Недвижимость: новые всходы

Просмотров:  708

IMEX Real Estate недвижимость в ОАЭ

РЕЗКИЙ СКАЧОК АКТИВНОСТИ ИНВЕСТОРОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ДУБАЯ С НАЧАЛА ГОДА ТЕПЕРЬ УЖЕ ОФИЦИАЛЬНО ПОДТВЕРЖДЕН. ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ СДЕЛОК ВЫРОСЛА НА 45%, А ДОЛЯ ПРОДАЖ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ В ОБЩЕЙ МАССЕ СОСТАВИЛА НЕ МЕНЕЕ 64%. ДУБАЙ УСИЛЕННО И С УДОВОЛЬСТВИЕМ ПОЖИНАЕТ ПЛОДЫ ПРАВИЛЬНО ПРИНЯТЫХ РЕШЕНИЙ, И ЭТО ЕЩЕ ТОЛЬКО РАЗМИНКА. КАКОВЫЕ ЖЕ НОВЫЕ ДРАГОЦЕННЫЕ СЕМЕНА, И БУДУТ ЛИ ВСХОДЫ ТАК ЖЕ ОБИЛЬНЫ ПО ОСЕНИ?

Общие тенденции

Начало года действительно было сродни самой жаркой поре жатвы для брокеров и покупателей жилья в Дубае, даром, что началась она весной. За три первых месяца Земельный департамент Дубая зарегистрировал 20 тысяч различных сделок с недвижимостью, а совокупная стоимость всех транзакций, совершенных в эмирате с января по март 2017 года, составила 77 млрд дирхамов (US$ 20,9 млрд), что на 22,3 млрд дирхамов больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда общая стоимость зарегистрированных в Дубае сделок с жильем составила 54,7 млрд дирхамов.

Причем рынок недвижимости Дубая начал свое возрождение сразу с двух противоположных концов. После успеха продаж офф-план в последние месяцы прошлого года и первые месяцы текущего, когда, например, в Downtown число таких сделок увеличилось сразу на 112% по сравнению с прошлым годом, первого «урожая» ожидали именно от этого сектора рынка. Но чем дальше, тем больше радуют подъемом секторы элитного жилья, где, как, например, в Dubai Marina, даже предложения офф-план местами превышают среднестатистическое ценовое значение. И все из-за высокого качества жилья класса премиум и престижности локации.

IMEX Real Estate недвижимость в ОАЭ

По данным Reidin, за первые три месяца года количество сделок с жильем стоимостью более 1 миллиона дирхамов выросло до 64% в общей массе транзакций, тогда как в прошлом году доля таких продаж за аналогичный период составила не более 47% от общего числа продаж. Новой тенденцией стало также и то, что покупатели предпочитают более просторные квартиры, уходя от наиболее популярных вариантов прошлого года – небольших студий и квартир с одной спальней.

Эту тенденцию подтверждает и наиболее существенное падение объемов продаж в самом доступном и демократичном районе Дубая International City (на 18% по сравнению с прошлым годом), и заметный рост числа продаж в ранее не таких популярных районах Springs и Meadows. В последних зафиксирован рост продаж на 48%, а также и параллельный рост цен на жилье на 6% за год, благодаря высокому спросу. Район JLT также не отставал по количеству сделок, что свидетельствует о явном интересе к более старым, обжитым, «добротным» районам с готовой инфраструктурой и отсутствием новых строек.

Как раз последний момент и удивил экспертов. Недавний всплеск интереса к недвижимости офф-план в новых районах типа Dubai South и Dubai Creek Harbour считали главным двигателем дальнейшего развития рынка, но оказалось, что «занялось» и с другого конца, а именно в секторе недвижимости класса премиум.

IMEX Real Estate недвижимость в ОАЭ

Сколько, что и где строят дубайские застройщики?

По совокупным данным JLL и Core Savills, за первый квартал года в Дубае было построено примерно 3000 объектов недвижимости, что составляет только 15% от ожидаемого в 2017 году объема новой недвижимости. Если такая тенденция сохранится, то всего в этом году в Дубае будет завершено порядка 15 тысяч объектов, что почти на 50% меньше объема, анонсированного самими застройщиками заранее, а это порядка 28 тысяч объектов. При этом, по данным JLL, 60% единиц жилья, построенных в первом квартале года в Дубае, составляют квартиры. Согласно же официальным данным Земельного департамента Дубая, в текущем году в «городе будущего» должны быть завершены 80 проектов недвижимости. Однако еще 400 новых проектов получили одобрение на строительство в течение первых трех месяцев. Больше всего нового жилья в первом квартале года было сдано в таких районах Дубая, как Dubailand и Silicon Oasis (42% от общего объема новой недвижимости). При этом цены на квартиры в этих районах остаются стабильными из-за высокого спроса. Дэвид Годшо из Core Savills так прокомментировал ситуацию: «Цены на квартиры в Dubailand и Jumeirah Village остаются стабильными, поскольку покупатели из среднего класса готовы простить этим районам некоторую удаленность от центра в обмен на лучшее качество жилья и более выгодную стоимость».

Причем в эти районы стремятся и конечные покупатели, и инвесторы, и сами арендаторы. По данным компаний-перевозчиков, в первом квартале года 30% запросов на переезд от арендаторов жилья приходился именно на эти локации. Ну а тех, кто хочет получать стабильный доход от аренды небольших студий, квартир с одной спальней и подобного доступного жилья, такая ситуация тоже более чем устраивает. Особенно когда доход гарантирован застройщиком.

Гарантия на доход от аренды может распространяться на срок от трех до пяти лет после завершения строительства, а процент дохода достигает 7% в среднем. Причем такие предложения не ограничиваются квартирами офф-план. Благодаря высокому спросу стабильный доход с аренды в пределах от 7 до 19% годовых можно получить, сдавая готовые небольшие квартиры и студии в районах Meydan или Business Bay, Jumeirah Village или Dubailand.

Тем временем застройщики продолжают привлекать инвесторов различными соблазнительными предложениями сверх «основного» пакета, предлагая взять на себя оплату обязательного регистрационного взноса при покупке жилья офф-план в размере 4% от стоимости, а также соревнуются в том, кто сможет предложить более продолжительные сроки выплат за жилье после сдачи: это может быть и два, и пять и даже десять лет.

Все эти усилия приносят результат. Крейг Пламб из JLL указывает на то, что рынок недвижимости Дубая уже проявляет признаки зрелости: в эмират приходит все больше крупных инвесторов.

IMEX Real Estate недвижимость в ОАЭ

Завязи и плоды инвестиций

Прибыль от инвестиций в жилье Дубая не только вернулась к прежним показателям, но и превысила уровень докризисного периода. Это и есть те самые первые реальные плоды грамотно засеянных инвестиционных полей. Масштабный отчет Reidin и Global Capital Partners (GCP), показал, что массированные государственные вложения в создание и расширение инфраструктуры Дубая, а также присуждение права на проведение «ЭКСПО-2020» позволили эмирату вернуть доходность инвестиций в жилье на докризисный уровень. За 10 лет, прошедших со времен кризиса, «город будущего» смог не только вернуться к докризисным показателям, но и превысить их, вернув инвесторам 120% прибыли с вложений в жилье за 10 лет. Даже ценные металлы по доходности уступают дубайской недвижимости: золото за десять лет подорожало лишь на 92%, а серебро – на 36%, и лишь доходность индекса NASDAQ Composite, т.е. набора ценных бумаг и финансовых инструментов всех 3000 компаний, торгующихся на бирже NASDAQ, превысила показатель жилья в Дубае со своими 138 процентами прибыли.

За 2016 год Дубай привлек 247 новых крупных зарубежных инвестиционных проектов. Больше смогли привлечь лишь Лондон и Сингапур. Объем прямых зарубежных инвестиций в Дубай в прошлом году составил 25,5 млрд дирхамов, а самыми крупными инвесторами стали выходцы из США, Великобритании, Индии, Германии и Италии. Благодаря такому притоку инвестиций Дубаю удалось сохранить место в первой десятке самых привлекательных для инвестиций стран мире, где он занял седьмое место. 69% иностранных инвестиций в прошлом году пришли в Дубай из таких стран, как Канада, США, Великобритания и Франция. А наиболее активны в этом отношении были инвесторы из Индии: по данным Земельного департамента, они вложили в жилье эмирата 12 млрд (US$ 3,3 млрд) за первые три месяца 2017 года.

IMEX Real Estate недвижимость в ОАЭ

Не отстают и российские инвесторы. Весной был заложен новый прочный фундамент отношений между Россией и ОАЭ. Этому способствовали сразу два знаковых события. Первое – это открытие русскоязычного сервиса для клиентов при Земельном департаменте Дубая, а второе – это торжественное открытие Торгового представительства РФ в Абу-Даби при участии высокопоставленных лиц и представителей двух стран. Оба мероприятия прошли при активной поддержке Российского совета предпринимателей в ОАЭ и северных эмиратах.

Ну а что же завязи? Во что собираются облекать свои средства (следуя прямому значению производного от термина investitio – «облекать, облачать») инвесторы сегодня, чтобы получить увесистые плоды в виде 12–17% годовых завтра? Новые, развивающиеся локации, такие как District One (часть более масштабного проекта (MBR) Mohammad bin Rashid City) и район Dubai Creek Harbour, гензастройщиком которого выступает Emaar – в фокусе пристального внимания инвесторов, брокеров и частных строительных компаний Дубая.

Один за другим дубайские застройщики выводят на международный рынок крупные и средние проекты, такие как Jumeirah Central от Dubai Holding. При этом речь идет не только о многомиллиардных инвестициях, но и о среднем звене, то есть об инвестиционных пакетах в районе US$ 100 млн, что расширяет круг потенциальных инвесторов. Как актив для инвестиций такие предложения интересны многим – от семейных компаний до страховых фондов, инвестиционных трестов и банков.

Но Дубая сегодня инвесторам уже недостаточно. И застройщики, а вслед за ними, конечно, и инвесторы смотрят на север. Здесь, в курортном регионе эмирата Рас-Аль-Хейма, такие крупные игроки индустрии, как Emirates REIT, Emaar Properties и Select Group, уже разместили миллионы своих средств в развитие новых крупных проектов на стыке гостиничной и жилой недвижимости. Это крупный проект застройки островов Al Marjan Island, комплекс Al Hamra Village и другие.

Ставка дохода на инвестиции в земельные участки, жилую и отельную недвижимость в Рас-Аль-Хейме доходит до 12% для жилой и до 17% для гостиничной недвижимости. Уровень занятости в местных отелях уже сегодня составляет в среднем 70%. При этом застройщик островов готов обсуждать самые разные планы выплат при покупке участков под застройку. Как правило, необходим авансовый платеж в размере не более 10% от стоимости, а остальные 90% стоимости можно выплатить за несколько лет. Одним из первых крупных проектов развития этого региона станет застройка островов Al Marjan Islands, на которых уже сегодня можно приобрести в собственность самые разные типы участков под застройку площадью от 2000 кв. м 2 до 37 га (целый остров) по цене от 3780 дирхамов за кв. м.

IMEX Real Estate недвижимость в ОАЭ

Чрезвычайно активно проявляют себя в последнее время и застройщики на рукотворном острове Palm Jumeirah. Поражающие своей роскошью проекты-дворцы множатся в этом самом престижном месте Дубая один за другим, в буквальном смысле выстаиваясь в ряд, как ожерелье из архитектурных жемчужин на внешнем полумесяце острова The Crescent.

Фешенебельные дворцы Kempinski Palm Residence в стиле Людовика XV, с эксклюзивным серебряным паркетом ручной работы и мебелью от именитых итальянских дизайнеров, эксклюзивные «нишевые» виллы в проекте Club Villas, с квартирами-студиями для прислуги в подарок от застройщика, проекты Dukes Oceana и Anantara Residences – все это не просто вложения в жилье класса люкс, а, как правило, еще и часть уникальных предложений управления гостиничной недвижимостью. Ведь перечисленные проекты – это жилье при отелях, а значит, доход от его аренды под управлением отельного бренда будет несравнимо выше среднего. К тому же этот доход тоже гарантирован на годы вперед. И это не только Palm Jumeirah.

Не менее привлекательные схемы в секторе офф-план предлагают и застройщики на «материке». Например, застройщик Vincitore, который недавно выступил с предложением жилых апартаментов исключительного качества в высшем премиум-сегменте Vincitore Palacio, Vincitore Boulevard и Vincitore Heights в районе Arjan, Dubailand, готов выплачивать своим клиентам доход размере 8% годовых уже на этапе строительства. Через месяц после покупки владелец такого жилья может заключить так называемый контракт leasehold на три года и получать доход в виде чеков, как в банке, в сумме 8% годовых гарантированно. При этом у хозяина такого жилья сохраняется возможность через три года воспользоваться им лично для собственного проживания либо для дальнейшей сдачи в аренду, к примеру, через удобный сервис управления недвижимостью от IMEX Real Estate.

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 495 510 0008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].

IMEX Real Estate недвижимость в ОАЭIMEX Real Estate

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

Подбор оптимального варианта для инвестиций

Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

Управление недвижимостью

Консультации юристов и адвокатов

Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ


UAE: P.O.Box 282448, Dubai Marina, 74, Al Marsa Street, Marina Plaza Tower (Marina Mall complex), 25 Floor, Office 2502 Tel: +971 (4) 3951911 Fax: +971 (4) 3951912 Mob: +971 50 2528188 Toll Free: 800-IMEX

РОССИЯ: 105122, Москва, Щелковское шоссе, 3, стр. 1, оф. 511

Тел.: +7 495 510 0008 Факс: +7 495 9842053/57 Моб.: +7 925 1352050

[email protected]

www.IMEXre.com

Текст: Гелена Крюкова