Инвестиции в недвижимость Дубая

Вероятно, одной из причин строительного бума в Дубае стал указ правительства данного эмирата, вышедший в мае 2002 года, который разрешил иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность (раньше это было категорически запрещено). Так в Дубай пришел термин freehold (фрихолд), обозначающий статус, присваиваемый недвижимости.

Решение предоставить иностранным инвесторам и иностранцам, живущим в Дубае, возможность приобретать жильё в собственность стало условным сигналом для разработки крупных строительных проектов в секторе жилой недвижимости. Это чудо-острова Palm Islands, самое высокое здание на планете Burj Dubai, гигантский остров-полумесяц Dubai Waterfront, районы небоскребов Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence и Jumeirah Lake Towers, карта мира в водах залива The World, «рай в пустыне» Arabian Ranches, проекты Jumeirah Village, Emirates Hills, The Springs, The Greens и др.

По данным статистики размер инвестиций, привлеченных в сектор дубайской недвижимости за 2001-2003 годы, составил около 5-7 млрд. долларов. К 2010 году финансовые аналитики прогнозируют приток инвестиций объемом до 50 млрд. долларов. При этом прибыльность вложений измеряется удивительными по мировым меркам цифрами: за 2002-2003 годы рост цен составил 30-50%, за 2003-2004 годы — от 40 до 60%, сезон 2004-2005 принес до 100% прибыли.

На данный момент бурный рост цен несколько замедлился, и доход от инвестиций составляет около 50-70%. Кроме того, покупатели стали обращать пристальное внимание на качество проектов, степень их готовности и расположение — в зависимости от этих факторов цены стали сильно различаться. Стоимость же конкретной квартиры или дома внутри проекта напрямую зависит не только от площади, но и от этажа и вида из окон.

Земля: цены растут

Основным камнем преткновения государственного законодательства ОАЭ по-прежнему остаётся отсутствие закона о земле (на федеральном уровне), который бы подтверждал бы уже существующий в Дубае указ о свободном праве на владение землей и собственностью (вышеупомянутый фрихолд). С выходом в свет государственного земельного кадастра (предположительно осенью 2005 года) ожидается новый скачок цен. Закон внесет в ситуацию стабильность и добавит уверенности инвесторам.

На данный момент большинство земельных участков находятся во владении крупных девелоперов. Купив участок под строительство у таких компаний, вы фактически приобретаете его на вторичном рынке. Каждому участку муниципалитет устанавливает ограничение по максимально возможной этажности, а также максимальной площади застройки, которая обычно не превышает 50-60% от общей площади земли. Именно из этих показателей и складывается цена квадратного метра приобретаемой секции. В застраиваемых районах она в среднем составляет до $590 долларов за кв. м.

В Дубае действует универсальная схема оплаты. При объявлении нового проекта покупатель платит первоначальный взнос, а далее — по схеме, установленной основным застройщиком. Стандартная схема выплат за землю — 25% каждые полгода. Чем позже (после объявления проекта) вы совершаете покупку, тем выше сумма единовременной выплаты, то есть через два года она составит уже 100%. При этом нельзя забывать, что постоянно растёт и рыночная стоимость участков под застройку. Если в 2004 году в престижном районе Dubai Marina она составляла $352 за квадратный метр, то в 2005 году — поднялась до $529. По оценкам специалистов, с появлением закона о земле цена моментально подскочит еще на 20%.

Существует также возможность приобрести землю непосредственно у государства, но лишь в лизинг сроком на 35 лет. Такие сделки обычно совершаются очень оперативно: в течение дня при мгновенной оплате.

Отметим, что общий оборот от сделок с землей в Дубае, включая продажи, ипотечное кредитование и дарственные, только в мае 2005 года составил 1,1 млрд долларов.

Инвестиционные проекты в области жилой недвижимости

Обзор потенциальных возможностей в этой сфере рынка можно провести на примере трех проектов, предназначенных для инвесторов с разным достатком.

International City — проект для среднего класса. Комплекс состоит из малоэтажных зданий с двухкомнатными и однокомнатными квартирами (studio). Цены здесь начинаются от $63 тысяч за студио площадью 44 кв. м и с $90 тысяч за двухкомнатную квартиру площадью 66 квадратных метров.

Проект привлекателен тем, что один из его семи кварталов (кластеров) уже построен, и арендная плата за двухкомнатную квартиру составляет в нём около $11 тысяч в год, что в пересчёте дает доходность в 12-15% годовых.

Ближайшим конкурентом проекта International City можно считать городской район  Бар Дубай, где на такой же вид жилья цена аренды выросла до $13-16 тысяч в год. При этом есть все основания ожидать дальнейшего роста цен на аренду после завершения проекта в конце 2006 года.

Одним из новых масштабных проектов является Jumeirah Village. Комплекс вмещает 7000 вилл и таунхаусов и находится в нескольких минутах езды от престижного района Джумейры. В непосредственной близости будет располагаться сразу несколько свободных экономических зон: Dubai Media City, Dubai Internet City и Jebel Ali Free Zone. Считается, что основными покупателями этой недвижимости станут менеджеры высшего и среднего звена. Цена двухкомнатного таунхауса в Jumeirah Village составит $1557 за кв. м при общей площади дома в 150 кв. м. Цена изменяется обратно пропорционально площади покупки и составит уже $1340 долларов за кв. м при общей площади 278 кв. м. При этом Генеральный план комплекса включает полную городскую инфраструктуру, где предусмотрено всё — от скоростной линии Интернет до детских площадок и футбольных полей.

По сравнению с уже готовыми проектами подобного типа Jumeirah Village имеет куда более выгодные расценки. Например, схожий по типу комплекс Springs потребует от инвестора единовременной выплаты рыночной стоимости объекта, что составит около 160% от оригинальной цены (первоначальной цены, устанавливаемой компанией-застройщиком на момент объявления проекта). За эти же деньги вы можете приобрести сразу несколько домов в Jumeirah Village. Ближайший скачок вверх на 10-15% ожидается после начала официальной регистрации сделок по перепродаже.

Самым дорогим и самым известным проектом Дубая является уникальный искусственный остров Palm Jumeirah («Пальма Джумейра»). Он и два последующих проекта «пальм» призваны стать символами Дубая. На Palm Jumeirah уже приобрели недвижимость такие знаменитости, как Дэвид Бэкхем, Элтон Джон, Михаель Шумахер и наследный принц Монако. Все здания в этом проекте находятся на берегу залива, и из их окон открывается панорамный вид на море.

Здесь выгодным вложением могут стать относительно демократичные апартаменты. Квартира с двумя спальнями и гостиной обойдется недешево — в среднем по $4000 за кв. м. Комплекс Shoreline, о котором идет речь, будет готов уже в 2006 году. Другие проекты, расположенные на «пальме», будут сданы лишь к 2009 году, и стоимость квадратного метра в них составляет более $5000.

На большинстве проектов в данный момент ведутся строительные работы. Так что, если вам нужно готовое жилье, выбор будет несколько ограничен.

Хорошая двухкомнатная квартира с видом на морскую бухту (проект Dubai Marina) в уже отделанном доме обойдется от $3000 за квадратный метр при площади от 110 кв. м. Такая же, но более скромная по планировке квартира в комплексе мало-этажных зданий Greens стоит $2600 за кв. м. Здесь площадь двухкомнатной квартиры составляет от 68 до 74 кв. м .

Покупатели, заинтересованные в готовой вилле или таунхаусе в проекте массовой застройки Meadows, отдадут по $1500 за кв. м в просторном доме. За таунхаус в проекте подобного типа Springs придется выложить уже по $2400 за кв. м, так как жилые площади здесь достаточно маленькие, а принцип роста цен «обратно пропорционально размеру» действует безукоризнено.

Даже при таком порядке цен в ликвидности рынка цен недвижимости смоневаться не приходится. Бурное экономическое развитие Объединенных арабских Эмиратов неизбежно ведет к постоянному росту населения в государстве. По предварительным подсчетам ученых, число жителей ОАЭ в декабре 2005 года составит примерно 5 миллионов человек против 4,33 миллионов человек в предыдущем году.

Процесс оформления сделки

Процесс покупки недвижимости через риелтера начинается с того, что вы резервируете выбранную квартиру или виллу с помощью депозита, впоследствии засчитывающегося в качестве частичной оплаты. Получив небольшую сумму (обычно это 10-15% от стоимости жилья) в качестве залога, агентство снимает данное жильё с рынка продаж. При этом между инвестором и агентством оформляется внутренний договор купли-продажи, включающий такие пункты, как описание приобретаемой недвижимости (название проекта, адрес, тип планировки), ценовые детали, схема дальнейшей оплаты, условия и срок действия договора. Данный документ действует до дня пере оформления в собственность на имя нового владельца, и для его оформления требуется лишь загранпаспорт физического лица, совершающего покупку.

В Дубае многие агентства недвижимости являются непосредственными владельцами приобретаемого вами жилья, и таким образом выступают в качестве прямого продавца. Переоформление документов на имя нового владельца происходит в офисе компании-застройщика в присутствии трёх заинтересованных сторон: покупателя, представителя агентства недвижимости и застройщика. Происходит обмен чеками на суммы, причитающиеся каждой из сторон: регистрационный сбор 1,5-2% от оригинальной цены — девелоперу, и чек — продавцу. Через несколько дней покупатель получает официально переоформленный контракт на свое имя.

Дополнительную гарантию покупатель всегда может получить, прибегнув к услугам юристов. Полное оформление сделки через адвокатов обойдется в среднем в $3-4 тысячи. За использование банковского счета юридической конторы, в случае если вы не желаете переводить деньги на счета риелтора, придется выложить до $1000. Приятной новостью для иностранных инвесторов станет то, что покупатель недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах не облагается каким-либо налогом.

После приобретения недвижимости в Дубае, компания-застройщик может оформить клиенту и его семье вид на жительство. Право на работу при необходимости следует получить дополнительно. Так называемая резидентская виза распространяется только на владельца недвижимости, второго супруга, сыновей, не достигших совершеннолетия, и незамужних дочерей. Впоследствии документ продлевается каждые три года на общих основаниях. Полная стоимость одной визы составит примерно $1500.

Немаловажной деталью является то, что все проекты в Дубае, будь то квартиры или отдельные дома, сдаются уже с отделкой. Стандартными элементами отделки являются напольные покрытия, двери, лампы и светильники, встроенная мебель на кухне, сантехника и зеркала в ванных комнатах, центральная система кондиционирования. В многоквартирных домах обязательно есть бассейн и тренажерный зал. Подобные детали отмечены в контракте, который вы подписываете с компанией-застройщиком.

Отрицательный момент такого рода услуг состоит в том, что от них нельзя отказаться. Если вы совершили покупку на ранней стадии строительства, то застройщиком будут предложены каталоги отделочных материалов и мебели. Например, виллы на Palm Jumeirah имеют три интерьерных стиля: классический, современный и традиционный (восточный). В пределах каждого стиля существует несколько образцов древесины, разные оттенки мрамора, виды смесителей и другие детали. Такой вариант работы очень удобен, если вы находитесь за границей.

Строительный бум — выражение, которое как нельзя точно характеризует то число масштабных проектов, разработка которых ведется в Дубае. Их количество превышает три десятка. А если учитывать различные подпроекты и всевозможные кластеры внутри комплексов, занимающих подчас тысячи гектаров, то остановить свой выбор на чём-то конкретном иностранному инвестору становится еще сложнее. Чтобы не запутаться окончательно, стоит прибегнуть к помощи профессионалов.

---

Статья подготовлена специалистом компании
Rustar Real Estate

Тел.: +971 433-233-36; е-mail: [email protected] www.rustarrealestate.com www.rustar.ae