удивлять публику все новыми значительными проектами преимущественно в центральных районах. Но главный тренд ушедшего года, имеющий все шансы сохраниться и в наступившем, – это выгоды, преимущества, дополнительные бонусы, которые сегодня предлагает почти каждый застройщик.

Хотите получить новенький автомобиль Mercedes Benz или элитный электрокар Tesla в подарок? Купите виллу в кластере Jumeirah Golf Estates или DAMAC Hills от DAMAC стоимостью от 1,9 млн дирхамов и готовьте права!

А может быть, вы предпочли бы не платить всю сумму сразу и воспользоваться преимуществами гарантированного дохода? У застройщиков есть и такие предложения. К примеру, купите студию в комплексе Langham Place на берегу Дубайского канала, в шаговой доступности от The Dubai Mall и в истинно британском стиле, но по дубайской демократичной цене – от 940 тысяч дирхамов (US$ 257 500), и получите 24% чистой прибыли. Вы спросите: как такое возможно? Просто застройщик этого комплекса Omniyat выплатит вам всю годовую прибыль (по 8% в год) авансом сразу за 3 три года – настолько он уверен в себе. При этом вы станете обладателем мегавостребованной отельной недвижимости под управлением всемирно известного 5-звездочного отельного бренда. А почти половину стоимости этого жилья (46%) вы сможете спокойно оплатить в течение 2 лет после завершения строительства. Или же еще лучше – 70% стоимости можно оставить «на потом», то есть выплатить в течение 2 лет после сдачи в эксплуатацию. Правда, в этом случае не получится воспользоваться предложением аванса в 24%.

Аналогичные условия предлагает и застройщик Meraas, на которого сейчас делают ставку многие инвесторы. Именно эта компания реализует самые ожидаемые и самые фешенебельные проекты недвижимости в центре Дубая – Bluewaters Residences на острове Bluewaters Island, а также CityWalk в 10 минутах ходьбы от станции метро The Dubai Mall, с видом на Burj Khalifa в районе Downtown.

В первом случае, то есть на острове Bluewaters Island, скоро вырастут 10 жилых зданий, вмещающих 698 квартир с одной, двумя, тремя, четырьмя спальнями и с панорамным остеклением. Bluewaters обещает стать одним из самых востребованных у туристов мест Дубая. Поэтому, купив здесь сегодня, к примеру, квартиру с одной спальней за 2,2 млн дирхамов, вы сможете перепродать ее гораздо дороже уже очень скоро, потому что несомненным преимуществом этого проекта является возможность перепродажи по достижении 55% реализации проекта.

Имея в распоряжении 2 млн дирхамов (US$ 539 000), можно также приобрести квартиру в комплексе City Walk в том же центральном районе Дубая Downtown. В этом случае это будет квартира площадью около 105 квадратов в комфортабельном здании с бассейном, спортзалом, консьержем и огромной террасой с видом на Burj Khalifa. Перепродать такое жилье вы сможете уже по достижении 70% строительства комплекса.

AРЕНДА

Стоимость аренды в Дубае, по данным Bayut, в среднем осталась на прежнем уровне, а самое большое снижение арендных ставок (на 16%), на радость арендаторам, было зафиксировано в районе, где стоимость аренды и до того была самой низкой, – International City. Снять здесь жилье, от студий до квартир с двумя спальнями, в 2017 году можно было по цене от 31 000 до 65 000 дирхамов в год соответственно. Районы Dubai Silicon Oasis, Mirdif, Bur Dubai, Deira и Al Nahda не отставали от International City по самой большой востребованности среди арендаторов доступного жилья.

Наилучший выбор аренды вилл и таунхаусов в Дубае в 2017 году арендаторам предложили такие районы, как Jumeirah, Al Barsha, Umm Sequim и Arabian Ranches. Mirdif зарекомендовал себя самым доступным для аренды сообществом вилл со средней годовой рентой в размере от 130 000 до 150 000 дирхамов, которая за год снизилась в среднем на 9–13%.

Рукотворный остров Palm Jumeirah финишировал как самый популярный среди сообществ вилл класса премиум район Дубая, с годовой стоимостью аренды вилл от 315 000 до 450 000 тысяч.

СЕКТОР ПРОДАЖ

Как мы уже убедились, Dubai Marina, как и в прошлые годы, и, впрочем, всегда, была самой желанной дубайской локацией для покупки квартир в ушедшем году. За ней следуют районы Downtown Dubai, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers (JLT) и Palm Jumeirah. Инвесторы и конечные покупатели жилья в этих районах платили за студии и квартиры с двумя спальнями по 850 000, 1,35 млн и 2,2 млн дирхамов соответственно.

Самым дорогим и самым популярным районом для покупки вилл остается, также без сюрпризов, остров The Palm Jumeirah с виллами и таунхаусами по цене от 8 млн до 15,5 млн дирхамов. За последние 10 лет окупаемость инвестиций в недвижимость Дубая составила 120% в виде арендной платы и прироста капитала. Для сравнения: аналогичные показатели окупаемости для таких мега-дорогих мировых центров, как Лондон и Нью-Йорк, за 10 лет составили всего 75 и 63% соответственно.

НДС: мифы и реальность

С 1 января 2018 года 5%-ный НДС налагается на все товары и услуги в ОАЭ, если только они не освобождены от него в соответствии с федеральным законом, а именно к последней категории относится жилая недвижимость. В результате, по мнению специалистов, сектор недвижимости Дубая только выиграет от введения НДС и получит более открытую и четкую систему для инвестирования.

Ведущие эксперты рынка недвижимости эмирата считают, что новый уровень прозрачности сделок с недвижимостью, вызванный введением НДС, станет жизненно важным дополнительным стимулом для прихода в Дубай крупных инвесторов – инвестиционных фондов и организаций, трастов, компаний и фирм. Уже на первые месяцы 2018 года эксперты прогнозируют новый всплеск активности фондов благосостояния различных стран, региональных распорядителей инвестиционных активов, пенсионных фондов и страховых компаний.

А это значит, что в фаворе будут крупные сделки по продаже зданий, отелей, магазинов, офисов и офисных зданий, ресторанов. Именно такие предложения уже есть в инвестиционном портфеле IMEX Real Estate, причем не только в Дубае, но и в Москве. Это объекты типа Al Habtoor Tower в Dubai Marina на 165 квартир, башня Perl Residence в районе Al Sufouh с доходом от аренды в районе 8% годовых, гостиничный комплекс Vincitore Boulevard в районе Dubailand или отель «Ассамблея Никитская» в центре Москвы, а также целый остров под застройку в проекте Al Marjan эмирата Рас-Аль-Хеймы площадью почти 3 тысячи кв. м за US$ 2,8 млн с доходом от инвестиций в районе 12% годовых.

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 (495) 510 0008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

• Подбор оптимального варианта для инвестиций
• Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости
• Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание
• Управление недвижимостью
• Консультации юристов и адвокатов
• Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

UAE: P.O.Box 282448, Dubai Marina, 74, Al Marsa Street, Marina Plaza Tower (Marina Mall complex), 25 Floor, Office 2502 Tel: +971 (4) 3951911 Fax: +971 (4) 3951912 Mob: +971 50 2528188 Toll Free: 800-IMEX

РОССИЯ: 105122, Москва, Щелковское шоссе, 3, стр. 1, оф. 511 Тел.: +7 495 510 0008 Факс: +7 495 9842053/57 Моб.: +7 925 1352050

[email protected]

www.IMEXre.com