Стадия офф-план

Просмотров:  978

IMEX Real Estate

СЕГОДНЯ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ДУБАЯ ЗАЩИЩЕН НАДЕЖНЫМИ ФИНАНСОВЫМИ ОПОРАМИ, А ПОКУПАТЕЛИ ЖИЛЬЯ ОФФ-ПЛАН – НОВЫМИ ЗАКОНАМИ. ПОЧЕМУ МИЛЛИОНЕРЫ ПРЕДПОЧИТАЮТ ДУБАЙ ПАРИЖУ И ЛОС-АНДЖЕЛЕСУ, КАКИЕ РАЙОНЫ СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОДЪЕМ ЗАТРОНУЛ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ, И КАКИЕ ВЫГОДЫ ПРЕДЛАГАЮТ ИНВЕСТОРАМ ЗАСТРОЙЩИКИ ДЛЯ ПРОЕКТОВ ОФФ-ПЛАН – В НАШЕМ ОБЗОРЕ.

Когда спрос оправдывает предложения

За первый квартал 2017 года общая стоимость сделок по продаже недвижимости в Дубае выросла на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И несмотря на то, что наиболее активными на рынке жилья в Дубае считаются зимние месяцы, когда запросы на поиск недвижимости на 11–23% выше среднего, лето – это период пассивного поиска вариантов для приобретения недвижимости, когда активность покупателей отнюдь не снижается, а даже наоборот. Что и подтверждают данные статистики.

Объем сделок по продаже недвижимости в Дубае уже за первый квартал на 20% превысил прошлогодний показатель за тот же период: во фригольдных зонах эмирата было продано 4330 объектов. А дальнейшая активность покупателей доказала популярность недвижимости офф-план. Но обо всем по порядку.

IMEX Real Estate

В лидеры по количеству сделок с жильем в начале года вырвались два противоположных в ценовом спектре сектора: сектор элитного жилья на The Palm Jumeirah и сектор доступной недвижимости в Discovery Gardens. Объем продаж вилл и апартаментов на The Palm Jumeirah увеличился на 56% по сравнению с первым кварталом 2016 года. За четыре месяца 2017 года здесь было продано 196 единиц жилого и гостиничного фондов. Интерес покупателей в высшем ценовом сегменте вызвали несколько эксклюзивных проектов, представленных недавно. Это и уже открытый комплекс Viceroy Palm Jumeirah, и строящиеся проекты Kempinski The Palm Residence, Signature Villas и другие.

Кроме того, The Palm Jumeirah признан наилучшим районом для долговременных инвестиций в недвижимость: за 10 лет недвижимость на острове-пальме подорожала на 238%. Однако не «пальмой» единой Дубай привлекает инвесторов в недвижимость.

В центре внимания последних месяцев на рынке жилья оказался сектор недвижимости офф-план. С января по май 2017 года Земельный департамент Дубая зарегистрировал 7152 сделки по продаже недвижимости офф-план, что на 58% больше, чем в прошлом году.

Настоящий бум интереса покупателей вызвал район Dubai South, соседствующий с Международным аэропортом «Аль Мактум» и площадкой для проведения Всемирной выставки «ЭКСПО-2020». Здесь, чисто статистически, продажи недвижимости офф-план выросли на 614%. Однако такая огромная цифра объясняется просто: в преддверии всемирной выставки здесь было запущено множество новых проектов, и у покупателей появился богатый выбор, которого просто не было раньше. Похожая ситуация наблюдается и в районах Jumeirah Village Circle и Dubai Creek Harbour. В первом продажи офф-план выросли на 170%, а во втором – на 124%.

Что интересно, престижные центральные районы Dubai Marina и Downtown Dubai с дорогой недвижимостью класса люкс тоже не отстают в этой гонке спроса на жилье офф-план. В Dubai Marina продажи таких объектов тоже выросли существенно с начала года – на 120%, а в Downtown Dubai рост составил 61%. В целом же, брендовая и другая недвижимость класса люкс (и строящаяся, и готовая) стоимостью от 10 800 дирхамов за квадратный метр и показала годовой рост продаж на 35%. Недавно был продан самый дорогой пентхаус в истории Дубая – апартаменты в Bulgari Residences за 60 млн дирхамов, а брокеры, продающие пентхаусы в Al Habtoor City за 200 млн дирхамов, подтверждают, что и на эту недвижимость они уже получили массу заявок от потенциальных покупателей.

IMEX Real Estate

Килограмм золота и Мерседес в придачу

Почему же тип недвижимости класса люкс пользуется повышенным интересом среди инвесторов в Дубае? По данным Luxhabitat, в случае брендовой недвижимости в перспективе можно ожидать роста цены за квадратный метр минимум на 46%.

В результате исследования Luxhabitat было выявлено, что такая недвижимость приносит более высокую прибыль с инвестиций, потому что всегда пользуется спросом и характеризуется ценовой неэластичностью, что для люксовой недвижимости – редкость. Эффект ценовой неэластичности обеспечивает приверженность к марке (бренду), которая также создает неэластичный спрос, поскольку потребители не нуждаются в замене и не соглашаются с ней.

Впрочем, обилие предложений на рынке, и особенно в секторе офф-план, заставляет застройщиков Дубая искать способы обойти конкурентов и привлечь внимание к своим проектам. Благодаря этому покупатели строящихся таунхаусов, квартир и вилл в придачу к основной покупке могут получить приятные бонусы в виде автомобилей, килограмма золота (как предлагает DAMAC для своих объектов офф-план в AKOYA Oxygen), квартиры для прислуги, сертификата на меблировку, оплату услуг по переезду, но главное – возможность оплатить до 90% стоимости после завершения строительства и гарантированный доход от инвестиций в размере до 10% годовых, причем иногда – уже на стадии строительства в виде чеков, как на вклад в банке.

IMEX Real Estate

А что же цены?

Безусловно, высокий спрос просто не может не сказаться на росте цен в том или ином сегменте рынка. «Всплески продаж недвижимости в каком-либо секторе обычно предшествуют росту цен, – отметил Самир Лакхани из агентства GCP. – Сейчас мы наблюдаем постепенный рост цен на верхнем крае среднего ценового сегмента. А усиление активности в сегменте класса люкс может говорить о том, что новый виток роста цен в целом по Дубаю тоже не за горами».

Со своей стороны, исследовательское агентство Fitch главным вызовом для рынка Дубая до 2020 года считает способность города воспринять растущее число предложений в жилом и коммерческом секторах рынка жилья. На два будущих года к сдаче в эксплуатацию в Дубае запланировано 56 000 объектов, по данным Fitch, но не все они, конечно же, будут реализованы в срок. Однако этот бум, как уже подтвердила практика, не имеет ничего общего с прежними ситуациями, когда многие справедливо опасались эффекта нового «мыльного пузыря» на рынке жилья.

За последние годы многим застройщикам удалось существенно уменьшить свои долги, а процент продаж недвижимости с использованием заемных средств может вырасти до 50%. При законодательной и регулирующей поддержке властей риски на рынке жилья офф-план в Дубае можно считать минимальными, говорится в отчете Fitch. Поэтому все, что начато, скорее всего, будет достроено. Вопрос только в том, сколько объектов дойдет от плана на бумаге до реальной закладки фундамента.

Надо отметить, что после громких казусов с неоправдавшимися прогнозами относительно роста цен на жилье в Дубае от различных «экспертов» в прошлом, желающих утверждать что-либо относительно будущего цен в Дубае поубавилось. Сегодня все более склонны считать проекты «по осени». Поэтому точный ответ о ценах на недвижимость может дать только время.

Дубай, удивляй!

Высокий спрос на недвижимость класса люкс в Дубае свидетельствует о том, что эмират сохраняет за собой статус «оазиса миллионеров». Исследование о миграции капитала в 2017 году от компании New World Wealth установило, что количество ультра-богатых владельцев недвижимости (с капиталом более US$ 10 млн) в Дубае за два года выросло на пять процентов и составляет на данный момент 8600 человек, при том, что количество владельцев жилья, чье состояние составляет около US$ 1 млн, в Дубае оценивается приблизительно в 2400 человек. По данному показателю Дубай опередил такие известные города мира, как Париж, Цюрих и Лос-Анджелес.

Причины подобной популярности эмирата отчасти уже были названы – это один из самых высоких в мире доходов от инвестиций в недвижимость, отсутствие налогообложения и прочие блага. Но этим список причин, почему многие выбирают для жизни Дубай, далеко не ограничивается. Дубаю всегда есть чем удивить.

IMEX Real Estate

И это не только рекорды в области строительства (самое высокое здание, самый большой торговый центр и т. д.), но и оригинальность подхода к нему. Журнал Conde Nast включил Дубай в ТОP-20 мегаполисов мира как город с лучшей современной архитектурой. И, как будто специально стремясь подтвердить этот почетный статус, Дубай уже сегодня ждет внедрения новых смелых и запоминающихся проектов. Осенью к открытию готовится уникальное здание The Opus авторства Захи Хадид, получен патент на строительство первого в мире вращающегося небоскреба Dynamic Tower, спроектированного архитектором Дэвидом Фишером, а по обе стороны от Burj Al Arab Jumeirah на территории 37 га и на двух новых насыпных островах вскоре разместятся объекты суперкурорта смешанного назначения Marsa Al Arab стоимостью US$ 1,7 млрд, с морским парком развлечений Marine Park.

По темпам внедрения энергоэффективных стандартов в строительстве недвижимости, согласно стандартам LEED, Дубай занимает третье место в мире (81% всех новых проектов обещают быть энергоэффективными), зато при всех своих преимуществах «город будущего» все еще занимает последнее место в мировой десятке по средней стоимости квадратного метра (на уровне 24 419 дирхамов за кв. м на вторичном рынке), по данным рейтинга Core Savills. Кроме того, Дубай – единственный город в мире, где создано специальное Министерство счастья, отвечающее за благополучие жителей.

Так что, имея достаточно прочные и надежные основы для дальнейшего развития в будущем, Дубай просто обречен на успех. А те, кто сегодня участвует в созидании «города будущего», напрямую или с помощью инвестиций, всегда смогут рассчитывать на достойную отдачу в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 495 510 0008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

  • Подбор оптимального варианта для инвестиций
  • Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости
  • Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание
  • Управление недвижимостью
  • Консультации юристов и адвокатов
  • Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ
  • UAE: P.O.Box 282448, Dubai Marina, 74, Al Marsa Street, Marina Plaza Tower (Marina Mall complex), 25 Floor, Office 2502 Tel: +971 (4) 3951911 Fax: +971 (4) 3951912 Mob: +971 50 2528188 Toll Free: 800-IMEX

    РОССИЯ: 105122, Москва, Щелковское шоссе, 3, стр. 1, оф. 511

    Тел.: +7 495 510 0008 Факс: +7 495 9842053/57

    Моб.: +7 925 1352050

    [email protected]

    www.IMEXre.com

    Текст: Гелена Крюкова